Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 20 мая 2021 года Дело N 33-6819/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе:

председательствующего судьи Абдуллаева Б.Г.,

судей Шайхиева И.Ш., Валиуллина А.Х.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шайхутдиновым Б.Н.,

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Шайхиева И.Ш. апелляционную жалобу Закирова А.А., Закировой Л.С. на решение Высокогорского районного суда Республики Татарстан от 27 ноября 2020 года, которым постановлено:

исковые требования Некоммерческой организации "Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан" (далее - НО ГЖФ при Президенте РТ, фонд) удовлетворить;

взыскать в солидарном порядке с Закирова А.А., Закировой Л.С., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних ФИО1, ФИО1 в пользу НО ГЖФ при Президенте РТ текущий долг по платежам (в том числе по платежам за "задатки на приобретение права использования" и "задатки на право оформления будущей собственной квартиры в собственность") на 21 октября 2020 года по договору социальной ипотеки N 1633000118 от 28 октября 2006 года в размере 158 851,22 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 76 434,93 руб.;

взыскать с Закирова А.А., Закировой Л.С., Закировой Л.С. действующей в интересах несовершеннолетнего ФИО1, Закировой Л.С., действующей в интересах несовершеннолетнего ФИО1 пользу НО ГЖФ при Президенте РТ расходы по уплате государственной пошлины по 3 022,83 руб.;

в удовлетворении встречного иска Закирова А.А., Закировой Л.С., ФИО1, ФИО1 к НО ГЖФ при Президенте РТ о признании площади квартиры по адресу: <адрес> равной 60,3 кв.м; обязании внести соответствующие изменения в Договор, Протокол, а именно в п.п. 1.2, 2.3 слова "62,7 кв.м" заменить словами "60,3 кв. м"; обязании внести соответствующие изменения в Договор, Протокол, а именно в п. 2.3, слова "46,28315489 кв.метров", заменить "43,88315489 кв. метров"; обязании засчитать оплаченные платежи, датой и суммой согласно квитанций в размере 1 444 444,53 руб. в счет задатка на право оформления будущей собственной квартиры в собственность за общую площадь 60,3 кв.м; взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, начиная со дня, следующего за днем вынесения судом решения, до дня фактического исполнения обязательств исходя из суммы основного долга в размере 46 380,97 руб., расходов по оплате государственной пошлины, - отказать.

Проверив материалы дела, выслушав пояснения Закировых А.А., Л.С., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

НО ГЖФ при Президенте РТ обратилась к Закирову А.А., Закировой Л.С., ФИО1, ФИО2 с иском о взыскании денежных средств, указав в обоснование на то, что 28 октября 2006 года стороны заключили договор социальной ипотеки. Во исполнение условий заключенного договора фонд передал Закировым жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, на условиях выкупа, о чем 1 февраля 2007 года сторонами подписан протокол участия, выбора и передачи будущей собственной квартиры, являющийся актом приема-передачи квартиры.

В связи с рождением у Закировых А.А. и Закировой Л.С. ребенка, в качестве члена семьи в договор социальной ипотеки и учетное дело включен ФИО2, 27 ноября 2006 года рождения.

После рождения у Закировых в семье ребенка они должны были обратиться в фонд для переподписания протокола выбора на измененный состав семьи. Не обращение Закировых не является доказательством отсутствия ФИО2 в составе участников договора социальной ипотеки и не может служить основанием для отказа в требованиях к несовершеннолетнему лицу.

Условиями п. 3.1.7 договора предусмотрена обязанность ежемесячно увеличивать сумму задатка до полного покрытия неоплаченных квадратных метров путем равномерного внесения самостоятельно рассчитанной с учетом изменения стоимости неоплаченных квадратных метров суммы в течение срока рассрочки с целью приобретения права оформления права собственности на квартиру.

Пунктом 2.2 протокола выбора установлена первоначальная стоимость одного квадратного метра квартиры в размере 14 010 руб. Срок рассрочки внесения задатка составляет 144 месяцев.

30 января 2012 года с Закировыми заключено соглашение об оплате минимального размера ежемесячного платежа в размере не менее 50 % от минимального размера оплаты труда, устанавливаемого законодательством на период с 30 января 2012 года по 30 января 2015 года. По условиям соглашения, все невыкупленные квадратные метры равномерно распределяются на оставшийся срок рассрочки по договору.

По истечении срока соглашения Закировы обязаны были обратиться в межрегиональное представительство фонда для оформления измененного примерного графика платежей. Данный график в части внесения денежных средств является примерным и может изменяться с учетом поступивших денежных средств, то есть если граждане в текущем месяце не выкупают указанные в примерном графике квадратные метры, цена невыкупленной части увеличивается на 7% согласно постановлению Кабинета Министров РТ от 2 августа 2007 года N 366.

Таким образом, обязанностью Закировых является внесение суммы задатков, обеспечивающих выкуп 0,74019596 кв.м квартиры, с учетом изменения стоимости неоплаченных кв.м.

Согласно п. 2.6 протокола выбора размер ежемесячного изменения стоимости неоплаченных кв.м квартиры составляет 7 % годовых.

Закировы в нарушение условий договора и норм действующего законодательства не исполняют свои обязательства по ежемесячной оплате выкупных платежей за квартиру.

Из графика внесения денежных средств следует, что по состоянию на 30 июля 2019 года Закировы должны были выкупить 62,7 кв.м квартиры, а фактически выкупили 38,34109828 кв.м, невыкупленными остаются 24,35890172 кв.м. Следовательно, за ними числится задолженность по внесению суммы задатков на право оформления квартиры в собственность в размере 811 845,56 руб.

Кроме того, согласно условий договора предусмотрена обязанность вносить сумму задатков на приобретение права использования неоплаченных квадратных метров (наем), которая рассчитывается как произведение невыкупленных квадратных метров на ставку найма, действовавшую в период использования невыкупленных квадратных метров.

Просроченная задолженность по задаткам на приобретение права использования по состоянию на 30 июля 2019 года составляет 850,77 руб.

Таким образом, общая сумма задолженности составляет 812 696,33 руб.

НО ГЖФ при Президенте РТ, уточнив иск в связи с внесением Закировыми в ходе разбирательства спора денежных средств, просила взыскать в солидарном порядке с Закировых А.А., Л.С., А.А., А.А. текущий долг по платежам (в том числе по платежам за "задатки на приобретение права использования" и "задатки на право оформления будущей собственной квартиры в собственность") на 21 октября 2020 года по договору социальной ипотеки в размере 158 851,22 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 76 434,93 руб., расходы по уплате государственной пошлины.

Закировы А.А., Л.С., не согласившись с иском, обратились со встречными требованиями, мотивируя тем, что 30 октября 2019 года по результатам обмера Пестречинским подразделением АО "БТИ РТ", произведенного 29 октября 2019 года, им стало известно, площадь их квартиры составляет 60,3 кв.м, это на 2,4 кв.м меньше площади, предусмотренной договором и протоколом. Соответственно, протокол не отражает достоверные сведения, в связи с чем требует внесения изменений.

В период с 16 ноября 2006 года по 31 октября 2019 года они оплатили денежные средства в счет оплаты задатка на право оформления будущей собственной квартиры в собственность по договору в сумме 1 444 444,53 руб. за все 60,3 кв.м, однако фондом учтены только часть денежных средств в размере 1 334 882,06 руб. за 56,3319252 кв.м. Таким образом, фондом не зачтено 109 562,47 руб. и 3,98 кв.м.

В счет оплаты задатка на право оформления будущей собственной квартиры в собственность не учтены квитанции от 17 апреля 2007 года на сумму 6 500 руб., от 9 апреля 2019 года на сумму 5 000 руб., от 11 ноября 2013 года на сумму 4 000 руб., от 31 октября 2019 года на сумму 76 987,92 руб.

НО ГЖФ при Президенте РТ систематически в период с 15 марта 2007 года по 31 октября 2019 года незаконно удерживались денежные средства на общую сумму 32 574,55 руб. в виде платежей по задаткам на приобретение "Права пользования" (найм), в то время как договором данные платежи не предусмотрены и обязанностей по их уплате у них не имеется.

Ими произведено 68 платежей и дата исполнения своих обязательств по оплате следует считать датой внесения платежа ими в банке, в то время как фондом данные платежи систематически принимаются к оплате другой датой и соответственно по завышенной стоимости.

Кроме того, они не брали на себя обязательства ежемесячно вносить плату за пользование невыкупленными метрами квартиры. Однако в нарушение заключенного договора систематически списывались денежные средства за найм, ссылаясь при этом на то, что данное обязательство возникло согласно п. 5 Порядка определения условий и сроков рассрочки платежей граждан для приобретения жилья по социальной ипотеке, утвержденного постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 2 августа 2007 года N 366, в то время как ими договор и протокол подписаны, 28 октября 2006 года и 14 марта 2007 года соответственно, до дня вступления в силу указанного постановления.

Обязанности по уплате найма за неоплаченную часть общей площади жилого помещения у них не имеется.

Закировы А.А., Л.С., уточнив требования, просили признать площадь квартиры равной 60,3 кв.м; возложить обязанность внести соответствующие изменения в договор, протокол, а именно в п. 1.2, 2.3 слова "62,7 кв.м" заменить словами "60,3 кв.м", также внести соответствующие изменения в п. 2.3, слова "46,28315489 кв.м", заменить "43,88315489 кв.м"; возложить обязанность на НО ГЖФ при Президенте РТ засчитать оплаченные ими платежи, датой и суммой согласно квитанций в размере 1 444 444,53 руб. в счет задатка на право оформления будущей собственной квартиры в собственность за общую площадь 60,3 кв.м; взыскать уплаченную государственную пошлину в размере 300 руб.; проценты за пользование чужими денежными средствами, начиная со дня, следующего за днем вынесения судом решения, до дня фактического исполнения обязательств исходя из суммы основного долга в размере 46 380,97 руб.

Суд первой инстанции иск НО ГЖФ при Президенте РТ удовлетворил, Закировым в удовлетворении встречного иска отказал.

В апелляционной жалобе Закировы А.А., Л.С. просят решение суда отменить и принять новое решение об отказе в иске. В обоснование жалобы указано, что судом оставлено без оценки уменьшение общей площади квартиры на 3,6 кв.м, которое произошло после уточнения её площади, что отражено в техническом паспорте от 29 октября 2019 года. 28 июля 2020 года заявителями направлен запрос в НО ГЖФ при Президенте РТ о предоставлении документов, подтверждающих основания для признания их членами СИПК "Строим будущее", также предоставить устав СИПК "Строим будущее" в редакции на момент заключения договора ипотеки, однако ответ на запрос не получен. В связи с этим суд обязал НО ГЖФ при Президенте РТ предоставить данные сведения, но запрашиваемая информация не представлена, ввиду чего ошибочен вывод суда первой инстанции о том, что они являются членами СИПК "Строим будущее", следовательно, удержание взносов неправомерно. Кроме того, суд первой инстанции сделал вывод, что у них имеется обязанность осуществлять плату за найм согласно ч. 1 ст. 153 и ст. 154 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), постановления Кабинета Министров Республики Татарстан от 2 августа 2007 года N 366, который является неверным, поскольку договор между сторонами заключен до дня вступления в силу указанного постановления; а договор найма не заключался, размер найма не установлен, коммунальные платежи оплачиваются заявителями самостоятельно в полном объеме. График погашения ипотеки, на который ссылается суд первой инстанции, не является неотъемлемой частью договора и протокола, он является примерным и не может устанавливать размер ставки найма и размера членских взносов.

НО ГЖФ при Президенте РТ, Пестречинское подразделение АО "БТИ РТ" о дне судебного заседания извещены, в суд апелляционной инстанции не явились.

В судебном заседании Закировы А.А., Л.С. апелляционную жалобу поддержали по изложенным в ней основаниям.

Дело в апелляционном порядке согласно ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК Российской Федерации) рассмотрено в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещённых о времени и месте судебного заседания надлежащим образом и не сообщивших суду об уважительных причинах неявки.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия находит решение подлежащим оставлению без изменения.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу п.1 ст.421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщик) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

В силу п. 1 ст. 809 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов за пользование займом в размерах и в порядке, определенных договором.

Как следует из материалов дела, 28 октября 2006 года между НО ГЖФ при Президенте РТ и семьей Закировых заключен договор социальной ипотеки N 1633000118.

В соответствии с данным договором, НО ГЖФ при Президенте РТ" передала Закировым жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, на условиях выкупа, о чем 1 февраля 2007 года сторонами подписан протокол участия, выбора и передачи будущей собственной квартиры, являющийся актом приема-передачи квартиры.

Условиями п. 3.1.7 договора предусмотрена обязанность ежемесячно увеличивать сумму задатка до полного покрытия неоплаченных квадратных метров путем равномерного внесения самостоятельно рассчитанной с учетом изменения стоимости неоплаченных квадратных метров суммы в течение срока рассрочки с целью приобретения права оформления права собственности на квартиру.

Пунктом 2.2 протокола выбора установлена первоначальная стоимость одного квадратного метра квартиры в размере 14 010 руб.

Срок рассрочки внесения задатка согласно п. 2.5 протокола выбора составляет 144 месяца.

30 января 2012 года сторонами заключено соглашение об оплате минимального размера ежемесячного платежа в размере не менее 50% от минимального размера оплаты труда, устанавливаемого законодательством на период с 30 января 2012 года по 30 января 2015 года. Согласно п. 3 соглашения, все невыкупленные квадратные метры равномерно распределяются на оставшийся срок рассрочки по договору.

По истечении срока соглашения Закировы обязаны были обратиться в межрегиональное представительство фонда для оформления измененного примерного графика платежей. Данный график в части внесения денежных средств является примерным и может изменяться с учетом поступивших денежных средств, то есть если граждане в текущем месяце не выкупают указанные в примерном графике квадратные метры, цена невыкупленной части увеличивается на 7 % согласно постановлению Кабинета Министров РТ от 2 августа 2007 года N 366.

Согласно п. 2.6 протокола выбора размер ежемесячного изменения стоимости неоплаченных квадратных метров квартиры составляет 7 % годовых.

Обязанностью Закировых является также своевременное внесение платы за пользование невыкупленными метрами квартиры (п. 2.3, 3.1.6., 3.1.9 договора).

Из графика внесения денежных средств следует, что по состоянию на 30 июля 2019 года Закировы должны были выкупить 62,7 кв.м квартиры, а фактически выкупили 38,34109828 кв.м, то есть невыкупленными оставалась 24,35890172 к.м.

11 октября 2019 года и 16 октября 2019 года, соответственно от Закировых поступили денежные средства в размере 400 000 руб. и 200 000 руб., которые направлены в счет оплаты задатков на право оформления в собственность.

По состоянию на 22 октября 2019 года Закировы должны были выкупить 62,7 кв.м, а фактически выкупили 56,10110424 кв.м, таким образом, долг составляет 6,59889576 кв.м.

Задолженность по внесению суммы задатков на право оформления в собственность составила 223 802,56 руб., которая рассчитывается как произведение невыкупленных кв.м (6,59889576) на текущую цену 1 кв.м (33 915,15 руб.).

Просроченная задолженность по "задаткам на приобретение права использования" по состоянию на 22 октября 2019 года составляет 1 159,86 руб.

1 ноября 2019 года от Закировых поступили денежные средства в размере 76 987,92 руб., которые направлены в счет оплаты задатков на право оформления в собственность.

По состоянию на 15 ноября 2019 года Закировы должны были выкупить 62,7 кв.м, а фактически выкупили 58,37111959 кв.м, таким образом, долг составляет 4,32888041 кв.м.

Задолженность по внесению суммы задатков на право оформления в собственность составила 146 814,64 руб., которая рассчитывается как произведение невыкупленных кв.м (4,32888041) на текущую цену 1 кв.м (33 915,15 руб.).

Просроченная задолженность по "задаткам на приобретение права использования" по состоянию на 15 ноября 2019 года составляет 1 180, 67 рублей.

Срок рассрочки по выкупу жилого помещения истек в марте 2019 года, что подтверждается примерным графиком внесения денежных средств по договору.

Согласно представленным сведениям НО ГЖФ при Президенте РТ, после 15 ноября 2019 года Закировыми платежи не осуществлялись; по состоянию на 21 октября 2020 года они должны выкупить 62,7 кв.м, фактически выкупили 58,37111959 кв.м, долг - 4,32888041 кв.м. Задолженность по внесению суммы задатков на право оформления в собственность составила 157 427,89 руб., которая рассчитывается как произведение невыкупленных кв.м (4,32888041) на текущую цену 1 кв.м (36 366,88 руб.). Просроченная задолженность по "задаткам на приобретение права использования" по состоянию на 21 октября 2020 года составляет 1 423,33 руб.

Суд первой инстанции, удовлетворяя иск НО ГЖФ при Президенте РТ, мотивировал наличием предусмотренных договором и законом оснований для взыскания просроченной задолженности, что подтверждается представленными по делу письменными доказательствами, общая задолженность Закировых по состоянию на 21 октября 2020 года составляет 158 851,22 руб.; оснований для сомнения в правильности представленных НО ГЖФ при Президенте РТ расчетов о сумме задолженности не имеется.

Одновременно суд, отказывая в удовлетворении встречного иска Закировых, указал на то, что в соответствии с п. 2.3 протокола общая площадь квартиры по данным БТИ по СНиП 31-01-2003* составляет 62,7 кв.м, указанная площадь квартиры является расчетной, она учитывается для определения стоимости квартиры, в этой части условия протокола действительны, между тем а Закировы просят уменьшить площадь квартиры и произвести перерасчет выкупленных кв.м, что фактически ведет к изменению условий договора в части площади квартиры, безусловных оснований для признания площади квартиры равной 60,3 кв.м не имеется; в части оспаривания задолженности и возложении обязанности засчитать оплаченные ими платежи в размере 1 444 444,53 руб., суд исходил из того, что они, являясь членами СИПК "Строим будущее", несут обязанность уплачивать предусмотренные ее уставом членские взносы, а обязанность по внесению платы за пользование (найм) невыкупленными квадратными метрами жилого помещения прямо предусмотрено законом и условиями договора социальной ипотеки.