Определение Судебной коллегии по гражданским делам Костромского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КОСТРОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 12 апреля 2021 года Дело N 33-683/2021

Судья: Ветрова С.В. Дело N 33-683/2021

N дела в суде первой инстанции 2-469/2021

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

"12" апреля 2021 года

Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе:

председательствующего Ильиной И.Н.,

судей Лукьяновой С.Б., Ивановой О.А.,

при секретаре Орлик А.Ю.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело 44MS0003-01-2020-002109-23 по апелляционной жалобе Бердыева Байрама Муратовича на решение Свердловского районного суда г.Костромы от 13 января 2021 г., которым исковые требования Зайцева Александра Анатольевича к Бердыеву Байраму Муратовичу о взыскании неосновательного обогащения удовлетворены, с Бердыева Байрама Муратовича в пользу Зайцева Александра Анатольевича взыскано неосновательное обогащение 50 000 руб., расходы на оплату государственной пошлины 1700 руб. В удовлетворении требований Бердыева Байрама Муратовича к Зайцеву Александру Анатольевичу о взыскании убытков - отказано.

Заслушав доклад судьи Лукьяновой С.Б., выслушав Бердыева Б.М., Зайцева А.А., его представителя Бобеску Л.А., судебная коллегия

установила:

Зайцев А.А. обратился к мировому судье судебного участка N 3 Свердловского судебного района г.Костромы с иском к Бердыеву Б.М. о взыскании неосновательного обогащения.

Требования мотивировал тем, что 19 марта 2020 г. между ним и ответчиком заключено соглашение о задатке при покупке объекта недвижимости, по условиям которого Бердыев Б.М. обязался продать, а он - купить в будущем в срок до 30 апреля 2020 г. <данные изъяты> квартиру по адресу: АДРЕС1 по цене <данные изъяты> руб. В счет обеспечения будущей сделки, он (Зайцев) уплатил ответчику 50 000 руб., в подтверждение чего Бердыев Б.М. выдал ему расписку.

Для приобретения квартиры он намерен был использовать кредитные средства, о чем продавец Бердыев Б.М. был уведомлен. Согласно п.10 соглашения в случае отказа (неодобрения объекта) банком (кредитной организацией) сумма уплаченного задатка 50 000 руб. должна быть возвращена покупателю без штрафных санкций в течение 2-х дней с даты, когда сторонам стало известно о невозможности заключения договора купли-продажи.

23 апреля 2020 г. он устно сообщил ответчику об отказе БАНК1 в предоставлении кредита на приобретение квартиры и попросил вернуть уплаченный задаток, однако Бердыев Б.М. задаток не вернул.

Кроме того, несмотря на имеющееся в соглашении указание о том, что квартира не продана, не заложена, в действительности оказалось, что она является предметом залога, следовательно, при заключении соглашения требовалось согласие залогодержателя квартиры, о чем должно быть указано в соглашении, но оно такого условия не содержит.

На основании вышеизложенного считает, что на стороне Бердыева Б.М. возникло неосновательное обогащение в размере 50 000 руб., которое подлежит с него взысканию, а также расходы по уплате государственной пошлины 1 700 руб.

Бердыев Б.М. обратился в суд со встречным иском к Зайцеву А.А. о взыскании убытков в сумме 150 000 руб. и расходов по уплате государственной пошлины 4 200 руб., указав, что 26 марта 2020 г. между ним и А. был заключен договор задатка на покупку квартиры по адресу: АДРЕС2, по которому он уплатил А. задаток в сумме 150 000 руб. Заключая данный договор, он намеривался для оплаты основной части стоимости квартиры использовать денежные средства, полученные от продажи своей квартиры по адресу: АДРЕС1, в связи с чем выставил эту квартиру на продажу и заключил договор задатка с Зайцевым А.А., однако тот от покупки квартиры отказался, в связи с чем из-за пандемии он (Бердыев) смог продать свою квартиру и получить за нее деньги только в июне 2020 г. В свою очередь, А. отказался продлить срок на заключение договора купли-продажи по адресу: АДРЕС2 и увеличил стоимость квартиры, в связи с чем финансовая возможность ее приобретения отсутствует. В результате недобросовестного поведения Зайцева А.А., отказавшегося покупать его квартиру, ему причинены убытки в виде суммы задатка, оставшегося у А.

Определением мирового судьи судебного участка <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ дело передано для рассмотрения по подсудности в Свердловский районный суд г.Костромы.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе Бердыев Б.М. просит решение суда отменить, принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований Зайцева А.А. и удовлетворении встречного иска.

Настаивает на том, что между ним и Зайцевым А.А. фактически был заключен смешанный договор, содержащий признаки предварительного договора (ст.429 ГК РФ) и соглашения о задатке (ст. 380 ГК РФ), что не оспаривалось Зайцевым А.А. и его представителем, подтвердившими факт заключения предварительного договора, однако суд не дал оценку их пояснениям и пришел к ошибочному выводу о том, что такой договор не заключался.

