Дата принятия: 19 мая 2020г.
Номер документа: 33-689/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СМОЛЕНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 19 мая 2020 года Дело N 33-689/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Смоленского областного суда в составе:
председательствующего Никоненко Т.П.
судей: Алексеевой О.Б. и Мацкив Л.Ю.
при секретаре (помощнике судьи) Рожковой И.Н.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Романенкова Андрея Федоровича к ООО "Смоленская мемориальная компания" о расторжении договора аренды нежилого помещения, его освобождении, взыскании задолженности по арендной плате, штрафа, судебных расходов, по апелляционной жалобе Романенкова Андрея Федоровича на решение Ленинского районного суда г. Смоленска от 10 декабря 2019 г.
Заслушав доклад судьи Алексеевой О.Б., судебная коллегия,
установила:
Романенков А.Ф. обратился в суд к ООО "Смоленская мемориальная компания" с иском о расторжении договора аренды нежилого подвального помещения, его освобождении, взыскании задолженности по арендной плате в размере 585 000 руб., штрафа в сумме 146250 руб., а также расходов по оплате госпошлины - 10512,50 руб., указав, что 01.01.2015 между истцом и ответчиком был заключен договор аренды нежилого подвального помещения площадью 84,6 кв.м., расположенного по адресу: ..., сроком до 01.01.2016, несмотря на письменное расторжение соглашения 01.11.2015, подписание акта приема-передачи недвижимого имущества, фактически до настоящего времени с устного согласия истца, ответчик продолжает арендовать помещение, образовавшаяся задолженность по арендным платежам в добровольном порядке ответчиком не погашена, что и явилось основанием для обращения с иском в суд.
Судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, был привлечен Яковлев В.И., в качестве заинтересованного лица - Кадыков В.В.
Романенков А.Ф. в судебное заседание не явился, его представитель Романенков А.Ф. заявленные требования поддержал в полном объеме по изложенным выше основаниям.
ООО "Смоленская мемориальная компания" явку в судебное заседание своего представителя не обеспечило, в письменных возражениях в удовлетворении иска просило отказать.
Яковлев В.И. в судебное заседание не явился, его представитель Сергеенков Д.А. просил отказать в удовлетворении иска.
Кадыков В.В., извещенный надлежащим образом о времени месте разбирательства по делу, в судебном заседании отсутствовал.
Решением Ленинского районного суда г. Смоленска от 10.12.2019 Романенкову А.Ф. отказано в удовлетворении иска в полном объеме.
В апелляционной жалобе Романенков А.Ф. просит решение суда отменить, вынести новое - об удовлетворении иска в полном объеме, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права, неправильное установление обстоятельств по делу.
Романенков А.Ф., ООО "Смоленская мемориальная компания", Яковлев В.И., Кадыков В.В., надлежаще извещенные о времени и месте разбирательства по делу, в суд не явились, явку своих представителей не обеспечили, о причинах неявки не сообщили, об отложении слушания по делу не просили.
В силу ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия определиларассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников.
В соответствии с положениями ч.ч.1-2 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления. В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.
Проверив материалы дела, законность и обоснованность решения в пределах доводов апелляционной и дополнительной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Из материалов дела следует, что 01.01.2015 между Романенковым А.Ф. и ООО "Смоленская мемориальная компания" в лице директора Кадыкова В.В. был заключен договор аренды нежилого подвального помещения сроком до 01.01.2016, по условиям которого истец обязался передать во временное владение и пользование нежилое подвальное помещение общей площадью 84,6 кв.м., находящееся по адресу: ..., а ответчик принять во временное пользование и оплачивать арендную плату на условиях установленных указанным договором (л.д. 16-18, т.1).
Пунктом 2.3. договора установлено, что по истечении срока Договора арендатор, надлежавшим образом исполнявший свои обязанности, имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок. О своем желании заключить договор на новый срок арендатор обязан письменно уведомить арендодателя не позднее 30 дней до окончания срока действия договора.
В соответствии с п.4.1. арендная плата устанавливается в размере 40000 руб. ежемесячно и вносится не позднее 10 дней после начала текущего арендного месяца (п. 4.2. договора).
При оплате арендных платежей за год вперед, оплата производится из расчета 30000 руб. в месяц.
Пунктом 8.3. договора предусмотрено, что за нарушение сроков оплаты более чем на 5 рабочих дней арендатор уплачивает единовременно штраф в размере 25% от неуплаченной суммы и 1% неустойки от задолженности за каждый день просрочки.
Согласно акту приема-передачи нежилого помещения от 01.01.2015 Романенков А.Ф. передал, а ООО "Смоленская мемориальная компания" приняло в аренду спорное нежилое помещение, техническое состояние которого удовлетворительно и позволяет использовать его в целях, предусмотренных договором (л.д. 19, т.1).
Соглашением сторон от 01.11.2015 вышеуказанный договор аренды был расторгнут, а арендуемое помещение по акту приема-передачи недвижимого имущества возвращено истцу (л.д. 86-87 т.1).
Обращаясь с иском в суд Романенков А.Ф. ссылался на те обстоятельства, что ООО "Смоленская мемориальная компания" после расторжения договора аренды продолжало пользоваться спорным имуществом, в виду чего образовалась задолженность по арендным платежам, от уплаты которых ответчик уклоняется.
Отказывая Романенкову А.Ф. в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что по истечении срока установленного в договоре аренды (01.01.2016) данный договор прекратил свое действие, при этом ответчик, продолжая использовать спорное имущество, производил оплату арендных платежей, что установлено вступившим в законную силу решением Смоленского районного суда Смоленской области от 27.03.2019.
Судебная коллегия считает, что выводы суда первой инстанции не соответствуют установленным по делу обстоятельствам, а само решение - требованиям положений статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Согласно ч.3 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.
В соответствии с п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 N 23 "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 4 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).
Согласно ст.328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции полностью и принять по делу новое решение.
Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в апелляционном порядке, в соответствии с ч.1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации являются: 1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; 2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; 4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).
Из расчетной ведомости оплаты по договору аренды за 2016 год ООО "Смоленская мемориальная компания" уплатила: 17.02.2016 - 20000 руб., 16.03.2016 - 40000 руб., 17.03.2016 - 25000 руб., 20.05.2016 - 40000 руб., 19.06.2016 - 40000 руб. (л.д. 20 т. 1).
Согласно расписке от 22.05.2018 Романенков А.Ф. получил от Кадыкова В.В. в счет оплаты аренды помещения, расположенного по адресу: ..., 210000 руб. до 01.01.2019 (л.д.21, т.1).
Эти обстоятельства были предметом исследования Смоленского районного суда Смоленской области при разрешении спора по иску Кадыкова В.В. к Романенкову А.Ф. о взыскании 148364, 56 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 18.07.2018 по 20.11.2018 в сумме 3779, 23 руб. и с 18.07.2018 по 20.11.2018 в сумме 3779, 23 руб. (гражданское дело N 2-188/2019).
Решением Смоленского районного суда от 27.03.2019 установлено, что часть денежных средств - 143225,81 руб. подлежат взысканию с Романенкова А.Ф. в качестве неосновательного обогащения ввиду того, что с 08.08.2018 собственником помещения является Яковлев В.И., с которым впоследствии и был заключен договор аренды спорного объекта недвижимости, а оставшаяся часть - уплачена по спорному договору аренды за период с 22.05.2018 по 08.08.2018 (гражданское дело N 2-188/2019, л.д.129-130, т.2).
Таким образом, материалами настоящего гражданского дела и гражданского дела N 2-188/2019 подтверждено, что отношения по договору аренды спорного помещения между сторонами после заключения соглашения о расторжении договора от 01.11.2015 и окончания срока действия договора (01.01.2016) не были прекращены.
В силу п.2 ст.655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.
Однако обязанность сторон составлять акт возврата арендуемого имущества, предусмотренная п.2 ст.655 ГК РФ, не свидетельствует о невозможности арендатора иными доказательствами подтверждать фактическое освобождение арендуемого помещения по истечении срока договора.
С целью установления обстоятельств, имеющих значение по делу, судебной коллегией предлагалось ООО "Смоленская мемориальная компания" представить доказательства освобождения занимаемого спорного помещения и передачи его истцу, а также доказательства оплаты арендных платежей после расторжения договора аренды, что оставлено ответчиком без внимания.
В соответствии со ст.622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Пунктом 38 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.
Учитывая, что Общество после истечения срока договора аренды использовало спорное помещение, судебная коллегия приходит к выводу, что договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, ввиду чего ООО "Смоленская мемориальная компания" сохранила обязательства по внесению арендных платежей.
Определяя период задолженности по арендной плате, судебная коллегия исходит из следующего.
Согласно п.п. 1 и 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Согласно п.2 ст.40 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным федеральным законом или договором об ипотеке, все права аренды и иные права пользования в отношении этого имущества, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество.
21.03.2017 вступило в законную силу решение Смоленского районного суда Смоленской области от 02.11.2016 по делу по иску АО "Российский Сельскохозяйственный банк" в лице Смоленского регионального филиала к ООО "Питон" о взыскании комиссии за расчетно-кассовое обслуживание, по иску попова М.В. к ООО "Питон", Романенкову А.Ф., Абубакарову У.-Х. Л., Юшкову В.А., Шемелеву Г.А., ООО "Семь холмов" о взыскании задолженности по кредитному договору обращении взыскания на предмет залога, которым обращено взыскание на заложенное имущество, принадлежащее Романенкову А.Ф.: здание диспетчерской и земельный участок с кадастровым номером ..., площадью 200 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, расположенные по адресу: ..., определен способ реализации с публичных торгов, установлена начальная продажная цена (т.1, л.д.117-128).
В решении также дана оценка доводам Романенкова А.Ф. о реконструкции спорного помещения (надстройка мансарды и оборудование подвала), что привело к изменению площади объекта, но не прекратило ипотеку.
12.07.2018 по результатам торгов по продаже спорного объекта недвижимости, между Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калужской, Брянской и Смоленской областях и Яковлевым В.И. был заключен договор купли-продажи (л.д.143-145, т.1).
08.08.2018 за Яковлевым В.И. было зарегистрировано право собственности на нежилое помещение с кадастровым номером ..., площадью 97,6 кв.м, расположенное по адресу: ... (л.д.75, т.1).
В тот же день (08.08.2018) между Яковлевым В.и. и Кадыковым В.В. (директор ООО "Смоленская мемориальная компания") был заключен договор аренды спорного помещения (л.д.88, т.1).
Поскольку в силу п.2 ст.40 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" отношения по аренде спорного нежилого помещения прекращены между Романенковым А.Ф. и ООО "Смоленская мемориальная компания" с 21.03.2017г., то в соответствии с заявленными истцом требованиями, подлежит взысканию задолженность по договору аренды от 01.01.2015 за период с 20.06.2016 по 21.03.2017 в размере 360000 руб. (40000 руб. х 9 мес.).
Кроме того, подлежит взысканию с ООО "Смоленская мемориальная компания" в пользу Романенкова А.Ф. штраф в размере 90000 руб. (25% от неуплаченной суммы), как то предусмотрено условиями договора аренды.
Согласно п.2 ст.237 ГК РФ право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество.
Согласно выписки из ЕГРН право собственности на спорное имущество 08.08.2018 зарегистрировано за Яковлевым В.И. (л.д. 146 т. 1).
Исходя из чего, не подлежат удовлетворению требования Романенкова А.Ф. в части расторжения договора аренды и возложении обязанности по освобождению занимаемого нежилого помещение в связи с отсутствием прав собственника на предъявление указанных требований.
Согласно ч. 3 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если суд вышестоящей инстанции, не передавая дело на новое рассмотрение, изменит состоявшееся решение суда нижестоящей инстанции или примет новое решение, он соответственно изменяет распределение судебных расходов.
В силу ч.1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику - пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Таким образом, в пользу Романенкова А.Ф. с ООО "Смоленская мемориальная компания" подлежит взысканию в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины при подаче искового заявления - 6413 руб. и при подаче апелляционной жалобы - 3000 руб. (п. 9 ч. 1 ст. 333.19 НК РФ)
Судебная коллегия, руководствуясь ст.ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
определила:
Решение Ленинского районного суда г. Смоленска 10 декабря 2019г. отменить, принять новое решение.
Взыскать с ООО "Смоленская мемориальная компания" в пользу Романенкова Андрея Федоровича 360000 (триста шестьдесят тысяч) рублей - задолженность по арендной плате, 90000 (девяноста тысяч) рублей - штраф и в возврат госпошлины 6413 (шесть тысяч четыреста тринадцать) рублей, а также в возврат уплаченной при подаче апелляционной жалобы госпошлины - 3000 (три тысячи) рублей.
В удовлетворении остальной части иска Романенкову Андрею Федоровичу отказать.
Председательствующий
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
