Дата принятия: 04 апреля 2018г.
Номер документа: 33-670/2018
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ РЯЗАНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 4 апреля 2018 года Дело N 33-670/2018
Судебная коллегия по гражданским делам Рязанского областного суда в составе:
Председательствующего: Вергазовой Л.В.
Судей: Косенко Л.А. и Федуловой О.В.
При секретаре: Барановой Ю.В.,
Рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе ООО "Управляющая компания "Новый город" на решение Железнодорожного районного суда г. Рязани от 20 декабря 2017 года, которым постановлено:
Признать незаконными действия Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Новый город" по начислению Павловой Светлане Юрьевне платы за содержание жилья - нежилого помещения Н13, расположенного по адресу: <адрес>, с применением тарифа в размере 25,84 рубля за квадратный метр за период с 01 сентября 2014г.
Обязать Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Новый город" произвести Павловой Светлане Юрьевне перерасчет платы за содержание жилья, нежилого помещения Н13, расположенного по адресу: <адрес>, начиная с 01 сентября 2014 г., в соответствии с тарифами на жилищно-коммунальные услуги, установленными Администрацией г. Рязани для вида жилищного фонда "Жилые дома со всеми видами благоустройства, без лифта и мусоропровода, с уборщицей".
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Новый город" в пользу Павловой Светланы Юрьевны излишне начисленную плату за содержание жилья за период с 01 сентября 2014г. по 30 сентября 2017г. в размере 20870 (двадцать тысяч восемьсот семьдесят) рублей 92 копейки, компенсацию морального вреда в размере 2000 (две тысячи) рублей, штраф в размере 11435 (одиннадцать тысяч четыреста тридцать пять) рублей 46 копеек, расходы по уплате госпошлины в размере 300 (триста) рублей.
В остальной части иска отказать.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Новый город" в доход местного бюджета госпошлину в размере 1126 (одна тысяча сто двадцать шесть) рублей 13 копеек.
Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Вергазовой Л.В., объяснения представителя ООО "УК "Новый город" Иванова В.О., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя Павловой С.Ю. - Прудова А.А., возражавшего против апелляционной жалобы, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Павлова С.Ю. обратилась в суд с иском к ООО "УК "Новый город" о признании действий по применению тарифа по оплате за содержание жилья незаконными, произведении перерасчета платы, взыскании переплаты, компенсации морального вреда.
В обоснование своих требований указала, что с 02.04.2014 г. является собственником нежилого помещения (апартаменты) N Н13, площадью 45,1 кв.м., расположенного в нежилом здании по адресу: <адрес>, кадастровый N. Помещение имеет в своем составе жилые комнаты, спальни, кухни, санузел, душевую с умывальником.
Застройщиком оздоровительного комплекса являлось ООО "Восход", которое с 10.11.2015 г. прекратило свою деятельность юридического лица путем реорганизации в форме присоединения к ООО "Гарибальди".
Здание, в котором находится нежилое помещение, имеет статус нежилое (не многоквартирный дом) и расположено в едином комплексе "Мещера", управление которым осуществляется ООО "УК "Новый город".
Договором управления N от 01.08.2013 г., заключенным между застройщиком ООО "Восход" и ООО "УК "Новый город", установлена плата за содержание общего имущества из тарифа в размере 25,84 руб./кв.м.
Собственниками нежилых помещений не проводилось общее собрание по вопросу об утверждении платы за содержание нежилых помещений. До настоящего времени не утверждены договор управления с управляющей компанией, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества дома, тарифы на содержание жилья.
Кроме того, ответчиком не представлено собственникам помещений экономически обоснованного расчета платы исходя из тарифа 25,84 руб./кв.м.
Полагает, что в силу ч. 7 ст. 156, ч. 4 ст. 158 ЖК РФ, при отсутствии решения общего собрания собственников помещений размер платы за содержание жилья и ремонт жилых помещений должен быть установлен органом местного самоуправления.
Считает действия управляющей организации по применению тарифа на содержание общедомового имущества исходя из тарифа 25,84 руб./кв.м., установленного договором управления N от 01.08.2013 г., заключенным между застройщиком ООО "Восход" и ООО "УК "Новый город", незаконными, поскольку отсутствует надлежаще оформленное волеизъявление всех собственников помещений на утверждение такого тарифа и его экономическое обоснование.
20.09.2017г. истица обратилась к ответчику с заявлением о возврате переплаты по статье "содержание жилья", однако данное требование в добровольном порядке не исполнено.
Переплата за период с 01.09.2014 г. по 30.09.2017 г. составляет 22035,41 руб. Расчет произведен исходя из размера тарифа (платы), установленного органом местного самоуправления для вида жилищного фонда в зависимости от объема предоставляемых услуг - как "жилые дома со всеми видами благоустройства, без лифта, без мусоропровода, с уборщицей".
Просила суд признать действия ООО "УК "Новый город" по начислению истцу за период с 01.09.2014г. по помещению Н13, по адресу <адрес>, тарифа в размере 25,84 руб. за кв.м. по статье "Содержание жилья" незаконными.
Обязать ООО "УК "Новый город" сделать перерасчет тарифа (платы) по статье "Содержание жилья" за период с 01.09.2014г. из размера тарифа (платы), установленного органом местного самоуправления Администрацией г. Рязани для вида жилищного фонда в зависимости от объема предоставляемых услуг - как "жилые дома со всеми видами благоустройства, без лифта, без мусоропровода, с уборщицей".
Взыскать с ответчика ООО "УК "Новый город" в пользу истца сумму переплаты в размере 22035, 41 руб. за период с 01.09.2014г. по 30.09.2017г., компенсацию морального вреда в размере 5000 руб. и штраф в размере 50 % от суммы, присужденной судом в пользу потребителя за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.
В ходе судебного разбирательства истица в лице своего представителя Прудова А.А. уточнила исковые требования в части взыскания переплаты, просила взыскать с ответчика ООО "УК "Новый город" сумму переплаты в размере 21 473,01 руб. за период с 01.09.2014г. по 30.09.2017г.
Определением суда от 08.11.2017г. к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Администрация г. Рязани и Государственная инспекция жилищного и строительного надзора Рязанской области.
Районный суд частично удовлетворил исковые требования Павловой С.Ю., о чем постановилуказанное решение.
В апелляционной жалобе ООО "УК" Новый город" просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, полагает, что договор управления N от 01.08.2013 г. действует до принятия решения общим собранием или выбора органом местного самоуправления управляющей организации по конкурсу. Управляющая компания выбрана застройщиком. Истица заключила с управляющей компанией договор управления апартаментами с тарифом за содержание жилья в размере 25,84 руб. за кв.м. Следовательно, договор управления N от 01.08.2013 г. является действующим до принятия решения общим собранием или выбора органом местного самоуправления управляющей организации по конкурсу. Оснований, предусмотренных законом, для перерасчета тарифа по статье "Содержание жилья", установленного органом местного самоуправления Администрацией г. Рязани для вида жилищного фонда в зависимости от объема предоставляемых услуг - как "Жилые дома со всеми видами благоустройства, с лифтами, без мусоропровода, с уборщицей" у суда не было.
В возражениях на апелляционную жалобу представителем Павловой С.Ю. Прудовым А.А. указано на необоснованность доводов апелляционной жалобы и отсутствие оснований для отмены обжалуемого решения суда.
Проверив законность и обоснованность принятого решения, по доводам апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В силу ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Как разъяснено в п. п. 2 и 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55,?59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Судебная коллегия полагает, что указанным требованиям обжалуемое решение не отвечает.
Как усматривается из материалов дела 06.03.2012г. Администрацией г. Рязани выдано ООО "Восход" разрешение на строительство N оздоровительного комплекса по адресу: <адрес> очередь строительства (1-й пусковой комплекс, спальный корпус N), на земельном участке с кадастровым номером N.
21.03.2013г. Администрацией г. Рязани выдано разрешение N на ввод в эксплуатацию оздоровительного комплекса, 1 очередь строительства, (1-ый пусковой комплекс, спальный корпус 1), лит.О, расположенного по адресу: <адрес>.
27.03.2013 г. сведения о нежилом здании с кадастровым номером N внесены в ГКН (выписка из ЕГРН от 17.11.2017 г.).
01.08.2013 г. между ООО "УК "Новый город" в лице директора Прудова А.А. и застройщиком ООО "Восход" в лице директора Мамушкина А.А. заключен договор управления оздоровительным комплексом (апартаментами) N, согласно которому застройщик поручает, а управляющая компания обязуется выполнять работы и оказывать услуги, связанные с надлежащим содержанием, эксплуатацией, ремонтом общего имущества в оздоровительном комплексе по адресу: <адрес> (корпуса 1, 2, 3, 4, 5, 6), благоустройством земельного участка, на котором расположены апартаменты и иные объекты недвижимости, а также предоставлением услуг водоснабжения, водоотведения, электроснабжения собственникам помещений, осуществлять иную, направленную на достижение целей управления оздоровительным комплексом, деятельность.
Срок действия договора с 01.08.2013 г. до заключения собственниками договор управления оздоровительным комплексом с какой-либо специализированной управляющей организацией либо до избрания общим собранием собственников иного способа управления.
Согласно приложению N к договору, размер платы за содержание и ремонт нежилого помещения определен для собственников нежилых помещений, расположенных в корпусе N, в размере 25,84 руб./кв.м. в месяц.
Постановлением администрации г. Рязани от 15.11.2015г. N зданию с кадастровым номером N присвоен адрес: <адрес>, установлена нумерация нежилых помещений с N по N.
Павлова С.Ю. является собственником нежилого помещения Н13, площадью 45,1 кв.м., кадастровый N, расположенного на 3 этаже нежилого здания по адресу: <адрес> (в период строительства - спальный корпус N).
Основанием для регистрации права собственности явились: договор об инвестировании строительства N от 10.05.2012г. Право собственности зарегистрировано 02.04.2014 г. за N.
Данные обстоятельства подтверждаются свидетельством о регистрации права N от 02.04.2014 г., выпиской из ЕГРН от 17.11.2017 г.
Открытый конкурс по отбору управляющей организации органом местного самоуправления после ввода дома в эксплуатацию не проводился.
Корпус, в котором находится принадлежащее Павловой С.Ю. нежилое помещение, расположено в едином комплексе "Мещера", управление которым осуществляется ООО "УК "Новый город".
01.08.2013 г. Павлова С.Ю. заключила с ответчиком договор управления оздоровительным комплексом (апартаментами) N, в соответствии с которым на момент заключения настоящего договора размер платы за содержание и ремонт помещения (нежилого) определен для каждого собственника, исходя из региональной стоимости платы за содержание и ремонт жилого помещения дома в размере 25,38 руб. за 1 кв.м. общей площади в месяц, устанавливаемой администрацией г. Рязани для нанимателей жилых помещений по договорам найма для вида жилого фонда: жилые дома со всеми благоустройствами, с лифтом, без мусоропровода, с уборщицей.
Настоящий договор вступает в силу с даты подписания собственником акта приема-передачи помещения от застройщика или акта передачи при переходе права собственности (п.7.1. договора).
На нежилое помещение Н13 на имя Павловой С.Ю. открыт лицевой счет, по которому ООО "УК "Новый город" производит начисления платы за содержание нежилого помещения исходя из тарифа 25,84 руб. кв.м., установленного договором управления оздоровительным комплексом (апартаментами) N от 01.08.2013 г., то есть в размере 1165,38 руб.
20.09.2017г. истица обратилась к ответчику с заявлением о возврате переплаты по статье "содержание жилья", однако данное требование в добровольном порядке не исполнено.
Исходя из содержания иска предметом спора является установленный между застройщиком ООО "Восход" и управляющей организацией ООО "УК "Новый город" тариф за содержание и ремонт принадлежащего истице нежилого помещения в размере 25,84 руб. за кв.м. в месяц.
Удовлетворяя исковые требования Павловой С.Ю. по начислению платы за содержание жилья с применением тарифа в размере 25,84 руб. за кв.м. в месяц и возлагая на ответчика обязанность по перерасчету данной платы за требуемый период в соответствии с тарифами, установленными органом местного самоуправления, суд первой инстанции исходил из того, что действующее законодательство не устанавливает для зданий, в которых находятся нежилые помещения, иного режима пользования общим имуществом, отличного от многоквартирных домов, и принял во внимание разъяснения, содержащиеся в пункте 41 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации" о том, что в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации" к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в этом здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 44-48 Жилищного кодекса Российской Федерации, т.е. из факта нахождения нежилых помещений истцов в многоквартирном жилом доме.
В связи с этим суд пришел к выводу о распространении на спорные правоотношения норм жилищного законодательства и, руководствуясь ст.ст. 44-48,154,156,158, 161 Жилищного кодекса РФ, а также, учитывая, что представленные стороной ответчика доказательства бесспорно не свидетельствуют об экономической обоснованности применения тарифа в размере 25,84 руб. за кв.м., суд пришел к выводу о том, что начисление истцам платы за содержание нежилых помещений исходя из тарифа, установленного договором N от 01.08.2013 г., заключенным между застройщиком и управляющей компанией, является неправомерным и единственным законным способом установления тарифа на содержание общего имущества в нежилых помещениях для истицы являются тарифы, установленные органом местного самоуправления, а именно - тарифы для вида жилищного фонда "Жилые дома со всеми видами благоустройства, с лифтом, без мусоропровода, с уборщицей", размер которых ниже установленных договором от 01.08.2013 г.
Судебная коллегия не может согласиться с указанным выводом, поскольку он сделан в нарушение действующего законодательства и установленных по делу обстоятельств.
Так, судом не было учтено, что нежилые помещения - апартаменты, собственниками которых являются истцы, расположены в едином оздоровительном комплексе "Мещера", предназначены для временного проживания и к объектам жилищного фонда не относятся, в связи с чем на порядок управления указанных нежилых зданий нормы жилищного законодательства не распространяются.
Вместе с тем, согласно ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.(ст. 310 ГК РФ).
Отношения собственников нежилых помещений с управляющей организацией регулируются нормами главы 39 ГК РФ (возмездное оказание услуг) на основе заключенного такой организацией и каждым собственником помещения возмездного договора оказания услуг.
Как следует из материалов дела с 01 августа 2013 года на основании заключенного с застройщиком - ООО "Восход" договора управления оздоровительным комплексом (апартаментами) N ООО "УК "Новый город" осуществляет управление данным комплексом. Срок действия договора установлен с 01.08.2013 года до заключения собственниками договора управления оздоровительным комплексом с какой-либо специализированной управляющей организацией либо до избрания общим собранием собственников иного способа управления.
Согласно приложению N к указанному договору, размер платы за содержание и ремонт нежилого помещения в комплексе "Мещера" определен для собственников апартаментов, расположенных в корпусе N, где находятся апартаменты истицы, в размере 25, 84 руб. за 1 кв.м в месяц.
01.08.2013 года между Павловой и ООО "УК "Новый город" заключен договор N управления оздоровительным комплексом (апартаментами).
На момент заключения указанного договора между истицей и ООО "УК "Новый город" размер платы за содержание и ремонт помещений был определен для каждого собственника, исходя из стоимости платы за содержание и ремонт помещений дома также в размере 25,84 руб. за 1 кв.м. общей площади помещения в месяц.
Законность заключения данных договоров сторонами в суде первой инстанции не оспаривалась. Истица производит оплату за содержание принадлежащих ей апартаментов согласно установленным тарифам.
Принимая во внимание указанные обстоятельства, а также учитывая, что собрания собственников помещений, расположенных в корпусе N оздоровительного комплекса "Мещера" о выборе способа управления и выборе управляющей организации, а также об установлении тарифа за содержание имущества, принадлежащего собственникам, проведено не было, вывод суда о том, что договор управления с застройщиком от 01.08.2013 года, по которому ответчиком истцу начисляется плата за содержание нежилого помещения исходя из тарифа 25,84 руб. за кв.м. не действует, судебная коллегия признает противоречащим фактическим обстоятельствам.
Срок действия данного договора установлен с 01.08.2013 года до заключения собственниками договора управления оздоровительным комплексом с какой-либо специализированной управляющей организацией либо до избрания общим собранием собственников иного способа управления.
Таким образом, судебная коллегия полагает, что до настоящего времени продолжает действовать договор от 01.08.2013 года, заключенный застройщиком с ООО "УК "Новый город", соответственно действует установленный данным договором и тариф за содержание апартаментов в размере 25,84 руб. за кв.м.
Вывод суда о том, что представленные стороной ответчика доказательства не свидетельствуют бесспорно о доказанности экономической обоснованности по применению тарифа в размере 25, 84 руб. за кв.м. и применении "муниципального" тарифа сделан судом без учета указанных обстоятельств и требований закона, регулирующих спорные правоотношения, а также в отсутствие доказательств, опровергающих экономическую обоснованность установленного тарифа, которые истицей в нарушение ст. 56 ГПК РФ суду представлены не были.
При этом заслуживают внимание доводы ответчика, которые судом при вынесении решения учтены не были, о том, что перечень услуг, который оказывается собственникам оздоровительного комплекса "Мещера" значительно шире, чем перечень работ и услуг, предусмотренный "муниципальным тарифом".
Так, в перечне услуг "муниципального тарифа" отсутствуют услуги охраны. В тарифе, установленном договором управления от 01.08.2013 года учтена удаленность объекта от непосредственного городского поселения - г. Рязань ( порядка 30 км.), что влечет за собой повышенные расходы на содержание (повышенная стоимость вывоза коммунальных твердых отходов, повышенная стоимость транспортных расходов и т.п.).
Судом не было учтено, что при расчете тарифа необходимо использовать не площадь здания, которая указана в выписке ЕГРП - 3210,2 кв.м., а площадь всех нежилых помещений, за исключением площади общего имущества собственников здания.
Указание в решении на то, что расчет тарифа ответчиком был произведен без учета действующих в г. Рязани нормативов, норм и расценок, конструктивных и проектных особенностей здания, без учета долей в праве общей собственности на общее имущество собственников нежилых помещений, какими-либо доказательствами не подтверждено.
Кроме того, к сложившимся правоотношениям по содержанию имущества оздоровительного комплекса "Мещера" Постановление администрации г. Рязани от 29 июня 2015 года N 2876 "Об установлении платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договору социального найма и договорам найма жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда", на которое сослался суд, не может быть применено, поскольку данный правовой акт регулирует плату за содержание жилых помещений и только для государственного или муниципального жилищного фонда, переданного по договору социального найма или найма.
С учетом изложенного судебная коллегия полагает, что у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для признания действий ответчика по установлению и применению тарифа за содержание нежилого помещения, принадлежащего Павловой С.Ю., в размере 25,84 руб. за 1 кв.м. в месяц незаконным и обязывающим ответчика произвести Павловой С.Ю. перерасчет данной платы в соответствии с тарифами на ЖКУ, установленными органом местного самоуправления, а также взыскании с ответчика в пользу истицы излишне начисленной платы за содержание имущества в размере 20 870 руб.92 коп., компенсации морального вреда в размере 2 000 рублей и штрафа в размере 11 435 рублей, а также расходов по уплате госпошлины в размере 300 рублей.
В связи с этим обжалуемое решение суда нельзя признать законным и обоснованным ввиду нарушения норм материального права и несоответствия выводов суда установленным по делу обстоятельствам, поэтому оно подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе Павловой С.Ю. в удовлетворении заявленных к ООО "УК "Новый город" исковых требований.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.328,329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Железнодорожного районного суда г. Рязани от 20 декабря 2017 года отменить, постановить по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Павловой Светланы Юрьевны к ООО "УК "Новый город" о признании действий по применению тарифа по оплате за содержание жилья незаконными, произведении перерасчета платы, взыскании переплаты, компенсации морального вреда - отказать.
Председательствующий
Судьи
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
