Определение Судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КРАСНОДАРСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 29 апреля 2021 года Дело N 33-6863/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Роговой С.В.,

судей: Губаревой А.А., Шакитько Р.В.,

по докладу судьи Роговой С.В.

при секретаре Кононовой В.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску управления имущественных отношений администрации муниципального образования г.-к. Анапа к Коваленко <ФИО>14, Арутюняну <ФИО>15, Арутюняну <ФИО>16 о признании объектов капитального строительства самовольными постройками и возложении обязанности по их сносу, о демонтаже объектов некапитального строительства, о расторжении договора аренды земельного участка, встречному иску Коваленко <ФИО>17, Арутюняна <ФИО>18, Арутюняна <ФИО>19 к администрации муниципального образования г.-к. Анапа, управлению имущественных отношений администрации муниципального образования г.-к. Анапа о сохранении объектов капитального и некапитального строительства, признании права собственности на объекты капитального строительства,

по апелляционной жалобе Арутюняна <ФИО>20, Арутюняна <ФИО>21, Коваленко <ФИО>22 на решение Анапского городского суда Краснодарского края от 28 октября 2020 года.

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Управление имущественных отношений администрация муниципального образования г.-к. Анапа обратилось в суд с иском к Коваленко Т.В., Арутюняну С.С., Арутюняну Д.С. о признании объектов капитального строительства, возведенных на земельном участке общей площадью 3 200 кв. м, с кадастровым номером по адресу: <Адрес...>, самовольными постройками и возложении обязанности по их сносу; о демонтаже объектов некапитального строительства, размещенных на указанном земельном участке; о расторжении договора аренды земельного участка от 11.03.2012 N . В обоснование исковых требований указано, что ответчикам принадлежит на праве аренды вышеуказанный земельный участок, имеющий вид разрешенного использования "для комплексной жилой застройки". На арендуемом земельном участке ответчиками самовольно возведены три капитальных объекта, на два из которых зарегистрировано право собственности, а также размещены четыре некапитальных объекта. Спорные постройки используются в коммерческих целях (реализация фруктов и овощей, общественное питание). По мнению истца, земельный участок с кадастровым номером используется ответчиками не по целевому назначению - "для комплексной жилой застройки" в нарушение условий договора аренды. Спорные объекты не соответствуют требованиям градостроительного регламента муниципального образования г.-к. Анапа, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным требованиям, возведены в отсутствие разрешительной документации. Требования о необходимости устранить допущенные нарушения путем сноса (демонтажа) возведенных незаконных построек, а также о досрочном расторжении договора аренды земельного участка оставлены ответчиками без внимания.

Ответчиками Коваленко Т.В., Арутюняном С.С., Арутюняном Д.С. предъявлено встречное исковое заявление к администрации муниципального образования г.-к. Анапа, управлению имущественных отношений администрации муниципального образования г.-к. Анапа о сохранении вышеуказанных объектов, признании права собственности на объекты капитального строительства. Встречные требования мотивированы тем, что 13.12.2016 утвержден градостроительный план вышеуказанного земельного участка, которым предусмотрена возможность его застройки объектами коммерческого назначения. Арутюняном Д.С. получены технические условия на водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, после чего он без оформления разрешительной документации приступил к строительству здания гостиницы. Решением Анапского городского суда Краснодарского края от 27.12.2017 за Арутюняном Д.С. зарегистрировано право собственности на четырехэтажное здание гостиницы общей площадью 1 018 кв. м по адресу: <Адрес...> На основании договора купли-продажи от 13.03.2019 Арутюняном Д.С. передано право собственности Арутюняну С.С., Коваленко Т.В. (по 1/2 доли каждому) на вышеуказанное здание гостиницы. Ответчики неоднократно обращались в орган местного самоуправления с заявлениями об изменении вида разрешенного использования земельного участка, а также о выдаче разрешения на строительство и акта ввода в эксплуатацию в отношении объектов капитального и некапитального строительства, возведенных на земельном участке с кадастровым номером , однако им было отказано. Заявка ответчиков, направленная в адрес администрации муниципального образования г.-к. Анапа, на участие в аукционе по вопросу размещения нестационарных торговых объектов, объектов по предоставлению услуг оставлена без рассмотрения. Градостроительным регламентом муниципального образования г.-к. Анапа предусмотрено размещение объектов гостиничного обслуживания, торговли и общественного питания в границах вышеуказанного земельного участка.

Решением Анапского городского суда Краснодарского края от 28 октября 2020 года уточненные исковые требования управления имущественных отношений администрации муниципального образования г.-к. Анапа удовлетворены частично.

Суд признал самовольными постройками объекты капитального строительства, расположенные на земельном участке общей площадью 3 200 кв. м с кадастровым номером по адресу: <Адрес...> двухэтажное капитальное здание высотой 6,50 м, общей площадью 192.0 кв. м; одноэтажное капитальное здание высотой 2,90 м, общей площадью 56,01 кв. м, с кадастровым номером и обязал Коваленко Т.В., Арутюняна С.С., Арутюняна Д.С. в течение 30 (тридцати) дней со дня вступления решения суда в законную силу осуществить их снос, а также произвести демонтаж объектов, расположенных на указанном земельном участке: одноэтажного некапитального здания высотой 2,55 м, общей площадью 309 кв. м; двухэтажного некапитального здания высотой 7,30 м, в стадии незавершенного строительства (процент готовности - 45%), площадью застройки земельного участка - 174,81 кв. м; двухэтажного некапитального здания высотой 5,95 м, в стадии незавершенного строительства (процент готовности - 50 %), площадью застройки земельного участка - 396,06 кв. м двухэтажного некапитального здания высотой 6,40 м, общей площадью 197,9 кв. м.

Судом указано, что настоящее решение суда является основанием для управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю произвести погашение записи в Едином государственном реестре недвижимости о праве собственности Арутюняна Д.С. на объект недвижимости: нежилое здание площадью 56,1 кв. м, количество этажей - 1, кадастровый номер - , адрес: <Адрес...>

В остальной части в удовлетворении уточненных исковых требований управления имущественных отношений администрации муниципального образования г.-к. Анапа отказано.

В удовлетворении встречных исковых требований Коваленко Т.В., Арутюняна С.С., Арутюняна Д.С. к администрации муниципального образования г.-к. Анапа, управлению имущественных отношений администрации муниципального образования г.-к. Анапа о сохранении объектов капитального и некапитального строительства, признании права собственности на объекты капитального строительства отказано в полном объеме.

В апелляционной жалобе Арутюняном С.С., Арутюняном Д.С., Коваленко Т.В. ставится вопрос об отмене решения Анапского городского суда Краснодарского края от 28 октября 2020 года с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении уточненных исковых требований управления имущественных отношений администрации муниципального образования г.-к. Анапа и удовлетворении встречного иска в полном объеме. Апеллянты полагали решение суда незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права (ненадлежащее извещение ответчиков о времени и месте судебного разбирательства), выражали несогласие с оценкой представленных доказательств в обоснование обстоятельств устранения допущенных нарушений. Настаивали на том, что спорные объекты соответствуют строительным, санитарным нормам и правилам, требованиям экологического законодательства, не угрожают жизни и здоровью граждан. Имеющиеся нарушения правил и норм пожарной безопасности, по мнению ответчиков, являются несущественными и устранимыми. Согласно проведенному расчету пожарного риска для спорных зданий его значение поддерживается на нормативном уровне и не превышает установленных показателей, который суд безосновательно посчитал недостаточным. В настоящее время предусмотренные указанным расчетом противопожарные мероприятия выполняются, заключены договоры с подрядными организациями на выполнение соответствующих мероприятий, приобретено пожароохранное оборудование. Вместе с тем земельный участок, находящийся в курортной зоне, не ограничен в обороте, не относится к землям особо охраняемых природных территорий. Объекты не окончены строительством и не эксплуатируются. Указывали на необоснованность отказа уполномоченного органа в изменении вида разрешенного использования земельного участка и в легализации спорных объектов.

В отзыве на апелляционную жалобу представитель администрации муниципального образования г.-к. Анапа по доверенности Петин А.В. просил оставить решение городского суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежаще в соответствии со статьями 113, 114 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) путем направления заказной повестки с уведомлением по адресам, имеющимся в материалах дела, что подтверждается судебными уведомлениями о вручении почтового отправления адресатам, а также отчетами об отслеживании отправления с почтовым идентификатором.

Кроме того, информация о рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции заблаговременно размещена на сайте Краснодарского краевого суда.

Не явившиеся участники процесса о причинах неявки суду не сообщили, о рассмотрении дела в их отсутствие, либо об отложении слушания по делу не просили.

С учетом требований статей 167 и 327 ГПК РФ судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело при имеющейся явке.

В силу части 1 статьи 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 года N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", по смыслу статьи 327 ГПК РФ, повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, отзыве на жалобу, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что Коваленко Т.В., Арутюнян С.С., Арутюнян Д.С. на основании договоров от 27.05.2016 и от 13.03.2019 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 11.03.2012 N принадлежит в равных долях на праве аренды земельный участок площадью 3 200 кв. м, категория земель - "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования - "для комплексной жилой застройки", с кадастровым номером , расположенный по адресу: <Адрес...>. Срок аренды - до 31.01.2037, сделка зарегистрирована в Едином государственном реестре недвижимости 21.03.2019 (том ).

Вышеуказанный договор аренды земельного участка заключен по результатам проведенного аукциона на продажу права его аренды, что подтверждается протоколом от 31.01.2012 N (том ).

При этом в соответствии с пунктом 1.1 договора аренды земельного участка от 11.03.2012 N земельный участок с кадастровым номером предоставлен в аренду для комплексной жилой застройки.

Пунктом 4.1.6. настоящего договора на арендатора возложена обязанность по использованию земельного участка в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, указанным в п. 1.1. договора аренды.

Также арендатор обязался на допускать строительства новых объектов и реконструкции существующих объектов до разработки и утверждения в установленном порядке проектной документации, ее согласования, проведения экспертиз, а также до оформления разрешения на строительство (п. 4.1.12 договора аренды).

Арендатор не вправе изменить целевое назначение земельного участка (п. 4.3.5 договора аренды).

Постановлением администрации муниципального образования г.-к. Анапа от 13.12.2016 N утвержден градостроительный план N земельного участка с кадастровым номером , которым предусмотрено строительство на нем капитальных объектов предельной высотой - 22 м и максимальным процентом застройки земельного участка - 60 % (1 920 кв. м) (том ).

Так, согласно акту проверки управления муниципального контроля администрации муниципального образования г-к. Анапа от 16.05.2019 г. N Коваленко Т.В., Арутюняном С.С., Арутюняном Д.С. на земельном участке с кадастровым номером без оформления разрешительной документации возведены следующие строения: четырехэтажное здание, два двухэтажных здания, два одноэтажных здания, эксплуатируемые в качестве объектов гостиничного хозяйства, торговли, общественного питания (том ).

Арендаторами возведено без оформления разрешительной документации шесть зданий: четырехэтажное здание гостиницы общей площадью 1 018,7 кв. м (кадастровый номер ); двухэтажное здание ориентировочными размерами 20,0 м х 40,0 м, имеющее архитектурно-планировочную структуру гостиничного типа); двухэтажное здание ориентировочными размерами 9,0 м х 7,0 м, эксплуатируемое в качестве магазина для продажи алкогольной продукции; одноэтажное здание ориентировочными размерами 10,0 м х 5,0 м (кадастровый номер ), эксплуатируемое в качестве пекарни; одноэтажное здание размерами 35,0 м х 10,0 м, эксплуатируемое в качестве магазина "<...>"; двухэтажное строение, незавершенное строительством, ориентировочными размерами 12,0 м х 12,0 м (том ).

По информации управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г.-к. Анапа от 18.07.2019 N , от 07.05.2020 N разрешительная документация на строительство объектов на земельном участке с кадастровым номером по адресу: г<Адрес...> отсутствует.

Заявлений от застройщиков на получение разрешения на строительство не поступало (том ).

Вышеуказанные обстоятельства послужили основанием для обращения управления имущественных отношений администрация муниципального образования г.-к. Анапа в суд с настоящим исковым заявлением о признании объектов капитального строительства самовольными постройками и возложении обязанности по их сносу, о демонтаже объектов некапитального строительства, о расторжении договора аренды земельного участка.

В целях проверки доводов истца судом первой инстанции по делу назначена и проведена судебная строительно-техническая экспертиза.

В соответствии с выводами эксперта ООО "<...>" <ФИО>23 сделанными в заключении от 24.08.2020N , на земельном участке с кадастровым номером по адресу: <Адрес...> расположены следующие объекты:

объект N 1 - одноэтажное некапитальное здание высотой от уровня земли - 2,55 м, общей площадью по внутреннему обмеру - 309 кв. м, площадью застройки земельного участка - 371,47 кв. м. Здание отвечает признакам, характерным для объекта гостиничного обслуживания, поскольку включает в себя изолированные однотипные помещения (в общем количестве - 16 номеров, состоящих из комнаты и санузла; 1 помещения приемной; 1 помещения с размещенным оборудованием для эксплуатации бассейна). Каждая комната имеет выход непосредственно наружу, фактическая ширина помещений составляет от 2,80 м. до 5,80 м (при нормативе для гостиниц - не менее 2,40 м), высота помещений составляет 2,55 м (при нормативе для спальных комнат в гостиницах - не менее 2,50 м);

объект N 2 - двухэтажное некапитальное здание высотой от уровня земли - 7,30 м, в стадии незавершенного строительства (процент готовности - 45%), площадью застройки земельного участка - 174,81 кв. м; определить целевое значение объекта не представляется возможным, так как на данном этапе строительства отсутствует внутренняя планировка помещений;

объект N 3 - двухэтажное некапитальное здание высотой от уровня земли - 5,95 м, в стадии незавершенного строительства (процент готовности - 50 %), площадью застройки земельного участка - 396,06 кв. м. Здание отвечает признакам, характерным для объекта гостиничного обслуживания, поскольку включает в себя изолированные однотипные помещения, каждая комната имеет выход непосредственно наружу;

объект N 4 - четырехэтажное капитальное здание высотой от уровня земли - 13,0 м, общей площадью - 1 018,7 кв. м, площадью застройки земельного участка - 326,15 кв. м. Здание отвечает признакам, характерным для объекта гостиничного обслуживания, поскольку включает в себя изолированные однотипные помещения (в общем количестве - 27 номеров, состоящих из комнаты и санузла (со второго по четвертый этаж). Каждая комната имеет выход в общий коридор, фактическая ширина помещений составляет от 3,56 м до 3,95 м (при нормативе для гостиниц - не менее 2,40 м), высота помещений составляет 2,80 м (при нормативе для спальных комнат в гостиницах - не менее 2,50 м);

объект N 5 - двухэтажное капитальное здание высотой от уровня земли - 6.50 м, общей площадью по внутреннему обмеру - 192,0 кв. м, площадью застройки земельного участка - 123,83 кв. м. Здание отвечает признакам, характерным для объекта гостиничного обслуживания, поскольку включает в себя изолированные однотипные помещения (в общем количестве - 4 номеров, расположенных на втором этаже и состоящих из комнаты и санузла. Каждая комната имеет выход на балкон, фактическая ширина помещений составляет от 3,47 м до 3.50 м (при нормативе для гостиниц - не менее 2,40 м), высота помещений составляет 2,80 м (при нормативе для спальных комнат в гостиницах - не менее 2.50 м). Также здание обладает признаками, характерными для объектов розничной или стационарной торговли, поскольку комнаты, расположенные с лицевой стороны фасада на первом этаже, оборудованы необходимым инвентарем для эксплуатации в качестве магазина мелкорозничной торговли;

объект N 6 - двухэтажное некапитальное здание высотой от уровня земли - 6,40 м, общей площадью по внутреннему обмеру - 197,9 кв. м, площадью застройки земельного участка - 114,08 кв. м. Здание отвечает признакам, характерным для объекта гостиничного обслуживания, поскольку включает в себя изолированные однотипные помещения (в общем количестве - 10 номеров, состоящих из комнаты и санузла. Каждая из 4 комнат, расположенных на первом этаже, имеет выход непосредственно наружу, а 6 комнат, расположенные на втором этаже, имеют выход на балкон. Фактическая ширина помещений составляет от 2,82 м до 3,40 м (при нормативе для гостиниц - не менее 2,40 м), высота помещений составляет 2,80 м (при нормативе для спальных комнат в гостиницах - не менее 2,50 м);

объект N 7 - одноэтажное капитальное здание высотой от уровня земли - 2,90 м, общей площадью - 56,01 кв. м, площадью застройки земельного участка - 63,47 кв. м. Здание состоит из двух комнат, одна из которых эксплуатируется в качестве кухни для производства продукции, а вторая эксплуатируется в качестве пекарни, то есть объекта розничной торговли.

Исследуемые здания не относятся к объектам вспомогательного использования (назначения), так как не предназначены для обслуживания основного здания гостиницы. Каждый из исследуемых объектов является основным, так как предполагает самостоятельную эксплуатацию.

Экспертом также указано, что спорные капитальные объекты (под номерами 4, 5, 7) не соответствует виду разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером , нормативным показателям Генерального плана городского округа г.-к. Анапа, утвержденного решением Совета муниципального образования г.-к. Анапа от 14.11.2013 N 404 (с последующими изменениями и дополнениями), Правил землепользования и застройки муниципального образования г.-к. Анапа, утвержденных решением Совета муниципального образования г.-к. Анапа от 26.12.2013 N 424 (с последующими изменениями и дополнениями) в части соблюдения минимальных отступов от границ земельного участка с кадастровым номером (норматив - 3 метра).

Фактически, отступ здания N 4 составляет с лицевой стороны от 0,35 м до 1,00 м; отступ здания N 5 составляет с лицевой стороны - 0,60 м; отступ здания N 7 составляет с лицевой стороны - 0,40 м, с правой стороны - 0,10 м.

Указанное нарушение в отношении зданий N 5 и 7 является существенным, вариант его устранения - демонтаж строительных конструкций объектов.

Экспертом также установлено, что конструктивные элементы объекта некапитального строительства (здания N 6) частично размещены на территории общего пользования в виде нависания балконов, площадь наложения составляет 7,86 кв. м, нарушение является существенным.

Здание N 4 соответствует правоустанавливающей, технической документации, сведениям ЕГРН в части высоты, этажности, общей площади, площади застройки земельного участка.

Эксперт пришел к выводу, что исследуемые объекты соответствуют строительным и санитарным нормам и правилам.

Объекты не соответствуют требованиям пункта 4.3. СП 4.13130.2013 "Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям" в части минимального допустимого противопожарного расстояния (6 метров) между смежными зданиями.

Фактическое расстояние между зданием N 1 и зданием N 2 составляет 1,4 м, между зданием N 2 и зданием N 4 - 1,23 м, между зданием N 3 и зданием N 4 - 3,02 м, между зданием N 5 и зданием N 6 - 4,52 м, между зданием N 5 и зданием N 7- 0,53 м, между зданием N 6 и зданием N 7 - 3,33 м.

Выявленное нарушение является существенным, его устранение возможно путем произведения расчетных значений пожарного риска, который не должен превышать допустимое значение.

В нарушение требований СП 3.13130.2009, СП 5.13130.2009, СП 9.13130.2009 все исследуемые объекты не обеспечены системами оповещения и управления эвакуацией людей, автоматическими установками пожарной сигнализации и первичными средствами пожаротушения.

В нарушение требований п. 21 Постановления Правительства РФ от 15.05.2012 N 390 "О противопожарном режиме" в зданиях N 1, 2, 3, 5 и 6 отсутствует огнезащитная обработка деревянных конструкций.