Определение Приморского краевого суда от 26 августа 2020 года №33-6919/2020

 
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ПРИМОРСКОГО КРАЕВОГО СУДА
 
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
 
от 26 августа 2020 года Дело N 33-6919/2020
26 августа 2020 года <адрес>
Судебная коллегия по гражданским делам <адрес>
в составе:
председательствующего Матосовой В.Г.
судей Гареевой А.В., Марченко О.С.
при секретаре Клюгер Т.И.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Конышевой Е.В. к Индивидуальному предпринимателю Пелымской Т.Г. о расторжении договора аренды, возложении обязанности освободить нежилое подвальное помещение,
по апелляционной жалобе истца
на решение Первореченского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, которым в удовлетворении заявленных требований отказано.
Заслушав доклад судьи Матосовой В.Г., объяснения Конышева Е.В. и её представителя Петухова М.С., представителя ответчика - Калмыковой Е.А., судебная коллегия
установила:
Истец обратилась в суд к ответчику, указав, что является собственником <адрес>, расположенной в многоквартирном доме, по адресу: <адрес>.
В подвальном помещении МКД располагается прачечная, примерной площадью 66,25 кв.м., принадлежащая и эксплуатируемая ИП Пелымской Т.Г.
Управление МКД осуществляет ТСН "ТСЖ "Океан 140". По имеющимся сведениям, собственники помещений в МКД не проводили общее собрание с целью предоставления ответчику права размещать свое имущество в подвальном помещении и вести там предпринимательскую деятельность.
С ДД.ММ.ГГГГ были установлены следующие нарушения: незаконная врезка к ХВС, ГВС, электрическим кабелям, водоотведению (как следствие из-за действий прачечной несут убытки все собственники МКД); без согласия собственников установлены видеокамеры; установлена дверь, препятствующая свободному доступу персоналу ТСН "ТСЖ "Океан 140" и членам Правления ТСН "ТСЖ "Океан 140"; захламлены помещения, относящиеся к общему имуществу МКД; отсутствует отдельный вход в прачечную со стороны улицы; посетители неоднократно были замечены в пребывании прачечной не для получения услуг прачечной (употребляли алкогольную продукцию).
Протоколом N внеочередного общего собрания собственников помещений в МКД, проведенного в форме заочного голосования от ДД.ММ.ГГГГ, собственник квартиры N, председатель Правления ТСН "ТСЖ "Океан 140" Конышева Е.В. наделена правом на обращение в суд и иные государственные органы от имени и в интересах собственников МКД по вопросам освобождения помещений, находящихся в общей долевой собственности и фактически занятых третьими лицами.
ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика было направлено требование об освобождении подвального помещения, однако в удовлетворении претензии было отказано, поскольку собственник прачечной полагает, что у него имеется право на занятие общего имущества в многоквартирном доме, однако документов подтверждающих данные права предоставлено не было.
На основании изложенного, с учетом уточнений исковых требований в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ, просила суд: расторгнуть договор от ДД.ММ.ГГГГ досрочно; обязать ответчика освободить нежилое подвальное помещение.
В судебном заседании истец настаивала на удовлетворении заявленных требований. Пояснила, что принимала денежные средства от ответчика, однако обратного счета для их возврата не знала, и собственниками помещений было решено зачислить данные денежные средства как плату за фактическое использование.
Представитель истца и также представитель третьего лица ТСЖ "Океан 140" настаивал на заявленных требованиях. Пояснил так же о том, что арендную плату ответчик не платит последние два месяца.
Представитель ответчика с требованиями не согласилась, просила отказать в их удовлетворении. Указала, что протоколом общего собрания собственников жилья было принято решение о предоставлении подвального нежилого помещения общей площадью 54,8 кв.м. в пользование предпринимателю Пелымской Т.Г. Во исполнение данного решения между собственниками дома и Пелымской Т.Г. были заключены договора аренды. До октября 2018 года управлением дома занималась ООО "Альтакс-1". Между ИП Пелымской Т.Г. и ООО "Альтакс-1" постоянно заключались договоры пользования общедомового имущества. Последний договор на использование общедомового имущества и возмездного оказания услуг заключен ДД.ММ.ГГГГ. Согласно условиям данного договора, если ни одна из сторон письменно не уведомила другую сторону о его прекращении, договор считается пролонгированным. То есть на сегодняшний день договор считается действующим, со стороны ИП Пелымской Т.Г. выполняются все условия по данному договору. Истец знала о наличии заключенного договора аренды и как председатель ТСЖ принимала денежные средства за пользование нежилым помещением в сумме 8220 рублей ежемесячно. Доказательств врезки к ХВСК, электричеству, из-за чего собственники МКД несут убытки не представлено.
Судом постановлено решение, с которым не согласилась истец Конышева Е.В., подана апелляционная жалоба, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении требований в полном объеме.
В возражениях на апелляционную жалобу представитель ответчика указывает на несогласие с доводами апелляционной жалобы, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец и её представитель поддержали апелляционную жалобу по доводам, изложенным в ней. Просили решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.
Представитель ответчика просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, поскольку считала его законным и обоснованным, апелляционную жалобу без удовлетворения. Считала, что Пелымская Т.Г. на законных основаниях занимает данное жилое помещение.
Ответчик, извещенная надлежащим образом, в суд апелляционной инстанции не явилась. В силу положений статьи 165.1 ГК РФ, статьи 167 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть данное дело в ее отсутствие.
Выслушав пояснения сторон, проверив законность и обоснованность оспариваемого решения в пределах доводов апелляционной жалобы (часть 1 статьи 327.1 ГПК РФ), доводов возражений, судебная коллегия приходит к следующему выводу.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик ИП Пелымская Т.Г. на законных основаниях занимает нежилые помещения по адресу: <адрес>, поскольку между ней и ООО "Альтакс-1", ранее осуществлявшем управление указанного многоквартирного дома, заключен договор использования общедомового имущества и возмездного оказания услуг от ДД.ММ.ГГГГ. При этом данный договор заключен с разрешения Совета дома (протокол N от ДД.ММ.ГГГГ), которому делегированы права общего собрания жильцов дома. Суд, вопреки доводам истца, исходил из того, что договор является заключенным, после окончания срока действия договора, в силу положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ, возобновлен на неопределенный срок. Доказательством тому являются квитанции об оплате арендной платы за период с 2018 по 2019 годы, внесенной ИП Пелымской Т.Г. на счет ТСН "ТСЖ "Океан-140". С учетом положений статьи 619 ГК РФ, давая оценку требованию истца об освобождении имущества, направленному в адрес ответчика ДД.ММ.ГГГГ, суд пришел к выводу, что данное требование не может быть расценено как претензия о расторжении договора. В связи с изложенным, поскольку условия и основания для расторжения договора аренды судом не установлены, суд в удовлетворении требований отказал в полном объеме.
Вместе с тем, с данным выводом судебная коллегия не может согласиться в силу следующего.
На основании пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно пункту 3 статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
По смыслу пункта 3 статьи 619 ГК РФ указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Поскольку пункт 3 статьи 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, то в данных отношениях действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ, согласно которой требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучение ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Как разъяснено в пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452.
Как установлено по делу, обращаясь ДД.ММ.ГГГГ с иском в суд, истец требований о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ не заявляла. Такое требование было заявлено в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ. Требование об освобождении подвальных помещений, направленное в адрес ответчика ДД.ММ.ГГГГ, не содержит предложение о расторжении названного договора аренды.
Таким образом, данных о том, что до предъявления требования о расторжении договора ответчику направлялось предложение об изменении или о расторжении договора, судом не установлено, тогда как в силу пункта 3 статьи 619, пункта 2 статьи 452 ГК РФ направление в письменном виде такого предупреждения арендатору является обязательным условием для предъявления арендодателем требования о досрочном расторжении договора, что не было учтено судом при разрешении дела.
В связи с изложенным, решение суда подлежит отмене, а исковое заявление Конышевой Е.В. к ИП Пелымской Т.Г. о расторжении договора аренды и о возложении обязанности освободить нежилое подвальное помещение, оставлению без рассмотрения.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Первореченского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ отменить.
Исковое заявление Конышевой Е.В. к Индивидуальному предпринимателю Пелымской Т.Г. о расторжении договора аренды, возложении обязанности освободить нежилое подвальное помещение - оставить без рассмотрения.
Председательствующий
Судьи


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка