Дата принятия: 04 апреля 2018г.
Номер документа: 33-671/2018
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ РЯЗАНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 4 апреля 2018 года Дело N 33-671/2018
Судебная коллегия по гражданским делам Рязанского областного суда в составе:
председательствующего судьи Платоновой И.В.,
судей Языковой В.Л., Максимкиной Н.В.,
при секретаре Корастелевой Е.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ответчика ООО "УК "Новый город" - Иванова Виталия Олеговича на решение Железнодорожного районного суда г. Рязани от 14 декабря 2017 года, которым постановлено:
Признать незаконными действия Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Новый город" по начислению Вайкиной Алле Валентиновне платы за содержание жилья - нежилого помещения Н8, расположенного по адресу: <адрес>, с применением тарифа в размере 29 рублей за квадратный метр за период с 21 декабря 2016 г.
Обязать Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Новый город" произвести Вайкиной Алле Валентиновне перерасчет платы за содержание жилья, нежилого помещения Н8, расположенного по адресу: <адрес>, начиная с 21 декабря 2016 года, в соответствии с тарифами на жилищно-коммунальные услуги, установленными Администрацией г. Рязани для вида жилищного фонда "Жилые дома со всеми видами благоустройства, с лифтом, без мусоропровода, с уборщицей".
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Новый город" в пользу Вайкиной Аллы Валентиновны расходы по уплате госпошлины в размере 300 (триста) рублей.
Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Максимкиной Н.В., выслушав объяснения представителя апеллятора ООО "УК "Новый город" по доверенности Иванова В.О., объяснения представителя истца Вайкиной А.В. - Прудова А.А., действующего на основании доверенности, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Вайкина А.В. обратилась в суд с иском к ООО "УК "Новый город" о признании действий по применению тарифа по оплате за содержание жилья незаконными, произведении перерасчета платы.
В обоснование заявленных исковых требований указала, что является собственником нежилого помещения (апартаменты) N, кадастровый N, площадью 44,7 кв.м., расположенного на 2 этаже в нежилом здании по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи от 21.12.2016 г. Право собственности зарегистрировано 27.12.2016 г.
Застройщиком оздоровительного комплекса являлось ООО "Восход-2".
Помещение имеет в своем составе жилые комнаты, спальни, кухни, санузел, душевую с умывальником.
Здание, в котором расположение нежилое помещение, имеет статус нежилое (не многоквартирный дом).
Корпус, в котором находится принадлежащее Вайкиной А.В. нежилое помещение, расположено в едином жилом комплексе "Мещера", управление которым осуществляется ООО "УК "Новый город".
Договором управления N от 01.08.2014 г., заключенным между застройщиком ООО "Восход-2" и ООО "УК "Новый город", установлена плата за содержание общего имущества из тарифа в размере 29 руб./кв.м.
Собственниками нежилых помещений не проводилось общее собрание по вопросу об утверждении платы за содержание нежилых помещений. До настоящего времени не утверждены договор управления с управляющей компаний, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества дома, тарифы на содержание жилья, в связи с чем, полагает, что размер платы за содержание жилья и ремонт жилых помещений должен быть установлен органом местного самоуправления.
Она, истица, неоднократно обращалась к ответчику с заявлениями о предоставлении проекта договора на оказание коммунальных услуг, сметы на содержание нежилого помещения (апартаменты) с указанием объемов и стоимости каждой услуги.
02.10.2017 г. она получила извещение от ООО УК Новый город об имеющейся у нее задолженность за содержание жилья в размере 12157 руб. 03 коп., в том числе пени в размере 447 руб. 12 коп.
12.09.2017 г. истица обратилась к ответчику с заявлением о перерасчете платы за содержание и ремонт помещений в соответствии с тарифами, установленными администрацией г. Рязани для вида жилищного фонда "жилые дома со всеми видами благоустройства, с лифтом, без мусоропровода".
Письмом от 20.09.2017 г. N управляющая организация сообщила истцу, что размер платы за содержание помещений в доме, расположенном по адресу: <адрес> регламентирован гражданско-правовым договором между застройщиком и управляющей компанией и составляет 29 руб. за кв.м. площади нежилого помещения.
Ответчиком не представлено собственникам помещений экономически обоснованного расчета платы исходя из тарифа 29 руб./кв.м.
Полагает, что в силу ч. 7 ст. 156, ч. 4 ст. 158 ЖК РФ, при отсутствии решения общего собрания собственников помещений размер платы за содержание жилья и ремонт нежилых помещений должен быть установлен органом местного самоуправления.
Считает действия управляющей организации по применению тарифа на содержание общедомового имущества исходя из тарифа 29 руб./кв.м., установленного договором управления N от 01.08.2014 г., заключенным между застройщиком ООО "Восход-2" и ООО "УК "Новый город", незаконными, поскольку отсутствует надлежаще оформленное волеизъявление всех собственников помещений на утверждение такого тариф и его экономическое обоснование.
Просила суд признать действия ООО "УК "Новый город" по начислению истцу за период с 21.12.2016 г. по помещению Н8, по адресу <адрес>, тарифа в размере 29 руб./кв.м. по статье "Содержание жилья" незаконными.
Обязать ООО "УК "Новый город" сделать перерасчет тарифа (платы) по статье "Содержание жилья" за период с 21.12.2016г. из размере тарифа (платы) установленной органом местного самоуправления Администрацией г. Рязани для вида жилищного фонда в зависимости от объема предоставляемых услуг - как "жилые дома со всеми видами благоустройства, с лифтом, без мусоропровода, с уборщицей".
Определением суда от 07.11.2017 г. к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены администрация г. Рязани и Государственная инспекция жилищного и строительного надзора Рязанской области.
Железнодорожный районный суд г. Рязани исковые требования Вайкиной А.В. удовлетворил, постановив указанное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель ответчика - Иванов В.О. просит решение суда отменить как вынесенное с нарушением норм материального права, считает, что судом неверно применена аналогия закона. Указал, что суд первой инстанции не принял во внимание, что на основании действующего договора управления оздоровительным комплексом N от 01.08.2014 г., заключенным между застройщиком ООО "Восход-2" и управляющей компанией "УК "Новый город" производится управление зданием, в котором находится нежилое помещение истца. Данный договор являлся основанием для установления тарифа в размере 29 руб. для собственников здания по адресу: <адрес> и продолжает действовать с автоматической пролонгацией через каждые три месяца. При вынесении решении суд изменил размер платы, установленный договором, что является незаконным, поскольку собственники платят по указанному тарифу и не отказывались от условий данного договора. Кроме того суд ограничил права управляющей организации на получение прибыли от деятельности по управлению объектом недвижимости, а других собственников, в том числе истца, в надлежащем содержании имущества. Поскольку размер тарифа был снижен судом, это неизменно скажется на объеме оказываемых услуг собственникам. Также считает, что суд, применив тариф, установленный администрацией, не принял во внимание перечень работ и услуг, которые оказываются истцу, расположение в п. Солотче, в фактической лесной территории, удаленность объекта от города Рязани.
В письменных возражениях на апелляционную жалобу представитель истца Вайкиной А.В. по доверенности Прудов А.А. просил решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Представитель апеллятора ООО "УК "Новый город" по доверенности Иванов В.О. в судебном заседании доводы апелляционной жалобы ООО "УК "Новый город" поддержал по изложенным в ней основаниям.
Представитель истца Вайкиной А.В. - Прудов А.А. возражал против удовлетворения доводов апелляционной жалобы.
Иные участники судебного разбирательства в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом извещались.
Судебная коллегия, руководствуясь положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, полагает возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства.
В соответствии с положениями ч. 1 ст. 327. 1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает, что постановленное судом решение подлежит отмене по следующим основаниям.
В силу ст. 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.
Как разъяснено в п.п. 2 и 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст.ст. 55, 59-61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Указанным требованиям обжалуемое решение не отвечает.
Судом первой инстанции установлено и из материалов дела следует, что Вайкина А.В. является собственником нежилого помещения Н8, кадастровый N площадью 44,7 кв.м., расположенного на 2 этаже нежилого здания по адресу: <адрес> (в период строительства - спальный корпус N).
Основанием для регистрации права собственности явились: договор купли продажи помещения от 21.12.2016г., заключенный между ФИО10 и Вайкиной А.В., передаточный акт от 21.12.2016 г. Право собственности зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Рязанской области за N от 27.12.2016г. (выписка из ЕГРН от 15.11.2017 г., передаточный акт от 21.12.2016 г.).
Корпус, в котором находится принадлежащее Вайкиной А.В. нежилое помещение, расположено в едином жилом комплексе "Мещера", управление которым осуществляется ООО "УК "Новый город".
01.08.2014 г. между ООО "УК "Новый город" в лице директора Прудова А.А. и застройщиком ООО "Восход-2" в лице директора ФИО11 заключен договор управления оздоровительным комплексом (апартаментами) N, согласно которому застройщик поручает, а управляющая компания обязуется выполнять работы и оказывать услуги, связанные с надлежащим содержанием, эксплуатацией, ремонтом общего имущества в оздоровительном комплексе по адресу: <адрес> (корпуса 1, 2, 3, 4, 5, 6,7,8), благоустройством земельного участка, на котором расположены апартаменты и иные объекты недвижимости, а также предоставлением услуг водоснабжения, водоотведения, электроснабжения собственникам помещений, осуществлять иную, направленную на достижение целей управления оздоровительным комплексом, деятельность.
Срок действия договора с 01.08.2014 г. до заключения собственниками договора управления оздоровительным комплексом с какой-либо специализированной управляющей организацией либо до избрания общим собранием собственников иного способа управления.
Согласно приложению N 5 к договору, размер платы за содержание и ремонт нежилого помещения определен для собственников нежилых помещений в размере 29 руб./кв.м. в месяц.
Общее собрание собственников нежилых помещений в данном корпусе по вопросам выбора способа управления домом и определения размера платы за содержание нежилых помещений не проводилось.
Открытый конкурс по отбору управляющей организации органом местного самоуправления не проводился.
На нежилое помещение Н8 открыт лицевой счет, по которому ООО "УК "Новый город" производит начисление платы за содержание нежилого помещения исходя из тарифа 29 руб. кв.м., установленного договором управления оздоровительным комплексом (апартаментами) N от 01.08.2014 г., то есть в размере 1296,30 руб.
Обращаясь в суд с настоящим иском, истец Вайкина А.В. ссылается на незаконные действия управляющей организации по применению тарифа на содержание нежилого помещения исходя из тарифа 29 руб./кв.м. и отсутствие надлежаще оформленного волеизъявления всех собственников помещений на утверждение такого тарифа и его экономическое обоснование.
Удовлетворяя исковые требования Вайкиной А.В. по начислению платы за содержание нежилого помещения с применением тарифа в размере 29 руб. за кв.м., суд первой инстанции исходил из того, что действующее законодательство не устанавливает для зданий, в которых находятся нежилые помещения, иного режима пользования общим имуществом, отличного от многоквартирных домов, а потому принимая во внимание разъяснения, содержащиеся в пункте 41 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации" о том, что в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации" к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в этом здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 44-48 Жилищного кодекса Российской Федерации, т.е. из факта нахождения нежилых помещений истцов в многоквартирном жилом доме.
При этом суд первой инстанции исходил из того, что на спорные правоотношения распространяются нормы жилищного законодательства и, руководствуясь ст.ст. 44-48,154,156,158, 161 Жилищного кодекса РФ, учитывая, что общее решение собственников нежилых помещений по вопросам способа управления домом и определения размера платы за содержание нежилых помещений не проводилось, а представленные стороной ответчика доказательства бесспорно не свидетельствуют об экономической обоснованности применения данного тарифа, суд пришел к выводу о том, что плата истцами за содержание нежилых помещений должна исчисляться в соответствии с тарифами для вида жилищного фонда "Жилые дома со всеми видами благоустройства, с лифтом, без мусоропровода, с уборщицей", утвержденными Постановлениями Администрации города Рязани от 25.06.2014 N, от 29.06.2015 N, от 23.12.2016 N.
Судебная коллегия не может согласиться с изложенными выше выводами суда первой инстанции, поскольку указанные выводы основаны на неверном применении норм материального права, регулирующего спорные правоотношения сторон. Судом не было учтено, что нежилое помещение - апартаменты, собственником которого является истец расположено в едином оздоровительном комплексе "Мещера", предназначено для временного проживания и к объектам жилищного фонда не относятся, в связи с чем на порядок управления указанных зданий нормы жилищного законодательства распространяться не могут.
Так, согласно ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Положениями ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.(ст. 310 ГК РФ).
Отношения собственников нежилых помещений с управляющей организацией регулируются нормами главы 39 Гражданского кодекса Российской Федерации (возмездное оказание услуг) на основе заключенного такой организацией и каждым собственником помещения возмездного договора оказания услуг.
Как следует из материалов дела, с 01 августа 2013 года на основании заключенного с застройщиком - ООО "Восход" договора управления оздоровительным комплексом (апартаментами) N ООО "УК "Новый город" осуществляет управление данным комплексом. Срок действия договора установлен с 01.08.2013 года до заключения собственниками договора управления оздоровительным комплексом с какой-либо специализированной управляющей организацией либо до избрания общим собранием собственников иного способа управления.
Законность заключения данного договора сторонами в суде первой инстанции не оспаривалась. Истец производила оплату за содержание принадлежащего ей нежилого помещения согласно установленным тарифам. На нежилое помещение Н8 открыт лицевой счет, по которому ООО "УК "Новый город" производит начисление платы за содержание нежилого помещения исходя из тарифа 29 руб. кв.м., установленного договором управления оздоровительным комплексом (апартаментами) N от 01.08.2014 г., то есть в размере 1296,30 руб.
То обстоятельство, что истец Вайкина А.В. договор управления с ответчиком не заключала, не освобождает истца от несения соответствующих расходов за содержание принадлежащего ей нежилого помещения.
При таких обстоятельствах, вывод суда о том, что договор управления с застройщиком от 01.08.2013 года, по которому ответчиком истцу начисляется плата за содержание нежилого помещения исходя из тарифа 29 руб. за кв.м. в данном случае не действует, противоречит фактическим обстоятельствам дела.
Срок действия данного договора установлен с 01.08.2013 года до заключения собственниками договора управления оздоровительным комплексом с какой-либо специализированной управляющей организацией либо до избрания общим собранием собственников иного способа управления.
Поскольку собственниками нежилых помещений, расположенных в корпусе N (в период строительства - спальный корпус N) оздоровительного комплекса "Мещера" общее собрание собственников не проводилось, то до настоящего времени продолжает действовать договор от 01.08.2013 года, заключенный застройщиком с ООО "УК "Новый город", а соответственно действует установленный данным договором тариф за содержание апартаментов в размере 29 руб. за кв.м.
Вывод суда о необходимости применения к спорным правоотношениям положений ст.ст. 156, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации является неверным, поскольку данные положения распространяют свое действие на оплату и содержание жилья в многоквартирном доме, тогда как в собственности истца находится нежилое помещение, оплата содержания и ремонта которого производится по общим правилам гражданского законодательства.
Вывод суда первой инстанции о том, что представленные стороной ответчика доказательства не свидетельствуют бесспорно о доказанности экономической обоснованности по применению тарифа в размере 29 руб. за кв.м. а потому необходимо применить тариф на жилищно-коммунальные услуги, установленный администрацией г. Рязани для вида жилищного фонда, судебная коллегия также находит не основанным на нормах материального права, указанный вывод сделан судом без учета требований закона, регулирующего спорные правоотношения сторон, а также в отсутствие доказательств, опровергающих экономическую обоснованность установленного тарифа, которые истцами в нарушение ст. 56 ГПК РФ суду представлены не были.
Судом не были учтены заслуживающие внимание доводы ответчика о том, что перечень услуг, который оказывается собственникам оздоровительного комплекса "Мещера" значительно шире, чем перечень работ и услуг, который был предусмотрен "муниципальным тарифом". Так, услуги охраны отсутствуют в перечне услуг "муниципального тарифа", в тарифе, установленном договором управления от 01.08.2013 года учтена удаленность объекта от непосредственного городского поселения - г. Рязань (порядка 30 км.), что влечет за собой повышенные расходы на содержание (повышенная стоимость вывоза твердых отходов, повышенная стоимость транспортных расходов и т.п.).
С учетом вышеизложенного, судебная коллегия полагает, что у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для признания действий ответчика по установлению и применению тарифа за содержание нежилого помещения, принадлежащего истцу, в размере 29 руб. за 1 кв.м. в месяц незаконными, а потому постановленное судом решение об удовлетворении исковых требований Вайкиной А.В. нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе
Вайкиной А.В. в удовлетворении исковых требований к ООО "УК "Новый город" о признании действий по установлению тарифа в размере 29 руб. за 1 кв.м. в месяц незаконным, о понуждении произвести перерасчет платы за содержание, принадлежащего им имущества.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Железнодорожного районного суда г. Рязани от 14 декабря 2017 года отменить.
Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Вайкиной Алле Валентиновне к ООО "Управляющая компания "Новый город" о признании действий по применению тарифа по оплате за содержание жилья незаконными, произведении перерасчета платы за содержание нежилого помещения Н8, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Мещерская, строение 24/12, начиная с 21 декабря 2016 года, - отказать.
Председательствующий
Судьи
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
