Определение Судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ПРИМОРСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 5 августа 2021 года Дело N 33-6873/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого суда в составе:

председательствующего Ундольской Ю.В.,

судей Марченко О.С., Соколовой Л.В.,

при секретаре Пауловой Ю.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Уссурийского городского прокурора в интересах Уссурийского городского округа к администрации Уссурийского городского округа, Харченко П.В., Черных А.В. о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки,

по апелляционной жалобе Черных А.В.,

на решение Уссурийского районного суда Приморского края от 29 апреля 2021 года, которым исковые требования удовлетворены,

заслушав доклад судьи Соколовой Л.В., объяснения представителя прокурора Рогалева А.Е., Черных А.В., судебная коллегия

установила:

Уссурийский городской прокурор обратился в суд в интересах Уссурийского городского округа с иском, указав, что в ходе прокурорской проверки установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Уссурийского городского округа и Харченко П.В. заключен договор купли-продажи NК земельного участка с кадастровым номером N на льготных условиях в связи с наличием на данном участке объекта капитального строительства (жилого дома) с кадастровым номером N в целях обслуживания и эксплуатации указанного дома. В соответствии с приложением к указанному договору кадастровая стоимость земельного участка составляет N рублей, выкупная цена на льготных условиях в связи с наличием на данном участке жилого дома с кадастровым номером N составила N рублей. Право собственности Харченко П.В. на указанный земельный участок зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ. Однако в ходе осмотра земельного участка установлено, что данный земельный участок свободен от построек, не выровнен, порос травой, следы фундамента отсутствуют. Объект капитального строительства с кадастровым номером N снят с кадастрового учета ДД.ММ.ГГГГ. После регистрации Харченко П.В. права собственности на участок и снятии с кадастрового учета объекта капитального строительства, земельный участок передан в собственность Черных А.В. по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Поскольку в границах земельного участка с кадастровым номером N отсутствовал объект капитального строительства, следовательно, земельный участок был передан администрацией Уссурийского городского округа в собственность Харченко П.В. с нарушением требований действующего земельного законодательства, в связи с чем, бюджету Уссурийского городского округа причинен значительный финансовый ущерб.

С учетом уточнений, просил признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ NК земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>, земельный участок N; признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, земельный участок N, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Харченко П.В. и Черных А.В.; применить последствия недействительности сделки путем аннулирования Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю записи о регистрации права собственности Харченко П.В., Черных А.В. на земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, земельный участок N.

Харченко П.В., представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, в судебное заседание не явились, суд, сославшись на надлежащее извещение, рассмотрел дело в их отсутствие.

В судебном заседании помощник Уссурийского городского прокурора настаивал на удовлетворении исковых требований.

Ответчик Черных А.В. в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился, указал, является добросовестным приобретателем.

Представитель ответчика Харченко П.В. в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований.

Представитель администрации Уссурийского городского округа Лиховид Ю.С. в судебном заседании полагала исковые требования подлежащими удовлетворению, решение о продаже земельного участка с кадастровым номером N Харченко П.В. было принято на основании представленных заявителем документов о наличии на данном земельном участке объекта капитального строительства.

Судом постановлено решение, которым исковые требования Уссурийского городского прокурора удовлетворены. Признан недействительным договор купли-продажи NК от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером N, заключенный между администрацией Уссурийского городского округа и Харченко П.В. Признан недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Харченко П.В. и Черных И.Ю., действующей в интересах Черных А.В. на основании доверенности. Исключены из Единого государственного реестра недвижимости записи о праве собственности Харченко П.В., Черных А.В. на земельный участок с кадастровым номером N.

Ответчик Черных А.В. с указанным решением в части признания недействительным договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ним и Харченко П.В., исключении из Единого государственного реестра недвижимости записи о праве собственности Черных А.В. на земельный участок, не согласился, подал апелляционную жалобу, в которой ставит вопрос об отмене решения суда в указанной части, как незаконного и необоснованного. В доводах жалобы сослался на добросовестность приобретения спорного земельного участка, указав, что перед покупкой участка им были изучены все документы, оснований предполагать, что договор о предоставлении Харченко П.В. земельного участка заключен с нарушением норм действующего законодательства, не имелось. Кроме того, в материалы дела представлены доказательства, которым суд не дал должной оценки, что на вышеназванном земельном участке, ранее в 2016 году располагался объект капитального строительства. Суд отклонил ходатайство о вызове свидетелей с целью опроса по вопросу нахождения на земельном участке объекта капитального строительства.

Возражения на апелляционную жалобу не поступили.

Ответчик Харченко П.В., представитель ответчика администрации Уссурийского городского округа извещались о рассмотрении дела надлежащим образом, в суд апелляционной инстанции не прибыли, судебная коллегия определиларассмотреть дело в их отсутствие.

В суде апелляционной инстанции ответчик Черных А.В. поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить.

Прокурор возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, полагал, что решение суда законно и обоснованно.

Судебная коллегия, выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, исследовав доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.

В соответствии со статьей 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционной инстанции являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда первой инстанции обстоятельствам дела и нарушение или неправильное применение норм материального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно частям 3, 5 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии с пунктом 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.1 Земельного кодекса РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

По общему правилу, предусмотренному пунктом 1 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи.

Без проведения торгов, в частности осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса (подпункт 6 пункт 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ).

Пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Порядок предоставления земельных участков без проведения торгов регламентирован статьей 39.17 Земельного кодекса РФ. В соответствии с подпунктом 3 пункта 5 указанной статьи уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса РФ.

В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Уссурийского городского округа (арендодатель) и Харченко П.В. был заключен договор аренды земельного участка, расположенного на территории Уссурийского городского округа Nа, по условиям которого Харченко П.В. передан в аренду земельный участок, площадью N кв.м, для строительства индивидуального жилого дома, кадастровый N, категория земель - земли населённых пунктов, местоположение земельного участка установлено примерно в 300 м по направлению на запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>, разрешенное использование: индивидуальные жилые дома, части жилых домов (далее - земельный участок).

В связи с наличием у покупателя исключительного права, предусмотренного подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ, ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Уссурийского городского округа и Харченко П.В. заключен договор NК купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N, на котором расположен объект недвижимого имущества, находящийся в собственности покупателя, без проведения торгов.

В соответствии с приложением к договору купли-продажи NК кадастровая стоимость земельного участка составляет N руб. N коп., выкупная цена на льготных условиях - N рубN коп. Право собственности Харченко П.В. на указанный земельный участок зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи земельного участка между Харченко П.В. и Черных А.В. по цене N руб.

В ходе проведенной Уссурийской городской прокуратурой проверки исполнения администрацией Уссурийского городского округа требований земельного и градостроительного законодательства при обороте земельных участков, в том числе, земельного участка с кадастровым номером N, установлено, что данный земельный участок свободен от построек, не выровнен, порос 0,5 метровым слоем травы, следы фундамента отсутствуют, о чем помощником Уссурийского городского прокурора Жуковой О.Б. составлен акт осмотра от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно сведений публичной кадастровой карты, на земельном участке с кадастровым номером N на момент проверки дом с кадастровым номером N и иные объекты капитального строительства отсутствовали; объект капитального строительства с кадастровым номером N снят с кадастрового учета ДД.ММ.ГГГГ.

По ходатайству представителя ответчика Харченко П.В. проведена судебная строительно-техническая экспертиза, заключением эксперта ООО "Приморский экспертно-правовой центр" от ДД.ММ.ГГГГ N Оу установлено, что признаков нахождения капитального строительства на участке нет, никаких конструктивных элементов фундаментов как винтового, так и иного типа, на участке нет, сохранившихся следов наличия фундамента нет; на исследованном участке имеются предметы и фрагменты, указывающие на производство работ с деревянными конструкциями, которое могло быть выполнено в теплый период 2017 года.

Удовлетворяя иск, суд первой инстанции установил, что капитальное строение на спорном земельном участке отсутствовало, доказательства наличия на земельном участке жилого дома, пригодного для проживания на момент заключения договора купли-продажи земельного участка не представлены, и, приняв за основу заключение эксперта ООО "Приморский экспертно-правовой центр", с учетом недобросовестного поведения участников сделок, приобретения Черных А.В. земельного участка по заниженной стоимости с расположенным на нем объектом капитального строительства, существование которого не нашло своего подтверждения в суде, пришел к выводу о том, что предусмотренная действующим законодательством процедура предоставления земельного участка в собственность гражданину нарушена, что является основанием для признания договоров купли-продажи земельного участка недействительными.

Выводы суда первой инстанции достаточно мотивированы, основаны на правильном применении норм права, регулирующих спорные правоотношения, и соответствуют представленным по делу доказательствам, которым судом дана оценка, отвечающая требованиям статьи 67 ГПК РФ.

Доводы апелляционной жалобы о том, что на момент приобретения земельного участка Черных А.В. имелся свайно-винтовой фундамент опровергается заключением эксперта ООО "Приморский экспертно-правовой центр".

Тот факт, что при совершении сделки между Черных А.В. и Харченко П.В. имелись документы на жилой дом, не свидетельствует о добросовестности сторон сделки, поскольку фактически этот объект на земельном участке отсутствовал, соответственно данные Росреестра не были достоверными, что при достаточной осмотрительности покупателя, независимо об объяснений этой ситуации продавцом, должно было препятствовать совершению сделки. Оснований для признания Черных А.В. добросовестным покупателем при таких обстоятельствах не имеется.

Утверждение в апелляционной жалобе о том, что не все доказательства, имеющие значение для дела доказаны, не состоятельно. Проведение судебной экспертизы спустя три года после сноса объекта не ставит под сомнение ее результаты и достоверность выводов эксперта, поскольку о невозможности проведения экспертизы экспертом не заявлено.

Отклонение ходатайства о вызове в суд свидетелей с целью подтвердить либо опровергнуть нахождение на земельном участке объекта недвижимости не имеет существенного юридического значения, поскольку факт нахождения на земельном участке объекта недвижимости не может быть установлен только свидетельскими показаниями, при этом заключение экспертизы имеет приоритетное значение, поскольку составлено специалистами, имеющими строительное образование.

Аэрофотоснимки ГК "Роскосмос" не свидетельствуют о том, что на земельном участке находился объект капитальный объект недвижимости, а не временное строение.

Судом не допущено нарушения или неправильного применения норм материального и процессуального права, влияющих на законность принятого решения.

При таких обстоятельствах, обжалуемое решение, постановленное в соответствии с установленными в суде обстоятельствами и требованиями закона, подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба, которая не содержит предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения суда первой инстанции, - оставлению без удовлетворения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Уссурийского районного суда Приморского края от 29 апреля 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Черных А.В. - без удовлетворения.

Дата изготовления мотивированного апелляционного определения - 06 августа 2021 года.

Председательствующий

Судьи


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка