Дата принятия: 04 апреля 2018г.
Номер документа: 33-669/2018
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ РЯЗАНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 4 апреля 2018 года Дело N 33-669/2018
Судебная коллегия по гражданским делам Рязанского областного суда в составе:
председательствующего судьи Вергазовой Л.В.,
судей Федуловой О.В., Косенко Л.А.,
при секретаре Барановой Ю.В.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе ООО "УК "Новый город" на решение Железнодорожного районного суда г.Рязани от 14 декабря 2017 года, которым постановлено:
Признать незаконными действия Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Новый город" по начислению Роману Олегу Анатольевичу платы за содержание жилья - нежилого помещения Н34, расположенного по адресу: <адрес>, с применением тарифа в размере 29 рублей за квадратный метр за период с 01 октября 2014г.
Обязать Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Новый город" произвести Роману Олегу Анатольевичу перерасчет платы за содержание жилья, нежилого помещения Н34, расположенного по адресу: <адрес>, начиная с 01 октября 2014 года, в соответствии с тарифами на жилищно-коммунальные услуги, установленными Администрацией г. Рязани для вида жилищного фонда "Жилые дома со всеми видами благоустройства, с лифтом, без мусоропровода, с уборщицей".
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "УК "Новый город" в пользу Романа Олега Анатольевича расходы по уплате госпошлины в размере 300 (триста) рублей.
Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Федуловой О.В., объяснения представителя ООО "УК "Новый город" Иванова В.О., представителя Романа О.А. - Прудова А.А., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Роман О.А. обратился в суд с иском к ООО "УК "Новый город" о признании действий по применению тарифа по оплате за содержание жилья незаконными, произведении перерасчета платы, в обоснование своих требований указав, что является собственником нежилого помещения (апартаменты) N, площадью 69,1 кв.м., расположенного на 3 этаже в нежилом здании по адресу: <адрес> (ранее корпус N), кадастровый N. Помещение имеет в своем составе жилые комнаты, спальни, кухни, санузел, душевую с умывальником. Здание, в котором расположено нежилое помещение, имеет статус нежилое (не многоквартирный дом). Застройщиком оздоровительного комплекса являлось ООО "Восход", которое с 10.11.2015г. прекратило свою деятельность юридического лица путем реорганизации в форме присоединения к ООО "Гарибальди". Договором управления N от 01.08.2013г., заключенным между застройщиком ООО "Восход" и ООО "УК "Новый город", установлена плата за содержание общего имущества из тарифа в размере 29 руб./кв.м. С 28.02.2016г. по 13.03.2016г. собственниками нежилых помещений проведено общее собрание в форме очно-заочного голосования, по результатам которого был выбран способ управления - через управляющую организацию, и выбрана управляющая организация - ООО "УК "Новый город". Вопросы повестки дня об утверждении условий договора на оказание услуг и выполнение работ по техническому обслуживанию и текущему ремонту общего имущества с 01.01.2016г., об утверждении сметы расходов на управление домом и тарифов (платы) на содержание 1 кв.м. апартаментов с 01.01.2016г., об утверждении платы за содержание кладовок и подвальных помещений, по охране комплекса "Мещера" и утверждении платы за охрану с 01.01.2016г. сняты с голосования. С 11.04.2016г. по 25.04.2016г. проведено общее собрание по вопросам об утверждении платы за содержание 1 кв.м. апартаментов, кладовок и подвальных помещений с 01.01.2016г. Решение не принято в связи с отсутствием кворума. До настоящего времени не утверждены договор управления с управляющей компанией, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества дома, тарифы на содержание жилья, перечень коммунальных услуг, предоставляемых управляющей компанией, а также тарифы на коммунальные услуги. В связи с чем, размер платы за содержание жилья и ремонт жилых помещений должен быть установлен органом местного самоуправления.
12.09.2017г. он обратился к ответчику с заявлением о перерасчете платы за содержание и ремонт помещений в соответствии с тарифами, установленными Администрацией г.Рязани для вида жилищного фонда "жилые дома со всеми видами благоустройства, с лифтом, без мусоропровода". Письмом от 20.09.2017г. N управляющая организация сообщила ему, что размер платы за содержание помещений в доме, расположенном по адресу: <адрес> регламентирован гражданско-правовым договором между застройщиком и управляющей компанией и составляет 29 руб. за кв.м. площади нежилого помещения. Полагает, что при отсутствии решения общего собрания собственников помещений размер платы за содержание жилья и ремонт жилых помещений должен быть установлен органом местного самоуправления. Считает действия управляющей организации по применению тарифа на содержание общедомового имущества исходя из тарифа 29 руб./кв.м., установленного договором управления N от 01.08.2013г., заключенным между застройщиком ООО "Восход" и ООО "УК "Новый город", незаконными, поскольку отсутствует надлежаще оформленное волеизъявление всех собственников помещений на утверждение такого тарифа и его экономическое обоснование. Окончательно просил суд признать действия ООО "УК "Новый город" по начислению истцу за период с 01.10.2014г. по помещению Н34, по адресу <адрес>, тарифа в размере 29 руб./кв.м. по статье "Содержание жилья" незаконными и обязать ответчика произвести перерасчет тарифа (платы) по статье "Содержание жилья" за период с 01.10.2014г. из размера тарифа (платы), установленного органом местного самоуправления Администрацией г.Рязани для вида жилищного фонда в зависимости от объема предоставляемых услуг - как "жилые дома со всеми видами благоустройства, с лифтом, без мусоропровода, с уборщицей".
Определением суда от 07.11.2017г. к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Администрация г.Рязани и Государственная инспекция жилищного и строительного надзора Рязанской области.
Судом постановлено вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе с дополнениями к ней ООО "УК "Новый город" просит решение суда отменить, ссылаясь на незаконность и необоснованность обжалуемого судебного акта.
В письменных возражениях на апелляционную жалобу представитель Романа О.А. - Прудов А.А. просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В суде апелляционной инстанции представитель ООО "УК "Новый город" Иванов В.О. доводы апелляционной жалобы с дополнениями к ней поддержал.
Представитель Романа О.А. - Прудов А.А. возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, указав на законность и обоснованность принятого судом решения.
Иные участники судебного разбирательства в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении слушания дела не заявляли, о причинах неявки не сообщили, в связи с чем, судебная коллегия, руководствуясь положениями ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть настоящее дело в их отсутствие.
В силу ч.1 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Обсудив доводы апелляционной жалобы и представленных возражений, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно ч.1 ст.195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, решение суда должно быть законным и обоснованным.
Как разъяснено в пунктах 2 и 3 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 19.12.2003г. за N23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Судебная коллегия считает доводы жалобы обоснованными, поскольку принятое по делу решение суда не отвечает указанным требованиям.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 17.05.2012г. Администрацией г.Рязани застройщику ООО "Восход" выдано разрешение на строительство NRU62361000-69/2012/РС оздоровительного комплекса, 1 очередь строительства (2-ой пусковой комплекс), спальный корпус N, на земельном участке с кадастровым номером 62:29:0150005:0121.
Постановлением Администрации N от 19.03.2013г. внесены изменения в разрешение на строительство, изменена площадь земельного участка с 78595 кв.м. на 27639 кв.м и кадастровый номер земельного участка изменен с N на N.
01.08.2013г. между ООО "УК "Новый город" в лице директора Прудова А.А. и застройщиком ООО "Восход" в лице директора Мамушкина А.А. заключен договор управления оздоровительным комплексом (апартаментами) N, согласно которому застройщик поручает, а управляющая компания обязуется выполнять работы и оказывать услуги, связанные с надлежащим содержанием, эксплуатацией, ремонтом общего имущества в оздоровительном комплексе по адресу: <адрес>, благоустройством земельного участка, на котором расположены апартаменты и иные объекты недвижимости, а также предоставлением услуг водоснабжения, водоотведения, электроснабжения собственникам помещений, осуществлять иную, направленную на достижение целей управления оздоровительным комплексом, деятельность.
Срок действия договора с 01.08.2013г. до заключения собственниками договоров управления оздоровительным комплексом с какой-либо специализированной управляющей организацией либо до избрания общим собранием собственников иного способа управления.
Согласно приложению N к договору, размер платы за содержание и ремонт нежилого помещения определен для собственников нежилых помещений, расположенных в корпусе N, в размере 29 руб./кв.м. в месяц.
19.09.2013г. Администрацией г.Рязани выдано ООО "Восход" разрешение N на ввод в эксплуатацию оздоровительного комплекса, 1 очередь строительства (2-ой пусковой комплекс), спальный корпус N, здание лит.П, расположенного по адресу: <адрес>.
24.09.2013г. сведения о нежилом здании с кадастровым номером N внесены в ГКН (выписка из ЕГРН от 15.11.2017г.).
Постановлением Администрации г.Рязани от 10.11.2015г. N зданию присвоен адрес: <адрес>, установлена нумерация нежилых помещений с N по N.
Роман О.А. является собственником нежилого помещения Н34, кадастровый N, площадью 69,1 кв.м., расположенного на 3 этаже в нежилом здании по адресу: <адрес>. Основанием для регистрации права собственности явились: договор инвестирования строительства N от 25.06.2012г., заключенный между Романом О.А. и ООО "Восход", дополнительное соглашение к договору инвестирования от 01.08.2013г. Право собственности зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> за N от 03.04.2014г.
Открытый конкурс по отбору управляющей организации органом местного самоуправления после ввода здания в эксплуатацию не проводился.
Корпус, в котором находится принадлежащее истцу нежилое помещение, расположен в едином комплексе "Мещера", управление которым осуществляется ООО "УК "Новый город".
В период с 28.02.2016г. по 13.03.2016г. состоялось общее собрание собственников помещений в форме очно-заочного голосования, которым принято решение о выборе способа управления - управление управляющей организацией, выбрана управляющая организация - ООО "УК "Новый город". Вопросы об утверждении условий договора на оказание услуг и выполнение работ по техническому обслуживанию и текущему ремонту общего имущества с 01.01.2016г.; об утверждении сметы расходов на управление домом и утверждении тарифа (платы) за содержание 1 кв.м. апартаментов и кладовок в подвальных помещениях с 01.01.2016г. сняты с голосования.
Общее собрание собственников помещений от 24.04.2016г. по вопросу об утверждении платы за содержание имущества не состоялось по причине отсутствия кворума.
05.02.2014г. Роман О.А. заключил с ответчиком договор управления оздоровительным комплексом (апартаментами), в соответствии с которым, ежемесячный размер платы за содержание и ремонт помещения определен в размере 29 руб./кв.м. На нежилое помещение Н34 на имя истца открыт лицевой счет, по которому ООО "УК "Новый город" производит начисления Роману О.А. платы за содержание нежилого помещения исходя из тарифа 29 руб./кв.м., то есть в размере 2003,90 руб. Истцом осуществляется оплата данных расходов.
То обстоятельство, что ООО "УК "Новый город" является управляющей организацией, обеспечивающей содержание общего имущества нежилого здания по адресу: <адрес>, за услуги и работы которой должна начисляться соответствующая плата, никем в ходе судебного разбирательства не оспаривалось. Спор возник относительно размера платы за содержание нежилого помещения.
Удовлетворяя исковые требования Романа О.А. о признании незаконными действий ООО "УК "Новый город" по начислению ему за заявленный период платы за содержание нежилого помещения с применением тарифа в размере 29 руб./кв.м. и обязании ответчика произвести перерасчет данной платы за требуемый период в соответствии с тарифами, установленными органом местного самоуправления, суд первой инстанции, указывая на то, что действующее законодательство не устанавливает для зданий, в которых находятся нежилые помещения, иного режима пользования общим имуществом, отличного от многоквартирных домов, принимая во внимание разъяснения, содержащиеся в п.41 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015г. N25 относительно отношений собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающих по поводу общего имущества в этом здании и руководствуясь указанными в нем нормами права, положениями ст.161 ЖК РФ, а также полагая возможным применение к спорным правоотношениям по аналогии закона раздела VII Жилищного кодекса Российской Федерации, регулирующего вопросы платы за жилое помещение и коммунальные услуги, исходил из того, что решением общего собрания собственников помещений от 22.03.2016г. был выбран способ управления и управляющая организация ООО "УК "Новый город", однако какого-либо решения об установлении размера платы за содержание общего имущества на общем собрании собственников нежилых помещений принято не было, между сторонами не были согласованы тарифы оплаты собственником расходов на содержание общего имущества, при этом представленные стороной ответчика доказательства бесспорно не свидетельствуют об экономической обоснованности применения тарифа в размере 29 руб./кв.м., в связи с чем, пришел к выводу, что начисление истцу платы за содержание нежилого помещения исходя из тарифа, установленного договором управления N от 01.08.2013г., заключенным между застройщиком и управляющей компанией, является неправомерным и единственным законным способом установления тарифа на содержание общего имущества в нежилых помещениях для истца являются тарифы, установленные органами местного самоуправления, в частности, тарифы для вида жилищного фонда "Жилые дома со всеми видами благоустройства, с лифтом, без мусоропровода, с уборщицей", размер которых ниже установленных договором управления от 01.08.2013г.
Судебная коллегия не может согласиться с указанным выводом суда, поскольку он сделан в нарушении действующего законодательства и установленных по делу обстоятельств.
Так, судом не было учтено, что апартаменты, собственником которых является истец, находящиеся в едином оздоровительном комплексе "Мещера", предназначены для временного проживания и не относятся к объектам жилищного фонда, в связи с чем, на них нормы жилищного законодательства не распространяются.
Вместе с тем, согласно ст.210 ГК РФ, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно ст.309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст.310 ГК РФ).
Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы и согласно разъяснениям, данным в п.41 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015г. N25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в соответствии с п.1 ст.6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и статьи 44-48 ЖК РФ (предусматривающие порядок проведения общего собрания собственников помещений).
Отношения собственников нежилых помещений с управляющей организацией регулируются нормами главы 39 ГК РФ (возмездное оказание услуг) на основе заключенного такой организацией и каждым собственником помещения возмездного договора оказания услуг.
Как следует из материалов дела, управление комплексом, в котором размещаются апартаменты истца, осуществляется на основании заключенного с застройщиком - ООО "Восход" договора управления оздоровительным комплексом (апартаментами) N управляющей компанией ООО "УК"Новый город". Срок действия вышеуказанного договора установлен с 01.08.2013г. до заключения собственниками договоров управления оздоровительным комплексом с какой-либо специализированной управляющей организацией либо до избрания общим собранием собственников иного способа управления. Размер платы за содержание и ремонт общего имущества определен для собственников апартаментов, расположенных в корпусе N, где находятся апартаменты истца, в размере 29 руб./кв.м. в месяц.
05.02.2014г. Роман О.А. заключил с ответчиком договор управления оздоровительным комплексом (апартаментами), определяющий ежемесячный размер платы за содержание и ремонт помещения в размере 29 руб./кв.м.
Законность данных договоров никем не оспаривалась. Истец производит оплату за содержание помещения, согласно установленного тарифа.
В соответствии с протоколом общего собрания собственников помещений, состоявшегося в период с 28.02.2016 г. по 13.03.2016 г. в форме очно-заочного голосования, был выбран способ управления - управляющей организацией, выбрана управляющая организация - ООО "УК "Новый город". Решения по установлению тарифа за содержание имущества общим собранием собственников апартаментов принято не было.
Данных о том, что после указанного собрания собственниками с ООО "УК "Новый город" был заключен договор управления оздоровительным комплексом "Мещера", а также согласован размер тарифов по содержанию имущества в материалах дела не содержится и в суде апелляционной инстанции данное обстоятельство представителями сторон не оспаривалось.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что тариф за содержание апартаментов в размере 29 руб./кв.м. является действующим.
Согласно представленному ответчиком расчету тарифа в размере 29 руб./кв.м. в содержание общедомового имущества нежилого здания, площадью 3509,1 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, входит: благоустройство и санитарная очистка домовладений, содержание мест общего пользования, содержание электротехнического оборудования, сантехнические работы в местах общего пользования, обеспечение круглосуточного диспетчерско-аварийного обслуживания, обслуживание лифтового оборудования, техническое обслуживание ШГРП, внутридомового газового оборудования, прочие прямые затраты (общецеховые расходы, отчисления ЦОКП (КВЦ), общеэксплуатационные расходы (содержание АУП), охрана объекта, плановые накопления 6%, налог с дохода.
Выводы суда о том, что представленные стороной ответчика доказательства бесспорно не свидетельствуют об экономической обоснованности по применению тарифа в размере 29 руб./кв.м., а также о необходимости в настоящем случае применения тарифа, установленного органом местного самоуправления, произведены судом без учета фактических обстоятельств дела и требований закона, регулирующих спорные правоотношения, а также в отсутствие доказательств, опровергающих экономическую обоснованность установленного тарифа, которые стороной истца в нарушение ст.56 ГПК РФ представлены не были.
При этом, заслуживают внимание доводы ответной стороны, которые судом учтены не были, о том, что перечень услуг, оказываемый собственникам апартаментов в оздоровительном комплексе "Мещера" значительно шире, чем перечень услуг, предусматриваемый "муниципальным" тарифом.
Указание в обжалуемом решении на произведение ответчиком расчета без учета действительной площади нежилого здания (по сведениям ЕГРН - 4479,4 кв.м.) не может быть признано обоснованным, поскольку при расчете тарифа необходимо использовать не площадь здания, которая указана в выписке ЕГРП, а площадь всех нежилых помещений, за исключением площади общего имущества собственников здания. Вывод суда о том, что расчет тарифа был произведен ответчиком без учета действующих в г.Рязани нормативов, норм и расценок, конструктивных и проектных особенностей здания, без учета долей в праве общей собственности на общее имущество собственников нежилых помещений, какими-либо доказательствами не подтвержден.
Кроме того, следует отметить, что к сложившимся правоотношениям Постановление администрации г.Рязани от 29.06.2015г. N2876 "Об установлении платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда", на которое сослался суд, не может быть применено, поскольку данный правовой акт регулирует плату за содержание жилых помещений и только для государственного или муниципального жилищного фонда, переданного по договору социального найма или найма.
С учетом изложенного, у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для признания действий ответчика по начислению истцу ежемесячной платы за содержание его нежилого помещения с применением тарифа в размере 29 руб./кв.м. незаконными и обязании Общества произвести Роману О.А. перерасчет данной платы в соответствии с тарифами на ЖКУ, установленными органом местного самоуправления. При таких обстоятельствах, обжалуемое решение суда нельзя признать законным и обоснованным, ввиду нарушения норм материального права и несоответствия выводов суда установленным по делу обстоятельствам, в связи с чем, оно подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе Роману О.А. в удовлетворении заявленных к ООО "УК "Новый город" исковых требований.
Руководствуясь ст.328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Железнодорожного районного суда г.Рязани от 14 декабря 2017 года отменить и постановить по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Романа Олега Анатольевича к Обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Новый город" о признании действий по применению тарифа по оплате за содержание жилья незаконными, произведении перерасчета платы за содержание жилья - отказать.
Председательствующий -
Судьи -
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
