Дата принятия: 21 декабря 2022г.
Номер документа: 33-6911/2022
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 21 декабря 2022 года Дело N 33-6911/2022
Санкт-Петербург 21 декабря 2022 г.
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
Председательствующего Озерова С.А.,
судей Нестеровой М.В., Горбатовой Л.В.,
при секретаре Любивой Д.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N по апелляционной жалобе Перевязко М. И. и Максименко Д. Н. на решение Гатчинского городского суда Ленинградской области от 7 сентября 2022 г.,
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Озерова С.А., объяснения представителя Перевязко М.И. и Максименко Д.Н. - Борисова А.А., поддержавшего доводы жалобы, возражения представителя Хан Г.Н. - Никольской Е.И.,
установила:
Хан Г.Н. обратилась в Гатчинский городской суд Ленинградской области с иском к Перевязко М.И. и Максименко Д.Н. о признании прекращенным и расторжении предварительного договора купли-продажи от 26.06.2020 земельного участка и жилого дома, обязании предоставить банковские реквизиты для возврата денежных средств и взыскании судебной неустойки.
В порядке ст. 39 ГПК РФ, судом приняты уточненные требования Хан Г.Н. о признании предварительного договора купли-продажи от 26.06.2020 расторгнутым.
Определением суда от 7.09.2022 принят отказ Хан Г.Н. от иска о признании предварительного договора купли-продажи от 26.06.2020 прекращенным, об обязании предоставить банковские реквизиты для возврата денежных средств и взыскании судебной неустойки. Производство по делу в данной части прекращено.
В основание иска Хан Г.Н. указала на то, что 26.06.2020 между истцом (продавец) и ответчиками (покупатели) был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка с жилым домом. По условиям предварительного договора стороны обязались заключить основной договор купли-продажи в течение 6 месяцев с момента получения правоустанавливающих документов на объекты недвижимости. Покупатели передали истцу задаток в размере 1000000 руб. Срок заключения основного договора не был установлен и на основании п. 4 ст. 429 ГК РФ должен был быть заключен не позднее 27.06.2021. В указанный срок основной договор купли-продажи не заключен, с предложениями стороны не обращались.
В суде представитель истца поддержал иск.
Ответчики в суде иск не признали.
7 сентября 2022 г. Гатчинским городским судом Ленинградской области постановлено решение, которым иск удовлетворен частично. В удовлетворении иска о расторжении предварительного договора купли-продажи отказано. Признан расторгнутым (прекратившим действие) предварительный договор купли-продажи от 26.06.2020.
Перевязко М.И. и Максименко Д.Н. не согласились с законностью, обоснованностью решения суда и подали на него апелляционную жалобу, в которой просят решение суда отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении иска в полном объеме.
В основание жалобы указали на то, что при указании в резолютивной части решения о признании предварительного договора прекратившим действие, суд вышел за пределы заявленных исковых требований, от которых истец отказался. Резолютивная часть решения о признании договора расторгнутым противоречит мотивировочной части, противоречит выводам суда об отказе в удовлетворении иска о расторжении предварительного договора. В деле отсутствует определение об отказе в принятии встречного иска, суд не отразил соответствующие мотивы в решении.
В соответствии с частями 1, 2 статьи 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного постановления суда первой инстанции только в обжалуемой части исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно них.
Судебная коллегия определиларассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания и не представивших доказательства уважительности причин неявки в суд.
Проверив дело, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Из материалов дела следует, что на момент заключения спорного предварительного договора и на день вынесения судом решения по делу Хан Г.Н. является собственником 27/655 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 26200 кв.м с кадастровым N, расположенный по адресу: <адрес>
На земельном участке расположен жилой дом, который до настоящего времени в установленном порядке не введен в эксплуатацию и право собственности на который не зарегистрировано.
На основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ Хан Г.Н. передала указанный жилой дом во временное владение и пользование ответчиков, который до настоящего времени находится в их владении и пользовании.
ДД.ММ.ГГГГ между истцом (продавец) и ответчиками (покупатели) был заключен нотариально удостоверенный предварительный договор N <адрес>1, в п. 2 которого указано, что Хан Г.Н. имеет намерение заключить соглашение о реальном разделе земельного участка с кадастровым N, оформить собственность на вновь образованный земельный участок площадью 687 кв.м и жилой дом ориентировочной площадью 130 кв.м, и продать их ответчикам в общую совместную собственность.
Пунктом 3 предварительного договора предусмотрено, что в соответствии с этими намерениями стороны обязуются заключить договор купли-продажи земельного участка и жилого дома в течение 6 месяцев после получения правоустанавливающих документов на вновь образованный земельный участок и жилой дом в органах государственной регистрации.
Ответчики выдали истцу денежную сумму в качестве задатка в размере 1000000 руб., в счет причитающихся с них платежей по предстоящему договору купли-продажи, в обеспечение исполнения указанного договора.
Согласно пунктам 5, 6, 7 и 8 предварительного договора, при прекращении настоящего договора до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения по обстоятельству, за которое ни одна из сторон не отвечает, задаток должен быть возвращен истцом ответчикам полностью. В случае неисполнения настоящего договора ответчиками, задаток полностью остается у истца. В случае неисполнения настоящего договора истцом она обязана возвратить ответчикам двойную сумму задатка. Кроме того, ответственная за неисполнение настоящего договора сторона обязана возместить другой стороне убытки, связанные с настоящим договором и предстоящим договором, с зачетом суммы задатка.
Пунктами 9, 10 и 11 предварительного договора определено, что договор купли-продажи по соглашению сторон будет заключен по цене 4000000 руб. с зачетом суммы задатка. Договор купли-продажи может быть заключен по договоренности сторон и ранее установленного настоящим договора срока. В случае, если в будущем одна из сторон будет уклоняться от заключения договора купли-продажи, то в соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ другая сторона вправе обязать уклоняющуюся сторону заключить договор путем обращения в судебные органы.
Из условий п. 12 предварительного договора следует, что в соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные настоящим договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Содержание статей 218, 429 и п. 4 ст. 445 ГК РФ сторонам разъяснено.
Исходя из условий предварительного договора купли-продажи и представленных сторонами доказательств суд первой инстанции обоснованно признал, что срок исполнения обязательств по заключению основного договора между сторонами не был определен, при этом в течение года с момента заключения предварительного договора основной договор между сторонами заключен не был и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить такой договор.
Впервые ответчики вручили истцу Хан Г.Н. претензию лишь 13.03.2022 г, в которой требовали в течение двух месяцев с даты получения претензии оформить все необходимые для заключения основного договора купли-продажи документы, заключить основной договор купли-продажи.
15.03.2022 истец вручила ответчикам предложение заключить дополнительное соглашение о прекращении предварительного договора и возврате ранее внесенных денежных средств, 28.03.2022 направила ответчикам требование предоставить реквизиты расчетных счетов для возврата денежных средств.
7.04.2022 истцу было вручено требование нотариуса явиться в помещение нотариальной конторы по вопросу исполнения обязательств по предварительному договору. В случае неявки покупатели будут вынуждены обратиться в суд с иском о взыскании двойной суммы задатка в размере 2000000 руб.
Согласно ст. 190 ГК РФ, установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.
Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
В соответствии с п. 4 и п. 5 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
В силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
В пунктах 27 и 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 ГК РФ).
Ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента начала течения указанного шестимесячного срока.
Несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.
Как правильно указал суд первой инстанции, в предварительном договоре от 26.06.2020 не содержится условий о сроке заключения основного договора купли-продажи, а следовательно, в силу п. 4 ст. 429 ГК РФ основной договор купли-продажи стороны должны были заключить в течение года со дня подписания предварительного договора, то есть не позднее 26.06.2021.
Судом обоснованно установлено, что стороны в период действия предварительного договора предложений о заключении основного договора купли-продажи друг другу не направляли.
Впервые ответчики направили предложение о заключении основного договора в адрес истца лишь 13.03.2022, то есть за пределами срока действия предварительного договора.
Наличие в предварительном договоре указаний на совершение тех или иных действий спустя шесть месяцев с даты регистрации права собственности истца на продаваемые объекты не свидетельствует о согласовании сторонами условия о сроке заключения основного договора.
Также это не является условием, с которым связывается срок заключения основного договора.
Указание в п. 2 предварительного договора на обязательство истца образовать новый земельный участок, зарегистрировать свое право собственности не отвечает требованиям неизбежности, установленным ст. 190 ГК РФ и данные положения не подтверждают достижение сторонами соглашения относительно срока заключения основного договора купли-продажи.
Поскольку стороны не определилив предварительном договоре срок в течение которого истец обязана была завершить действия, указанные в п. 2 договора, то в силу п. 4 ст. 429 ГК РФ этот срок не может превышать одного года.
При этому ответчики не могут реализовать свое право на понуждение истца к заключению основного договора по объективным причинам, так как объекты продажи не сформированы, проект планировки и межевания территории ф/х "Василиск" не утвержден, что препятствует выделению доли истца в праве на земельный участок на местности и препятствует регистрации права собственности на жилой дом.
В тоже время, фактические действия ответчиков, заявивших о желании взыскать с истца двойную сумму задатка и компенсировать все причиненные убытки, что как правильно указал суд первой инстанции должно явиться предметом отдельного судебного разбирательства, подтверждают утрату ответчиками интереса в сделке.
Как правильно признал суд первой инстанции, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились 27.06.2021, а требования истца о признании предварительного договора расторгнутым равносильны требованиям о признании предварительного договора прекратившим свое действие.
Исходя из фактических обстоятельств дела и правоотношений сторон, удовлетворением иска истца о признании предварительного договора расторгнутым, суд также правомерно констатировал прекращение срока действия предварительного договора, то есть обстоятельства, которое оспаривалось ответчиками.
При разрешении спора суд первой инстанции не вышел за пределы исковых требований, и резолютивная часть решения суда о признании договора расторгнутым не противоречит мотивировочной части решения суда.
При рассмотрении дела в суде первой инстанций в судебных заседаниях 24.05.2022 и 7.09.2022 судом дважды ответчикам было отказное в принятии не соответствующего требованиям ст. 138 ГПК РФ встречного иска о взыскании с истца двойной суммы задатка, данные определения суда занесены в протоколы судебных заседаний, которые могли быть вынесены без удаления суда в совещательную комнату (ст. 224, 225 ГПК РФ).
При таких обстоятельствах, правильно оценив по правилам ст. 67 ГПК РФ имеющиеся в деле доказательства, в том числе в их совокупности, суд обоснованно, в соответствии с вышеуказанными требованиями закона, частично удовлетворил иск, признав предварительный расторгнутым, то есть прекратившим действие спорный предварительный договор.
Судебная коллегия приходит к выводу о том, что при принятии решения судом правильно установлены юридически значимые для дела обстоятельства, произведена полная и всесторонняя оценка исследованных доказательств, применены нормы материального права, подлежащие применению к спорным правоотношениям, и постановлено законное и обоснованное решение в соответствии с требованиями процессуального законодательства.
Доводы жалобы не содержат оснований к отмене или изменению решения суда, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда, а также к несогласию с оценкой судом представленных по делу доказательств, и не могут быть удовлетворены.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Гатчинского городского суда Ленинградской области от 7 сентября 2022 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Перевязко М. И. и Максименко Д. Н. - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
Мотивированное определение изготовлено в окончательной форме 26 декабря 2022 г.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
