Дата принятия: 24 ноября 2020г.
Номер документа: 33-6915/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СУДА ХАНТЫ-МАНСИЙСКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 ноября 2020 года Дело N 33-6915/2020
Судебная коллегия по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе:
председательствующего судьи Дука Е.А.
судей Ковалёва А.А., Максименко И.В.
при секретаре Зинченко Н.В.
с применением видеоконференц-связи на базе Белоярского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры (судья Лавров И.В., секретарь судебного заседания Семенова Н.В.) рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску Довбуна Александра Петровича к Фонду развития жилищного строительства Белоярского района "Жилище" о понуждении заключить договор купли-продажи квартиры,
по апелляционной жалобе Довбуна Александра Петровича на решение Белоярского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 3 сентября 2020 года.
Заслушав доклад судьи Дука Е.А., объяснения истца Довбуна А.П., подержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
Довбун А.П. обратился в суд с иском к фонду развития жилищного строительства Белоярского района "Жилище" (далее - ФРЖС "Жилище", Фонд) о понуждении заключить договор купли-продажи квартиры.
В обоснование исковых требований указал на то, что 30 марта 2016 года между ним и администрацией Белоярского района был заключен договор мены жилых помещений, согласно которому Довбуну А.П. передана в собственность (адрес), расположенная в (адрес) (адрес) (адрес). 23 января 2020 года Фондом ему предложено выкупить принадлежащую ему квартиру за 2 020 000 рублей. Не согласившись с указанной ценой квартиры, он ответил отказом. 30 января 2020 года подписан предварительный договор купли-продажи квартиры по цене 2 800 000 рублей. 7 февраля 2020 года по электронной почте он получил разработанный ответчиком договор купли-продажи квартиры, которым ее цена также определена в размере 2 800 000 рублей. 28 февраля 2020 года все необходимые для заключения договора купли-продажи квартиры документы вместе с протоколом разногласий к договору купли-продажи направлены в адрес ответчика. 27 марта 2020 года ответчиком направлено письмо (датированное 23 марта 2020 года) о частичном удовлетворении его требований и внесении в договор купли-продажи предлагаемых изменений. Указанное письмо доставлено 2 апреля 2020 года, то есть с нарушением срока, установленного пунктом 4.2 предварительного договора. 6 апреля 2020 года он в письменном виде сообщил ответчику о готовности подписать договор в предлагаемом варианте. 14 мая 2020 года ответчиком в его адрес направлено письмо об одностороннем отказе от заключения договора купли-продажи недвижимости в ранее согласованной редакции с изменением цены договора, снизив ее с 2 800 000 рублей до 1 903 000 рублей. 2 июня 2020 года в адрес ответчика направлена претензия, которая оставлена без удовлетворения.
Просит обязать ответчика заключить с ним договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, (адрес) (адрес), в согласованной сторонами редакции по цене 2 800 000 рублей.
Суд постановилрешение об отказе в удовлетворении иска.
В апелляционной жалобе и дополнении к апелляционной жалобе Довбун А.П. просит решение суда отменить, принять новое решение об удовлетворении иска, ссылаясь на неправильное определение обстоятельств по делу, нарушение норм материального права. В обоснование доводов апелляционной жалобы повторяет доводы, изложенные в исковом заявлении. Считает, что направление проекта основного договора 7 февраля 2020 года ответчиком следует расценивать как оферту, т.е. предложение заключить договор. 28 февраля 2020 года истцом в адрес ответчика направлен протокол разногласий, то есть акцепт оферты на иных условиях. Обращает внимание на то, что до 6 апреля 2020 года сторонами было направлено три оферты (предложения), что свидетельствует об активной деятельности по заключению основного договора. Истечение срока, предусмотренного пунктом 4.2 предварительного договора, не зависело от его действий, поскольку он принял все меры для заключения договора. Указывает на то, что ответ на протокол разногласий был направлен ответчиком только 27 марта 2020 года, а получен истцом в четверг 2 апреля 2020 года, в связи с ограничениями в работе филиалов ФГУП "Почта России", вызванных распространением новой коронавирусной инфекции. 6 апреля 2020 года, после рассмотрения ответа Фонда, в первый рабочий день после выходных был направлен акцепт по сделке. Считает, что урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не может являться основанием для изменения начала течения срока, а пропуск такого срока не может являться основанием для отказа в удовлетворения исковых требований. Судом не дана оценка уклонению ответчика от заключения основного договора. Также ошибочно сделан вывод о не достижении между сторонами соглашения о существенных условиях договора, в том числе в части качества жилья, поскольку на момент заключения предварительного договора ответчик был осведомлен о ненадлежащем качестве жилья.
В возражении на апелляционную жалобу представитель фонда развития жилищного строительства Белоярского района "Жилище" Слободянюк О.Ю. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей ФРЖС "Жилище", Белоярского отдела Управления Росреестра по ХМАО - Югре, извещенных о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции (часть 1 статьи 327, часть 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы и дополнений к апелляционной жалобе в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив их и доводы возражений, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда ввиду нарушения норм материального права и неправильного определения обстоятельств, имеющих значение для дела.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 30 января 2020 года между Фондом и Довбуном А.П. заключен договор о намерениях купли-продажи квартиры, по условиям которого стороны договорились о подготовке и заключении в последующем основного договора купли-продажи квартиры, расположенной на втором этаже в двухэтажном доме, по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, (адрес), (адрес) (пункт 1.1 договора). По предварительной договоренности стоимость квартиры составляет 2 800 000 рублей (пункт 2.1 договора). Стороны обязались заключить основной договор не позднее 31 марта 2020 года (пункт 4.2 договора).
7 февраля 2020 года Фондом разработан проект договора купли-продажи квартиры от 31 марта 2020 года.
28 февраля 2020 года Довбуном А.П. в адрес ответчика направлен протокол разногласий к проекту договора купли-продажи квартиры.
23 марта 2020 года в адрес Довбуна А.П. направлено письмо о частичном удовлетворении требований Довбуна А.П. и внесении в договор купли-продажи квартиры предлагаемых изменений.
6 апреля 2020 года Довбуном А.П. в адрес ответчика направлено уведомление о готовности подписать договор купли-продажи вышеназванной квартиры в предлагаемом варианте.
14 мая 2020 года Фондом в адрес Довбуна А.П. направлено письмо о согласии заключить договор купли-продажи квартиры по рыночной стоимости 1 903 000 рублей.
Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 429, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходил из того, что правоотношения сторон по предварительному договору прекращены, поскольку в установленный предварительным договором срок основной договор не заключен, и никто из сторон не направил другой стороне предложение о заключении основного договора.
Судебная коллегия не соглашается с данным выводом суда первой инстанции.
В силу положений статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1).
В соответствии с пунктом 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Согласно пункту 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
Пунктом 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Как разъяснено в пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", не совершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 ГК РФ). Ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента начала течения указанного шестимесячного срока.
В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
Из разъяснений, изложенных в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", следует, что в случае направления конкретному лицу предложения заключить договор, в котором содержатся условия, достаточные для заключения такого договора, наличие намерения отправителя заключить договор с адресатом предполагается, если иное не указано в самом предложении или не вытекает из обстоятельств, в которых такое предложение было сделано.
Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.
При этом виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших не заключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.
Заключенный между сторонами договор от 30 января 2020 года по своей правовой природе является предварительным договором купли-продажи, что сторонами не отрицалось.
Как видно из материалов дела, в срок до 31 марта 2020 года сторонами предпринимались действия к заключению основного договора, что выразилось в подготовке и направлении проекта основного договора, урегулировании разногласий относительно его условий, которые к сроку когда должен был быть заключен основной договор, не привели к положительному результату.
Между тем интерес сторон к заключению договора купли-продажи квартиры не утрачен, что следует из их переписки как до, так и после 31 марта 2020 года. Уклонение ответчика от заключения основного договора купли-продажи обусловлено намерением уменьшить стоимость квартиры, рыночная стоимость которой по отчету, заказанному Фондом, по состоянию на 24 апреля 2020 года, то есть после окончания срока заключения основного договора купли-продажи, составляет 1 903 000 рублей.
На основании статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
В данном случае изменение цены договора предварительным договором не предусмотрено, и к соглашению о заключении основного договора по предложенной ответчиком стоимости квартиры стороны не пришли.
По смыслу вышеназванных норм материального права и исходя из установленных обстоятельств дела, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для понуждения ответчика заключить с истцом договор купли-продажи квартиры на согласованных ими в предварительном договоре условиях.
Довбун А.П. обратился с иском в суд 3 июля 2020 года, то есть до истечения шести месяцев с момента истечения установленного предварительным договором срока заключения основного договора.
Судебная коллегия принимает во внимание и то, что постановлением Губернатора ХМАО - Югры от 18.03.2020 N 20 с 18 марта 2020 года в Ханты-Мансийском автономном округе - Югре был введен режим повышенной готовности, а с 30 марта по 3 апреля 2020 года был установлен особый режим работы для отделения почтовой связи АО "Почта России", в том числе для отделений почтовой связи на территории г. Белоярский. В период с 30 марта по 1 апреля 2020 года отделения почтовой связи Белоярский были закрыты для посещения клиентами.
Поскольку в соответствии с частью 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд не вправе выходить за пределы заявленных требований, а существенные для договора купли-продажи условия (предмет и цена) предварительным договором определены конкретным образом, судебная коллегия приходит к выводу об удовлетворении исковых требований по заявленному истцом варианту.
С учетом вышеназванных обстоятельств решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием нового решения об удовлетворении исковых требований.
Руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Белоярского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 3 сентября 2020 года отменить, принять новое решение.
Исковые требования Довбуна Александра Петровича к Фонду развития жилищного строительства Белоярского района "Жилище" о понуждении заключить договор купли-продажи квартиры удовлетворить.
Обязать Фонд развития жилищного строительства Белоярского района "Жилище" заключить с Довбуном Александром Петровичем договор купли-продажи квартиры, расположенной на втором этаже в двухэтажном доме, по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, (адрес) (адрес), в согласованной сторонами редакции по цене 2 800 000 рублей.
Председательствующий судья Дука Е.А.
Судьи: Ковалёв А.А.
Максименко И.В.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
