Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 16 июля 2020 года №33-6899/2020

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 16 июля 2020 года Дело N 33-6899/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе
председательствующего Яковлева Д.В.,
судей Ткачевой А.А.,
Анфиловой Т.Л.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ситдиковой Е.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Щеткова Л.В. к Обществу с ограниченной ответственностью "Четыре сезона - Жилстройинвест" о взыскании излишне уплаченных денежных средств для строительства нежилого помещения (кладовой), обязании внести изменения в акт приема-передачи нежилого помещения
по апелляционной жалобе Общества с ограниченной ответственностью "Четыре сезона - Жилстройинвест" на решение Советского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 28 января 2020 года.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Башкортостан Яковлева Д.В., судебная коллегия
установила:
Щеткова Л.В. обратилась в суд с иском к ООО "Четыре сезона-Жилстройинвест" о взыскании излишне уплаченных истцом денежных средств для строительства нежилого помещения (кладовой) в размере 42 195,53 рублей, неустойки за нарушение установленных сроков удовлетворения отдельных требований потребителя в размере 42 195,53 рублей, компенсации морального вреда в размере 10 000 рублей, штрафа в пользу потребителя; об обязании внести изменения в акт приёма-передачи нежилого помещения (кладовой) от 23 марта 2019 года в части указания фактической площади кладовой, согласно данным технического паспорта от 7 ноября 2019 года.
В обоснование иска указано, что 26 сентября 2017 года между ООО "Четыре сезона - Жилстройинвест" (Застройщик) и Щетковой Л.В. заключен договор об участии в долевом строительстве жилого дома (далее - Договор), согласно п. 3.3 которого Щетковой Л.В. выделяется нежилое помещение - кладовка со следующими техническими характеристиками: номер помещения 4, площадь помещения - 5,83 кв.м., 21 этаж. Сумма вклада участника долевого строительства рассчитывается из стоимости одного квадратного метра общей приведенной площади, равной 34 305,32 рублей, умноженной на количественное выражение доли участника долевого строительства согласно п.3.3. Договора (5,83 кв.м.) (п. 6.1). Щеткова Л.В. выплатила застройщику 200 000 рублей для строительства кладовки. 23 марта 2019 года при приемке помещения от застройщика, истцом обнаружено несоответствие фактической площади с договорной, однако акт приёма-передачи помещения был подписан Щетковой Л.В. без оспаривания площади, поскольку данное несоответствие устранить невозможно. 8 апреля 2019 года Щетковой Л.В. в адрес застройщика направлено заявление, а 22 июля 2019 года - претензия с просьбой о перерасчете покупной цены нежилого помещения и возврате излишне уплаченных денежных средств. В ответ на заявление и претензию были получены отказы. 7 ноября 2019 года выдан технический паспорт, согласно которому фактическая площадь кладовки составила 4,6 кв.м. Истец полагает, что она понесла убытки в виде разницы стоимости площади, указанной в договоре (200 000 рублей), и фактической площади (157 804,47 рублей), что составляет сумму в размере 42 195,53 рубля.
Решением Советского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 28 января 2020 года указанные исковые требования удовлетворены частично. Взысканы с ООО "Четыре сезона-Жилстройинвест": в пользу Щетковой Л.В. - излишне уплаченные денежные средства для строительства нежилого помещения (кладовой) в размере 42 195,53 рубля, неустойка за нарушение сроков в размере 30 000 рублей, компенсация морального вреда в размере 2 000 рублей, штраф за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя в размере 37 097,77 рублей; в доход местного бюджета - государственная пошлина в размере 2 365,87 рублей. В остальной части иска (часть неустойки, часть компенсации морального вреда, обязании внести изменения в акт приема-передачи нежилого помещения от 23 марта 2019 г. в части указания фактической площади кладовой площадью 4,6 кв.м, согласно данным технического паспорта от 7 ноября 2019 г.) отказано.
В апелляционной жалобе ООО "Четыре сезона - Жилстройинвест" выражает несогласие с решением суда, ссылаясь на то, что цена договора не зависит от размера площади приобретаемой кладовки, Договор не содержит условий о возврате разницы между проектной и фактической площадью.
В возражении на жалобу истец просит оставить в силе решение суда, поскольку застройщиком нарушены условия договора участия в долевом строительстве, которые дают возможность истцу требовать от застройщика соразмерного уменьшения цены Договора.
Проверив оспариваемое судебное постановление в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, возражения на нее, изучив и обсудив доводы жалобы, возражения, выслушав представителя ООО "Четыре сезона - Жилстройинвест" Хайруллину Л.Р., поддержавшую доводы апелляционной жалобы, истца Щеткову Л.В., возражавшую против ее удовлетворения, судебная коллегия приходит к следующему выводу.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 26 сентября 2017 ода между ООО "Четыре сезона - Жилстройинвест" (Застройщик) и Щетковой Л.В. заключен Договор N N... об участии в долевом строительстве жилого дома, согласно п.. 3 которого Щетковой Л.В. выделяется нежилое помещение - Кладовка со следующими техническими характеристиками- номер помещения 4, площадь помещения - 5,83 кв.м, 21 этаж.
Согласно п. 6.1. Договора, сумма вклада Участника долевого строительства рассчитывается из стоимости одного квадратного метра общей приведенной площади, равной 34 305,32 рублей, умноженной на количественное выражение доли Участника долевого строительства согласно п. 3.3. Договора.
Общая сумма долевого вклада истца определена договором в размере 200 000 рублей (п. 6.2), которая выплачена ответчику.
Допустимое изменение общей площади помещения, не являющееся существенным изменением проектной документации, может быть в размере 5 % включительно от указанной в п. 3.3 настоящего договора площади объекта долевого строительства (п. 8.2 Договора).
Окончательная сумма вклада Участника долевого строительства определена в п. 6.1. Договора и уточнению не подлежит, но при этом приведена оговорка - "несущественные изменения планировочных решений, связанные с уточнением прокладки инженерных коммуникаций или конструктивных решений объекта не являются нарушением условий договора" (п. 8.5 Договора).
23 марта 2019 года подписан акт приема-передачи объекта долевого строительства, где площадь указана в размере 5,83 кв.м.
8 апреля 2019 года Щетковой Л.В. в адрес застройщика направлено заявление, а 22 июля 2019 года - претензия с просьбой о перерасчете покупной цены нежилого помещения и возврате излишне уплаченных денежных средств в размере 44 253,85 рублей ввиду того, что фактическая площадь помещения (4,54 кв.м) расходится с той, которая указана в договоре и в акте приема-передачи.
Ответчик отказал в удовлетворении данного требования на том основании, что из условий заключенного между сторонами договора не следует, что цена договора зависит от площади помещения.
7 ноября 2019 года ООО "Кадастровые инженеры город Уфа" выдан технический паспорт, согласно которому фактическая площадь кладовки составила 4,6 кв.м.
Щеткова Л.В. не была извещена застройщиком об изменении площади кладовки.
Удовлетворяя иск Щетковой Л.В., суд первой инстанции исходил из условий договора долевого участия, норм Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ), и пришел к выводу, что фактическая площадь помещения на 1,23 кв.м, то есть на 21 %, меньше площади, оговоренной Договором и оплаченной Щетковой Л.В., соответственно, участник долевого строительства вправе требовать возместить соответствующую разницу. Поскольку требование потребителя об уменьшении цены за выполненную работу не удовлетворено своевременно, судом в пользу истца также взыскана неустойка согласно п. 5 ст. 28 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон о защите прав потребителей), которая рассчитана из цены выполнения отдельного работы (42 195,53 рублей) и по нормам ст. 333 ГК РФ на основании ходатайства ответчика снижена до 30 000 рублей. Компенсация морального вреда и штраф в пользу потребителя взысканы согласно ст. 15 и п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей.
Судебная коллегия, проверяя законность решения суда по доводам апелляционной жалобы ответчика, полагает, что судом нарушений норм материального и процессуального права не допущено.
Доводы апелляционной жалобы ответчика повторяют доводы, приведенные в суде первой инстанции и сводятся к тому, что согласно условиям договора, у застройщика не было обязанности возвращать разницу в стоимости фактической и проектной площади помещения, потому что цена определена не в зависимости от площади.
Данный довод полно и мотивированно опровергнут судом первой инстанции со ссылкой на нормы материального права, с тщательным исследованием и толкованием условий договора.
В соответствии с ч. 2 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Таким образом, нормы закона предусматривают императивные нормы о том, что участник долевого строительства вправе требовать соразмерного уменьшения цены договора, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора. Данные отступления в площади установлены судом, не опровергаются ответчиком.
В силу ч. 1 ст. 9 указанного закона участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора, в частности, в случае неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 этого закона.
Как указано в ч. 3 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ, в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с ч. 2 ст. 9 данного закона.
Пунктом 2 части 1.1 статьи 9 данного закона предусмотрено, что по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке, в том числе в случае существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади.
Ссылка ответчика о том, что нарушение условий договора в площади более чем на 5 % является существенным нарушением договора, которое ведет к расторжению договора, не отрицает право участника долевого строительства требовать от застройщика уменьшения цены договора. Право участника долевого строительства требовать расторжения договора реализуется им по своему выбору. Эта мера ответственности застройщика является большей, чем его обязанность уменьшить цену договора. Такие нормы о праве расторжения договора направлены на защиту интересов стороны договора, но не должны умалять другие его права.
Законодательство также предусматривает право потребителя в случае неисполнения предъявленного требования взыскать с застройщика неустойку, штраф и компенсацию морального вреда.
Согласно статье 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
В пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что по смыслу абзаца второго статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон иным образом толкование условий договора осуществляется в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия. Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, профессионально осуществляющее деятельность в соответствующей сфере, требующей специальных познаний (например, банк по договору кредита, лизингодатель по договору лизинга, страховщик по договору страхования и т.п.).
Судебная коллегия соглашается с толкованием суда первой инстанции о том, что цена договора участия в долевом строительстве предполагает безусловную связь общей цены помещения с ее площадью. Аналогичный способ расчета цены предусмотрен в ст. 5 Федерального закона N 214-ФЗ.
Нарушений, повлекших вынесение незаконного или необоснованного решения, влекущих его отмену в порядке ст. 330 ГПК РФ, по доводам апелляционной жалобы не установлено.
Руководствуясь ст. ст. 327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Советского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 28 января 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Четыре сезона - Жилстройинвест" - без удовлетворения.
Председательствующий Д.В.Яковлев
Судьи А.А. Ткачева
Т.Л. Анфилова
справка: судья Гареева Л.Ф.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка