Дата принятия: 22 апреля 2021г.
Номер документа: 33-687/2021
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ МАРИЙ ЭЛ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 апреля 2021 года Дело N 33-687/2021
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Марий Эл в составе:
председательствующего Волковой О.В.,
судей Кольцовой Е.В., Иванова А.В.,
при секретаре Сафиулиной Э.И.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Жучкова Д. Е. Романовой Н.В. на решение Волжского городского суда Республики Марий Эл от 12 ноября 2020 года, которым постановлено отказать в удовлетворении исковых требований Жучкова Д. Е. к Николаеву А. А. о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры от 15 декабря 2016 года, заключенного между Жучковым Д. Е. и Николаевым А. А. о купле-продаже квартиры по адресу: <адрес>, с кадастровым номером и о взыскании денежных средств в размере 1280000 руб., взыскании расходов по отправке телеграммы в сумме 424 руб. 50 коп.
Взыскать с Николаева А. А. в пользу Жучкова Д. Е. долг по расписке от 29 сентября 2017 года в размере 35000 руб., проценты в соответствии с частью 3 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации с даты вступления в законную силу решения суда до момента фактического исполнения, исходя из расчета ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды, на сумму взысканных денежных средств - 35000 руб., госпошлину пропорционально удовлетворенным требованиям в сумме 1250 руб., расходы на отправку телеграммы в сумме 368 руб. 25 коп.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Марий Эл Кольцовой Е.В., судебная коллегия
установила:
Жучков Д.Е. обратился в суд с иском к Николаеву А.А. о расторжении заключенного сторонами 15 декабря 2016 года предварительного договора купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, с кадастровым номером ; взыскании уплаченных по предварительному договору купли-продажи квартиры денежных средств в размере 1315000 руб., процентов в соответствии с частью 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации с даты вступления решения суда в законную силу до момента фактического исполнения, в размере 1330567 руб. 75 коп.; взыскании расходов по оплате государственной пошлины в размере 15567 руб. 75 коп., почтовых расходов в размере 792 руб. 75 коп.
В обоснование заявленных требований указано, что 15 декабря 2016 года сторонами заключен предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, кадастровый номер , принадлежащей Николаеву А.А. Заключению основного договора купли-продажи препятствовало наличие ипотеки в отношении указанной квартиры, находящейся в залоге у ПАО "Россельхозбанк". Согласно условиям предварительного договора стоимость имущества была определена в 3600000 руб. Порядок оплаты стоимости квартиры следующий: часть стоимости в размере 650000 руб. оплачивается в качестве задатка, оставшаяся часть в размере 2950000 руб. оплачивается после подписания предварительного договора ежемесячными платежами по ипотеке ПАО "Россельхозбанк" за счет средств покупателя в качестве задатка. 15 декабря 2016 года истцом Николаеву А.А. были переданы в качестве предоплаты 1000000 руб., о чем была составлена расписка. Истец неоднократно исполнял взятые на себя обязательства по предварительному договору, передавая Николаеву А.А. денежные средства. Так, по расписке от 15 ноября 2016 года ответчику передано 100000 руб. в счет оплаты ипотеки, по расписке от 9 января 2017 года передано 35000 руб. в счет оплаты ежемесячного платежа по ипотеке за январь 2017 года, по расписке от 6 апреля 2017 года передано 105000 руб. в счет оплаты ежемесячных платежей по ипотеке за февраль, март, апрель 2017 года, по расписке от 7 мая 2017 года передано 35000 руб. в счет оплаты ежемесячного платежа по ипотеке за май 2017 года, по расписке от 5 июня 2017 года передано 35000 руб. в счет оплаты ежемесячного платежа по ипотеке за июнь 2017 года, по расписке от 9 августа 2017 года передано 70000 руб. в счет оплаты ежемесячного платежа по ипотеке за июль, августа 2017 года, по расписке от 29 сентября 2017 года передано 35000 руб. в счет оплаты ежемесячного платежа по ипотеке за сентябрь 2017 года. С октября 2017 года Николаев А.А. перестал выдавать расписки в получении денежных средств, пообещав их составить и передать позже. Впоследствии ответчик выселил из данной квартиры супругу истца с детьми, отказавшись возвращать взятые денежные средства. Письменные просьбы истца о возврате денег в сумме 1315000 руб. ответчиком не были удовлетворены.
Судом постановлено указанное решение.
В апелляционной жалобе представитель Жучкова Д.Е. Романова Н.В. просит решение отменить, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, принять новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
В обоснование жалобы указано, что заключенный сторонами предварительный договор купли-продажи квартиры следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате без применения правил статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации. Применение срока исковой давности являлось необоснованным, поскольку срок исполнения заключенного предварительного договора определен датой окончания действия договора ипотеки, то есть до 7 ноября 2046 года. Нарушений условия по оплате денежных средств по предварительному договору со стороны истца не имелось. В то же время, ответчик, разместив в сентябре 2019 года объявление о продаже квартиры, существенно нарушил условия договора.
Выслушав объяснения представителя Жучкова Д.Е. Романовой Н.В., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, Николаева А.А., просившего решение суда оставить без изменения, проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия находит решение подлежащим отмене на основании пункта 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ).
В соответствии с пунктами 1, 2 и 3 статьи 429 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ).
Согласно пункту 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
В пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.
Из разъяснений, изложенных в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", следует, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Как установлено судом и следует из материалов дела, Николаев А.А. является собственником квартиры по адресу: <адрес>. Данная квартира приобретена им за счет денежных средств, предоставленных по кредитному договору от 7 ноября 2016 года, заключенному с АО "Россельхозбанк", являющегося залогодержателем в силу договора залога (ипотеки) данного жилого помещения.
15 декабря 2016 года между Николаевым А.А. (продавец) и Жучковым Д.Е. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи указанной квартиры.
Пунктом 2.1.1. установлено, что стоимость квартиры составляет 3600000 руб.
В пункте 2.1.2. стороны установили порядок оплаты, согласно которому часть стоимости 1000000 руб. оплачивается в качестве задатка за счет собственных денежных средств покупателя, оставшаяся часть стоимости объекта 2600000 руб. оплачивается после подписания договора ежемесячными и дополнительными платежами по ипотеке ПАО "Россельхозбанк" за счет собственных средств покупателя. После погашения ипотечного договора N 1616111/0502 от 7 ноября 2016 года квартира снимается с обременения и в течение 30 календарных дней регистрируется договор купли-продажи в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл.
Пунктом 16.2 установлено, что срок действия данного договора ограничен сроком действия договора ипотеки ПАО "Россельхозбанк".
В материалах дела имеются расписки о передаче денежных средств Жучковым Д.Е. Николаеву А.А. на оплату ежемесячных (с января по сентябрь 2017 года) платежей по ипотеке на сумму 315000 руб. Также имеется расписка от 15 декабря 2016 года, согласно которой Николаев А.А. получил от Жучкова Д.Е. деньги в размере 1000000 руб. в счет предоплаты за указанную квартиру согласно предварительному договору от 15 декабря 2016 года.
Придя к выводу, что срок, в течение которого должен быть заключен основной договор конкретно не указан, суд первой инстанции указал в решении, что основной договор купли-продажи подлежал заключению в течение одного года с момента заключения предварительного договора, а поскольку он заключен не был, то обязательства из предварительного договора прекратились 16 декабря 2017 года. В связи с этим суд отказал в удовлетворении требования о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры, а также, приняв во внимание заявленное представителем ответчика ходатайство о применении срока исковой давности, отказал в удовлетворении требования о взыскании денежных средств, уплаченных ранее трех лет, предшествующих дате обращения истца в суд (18 сентября 2020 года).
Судебная коллегия с данным выводом суда первой инстанции согласиться не может в связи со следующим.
Согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.
Поскольку иное не установлено этим же кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные главой 60 кодекса, подлежат применению в частности также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством (подпункт 3 статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Данное положение закона распространяется, в том числе на требования о возврате предоставления, цель которого не осуществилась.
Исходя из предмета спора, при разрешении исковых требований следовало установить, кто ответственен за незаключение основного договора купли-продажи квартиры в установленный предварительным договором срок, а также когда Жучков Д.Е. узнал или должен был узнать о неосновательности сбережения денежных средств во исполнение предварительного договора.
Как следовало из объяснений истца, которые не были опровергнуты ответчиком, Николаев А.А. с октября 2017 года стал уклоняться от составления и предоставления истцу расписок в получении денег по предварительному договору купли-продажи квартиры. В материалах дела имеется телеграмма от 20 сентября 2019 года, направленная Николаеву А.А., в которой Жучков Д.Е. просит вернуть в срок до 24 сентября 2019 года включительно переданные по распискам в счет оплаты предварительного договора от 15 декабря 2016 года денежные средства в сумме 1245000 руб.
Таким образом, исходя из поведения сторон, ответственность в том, что основной договор купли-продажи не был заключен в установленный предварительным договором срок, лежит на Николаеве А.А.
Доводы Николаева А.А. о том, что денежные средства, полученные от Жучкова Д.Е., являлись платой по договору аренды жилого помещения от 14 декабря 2016 года, нельзя признать состоятельными, поскольку в содержании составленных ответчиком расписок какой-либо договор аренды жилого помещения, по которому производится плата, не упоминается. Кроме того, предварительный договор купли-продажи, заключенный после указанного договора аренды, содержит иное основание внесения Жучковым Д.Е. ежемесячных платежей, соответствующее тексту выданных Николаевым А.А. расписок, а также установленным судом на основании совокупности доказательств правоотношениям сторон по совершению сделки купли-продажи недвижимого имущества.
В соответствии с пунктом 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ.
Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).
Исходя из того, что о нарушении Николаевым А.А. условий предварительного договора Жучков Д.Е. узнал в октябре 2017 года, с требованиеим о расторжении предварительного договора и возврате денежных средств обратился в сентябре 2019 года, а в суд с иском обратился в сентябре 2020 года, трехлетний срок исковой давности по требованию о расторжении предварительного договора купли-продажи, взыскании полученных ответчиком от истца по распискам денежных средств не истек.
Вывод суда первой инстанции о том, что основной договор купли-продажи подлежал заключению в течение одного года с момента заключения предварительного договора, является ошибочным, противоречит условиям данного предварительного договора, из которого следует, что государственная регистрация договора купли-продажи осуществляется в течение 30 календарных дней после погашения ипотечного договора N 1616111/0502 от 7 ноября 2016 года, что свидетельствует о том, что и основной договор подлежал заключению в течение этого срока.
Также судом неверно применены разъяснения, содержащиеся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 года N 43, поскольку применение положения о сроке исковой давности по искам о просроченных повременных платежах применяется только в случае нарушения одной стороной условий договора об оплате.
Таким образом, указанное разъяснение не может быть применено в рассматриваемом деле о взыскании платежей, внесенных по предварительному договору.
В соответствии со статьей 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу об удовлетворении исковых требований о расторжении заключенного сторонами предварительного договора купли-продажи от 15 декабря 2016 года, взыскании полученных ответчиком от истца по распискам денежных средств, доказательства возврата которых отсутствуют, в сумме 1315000 руб., а также на основании статьи 395 ГК РФ взыскании процентов за пользование денежными средствами с 22 апреля 2021 года по день фактического исполнения обязательства по возврату денежных средств в размере 1315000 руб., исходя из ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды.
В связи с отменой решения суда и удовлетворением исковых требований с ответчика в пользу истца в силу статьи 98 ГПК РФ подлежат взысканию почтовые расходы в сумме 792 руб. 75 коп., расходы по оплате государственной пошлины в размере 5200 руб., несение которых подтверждается материалами дела.
Руководствуясь статьей 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Волжского городского суда Республики Марий Эл от 12 ноября 2020 года отменить, принять по делу новое решение.
Расторгнуть предварительный договор, заключенный 15 декабря 2016 года между Жучковым Д. Е. и Николаевым А. А., купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, кадастровый номер .
Взыскать с Николаева А. А. в пользу Жучкова Д. Е. денежные средства в размере 1315000 руб., проценты за пользование денежными средствами с 22 апреля 2021 года по день фактического исполнения обязательства по возврату денежных средств в размере 1315000 руб., исходя из ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды, почтовые расходы в сумме 792 руб. 75 коп., расходы по уплате государственной пошлины в размере 15567 руб. 75 коп.
Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в срок, не превышающий трех месяцев, в Шестой кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции.
Председательствующий О.В. Волкова
Судьи А.В. Иванов
Е.В. Кольцова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
