Дата принятия: 04 июня 2021г.
Номер документа: 33-6904/2021
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СВЕРДЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 4 июня 2021 года Дело N 33-6904/2021
г. Екатеринбург 04.06.2021
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:
председательствующего Киселевой С.Н.,
судей Зайцевой В.А.,
Торжевской М.О.,
при ведении протокола помощником судьи Беспаловой Л.А. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-70/2021 по иску Харитонкиной Елены Вячеславовны к обществу с ограниченной ответственностью "СМУ-3 Строй", акционерному обществу "Альфа - Банк" о прекращении права залога, о признании права собственности на жилое помещение, по апелляционной жалобе истца на решение Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга от 11.02.2021.
Заслушав доклад судьи Зайцевой В.А., объяснения представителя истца Плато В.Ю., представителя ответчика АО "Альфа-Банк" Павлова Ю.Я., судебная коллегия
установила:
Харитонкина Е.В. обратилась в суд с исковыми требованиями к акционерному обществу "Альфа-Банк" (далее АО "Альфа-Банк") обществу с ограниченной ответственностью "СМУ-3 СТРОЙ" (далее ООО "СМУ-3 СТРОЙ") о прекращении права залога, о признании права собственности на жилое помещение и об освобождении имущества от запретов, указав в обоснование иска, что 31.08.2018 она заключила с ООО "СМУ-3 Строй" договор купли-продажи квартиры N ТК004В. Продавец обязался передать покупателю в частную собственность <адрес>, расположенную в <адрес>, а покупатель принять в собственность квартиру и уплатить за нее 7200 000 рублей. Согласно п.6 продавец информировал покупателя, что на момент подписания настоящего договора отчуждаемая квартира находится в залоге у АО "Альфа - Банк". Продавец гарантирует, что после полный оплаты, произведенной покупателем, указанное обременение будет снято в течение 5 дней рабочих дней. В соответствии с п. 7 договора Стороны согласовали, что заявление на переход права собственности к покупателю на отчуждаемую квартиру Стороны подают в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области до 31.01.2019. Истец выполнила обязанности покупателя, оплатив квартиру 31 августа 2018 года в полном объеме, что подтверждается кассовым чеком и квитанцией к приходному кассовому ордеру N 81 от 31.08.2018. 06.03.2020 Стороны обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии с заявлением о переходе права собственности. 19.03.2020 в ее адрес Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии направлено уведомление N 66/001/386/Э2020-449 о приостановлении действий по регистрации права собственности на объект: <адрес>, расположенную в <адрес>, ввиду наличия запретов на совершение регистрационных действий в отношении спорного объекта недвижимости, наложенных судебным приставом - исполнителем Кировского РОСП г. Екатеринбурга УФССП России по Свердловской области Мартус Е.А., а также наличием обременения объекта недвижимости в виде ипотеки в пользу АО "Альфа-Банк" на основании договора об ипотеке от 18.07.2018 и дополнительных соглашений к нему, договора об ипотеки от 30 октября 2018 года и дополнительных соглашений к нему. В настоящее время ООО"СМУ-2" находится в процедуре банкротства, и АО "Альфа-Банк" включено в реестр кредиторов с денежным требованием, обеспеченным залогом квартиры, переданной истцу.
Просила прекратить право залога АО "Альфа-Банк" на указанную квартиру, признать за ней право собственности на <адрес> расположенную в <адрес>, освободить имущество от запретов.
Представитель ответчика АО "Альфа-Банк" Павлов Ю.Я. в судебном заседании исковые требования не признал. Суду пояснил, что ООО "СМУ - 3 Строй" в обеспечение исполнения обязательств по кредитному соглашению об открытии невозобновляемой кредитной линии от 30 мая 2018 года и кредитному соглашению об открытии невозобновляемой кредитной линии от 30 октября 2018 года передало АО "Альфа - Банк" в залог по договору об ипотеке от 18 июля 2018 года, а также по договору ипотеки от 30 октября 2018 года жилое помещение - <адрес>, расположенную в <адрес>, с кадастровым номером . Правовые основания для прекращения ипотеки отсутствуют, поскольку обеспеченные залогом обязательства не прекращены. Задолженность по кредитным соглашениям в полном объеме не погашена. Полагает недоказанным факт перечисления ООО "СМУ-3" денежных средств, полученных от Харитонкиной Е.В. в пользу банка.
Решением Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга от 11.02.2021 требования истца оставлены без удовлетворения.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца Плато В.Ю. на доводах апелляционной жалобы настаивал, представитель АО "Альфа-Банк" Павлов Ю.Я. возражал по доводам жалобы по основаниям, изложенным в письменных возражениях. Иные лица в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении не заявляли. Руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с тем, что лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом, явка в судебное заседание является правом, а не обязанностью лиц, участвующих в деле, их отсутствие не препятствует рассмотрению дела, судебная коллегия определилао рассмотрении дела при данной явке.
Исследовав материалы настоящего гражданского дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.
Спорной является квартира, расположенная в жилом комплексе "Вивальди" по адресу: <адрес>, площадью 85,7 кв.м, с кадастровым номером .
В соответствии с данными ЕГРН собственником квартиры по состоянию на 18.05.2021 значится ООО "СМУ-3 СТРОЙ" с 06.03.2018.
В отношении данной квартиры зарегистрировано два залога - на основании договора об ипотеке от 18.07.2018 и договора об ипотеке от 30.10.2018 Оба залога установлены в пользу АО "Альфа-Банк" в обеспечение кредитных обязательств ООО "СМУ-3 СТРОЙ" по договору об открытии кредитной линии от 30.05.2018 (первый залог), в обеспечение кредитных обязательств третьего лица ООО "ТранспортТрейд" по договору об открытии кредитной линии от 30.10.2018 (последующий залог).
31.08.2018 между Харитонкиной Е.В. (покупатель) и ООО "СМУ-3 Строй" (продавец) заключен договор купли-продажи <адрес>, расположенной по адресу:<адрес>, площадью 85,7 кв.м. Стоимость квартиры составила 7200000 рублей. Согласно пункту 6 договора купли-продажи продавец информирует покупателя о том, что на отчуждаемое помещение зарегистрировано обременение в виде ипотеки в пользу АО "Альфа-Банк" и продавец гарантирует, что после полной оплаты по договору купли -продажи, обременение будет снято в течение 5 рабочих дней (т.1 л.д.20).
31.08.2018 истец принял у ООО "СМУ-3 СТРОЙ" квартиру по акту приема-передачи (т.1 л.д.22).
Истцом представлены: кассовый чек и квитанция к приходному кассовому ордеру от 31.08.2018 о внесении денежных средств в сумме 7 200000 руб. в кассу продавца. (т.1 л.д.24,25).
В соответствии со справкой от 31.08.2018, копия которой имеется в материалах дела, ООО "СМУ-3 СТРОЙ" подтверждает, что Харитонкиной Е.В. произведена оплата в размере 7 200000 руб. по договору купли-продажи квартиры от 31.08.2018 (т.1 л.д. 23).
Отказывая истцу в иске о признании права собственности на квартиру, суд первой инстанции указал, что истец не доказала, что её право ответчиками оспаривается, и не усмотрел оснований для прекращения залога ввиду недоказанности погашения обеспеченного этим залогом денежного обязательства.
Из материалов дела усматривается, что между банком и СМУ-3 подписано дополнительное соглашение к договору об ипотеке от 30.10.2018, в соответствии с которым стороны договорились об исключении квартиры с адресом <адрес> из залога. Для регистрации данного доп.соглашения представитель ОАО "Альфа-Банк" Щербакова А.А. и представитель ООО "СМУ-3Строй" обратились в МФЦ(Т.1 л.д. 89). Основанием для приостановления регистрации послужили обременения в виде запрета на совершение регистрационных действий и обеспечительные меры в рамках иных споров с ООО "СМУ-3 Строй".
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ОАО "Альфа-Банк" подтвердил факт заключения дополнительного соглашения к договору ипотеки, предусматривающий вывод из-под залога квартиры по адресу <адрес>, а также то обстоятельство, что данное соглашение не расторгнуто, не прекращено.
В соответствии со статьей 352 Гражданского кодекса Российской Федерации по общему правилу залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства (пункт 1).
Вместе с тем, в силу пункта 10 данной статьи он также прекращается и в иных случаях, предусмотренных законом или договором.
Из кредитного соглашения от 30.05.2018 следует, что кредитор (АО "Альфа-Банк") вправе согласовать вывод из залога объектов недвижимости, являющихся частью Жилого комплекса "Вивальди" и переданных в ипотеку на основании договора об ипотеке 1, с целью реализации части указанных помещений. Согласие на вывод помещений из залога кредитор предоставляет в течение 3 рабочих дней с даты поступления запроса от заемщика (ООО "СМУ-3 СТРОЙ"). Заемщик обязуется обеспечить поступление 100% денежных средств, полученных от реализации помещений, на счета открытые у кредитора. Заемщик обязуется направлять не менее 65% денежных средств, полученных от реализации помещений и поступающих на счета заемщика в погашение обязательств по кредитам (пункты 4.15, 4.16, 4.17 договора).
Аналогичные положения о возможности вывода из залога части помещений и их продажи по согласованию с банком содержит и второе кредитное соглашение от 30.10.2018 по обязательствам ООО "ТранспортТрейд" (пункты 4.13, 4.14.3, 4.15).
Таким образом, условиями договоров предусмотрена возможность прекращение залога по частям (в отношении конкретных помещений), несмотря на наличие общей задолженности по кредитам.
Из материалов дела следует, что АО "Альфа - Банк" 08.11.2019 обратилось в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке обосновал намерением ООО "СМУ- 3 Строй" за счет реализации спорного объекта недвижимости погасить образовавшуюся задолженность по кредитным соглашениям.
Из представленной выписки по расчетному счету ООО "СМУ-3 СТРОЙ"2, следует, что после заключения договора купли-продажи с истцом (30.08.2019, 09.10.2019) со счета ООО "СМУ-3 СТРОЙ" на счет АО "Альфа-Банк" в счет погашения долга по соглашению от 30.05.2018 было перечислено 3856350 руб. и 4300787,30 руб. (т. 2 л.д. 40). Таким образом, непосредственно заемщиком банку была перечислена сумма в общем размере 8157137,3 рублей в счет погашения задолженности по кредиту, что соответствовало условиям письменного согласия банка на вывод квартиры из залога.
Факт признания банком получения денежных средств в погашение задолженности, обеспеченной спорной квартирой подтверждается тем, что после подписания дополнительного соглашения последовало совместное залогодержателя и залогодателя обращение в Росреестр с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке в отношении данной квартиры.
Послужившие основанием для приостановления и последующего отказа в регистрации погашения записи об ипотеке- обеспечительные меры на момент рассмотрения спора в суде сняты.
С учетом того, что в настоящее время ООО "СМУ-3 Строй" находится в процедуре банкротства, а также в связи с изменившейся позицией залогодержателя по вопросу погашения части долга, относящегося к спорной квартире, право собственности истца на основании договора невозможно зарегистрировать, погасить запись об ипотеке без обращения залодержателя невозможно.
В соответствии со статьей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
В силу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что в соответствии с условиями договора банком дано обязательство по снятию обременений со спорной квартиры в связи с ее отчуждением при условии перечисления определенной суммы в счет погашения задолженности по кредиту, вместе с тем, несмотря на исполнение условий банка заемщиком (продавцом квартиры), после отпадения причин, препятствующих погашению ипотеки, заявление о снятии двух обременений с жилого помещения банком в Управление Росреестра по Свердловской области не подано, что свидетельствует об одностороннем отказе банка от исполнения ранее данного обязательства и злоупотреблении правом.
Доводы о том, что денежные средства носили обезличенный характер и их перечисление не подтверждает исполнение условий именно по спорной квартире, несостоятельны, поскольку представитель банка подтвердил факт подписания дополнительного соглашения от 18.09.2019, а также то обстоятельство, что на момент рассмотрения настоящего дела соглашение не расторгнуто.
С учетом изложенного, в соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к выводу об обоснованности требований истца о прекращении залога в отношении спорной квартиры на основании договора об ипотеке от 18.07.2018 и договора об ипотеке от 30.10.2018 и о признании за истцом права собственности на квартиру, отменяя решение суда об отказе в этой части иска.
Согласно пунктам 1 и 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
В силу пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности. Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.
В соответствии с требованиями законодательства о регистрации недвижимости переход права собственности на объект недвижимости осуществляется на основании совместных заявлений покупателя и продавца.
Из материалов дела следует, что между ООО "СМУ-3 СТРОЙ" и Харитонкиной Е.В. в установленной письменной форме заключен договор купли-продажи спорной квартиры, который содержит все существенные условия, цена по договору оплачена Харитонкиной Е.В. в полном объеме платежом от 30.08.2018, между сторонами подписан акт приемки-передачи квартиры с передачей ключей и фиксацией показаний приборов учета, продавцом выдана справка о полной оплате по договору.
Вместе с тем, из регистрационного дела объекта следует, что продавец и покупатель с совместными заявлениями в регистрирующий орган не обращались, переход права собственности на истца не осуществлен.
Из совокупных условий договора следует, что регистрация перехода права собственности осуществляется после исполнения обязанности продавца по снятию обременения в виде ипотеки (пункты 4, 6, 7, 12 договора).
Таким образом, истцом были предприняты действия по оформлению своих прав в публичном реестре во внесудебном порядке, которое, однако, ввиду бездействия ответчиков не осуществлено.
С учетом заключения между сторонами договора по отчуждению квартиры, его исполнения, уклонения продавца от регистрации перехода права собственности, а в настоящее время - его банкротства, имеются основания для констатации возникновения права собственности Харитонкиной Е.В. на квартиру, расположенную по адресу <адрес> на основании договора купли-продажи от 30.08.2018. По сути её требования о признании права собственности подразумевают решение о государственной регистрации права собственности на квартиру, которая не может быть осуществлена ввиду бездействия ответчиков в период спора.
Каких-либо препятствий для осуществления регистрации перехода права в настоящее время судебная коллегия не находит с учетом того, что в силу Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" с даты введения конкурсного производства в отношении ООО "СМУ-3 СТРОЙ" на основании определения Арбитражного суда Свердловской области от 22.12.2020 в силу закона снимаются ранее наложенные аресты на имущество должника и иные ограничения распоряжения имуществом должника, а также прекращается исполнение по исполнительным документам (статья 126 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)").
Судебной коллегией учитывается, что продавец (в том числе в лице конкурсного управляющего Шкарупина А.В.) в ходе судебного разбирательства против удовлетворения исковых требований истца не возражал, каких-либо доказательств ненадлежащего исполнения договора, его недействительности, расторжения не представлял.
Денежные средства от истца поступили в кассу ООО "СМУ-3 СТРОЙ",, что полностью соответствует положениям пункта 1 статьи 312 Гражданского кодекса Российской Федерации и подтверждает исполнение обязательств по оплате цены по договору перед продавцом. Все расчеты между сторонами происходили задолго до банкротства ответчика. Владение и пользование квартирой истцом также кем-либо не оспаривалось.
Ссылки банка на то, что удовлетворение иска в настоящем споре повлечет нарушение прав кредиторов ООО "СМУ-3 СТРОЙ", которые не привлечены к участию в деле, несостоятельны. Основной залоговый кредитор должника - АО "Альфа-Банк" привлечен и участвует в деле в качестве ответчика, конкурсный управляющий ООО "СМУ-3 СТРОЙ" и ООО "ТранспортТрейд" Шкарупин А.В., представляющий интересы, в том числе, кредиторов должника, привлечен к участию в деле и извещен надлежащим образом.
На основании вышеизложенного, решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием нового решения об удовлетворении требований истца о прекращении залога и о признании права собственности.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга от 11.02.2021 отменить, принять по делу новое решение, которым исковые требования Харитонкиной Елены Вячеславовны к обществу с ограниченной ответственностью "СМУ-3 Строй", акционерному обществу "Альфа-Банк" о прекращении залога, о признании права собственности удовлетворить частично
Осуществить регистрацию перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, с кадастровым номером на Харитонкину Елену Вячеславовну на основании договора купли-продажи от 30.08.2018 N ТК004В, заключенного с обществом с ограниченной ответственностью "СМУ-3 Строй".
Признать прекращенным обременение в виде залога квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, с кадастровым номером , на основании договора об ипотеке от 18.07.2018 и договора об ипотеке от 30.10.2018
Председательствующий С.Н.Киселева
Судьи В.А.Зайцева
М.О.Торжевская
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