Обращает внимание, что материалами дела и пояснениями Зайцева А.А. подтверждается, что 23 апреля 2020 г. он фактически отказался от дальнейшего исполнения предварительного договора купли-продажи квартиры, и потребовав возврата задатка, отказался и от заключения основного договора.

Доводы Зайцева А.А. о его неосведомленности о наличии залога в отношении квартиры опровергаются материалами дела, из которых следует, что соглашение о задатке подписывалось сторонами в присутствии их риэлторов, составлено риэлтором Зайцева А.А. и первоначально было подписано Зайцевым А.А. в присутствии его риэлтора, который предупредил Зайцева А.А. о том, что в отношении квартиры зарегистрирована ипотека в силу закона, т.к. квартира приобреталась Бердыевым Б.М. с использованием кредитных средств, на что имеется указание в п.4 Соглашения о задатке. Данным обстоятельствам, подтвержденным также свидетелями, суд оценки не дал. Сделав вывод об отсутствии доказательств того, что Бердыев Б.М. намеревался погасить задолженность по кредиту с целью прекращения залога квартиры в период действия соглашения о задатке, и доказательств наличия между сторонами договоренности об оплате Зайцевым А.А. кредитных обязательств Бердыева Б.М., суд не исследовал вопрос о возможности погашения Бердыевым Б.М. ипотеки в период с 23 апреля 2020 г. (после отказа Зайцева А.А. от заключения основного договора) по 30 апреля 2020 г. До подписания соглашения о задатке и передачи денежных средств Зайцев А.А., действуя добросовестно и разумно, мог убедиться в наличии (отсутствии) залога либо потребовать от продавца справку о погашении кредита. Подписав первым соглашение о задатке, Зайцев А.А. тем самым выразил согласие на заключение смешанного договора, понимая, что квартира находится в залоге. Оснований полагать, что он был введен продавцом в заблуждение, не имеется.

Указывает, что Зайцев А.А., отказываясь от дальнейшего исполнения соглашения о задатке и ссылаясь при этом на п. 10 соглашения, предусматривающий возвращение задатка без штрафных санкций в случае отказа (неодобрения Объекта) банком или отсутствия возможности застраховать Объект, не предоставил доказательств того, что отказ банка был связан с Объектом, в т.ч. в связи с его нахождением в залоге. Кроме того, в Соглашении о задатке отсутствует указание на получение кредита именно в БАНК1.

Из представленного Зайцевым А.А. сообщения БАНК1 не следует, какова сумма запрашиваемого кредита, на какой объект запрашивался кредит, причина отказа банка в предоставлении кредита Зайцеву А.А. по его заявке от 23 марта 2020 г. судом не выяснялась. Ходатайство Бердыева Б.М. о вызове в суд специалиста БАНК1 для выяснения данного обстоятельства судом проигнорировано и на обсуждение сторон не поставлено, в связи с чем он просит вызвать указанного специалиста в суд апелляционной инстанции для получения в соответствии со ст.188 ГПК РФ консультации о порядке выдачи ипотечного кредита по заявкам физических лиц. Также причиной отказа в предоставлении кредита могло быть отсутствие достаточных финансовых возможностей у Зайцева А.А. в заявленной им сумме, которая суду не была известна на момент вынесения решения.

При таких обстоятельствах ссылка истца на п.10 соглашения, как на основание прекращения его действия, неправомерна. Иных оснований к возврату задатка не имеется.

В возражениях относительно апелляционной жалобы Зайцев А.А. просит решение суда оставить без изменения.

В заседании суда апелляционной инстанции Бердыев Б.М. апелляционную жалобу поддержал.

Зайцев А.А. и его представитель Бобеску Л.А. с доводами апелляционной жалобы не согласились.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений относительно нее, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 19 марта 2020 г. между Бердыевым Б.М. (продавец) и Зайцевым А.А. (покупатель) заключено соглашение о задатке при купле-продаже объекта недвижимости, по условиям которого Бердыев Б.М. обязался продать (передать в собственность) покупателю Зайцеву А.А. или третьему лицу по его указанию, а покупатель Зайцев А.А. обязался купить (приобрести в собственность) в будущем в срок до 30 апреля 2020 г. однокомнатную квартиру по адресу: АДРЕС1 (п.1). Стоимость Объекта (вышеуказанной квартиры) составляет <данные изъяты> руб. (п.2). Квартира принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств от ДД.ММ.ГГГГ (п.4).

Стороны обязались заключить договор купли-продажи указанной квартиры в срок до 30 апреля 2020 г. (п. 8).

Согласно п. 7 соглашения в счет обеспечения исполнения взятого на себя обязательства покупатель вносит продавцу задаток за приобретаемую квартиру в сумме 50 000 руб., который учитывается в общую стоимость квартиры.

Сторонам известно, что в соответствии со ст.ст. 380, 381 ГК РФ они несут ответственность за неисполнение взятых на себя обязательств, а именно: в случае если договор купли-продажи не будет заключен по вине продавца (отказ от заключения, повышение цены), то он обязуется вернуть покупателю сумму задатка и штраф в размере суммы задатка в срок до 30 апреля 2020 г. В случае если договор купли-продажи не будет заключен по вине покупателя (отказ от заключения), то он утрачивает право на возврат суммы задатка.

Продавец уведомлен, что покупатель приобретает вышеуказанный объект с использованием кредитных средств, в случае отказа (неодобрения объекта) Банком (кредитной организацией) или отсутствия возможности застраховать вышеуказанный объект в страховой компании, сумма задатка возвращается без штрафных санкций в течение 2-х дней с даты, когда сторонам стало известно о невозможности заключения договора купли-продажи (п.п.9,10). Соглашение содержит расписку, из которой следует, что Бердыев Б.М. получил деньги в сумме 50 000 руб.(л.д.11).

Основной договор купли-продажи в срок до 30 апреля 2020 г. сторонами заключен не был, денежные средства в размере 50 000 рублей Бердыев Б.М. истцу не возвратил.

Принимая решение об удовлетворении исковых требований Зайцева А.А., суд первой инстанции исходил из того, что договор купли-продажи между сторонами не заключался, а потому обеспечительное обязательство отсутствует и переданная сумма в размере 50 000 рублей является авансом, подлежащим возврату.

Однако с выводом суда относительно правовой природы спорной суммы согласиться нельзя.

Согласно пунктам 1 и 4 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429 указанного кодекса).

Задаток является согласно статье 329 ГК РФ одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора.

Вопреки ошибочной ссылке суда на то, что положения п.4 ст.380 ГК РФ не подлежат применению к спорным правоотношениям, Гражданский кодекс Российской Федерации в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений (п.4 ст.380 ГК РФ), предусматривал обеспечение задатком предварительного договора (статья 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон, связанные с заключением в будущем основного договора и применением при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 ГК РФ: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Из заключенного сторонами соглашения следует, что Бердыев Б.М. и Зайцев А.А. обязались заключить договор купли-продажи квартиры, находящейся по указанному выше адресу, в срок до 30 апреля 2020 г. за общую стоимость <данные изъяты> рублей, а денежная сумма в размере 50 000 рублей передавалась в счет дальнейших платежей в доказательство заключения договора купли-продажи квартиры и в обеспечение его исполнения.

В этой связи заключенное между сторонами соглашение от 19 марта 2020 г. содержит элементы предварительного договора и включает все существенные условия договора купли-продажи.

Таким образом, задатком в настоящем случае обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, то есть продавца Бердыева Б.М. и покупателя Зайцева А.А. заключить основной договор купли-продажи конкретной квартиры на согласованных условиях и в определенный срок.

Следовательно, является ошибочным вывод суда о том, что переданная Зайцевым А.А. на основании соглашения о задатке денежная сумма в размере 50 000 рублей выполняла только платежную функцию и являлась авансом.

Вместе с тем указанный вывод не влечет отмену решения в части удовлетворения требований Зайцева А.А. о взыскании в его пользу уплаченных по соглашению денежных средств в сумме 50 000 руб.

По данному делу с учетом заявленных исковых требований и их правовым обоснованием, подлежащих применению норм материального права и условий заключенного сторонами договора к юридически значимым обстоятельствам для правильного разрешения судом спора относились: установление оснований удержания денежных средств в размере 50000 руб. по истечении срока, определенного договором, для заключения договора купли-продажи, а также установление стороны, ответственной за неисполнение обязанности заключить договор купли-продажи.

Согласно пункту 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 ГК РФ).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 ГК РФ).

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено.

До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием.

Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.

Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства.

Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок, в связи с чем незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Согласно пункту 1 статьи 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 56 ГПК РФ будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Судебная коллегия полагает, что представленные по делу доказательства в своей совокупности подтверждают отсутствие вины Зайцева А.А. в незаключении основного договора.

Согласно п.10 соглашения Бердыев Б.М. уведомлен, что Зайцев А.А. приобретает вышеуказанный объект с использованием кредитных средств и в случае отказа Банком (кредитной организацией), сумма задатка возвращается без штрафных санкций в течение 2-х дней с даты, когда сторонам стало известно о невозможности заключения договора купли-продажи.

Как следует из материалов дела, с целью приобретения квартиры, указанной в соглашении, 19 марта 2020 г. Зайцевым А.А. заключен агентский договор с ООО "<данные изъяты>" в лице его директора П. на оказание услуг по подготовке документов по переходу права собственности на указанную в соглашении с Бердыевым Б.М. квартиру в срок до 30 апреля 2020 г. (л.д.46-47).

Свидетель П. суду показала, что поскольку приобретаемая у Бердыева Б.М. квартира находилась в залоге у БАНК1, она (свидетель) устно сообщила об этом Зайцеву А.А. и предложила подать заявку в этот банк, чтобы сократить время и реализовать заложенный объект через БАНК1.

Указанные заявления от имени Зайцева А.А. и его супруги Е. были подготовлены П. 21 марта 2020 г. (л.д.40-45).