Дата принятия: 10 июня 2020г.
Номер документа: 33-678/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ МОРДОВИЯ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 10 июня 2020 года Дело N 33-678/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия в составе:
председательствующего Лесновой И.С.,
судей Ганченковой В.А., Штанова С.В.,
при секретаре Марининой О.В.,
рассмотрела в открытом судебном заседании 10 июня 2020 г. в г. Саранске гражданское дело по иску Новикова А.Е., Новиковой Р.Н. к обществу с ограниченной ответственностью производственно-коммерческой фирме "Термодом" о признании пункта договора участия в долевом строительстве ничтожным, взыскании денежных средств, неустойки, штрафа и компенсации морального вреда по апелляционной жалобе представителя общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческой фирмы "Термодом" Блиновой М.А. на решение Октябрьского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 23 января 2020 г.
Заслушав доклад судьи Штанова С.В., судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия
установила:
Новиков А.Е., Новикова Р.Н. обратились в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью производственно-коммерческой фирме "Термодом" (далее - ООО ПКФ "Термодом") о признании пункта договора участия в долевом строительстве ничтожным, взыскании денежных средств, неустойки, штрафа и компенсации морального вреда.
В обоснование иска указано, что 23 ноября 2017 г. между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве N 263/2Б-77, согласно которому ООО ПКФ "Термодом" обязался в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить и ввести в эксплуатацию однокомнатную квартиру со строительным номером <адрес> общей проектной площадью с учетом 1/2 балконов 49,27 кв.м, без учета 1/2 балконов 47,52 кв.м, которая будет находиться на 11 этаже в многоквартирном 14-ти этажном жилом доме по генплану N 2 корпус Б, расположенном на земельном участке по адресу: комплексная застройка многоэтажными жилыми домами на участке между ул. Волгоградская и автомобильной дорогой на с. Кочкурово (в районе р. Тавла) г. Саранск, второй микрорайон, площадка 2.
13 августа 2018 г. ответчик передал истцу объект долевого строительства. Согласно акту приема-передачи недвижимого имущества в собственность площадь квартиры составляет (без учета лоджии/бaлкона) - 47,3 кв.м, площадь лоджии (с учетом коэффициента лоджии/балкона) - 1,5 кв.м, то есть фактическая площадь объекта долевого строительства меньше площади, установленной в договоре участия в долевом строительстве, на 0,47 кв.м.
В связи с изложенным считают, что цена договора подлежит соразмерному уменьшению.
Претензия истцов о выплате денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены объекта долевого строительства, полученная ответчиком 17 октября 2019 г., оставлена без удовлетворения.
С учетом увеличения исковых требований просили признать ничтожным пункт 1.4.1 договора N 263/2Б-77 от 23 ноября 2017 г., заключенного между сторонами, взыскать с ООО ПКФ "Термодом" в пользу Новикова А.Е. денежные средства в счет соразмерного уменьшения цены договора в сумме 9972 руб. 74 коп., неустойку за период с 28 октября по 27 декабря 2019 г. в размере 5983 руб. 64 коп., компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб., штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 50 % от взысканной судом суммы, расходы по оплате юридических услуг в размере 6000 руб., в пользу Новиковой Р.Н. денежные средства в счет соразмерного уменьшения цены договора в сумме 9972 руб. 74 коп., неустойку за период с 28 октября по 27 декабря 2019 г. в размере 5983 руб. 64 коп., компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб., штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 50 % от взысканной судом суммы, расходы по оплате юридических услуг в размере 6000 руб. (л.д. 1-3).
Решением Октябрьского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 23 января 2020 г. иск удовлетворен частично.
Признан ничтожным пункт 1.4.1 договора участия в долевом строительстве N 263/2Б-77 от 23 ноября 2017 г., заключенного между ООО ПКФ "Термодом" и Новиковым А.Е., Новиковой Р.Н.
С ООО ПКФ "Термодом" взысканы в пользу Новикова А.Е. денежные средства в счет соразмерного уменьшения цены договора в сумме 9972 руб. 74 коп., неустойка за период с 28 октября по 27 декабря 2019 г. в размере 1500 рублей, компенсация морального вреда в размере 1500 руб., штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 3500 руб., расходы на оплату юридических услуг 6000 руб., а всего 22 472 руб. 74 коп., в пользу Новиковой Р.Н. денежные средства в счет соразмерного уменьшения цены договора в сумме 9972 руб. 74 коп., неустойка за период с 28 октября по 27 декабря 2019 г. в размере 1500 руб., компенсация морального вреда в размере 1500 руб., штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 3500 руб., расходы на оплату юридических услуг 6000 руб., а всего 22 472 руб. 74 коп.
С ООО ПКФ "Термодом" взыскана в доход бюджета городского округа Саранск государственная пошлина в размере сумме 2088 руб. (л.д. 65-77).
Представитель ООО ПКФ "Термодом" Блинова А.М. подала апелляционную жалобу на решение суда, в которой просит его отменить. Приводит доводы о том, что отклонение фактической площади квартиры от проектной не является нарушением прав истцов как потребителей, поскольку величина отклонения не указывает на отступление застройщиком от условий договора, не свидетельствует о непригодности квартиры для проживания. Отмечает, что при подписании акта приема-передачи квартиры истцы были согласны с размером площади. Указывает, что условие договора участия в долевом строительстве о возможном изменении цены за объект долевого строительства не противоречит нормам Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. N 14-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве), оно было согласовано сторонами (л.д. 79-82).
В возражениях на апелляционную жалобу представитель Новикова А.Е., Новиковой Р.Н. Лисевцев Е.А. просил решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения (л.д. 103-105).
В судебное заседание истцы Новиков А.Е., Новикова Р.Н., представитель ответчика ООО ПКФ "Термодом", представитель третьего лица ПАО "Сбербанк России" не явились, о времени и месте судебного заседания надлежащим образом извещены, сведений о причинах неявки не представили и отложить разбирательство дела не просили.
При таких обстоятельствах и на основании части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) судебная коллегия пришла к выводу о возможности рассмотрения дела в их отсутствие.
В судебном заседании представитель истцов Новикова А.Е., Новиковой Р.Н. - Лисевцов Е.А. относительно жалобы возразил.
Рассмотрев дело в порядке части 1 статьи 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно нее, судебная коллегия приходит к следующему.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 23 ноября 2017 г. между ответчиком ООО ПКФ "Термодом" и истцами Новиковым А.Е., Новиковой Р.Н. заключен договор участия в долевом строительстве N 263/2Б-77, по условиям которого ответчик обязался построить и ввести в эксплуатацию однокомнатную квартиру со строительным номером <адрес> общей проектной площадью с учетом 1/2 балконов и лоджий 49,27 кв.м, без учета 1/2 балконов и лоджий 47,52 кв.м, которая будет находиться на 11 этаже многоквартирного 14-ти этажного жилого дома по генплану N 2, корпус Б, расположенного на земельном участке по адресу: комплексная застройка многоэтажными жилыми домами на участке между ул. Волгоградская и автомобильной дорогой на с. Кочкурово (в районе р. Тавла) г. Саранск, второй микрорайон, площадка 2 (кадастровый ), и передать объект истцам в равно долевую собственность, а истцы обязались оплатить сумму в размере 2 090 880 руб. и принять объект.
Пунктом 1.4 договора предусмотрено, что согласованная сторонами цена объекта подлежит изменению в случае изменения планируемой общей площади объекта по результатам обмера органами технической инвентаризации, проведенной на момент сдачи жилого дома в эксплуатацию. Измененная в соответствии с настоящим пунктом договора общая площадь объекта признается согласованной сторонами, и стороны, при необходимости, производят соответствующие взаиморасчеты (к согласованной в настоящем договоре цене объекта прибавляется сумма доплаты, либо вычитается сумма переплаты), исходя из цены 1 кв.м на следующих условиях:
1.4.1. В случае уменьшения общей площади объекта по результатам обмера более чем на 3,0 кв.м от площади, указанной в пункте 1.3 настоящего договора, цена объекта подлежит уменьшению пропорционально изменению общей площади объекта на величину, превышающую 3,0 кв.м от планируемой общей площади объекта. Излишне уплаченные денежные средства возвращаются участнику долевого строительства на основании его письменного заявления в течение 30 рабочих дней со дня получения застройщиком такого заявления.
1.4.2. В случае увеличения общей площади объекта по результатам обмера более чем на 3,0 кв.м. от площади цена объекта изменяется пропорционально увеличению общей площади объекта. Участник долевого строительства обязуется осуществить доплату, исходя из стоимости 1 кв.м. согласно пункту 2.1 настоящего договора при подписании акта приема-передачи (л.д. 6-10).
Истцы полностью исполнили свои обязательства по договору и оплатили стоимость квартиры в размере 2 090 880 руб.
13 августа 2018 г. сторонами подписан акт приема-передачи недвижимого имущества в собственность N 2Б-77, из которого следует, что ответчик передал истцам однокомнатную квартиру <адрес>, расположенную по указанному адресу, общей площадью без учета лоджии/балкона 47,3 кв.м, площадью лоджии с учетом коэффициента лоджии/балкона 1,5 кв.м (л.д. 11).
Право общей долевой собственности на жилое помещение (по 1/2 доли) зарегистрировано за Новиковым А.Е., Новиковой Р.Н. 13 сентября 2018 г. (л.д. 12-13).
17 октября 2019 г. в связи с несоответствием фактической площади объекта долевого строительства проектной площади истцами в адрес ответчика направлена претензия с требованием о выплате суммы в счет соразмерного уменьшения цены договора, которая оставлена ответчиком без удовлетворения (л.д. 14).
21 октября 2019 г. в ответе на претензию ООО ПКФ "Термодом" сообщило Новикову А.Е., Новиковой Р.Н., что согласно положениям подпункта 1.4.1 договора участия в долевом строительстве их требование о выплате денежных средств удовлетворению не подлежит, поскольку разница проектной и фактической площади не превышает 3 кв.м от планируемой общей площади объекта (л.д. 54, 55, 56-57).
Указанные обстоятельства, установленные в ходе судебного разбирательства, подтверждаются материалами дела и сторонами не оспаривались.
Разрешая спор и удовлетворяя иск частично, суд исходил из того, что ответчик нарушил права истцов как потребителей и фактически передал квартиру, не соответствующей техническим параметрам по общей площади, определенной договором, в связи с чем признал условия пункта 1.4.1 договора участия в долевом строительстве N 263/2Б-77 от 23 ноября 2017 г. ничтожными с момента заключения договора и взыскал в пользу Новикова А.Е., Новиковой Р.Н. с ООО ПКФ "Термодом" стоимость разницы между проектной и фактической площадью квартиры.
Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют установленным фактическим обстоятельствам дела, основаны на анализе и надлежащей правовой оценке законодательства, регулирующего спорные правоотношения, представленных сторонами доказательств.
В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Частью 4 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что договор участия в долевом строительстве должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.
Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектным решением). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно от площади в основном и зависит ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.
Исходя из содержания статьи 19 Закона об участии в долевом строительстве, застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.
Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, переданный участнику долевого строительства объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.
Таким образом, передача застройщиком квартиры меньшей площади является отступлением от условий договора, предусматривающего характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер, и свидетельствует о наличии недостатка в предмете договора.
В соответствии с частью 9 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
Положениями части 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве).
Из приведенных норм следует, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства квартиру, общая площадь которой соответствует условиям договора и проектной документации.
Из материалов дела следует, что при передаче объекта долевого строительства фактическая общая площадь квартиры составляет 48,8 кв.м., что меньше общей проектной площади, предусмотренной договором на 0,47 кв.м.
Таким образом, истцам был передан объект долевого строительства с отступлениями от условий договора, а также от проектной документации, которыми определены его качественные и технические характеристики, цена квартиры.
Поскольку подлежащий передаче дольщикам объект долевого строительства должен соответствовать техническим, качественным и иным характеристикам, указанным в договоре и в проектной документации, то отклонение площади фактически переданной квартиры в сторону уменьшения по сравнению с тем, как это определено в договоре и проектной документации, является существенным изменением качественной характеристики объекта, что ущемляет права потребителя.
Вследствие чего суд первой инстанции пришел к верному выводу о ничтожности пункта 1.4.1 договора участия в долевом строительстве N 263/2Б-77 от 23 ноября 2017 г.
С учетом изложенного доводы жалобы о том, что отклонение фактической площади квартиры от проектной не является нарушением прав истцов как потребителей, поскольку величина отклонения не указывает на отступление застройщиком от условий договора, и не влияет на непригодность квартиры для проживания, судебной коллегией отклоняются.
Доводы апелляционной жалобы представителя ООО ПКФ "Термодом" о том, что условие договора участия в долевом строительстве о возможном изменении цены за объект долевого строительства было согласовано сторонами, также подлежат отклонению. Частью 4 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрено, что условия договора об освобождении застройщика об ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.
Вопреки доводам жалобы ответчика подписание акта приема-передачи квартиры истцами не свидетельствует о согласии истцов с размером площади.
Положениями статьи 10 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Частично удовлетворяя заявленные исковые требования о взыскании неустойки, суд первой инстанции, оценив собранные по делу доказательства, исходя из характера допущенных нарушений, уменьшил размер неустойки в соответствии со статьей 333 ГК РФ до 3000 руб. (по 1500 руб. каждому), размер и порядок расчета неустойки в апелляционной жалобе не оспаривается.
Поскольку требования истцов как потребителей не были удовлетворены ответчиком в добровольном порядке, суд обоснованно присудил истцу компенсацию морального вреда, возможность взыскания которой предусмотрена статьей 15 Закона "О защите прав потребителей" от 7 февраля 1992 г. N 2300-1.
Согласно статье 15 данного закона моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
Присужденная денежная компенсация морального вреда в размере 3000 руб. (по 1500 руб. каждому) отвечает требованиям разумности и справедливости.
Удовлетворив требования потребителя, суд первой инстанции обоснованно взыскал с ответчика штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требования потребителя, возможность взыскания которого предусмотрена пунктом 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей.
В соответствии с частью 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей, при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Определяя размер подлежащего взысканию штрафа, суд, применив положения статьи 333 ГК РФ, обоснованно снизил его размер до 7000 руб. (по 3500 руб. каждому).
Взысканный судом штраф отвечает принципам разумности, справедливости и соразмерности нарушения обязательств, обеспечивает баланс прав и законных интересов истца и ответчика, оснований для изменения размера присужденного штрафа не имеется.
В целом доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали изложенные выводы суда первой инстанции, в связи с чем не могут служить основанием для отмены или изменения решения суда.
Нарушений норм материального и процессуального права, которые влекут безусловную отмену решения суда, не допущено.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия
определила:
решение Октябрьского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 23 января 2020 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческой фирмы "Термодом" Блиновой М.А. - без удовлетворения.
Председательствующий И.С. Леснова
Судьи В.А. Ганченкова
С.В. Штанов
Мотивированное апелляционное определение составлено 11 июня 2020 г.
Судья С.В. Штанов
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
