Определение Судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда от 24 июля 2019 года №33-6771/2019

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ АЛТАЙСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 24 июля 2019 года Дело N 33-6771/2019
Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:
председательствующего Вишняковой С.Г.,
судей Диденко О.В., Юрьевой М.А.,
при секретаре Тенгерековой Л.В.,
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу истца Мурадяна А. В. на решение Октябрьского районного суда г.Барнаула Алтайского края от 17 мая 2019 года по делу
по иску Мурадяна А. В. к Осетровой З. Г. о расторжении договора купли-продажи квартиры, аннулировании регистрационной записи, прекращении права собственности на квартиру, признании права собственности на квартиру.
Заслушав доклад судьи Вишняковой С.Г., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Мурадян А.В. обратился первоначально в Индустриальный районный суд г.Барнаула с иском к Осетровой З.Г. о расторжении договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГ, аннулировании регистрационной записи о государственной регистрации права собственности на указанную квартиру, прекращении права собственности ответчика и признании права собственности истца на квартиру.
В обоснование требований указал, что с ДД.ММ.ГГ являлся собственником спорной квартиры, в 2016 году в связи с решением переехать для проживания в другой регион решилее продать, разместил объявление в общедоступной базе "Авито" о продаже квартиры с ее описанием, указав ее цену 5 000 000 руб., в последующем решилснизить ее стоимость до 4 700 000 руб.
В июле к нему обратилась ответчик и ее супруг Осетров В.Я. с предложением покупки квартиры за 4 700 000 руб.
ДД.ММ.ГГ был заключен предварительный договор купли-продажи, по которому истцу передан аванс в сумме 100 000 руб., оставшуюся часть суммы покупатели обязались передать до ДД.ММ.ГГ, до указанной даты покупатели выплатили истцу 3 000 000 руб.
В день заключения договора ответчик передала истцу один экземпляр договора с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГ в помещении регистрационного центра с указанной в нем ценой 4 800 000 руб., оговоренной ранее с рассрочкой оплаты. Истец, ознакомившись с ним, его подписал и ответчик тоже подписала. Однако после получения договора в регистрационном центре истец обнаружил, что цена продажи в нем была указана 2 500 000 руб. В последствии ответчик обещала истцу произвести выплату за квартиру в сумме 1 800 000 руб., но оплату не произвела, ссылалась на финансовые трудности, до настоящего времени уклоняется от погашения долга, имеет кредиторскую задолженность по решениям судов на сумму 5 000 000 руб.
В этой связи на основании ст.ст. 488, 489, п.2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации истец полагает, что договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГ подлежит расторжению в связи с существенным нарушением ответчиком условий договора об оплате квартиры, которая подлежит возврату истцу.
Определением судьи Алтайского краевого суда от ДД.ММ.ГГ дело передано для рассмотрения в Октябрьский районный суд г.Барнаула.
В ходе рассмотрения дела определением районного суда от ДД.ММ.ГГ к участию в деле в качестве соответчика привлечен Осетров В.Я.
В судебном заседании истец дополнительно пояснил, что договор с ценой квартиры в сумме 2 500 000 руб. был оформлен дома у ответчика по просьбе истца, так как он владел квартирой менее 3-х лет и желал уменьшить налогообложение дохода, вместе с тем действительная воля сторон была направлена на установление цены квартиры в размере 4 800 000 руб., поскольку сторонами ДД.ММ.ГГ был подписан предварительный договор купли-продажи с ценой 4 700 000 руб., первый вариант договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ - с ценой 4 800 000 руб. С ответчиком велись многочисленные переговоры по поводы уплаты долга за квартиру в сумме 1 800 000 руб., имело место обращение в следственные органы, в ходе проверки ответчик не оспаривала наличие долга, соглашалась его погасить, однако до настоящего времени долг полностью не погасила, перечислила на карту истца после заключения договора лишь часть долга в сумме 130 000 руб. частями по 10 000 руб.
Представители ответчиков в ходе судебного разбирательства с иском не согласились, полагали, что заключенным является лишь тот договор купли-продажи, который был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Алтайскому краю, расчет по договору произведен полностью, с согласия истца ответчики вселились в спорную квартиру в конце ноября 2016 года, стали делать в ней ремонт с согласия истца, оплачивали коммунальные услуги. Начав проживать в квартире, ответчики поняли, что ее цена, указанная в предварительном договоре купли-продажи значительно завышена, исходя из того, что в квартире была неисправна сантехника, пластиковые пороги в комнатах, в связи с чем ответчики предложили истцу вернуть деньги, оплаченные за квартиру в сумме 3 000 000 руб. и не заключать договор купли-продажи. Однако он, не имея возможности возвратить деньги, согласился заключить договор с длительной рассрочкой, был подписан договор с оплатой цены 4 800 000 руб. с рассрочкой без указания размера и сроков уплаты, а затем истец попросил заключить договор на иных условиях, ограничившись уже полученной суммой, в связи с чем на регистрацию был передан подписанный сторонами договор с ценой квартиры 2 500 000 руб., он и был заключен сторонами. Основания к его расторжению и возврату квартиры отсутствуют с учетом того, что истцом получена сумма 3 000 000 руб., что превышает половину первоначально согласованной стоимости и лишает истца права требовать расторжения договора, который исполнен сторонами. Возможность возвращения сторонами исполненного по договору должна быть предусмотрена либо законом, либо договором, в данном случае такая возможность ни законом, ни договором не предусмотрена. При этом обязательства по предварительному договору от ДД.ММ.ГГ прекратились, основной договор был заключен на иных условиях.
Решением Октябрьского районного суда г. Барнаула от 17 мая 2019 года в удовлетворении иска отказано в полном объеме.
В апелляционной жалобе истец Мурадян А.В. просит отменить решение суда, принять новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
В обоснование жалобы ссылается на то, что суд не дал надлежащую оценку представленным истцом доказательствам относительно действительного волеизъявления сторон на заключение договора купли-продажи квартиры по цене 4 800 000 руб.: предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГ, договору купли-продажи с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГ; пояснениям ответчика следственным органам о признании указанных обстоятельств; аудиозаписям переговоров истца и ответчика в августе 2017 года.
Утверждение ответчика о том, что именно истец отказался от договора с рассрочкой платежа, не соответствует действительности и бездоказательно, поскольку истец в течение длительного периода времени вел переговоры с ответчиком относительно погашения задолженности, обращался в правоохранительные органы и направлял претензию. Ответчик в свою очередь продолжила платить, выплатив в общей сумме еще 130 000 руб.
Пояснения ответчика относительно обстоятельств ошибочной подачи на регистрацию договора с ценой 2 500 000 руб. подтверждают пояснения самого истца.
Не основан на законе вывод суда об отсутствии оснований для расторжения договора купли-продажи, учитывая, что ответчиком выплачена сумма более 60% от цены товара, поскольку договор в части рассрочки платежа является незаключенным ввиду отсутствия условия о порядке и размере платежей.
Позиция ответчиков в ходе судебного разбирательства свидетельствует о недобросовестном осуществлении своих прав, поскольку ранее до предъявления настоящего иска они признавали наличие задолженности и указываемые истцом обстоятельства купли-продажи квартиры.
В письменных возражениях на апелляционную жалобу представитель ответчика Осетрова В.Я. - Шатлова С.Ю. просит оставить решение суда без изменения, ссылаясь на обоснованность и законность выводов суда.
Представитель истца Мурадяна А.В. - Варнаков А.Н. в судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержал жалобу по изложенным в ней основаниям.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в установленном законом порядке, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявили, в связи с чем в соответствии с ч. 3 ст. 167 и ч. 1 ст. 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.
Изучив материалы дела, выслушав пояснения представителя истца, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов, изложенных в жалобе, по правилам ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения постановленного по делу решения.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГ между истцом Мурадяном А.В. (продавец) и ответчиком Осетровой З.Г. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи трехкомнатной <адрес> общей площадью, 84,5 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>.
По условиям предварительного договора стоимость квартиры определена сторонами в размере 4 700 000 руб., в том числе 100 000 руб. оплачивается в момент заключения данного договора, 4 600 000 руб. - в срок до ДД.ММ.ГГ; основной договор подлежал заключению в срок до ДД.ММ.ГГ.
В соответствии с расписками Мурадян А.В. (на обратной стороне предварительного договора) истец получил от ответчика следующие суммы в счет оплаты стоимости квартиры: ДД.ММ.ГГ - 100 000 руб., ДД.ММ.ГГ - 400 000 руб., ДД.ММ.ГГ - 1 300 000 руб., ДД.ММ.ГГ - 500 000 руб., ДД.ММ.ГГ - 700 000 руб., всего 3 000 000 руб.
В конце ноября 2016 года ответчик с семьей вселились в спорную квартиру.
Согласно представленному в материалы дела подписанному сторонами Договору купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГ стоимость квартиры составляет 4 800 000 руб., из которых оплачено ответчиком 3 000 000 руб., а остальная сумма 1 800 000 руб. подлежит оплате "в рассрочку" без указания конкретных сроков и размеров выплат.
В соответствии с Договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГ стоимость квартиры составляет 2 500 000 руб., которая покупателем оплачена в полном объеме до подписания договора, договор является распиской в получении денежных средств.
Право собственности ответчика на спорную квартиру зарегистрировано Управлением Росреестра по Алтайскому краю ДД.ММ.ГГ на основании указанного договора с ценой 2 500 000 руб., что следует из отметок на договоре и представленной суду информации регистрирующим органом.
Сторонами спора не отрицался факт подписания всех указанных договоров, при этом, как следует из пояснений сторон спора и Осетрова В.Я., последним по времени подписанным договором является Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГ с указанием стоимости квартиры 2 500 000 руб., который и был сдан на регистрацию.
Согласно сведениям Межрайонной ИФНС России *** по Алтайскому краю ДД.ММ.ГГ истцом была подана налоговая декларация с приложением в подтверждение полученного дохода зарегистрированного договора от ДД.ММ.ГГ со стоимостью квартиры 2 500 000 руб.
В октябре 2018 года истец обратился к ответчику с претензией об уплате оставшейся суммы 1 800 000 руб., а впоследствии ДД.ММ.ГГ - с требованием о расторжении договора купли-продажи в соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в семидневный срок с даты его получения.
Обращаясь в суд с настоящим иском, истец основывал свои требования на том, что согласно достигнутой между ним и ответчиком договоренности фактическая стоимость квартиры составляет 4 800 000 руб., долг ответчика перед истцом составляет 1 800 000 руб., что является существенным нарушением условий договора со стороны ответчика и основанием для расторжения договора купли-продажи в порядке ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации с возвращением спорной квартиры в собственность истца.
Разрешая спор и отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции, руководствуясь вышеприведенными положениями закона, а также п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из того, что в соответствии с условиями зарегистрированного в установленном законом порядке и, как следствие, заключенного Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ стоимость квартиры согласована сторонами в размере 2 500 000 руб., обязательства сторонами выполнены в полном объеме, оплата покупателем указанной стоимости произведена в полном объеме, квартира передана ответчикам, переход права собственности состоялся.
Судебная коллегия, анализируя доводы жалобы истца и установленные по делу фактические обстоятельства, соглашается с выводами суда первой инстанции об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных истцом требований о расторжении договора купли-продажи по следующим основаниям.
Действительно, согласно п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Между тем, судом не было учтено, что согласно пункту 8 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2012 года N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу данного Федерального закона, то есть с 01 марта 2013 года.
Вместе с тем сохранено требование государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество (статьи 8.1, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Следовательно, с 01 марта 2013 года на основании заключенных с этого момента договоров купли-продажи недвижимого имущества осуществляется только государственная регистрация перехода права собственности.
С учетом изложенного, вывод суда первой инстанции о том, что спорный договор купли-продажи квартиры, заключенный в декабре 2016 года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с этого момента, не основан на законе.
Между тем, это не привело к необоснованному и незаконному решению суда по существу заявленных истцом требований в связи со следующим.
В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, не применяются.
Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса (пп. 1, 3 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.
При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно разъяснениям в п. 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных защитой права собственности и других вещных прав" регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.
Между тем, в данном случае судебная коллегия приходит к выводу, что правовых оснований для расторжения договора купли-продажи спорной квартиры по делу не усматривается.
Так, принимая во внимание последний по времени Договор купли-продажи от 24 декабря 2016 года, послуживший основанием для регистрации права собственности ответчика на квартиру, стоимость квартиры выплачена покупателем в полном объеме 2 500 000 руб., что сторонами не оспаривается, следовательно, условия данного договора сторонами выполнены в полном объеме, учитывая также переход права собственности и фактическую передачу квартиры ответчику.
В соответствии же с условиями заключенного перед этим Договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа от 24 декабря 2016 года полученная истцом сумма 3 000 000 руб. составляет 62,5% от согласованной между сторонами стоимости 4 800 000 руб., то есть значительную часть от стоимости квартиры.
При этом из представленных истцом доказательств в подтверждение волеизъявления сторон на согласование цены квартиры именно в сумме 4 800 000 руб. (аудиозаписей разговоров, объяснений ответчика в рамках проверки по заявлению истца в органы полиции) и факта последующего перечисления сумм ответчиком ежемесячными платежами на общую сумму 130 000 руб. (что также не оспаривалось сторонами) следует, что возможность получения остатка денежных средств не утрачена.
Учитывая размер выплаченной ответчиком суммы, последующие действия ответчика по оплате частичных платежей, а также то, что конкретный срок уплаты данной суммы в договоре не был оговорен, судебная коллегия не может прийти к выводу о существенном нарушении ответчиком условий договора купли-продажи квартиры как основании для его расторжения по ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, оснований для расторжения договора не имеется как исходя из условия о стоимости квартиры в размере 2 500 000 руб., так и стоимости 4 800 000 руб. ввиду отсутствия существенного нарушения условий договора со стороны ответчика, в том числе учитывая, что последним по времени договором и основанием возникновения у ответчика права собственности является Договор от 24 декабря 2016 года с условием о цене 2 500 000 руб.
При этом данный договор в установленном законом порядке истцом не был оспорен в части указанной в нем стоимости (учитывая доводы истца о введении его в заблуждение ответчиком и ошибочной подаче на регистрацию именно данного договора), а кроме того именно указанный договор впоследствии был предоставлен истцом в налоговый орган для обоснования суммы полученного дохода, что свидетельствует о признании истцом стоимости квартиры в размере 2 500 000 руб.
Доводы жалобы истца об обратном основаны на ошибочном толковании норм права и установленных по делу фактических обстоятельств, в связи с чем судебной коллегией отклоняются.
Ввиду всего вышеизложенного, ссылка истца на необходимость установления волеизъявления сторон на согласование цены сделки в размере 4 800 000 руб. не влияет на законность выводов суда по существу спора об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных истцом требований о расторжении договора.
Тот факт, что в договоре от 24 декабря 2016 года с ценой 4 800 000 руб. не было согласовано условие о конкретных сроках и размерах платежей, что влечет незаключенность договора о рассрочке и отсутствии оснований для применения положений ч. 2 ст. 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, обоснованность выводов суда не опровергает, учитывая, что право собственности у ответчика возникло на основании иного договора купли-продажи.
Иных доводов, влияющих на законность и обоснованность постановленного по делу решения, жалоба истца не содержит, в связи с чем оснований для ее удовлетворения не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Октябрьского районного суда г.Барнаула Алтайского края от ДД.ММ.ГГ оставить без изменения, апелляционную жалобу истца Мурадяна А. В. без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка