Определение Судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 23 сентября 2020 года №33-6774/2020

 
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ПРИМОРСКОГО КРАЕВОГО СУДА
 
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
 
от 23 сентября 2020 года Дело N 33-6774/2020
23 сентября 2020 года <адрес>
Судебная коллегия по гражданским делам <адрес>вого суда в составе: председательствующего судьи ФИО13,
судей ФИО12, ФИО15
при секретаре ФИО5
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Лопина И.П. к Оганнисян Э.Б. о возложении обязанности
по апелляционной жалобе Оганнисян Э.Б.
на решение Первомайского районного суда <адрес> от 22 августа 2019 года, которым исковые требования удовлетворены частично, постановлено произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО2 к ФИО1 по договору купли-продажи, заключенному ДД.ММ.ГГГГ на 1-комнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, ФИО18 м с кадастровым номером ФИО19
Заслушав доклад судьи ФИО12, выслушав возражения представителя истца ФИО6, судебная коллегия
установила:
ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, указав, что в январе 2012 заключил с последним договор купли-продажи 1-комнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, площадью ФИО20 (кадастровый N), который одновременно являлся актом приема-передачи. Спорное жилое помещение было передано в законное владение истца с 2012 года. Он полностью несет бремя содержания спорного имущества. С учетом состояния квартиры и прочих условий на момент ее отчуждения стороны договора оценили ее в ФИО21 Данная сумма подлежит оплате истцом ответчику в день получения документов о регистрации (п. 4 Договора). Правомерность заключения договора купли-продажи сторонами не оспаривалась, претензий не имелось. В силу ряда объективных причин процедура государственной регистрации сделки не пройдена, однако, с учетом ранее достигнутой договоренности, длительности проживания по данному адресу, истец обоснованно полагал, что в любой момент возможно завершить сделку и произвести ее регистрацию на основании совместно подготовленного ранее и подписанного договора. В 2018 году истец получил претензию от ответчика, после чего последовал иск о выселении, в связи с чем возникла необходимость проведения государственной регистрации перехода права собственности на истца. Истец направил в адрес ответчика обращение с предложением подать документы на государственную регистрацию, однако ответчик уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на спорное жилое помещение. Просил принять решение о государственной регистрации договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ФИО2 в отношении 1-комнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. площадью ФИО22 (кадастровый N) и перехода права собственности на указанную квартиру с ФИО2 к ФИО1 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.
В судебном заседании представитель истца на удовлетворении исковых требований настаивал.
Представитель ответчика в судебном заседании иск не признал.
Дело рассмотрено в отсутствие истца и ответчика.
Судом постановлено вышеуказанное решение, с которым не согласился ответчик, его представителем подана апелляционная жалоба, в которой он просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.
В возражениях на апелляционную жалобу истец просит решение суда оставить без изменения.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца возражала против удовлетворения апелляционной жалобы.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по правилам ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом установлено и из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ сторонами подписан договор купли-продажи однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Квартира оценена сторонами в ФИО23 Пункт 4 договора предусматривает, что расчет между сторонами производится оплатой покупателем вышеуказанной суммы в день получения зарегистрированного договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>. Согласно пункту 8 договор одновременно является актом приема-передачи имущества. Договор подписан сторонами, однако не зарегистрирован в установленном законом порядке.
На момент подписания договора ДД.ММ.ГГГГ в квартире были зарегистрированы 5 человек.
Разрешая требования в части регистрации перехода права собственности на спорную квартиру на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, суд первой инстанции с учетом положений ч. 2 ст. 218, ст. 550, 551, 425, 432 ГК РФ, исходя из того, что после подписания договора ответчик передал спорную квартиру истцу, в которой последний проживает вместе с семьей до настоящего времени, пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований в части регистрации перехода права собственности.
Исходя из того, что требование о регистрации сделки является излишним, в связи с тем, что в настоящее время закон не устанавливает обязанность регистрировать договор купли-продажи недвижимости, суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований в данной части.
С выводами суда первой инстанции согласиться нельзя, поскольку они основаны на неправильном применении норм материального права.
Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Законодательство, действующее на момент заключения договора купли-продажи, требовало обязательной государственной регистрации как самого договора продажи жилого помещения, так и перехода права собственности на него.
Так, в соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ, который применяется к договорам, заключенным до ДД.ММ.ГГГГ, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно п. 1 ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.
В силу ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1).
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (пункт 3).
По смыслу п. 1 ст. 432 ГК РФ существенные условия договора - это условия, обязательные для договоров определенного вида. Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Существенные условия договора купли-продажи недвижимости закреплены в § 7 главы 30 ГК РФ.
Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ).
Вывод суда о заключении договора купли-продажи квартиры ввиду того, что достигнуто согласие по всем существенным условиям договора, является необоснованным.
Из п. 1 ст. 558 ГК РФ следует, что при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям.
Между тем в договоре не определен статус лиц, зарегистрированных в спорной квартире: ФИО2, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11
Из решения суда первой инстанции следует, что на момент заключения договора купли-продажи указанные лица не проживали, следовательно право проживания за ними не сохранилось.
Однако из материалов дела не усматривается, на основании какого договора указанные лица занимали спорное жилое помещение, на каком праве спорная квартира была первоначально предоставлена указанным лицам, какие правоотношения сложились между ними и собственником жилого помещения, какие права на жилое помещение они имеют в настоящее время и не утратили ли они свое право на квартиру.
О статусе указанных лиц в качестве нанимателей квартиры могут свидетельствовать наличие задолженности по коммунальным услугам в сумме ФИО24 и регистрация указанных лиц в спорном жилом помещении. При этом непроживание с 2012 года семьи ФИО14 в квартире не свидетельствует, о прекращении гражданско-правовых отношений по договору найма жилого помещения, регулируемых статьей 671 ГК РФ.
Довод ответчика о том, что договор купли-продажи является незаключенным, заслуживает внимания. Сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи, а также сторонами подписан договор купли-продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, в государственной регистрации которого было отказано по причине отсутствия определенности прав зарегистрированных в квартире лиц.
В нарушение ст. 454 ГК РФ истцом не представлено доказательств оплаты стоимости квартиры.
При таких обстоятельствах состоявшееся решение суда подлежит отмене.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Первомайского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ отменить, апелляционную жалобу Оганнисян Э.Б. удовлетворить.
В удовлетворении исковых требований Лопина И.П. отказать.
Председательствующий
Судьи


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка