Определение Судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ПЕРМСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 28 июля 2021 года Дело N 33-6711/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда

в составе председательствующего Варовой Л.Н.,

судей Братчиковой М.П., Смирновой М.А.,

при секретаре Борисовой С.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Перми 28 июля 2021 года дело по апелляционной жалобе Сабирова Рустама Маснавиевича на решение Осинского районного суда Пермского края от 2 апреля 2021 года, которым постановлено:

"Сабирову Рустаму Маснавиевичу в удовлетворении исковых требований к Бушкиной Татьяне Вячеславовне, Бушкину Руслану Андреевичу, третьему лицу Управлению Росреестра по Пермскому краю в удовлетворении исковых требований о регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.10.2020, регистрации перехода права собственности за Сабировым Рустамом Маснавиевичем на нежилое помещение общей площадью 53,6 кв.м, расположенное на 1 этаже, по адресу ****, кадастровый номер **, отказать.".

Заслушав доклад судьи Братчиковой М.П., пояснения представителя истца Сабирова Р.М. - Мустаева Д.Р., изучив материалы дела, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Сабиров Р.М. обратился с иском к Бушкиной Т.В., Бушкину Р.А. о регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.10.2020 и перехода права собственности за Сабировым Р.М. на нежилое помещение, общей площадью 53,6 кв.м, расположенное на первом этаже по адресу ****, инвентарный номер **, с кадастровым номером **.

В обоснование иска указано, что 03.08.2015 между истцом (покупатель) и ответчиками (продавцы) заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 53,6 кв.м, расположенного по адресу ****, в рассрочку. В соответствии с п. 2.1 предварительного договора установлена стоимость отчуждаемого имущества 2 500 000 рублей, которая подлежала оплате не позднее 30.12.2020. Стороны договорились заключить основной договор купли-продажи в срок до 21.01.2021. В указанный в договоре срок ответчики для осуществления действий для государственной регистрации не явились, мотивируя тем, что на постоянной основе выехали из России в ****, возвращаться обратно не собираются. В результате сложившейся ситуации, истец лишен права зарегистрировать переход права собственности в установленном порядке, при этом с 03.08.2015 выполняет обязанности по оплате коммунальных услуг, взносов на капитальный ремонт, в связи с чем полагает что требования подлежат удовлетворению.

В судебное заседание истец Сабиров Р.М. не явился, ранее доводы искового заявления поддержал. Ответчики Бушкина Т.В., Бушкин Р.А. в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, заявили о том, что иск признают. Представитель ответчика Бушкиной Т.В. согласилась с иском. Представитель третьего лица Управления Росреестра по Пермскому краю представил отзыв. Третье лицо ПАО "Росбанк" представителя не направил.

Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого поставлен вопрос в апелляционной жалобе истцом Сабировым Р.М. В обоснование несогласия с решением суда приведены обстоятельства, на которых основаны исковые требования. Обращает внимание, что истцом избран единственный способ защиты с учетом фактических обстоятельств дела. Поскольку обязательства сторон по договору исполнены, при этом в настоящее время ответчики находятся за пределами России, не имеет возможность зарегистрировать право, что нарушает его права в отношении приобретенного объекта. Обращает внимание, что в отношении приобретенного объекта осуществлен кадастровый учет, перевод из жилого помещения в нежилое произведен в установленном порядке, в связи с чем препятствий для удовлетворения иска не имелось, как и не могло препятствовать наличие обеспечительных мер в пользу ПАО "Росбанк". Ссылается, что судом необоснованно не принято во внимание признание иска ответчиками.

Ответчиками Бушкиной Т.В. и Бушкиным Р.А. заявлено в письменной форме согласие с доводами апелляционной жалобы.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы. Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены своевременно и надлежащим образом с учетом положений ч. 2.1 ст. 113 Гражданского процессуального кодекса РФ. Руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебной коллегией принято решение о рассмотрении дела при данной явке.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в соответствии с положениями ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ судебная коллегия приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что по результатам технической инвентаризации 17.12.2020 составлен кадастровый паспорт нежилого помещения, площадью 53,6 кв.м., расположенное по адресу: ****; также осуществлена техническая инвентаризация лит.а - крыльцо (л.д.16-17).

03.02.2011 составлен акт приемки завершенного перепланировкой нежилого помещения приемочной комиссией, согласно которому работы выполнены в соответствии с проектом, предъявленное к приемке помещение соответствует архитектурным, строительным требованиям и принято в эксплуатацию.

03.08.2015 между Сабировым Р.М. и Бушкиной Т.В., Бушкиным Р.А. заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества в рассрочку. Согласно п. 1.1. предварительного договора, стороны в срок не позднее 21.01.2021 приняли обязанность заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, по которому Продавцы будут обязаны передать в собственность Покупателя, а Покупатель принять Недвижимое имущество - нежилое помещение, назначение: нежилое, общей площадью 53,6 кв.м, этаж 1, адрес (местонахождение) объекта: ****, инвентарный номер объекта **. В соответствии с условиями, оплата производится следующим образом: на момент подписания настоящего договора в счет стоимости недвижимого имущества и в обеспечение обязанностей по заключению основного договора купли-продажи - 100 000 рублей путем перечисления на счет Продавцов; до 30.11.2015 - 600 000 рублей путем перечисления на счет Продавцов; в дальнейшем ежемесячно в течение 60 месяцев в срок не позднее 30 числа каждого месяца равными платежами по 30 000 рублей. Последний платеж не позднее 30.12.2020. Стороны договорились, что с момента заключения настоящего договора Покупатель вправе владеть и пользоваться недвижимым имуществом. Настоящий договор является документом, подтверждающим передачу Недвижимого имущества без составления Акта приема-передачи; на Покупателя возложена обязанность по содержанию и оплате коммунальных платежей.

По заявлениям ПАО "Росбанк" определениями Осинского районного суда Пермского края от 07.11.2017, 08.11.2017 в целях обеспечения исполнения судебных решений применены меры по обеспечению исков ПАО "Росбанк" к Бушкиной Т.В. о взыскании задолженности по кредитному договору в виде наложения ареста на любое ликвидное имущество, находящееся в собственности Бушкиной Т.В. Сведений об отмене определений суда не имеется.

В подтверждение исполнения обязательства по оплате 2 500 000 представлена расписка, составленная ответчиками, от 27.10.2020 (л.д. 11).

По договору купли-продажи недвижимого имущества от 28.10.2020 Продавцы Бушкин Р.А., Бушкина Т.В. обязуются передать в собственность Покупателя Сабирова Р.М., а Покупатель обязуется принять и оплатить Продавцу в соответствии с условиями настоящего договора нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 53,6 кв.м, этаж 1, адрес (местонахождение) объекта: ****, инвентарный номер объекта **, кадастровый номер **.

В п. 2.1 стороны определилистоимость недвижимого имущества 2 500 000 рублей, которая исполнена покупателем.

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости, за Бушкиным Р.А. и Бушкиной Т.В. зарегистрировано право собственности на 3-комнатную квартиру, общей площадью 52 кв.м, на 1 этаже 2-этажного кирпичного жилого дома по адресу ****, дата государственной регистрации права 01.08.2020. В отношении квартиры зарегистрировано ограничение прав и обременение объекта недвижимости в виде ареста от 23.11.2017 по определению суда от 07.11.2017 (л.д. 15, 37, 38 - 39).

Принимая во внимание установленные обстоятельства дела, судебная коллегия не усматривает оснований, установленных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Соглашаясь с судом первой инстанции, судебная коллегия исходит из того, что в соответствии со ст. 153 Гражданского кодекса РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В пунктах 1,3 ст. 154 Гражданского кодекса РФ отражено, что сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Таким образом, из содержания данных правовых норм, а также положений ст. 8 Гражданского кодекса РФ следует, что гражданские права и обязанности возникают на основании сделки в отношении сторон сделки.

Согласно п.1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 550 Гражданского кодекса РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Статьей 551 Гражданского кодекса РФ установлено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Таким образом, до момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю для третьих лиц собственником имущества остается продавец, кредиторы которого вплоть до государственной регистрации перехода права к покупателю могут обратить взыскание по обязательствам продавца на отчужденную по договору недвижимость.

По общему правилу купли-продажи, установленному ст. 460 Гражданского кодекса РФ, продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар. Правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.09.2008 N 6343/08 была сформирована правовая позиция о том, что внесение в ЕГРП сведений об аресте имущества исключает правомерность его передачи и регистрации перехода права собственности на него, даже если договор купли-продажи такого имущества был заключен до наложения на него ареста.

Гражданский кодекс, устанавливая принцип добросовестности участников гражданских правоотношений, указал на то, что не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Если злоупотребление правом повлекло нарушение права другого лица, такое лицо вправе требовать возмещения причиненных этим убытков (статья 10).

В соответствии с пунктом 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

С учетом изложенного, кроме установления наличия факта уклонения продавца от регистрации перехода права собственности на предмет договора купли-продажи, исполнения условий договора, обязательным является отсутствие правовых препятствий для государственной регистрации перехода права собственности. При этом наложение ареста на спорное недвижимое имущество по обязательствам продавца препятствует переходу права собственности на имущество к иному лицу. С учетом требований ст. 26 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" об основаниях приостановления государственной регистрации, обращение Сабирова Р.М. в суд с иском о регистрации перехода права в собственности на предмет договора купли-продажи, заключенного с Бушкиными направлено на преодоление установленного федеральным законодателем порядка освобождения имущества от ареста, поскольку в случае обращения продавца и покупателя с совместным заявлением о регистрации перехода права собственности, такая регистрация подлежала приостановлению в связи с наличием ограничений (обременений) права.

Также судом первой инстанции, с учетом условий предварительного договора купли-продажи, сделан правильный вывод о том, что пользование объектом недвижимости с 2015 года и несение расходов по его содержанию, не является основанием для регистрации перехода права собственности, так как согласно положениям ст. 223 Гражданского кодекса РФ в отношении объектов недвижимости имеется особый порядок возникновения права собственности: независимо от того, что вещь передана приобретателю, что за нее уплачена стоимость, приобретатель владеет и пользуется имуществом, право собственности к нему переходит после регистрации перехода права собственности, что до наложения ареста в рамках гражданского дела не произведено. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности только с момента такой регистрации. Кроме того, доводы истца опровергнуты содержанием определения Осинского районного суда Пермского края от 12.04.2017 по делу N 2-278/2017, согласно которому истец владел спорным имуществом на основании договора аренды нежилого помещения от 10.08.2015, что не порождает перехода права собственности.

Ссылка апеллянта на избрание единственно возможного способа защиты права, с учетом установленных обстоятельств дела, не свидетельствует о незаконности и необоснованности выводов суда первой инстанции даже при признании иска ответчиками, поскольку ограничение, наложенное судом, до настоящего времени не отменено. Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, судом установлены полно и правильно, выводы суда основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, правовая оценка которым дана судом по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, нормы материального права применены верно, нарушений норм процессуального права судом не допущено, в связи с чем, оснований для отмены судебного постановления не усматривается. Изложенные в апелляционной жалобе доводы повторяют позицию истца, изложенную в суде первой инстанции, не могут повлечь иной вывод с учетом установленных фактических обстоятельств дела.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 199, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Осинского районного суда Пермского края от 2 апреля 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Сабирова Рустама Маснавиевича - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение

изготовлено 03.08.2021

Судья -


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка