Определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Республики Хакасия от 17 июня 2021 года №33-667/2021

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ ХАКАСИЯ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 17 июня 2021 года Дело N 33-667/2021
Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Республики Хакасия в составе:
председательствующего Паксимади Л.М.,
судей Вениченко О.В., Долгополовой Т.В.,
с участием прокурора Кузнецовой Н.В.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Павлюченко Н.В.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации города Абакана к Чернышеву Александру Никифоровичу, некоммерческой организации "Муниципальный жилищный фонд г. Абакана" об изъятии земельного участка и жилого дома для муниципальных нужд, прекращении права общей долевой собственности, об определении размера возмещения, возложении обязанности совершить определенные действия, признании права собственности,
по апелляционной жалобе ответчика Чернышева А.Н. на решение Абаканского городского суда Республики Хакасия от 29 октября 2020 года, которым исковые требования удовлетворены.
Заслушав доклад судьи Вениченко О.В., объяснения представителя истца администрации г. Абакана Кириченко Е.Ю., представителя ответчика НО "МЖФ г. Абакана" Мурзина П.И., выразивших согласие с решением суда, заключение прокурора, полагавшего решение подлежащим изменению, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
администрация г. Абакана обратилась в суд с иском к Чернышеву А.Н., некоммерческой организации "Муниципальный жилищный фонд г. Абакана" (далее - НО "МЖФ г.Абакана") об изъятии земельного участка и жилого дома для муниципальных нужд, прекращении права общей долевой собственности, об определении размера возмещения, возложении обязанности совершить определенные действия, признании права собственности. Требования мотивированы тем, что в рамках реализации муниципальной программы "Комплексное развитие территории КУРТ-1" 22.05.2019 истцом принято постановление о комплексном развитии территории КУРТ-1 по инициативе органа местного самоуправления и 12.02.2020 между администрацией г. Абакана и НО "МЖФ г. Абакана" заключен договор о комплексном развитии территории по инициативе органов местного самоуправления N 1-КРТ. Истцом принято постановление об изъятии земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости для муниципальных нужд г. Абакана, в том числе земельного участка и находящегося на нем жилого дома по адресу: <адрес>. Согласно отчету от 16.03.2020 итоговая величина рыночной стоимости ? доли жилого дома и земельного участка, расположенных по указанному адресу и принадлежащих Чернышеву А.Н., а также убытков, причиненных их изъятием, составляет 3 247 867 руб. С собственником указанных объектов соглашение об изъятии не заключено, что послужило основанием для обращения с иском в суд.
В судебное заседание участники процесса не явились.
Решением суда от 29.10.2020 исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с решением, ответчик Чернышев А.Н. обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить. Полагает, что решение принято с нарушением норм процессуального и материального права, с неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения дела. Считает, что выкупная сумма объектов недвижимости занижена, определена без учета расходов на переезд инвалида, которым он является. Планируемые к размещению на земельном участке объекты не входят в перечень объектов, названных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 статьи 49 Земельного кодекса Российской Федерации. Не представлены доказательства того, что размещение объектов на его земельном участке обусловлено наличием муниципальных нужд, а также что возможность размещения данных объектов без изъятия земельного участка у заявителя отсутствует. Кроме этого считает, что нарушена процедура, предшествующая изъятию жилого помещения у собственника.
Письменные возражения относительно апелляционной жалобы не поступили.
При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции представитель истца администрации г. Абакана Кириченко Е.Ю., представитель ответчика НО "МЖФ г. Абакана" Мурзин П.И. выразили согласие с решением суда. Прокурор в своем заключении полагала решение подлежащим изменению.
Выслушав явившихся лиц, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
В силу подпункта 7 пункта 2 статьи 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение имущества в случаях, предусмотренных, в том числе, статьей 282 настоящего Кодекса.
Если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд (пункт 1 статьи 282 ГК РФ).
Частями 1 и 2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) предусмотрено, что жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством (пункт 1 статьи 279 ГК РФ).
В силу пункта 3 статьи 56.12 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) в редакции Федерального закона от 03.07.2016 N 373-ФЗ, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, решение об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд в целях комплексного развития территории принимается органом местного самоуправления, принявшим решение о комплексном развитии такой территории по инициативе органа местного самоуправления. Основаниями для принятия указанного решения являются утвержденные проект планировки территории и проект межевания территории.
Из содержания пункта 6 статьи 56.12 ЗК РФ усматривается, что соглашение, заключаемое в связи с изъятием земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд в целях комплексного развития территории, должно содержать: 1) выкупную цену земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества в случае, если земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества находятся в собственности физических или юридических лиц; 2) размер убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества; 3) иные условия, предусмотренные пунктом 1 статьи 56.9 настоящего Кодекса.
В случае, если соглашение, указанное в пункте 6 настоящей статьи, не заключено в течение одного месяца со дня, когда лицу, у которого в соответствии с настоящей статьей изымаются земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, предоставлена возможность ознакомиться с проектом такого соглашения, орган местного самоуправления обращается в суд с иском об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, о прекращении соответствующих прав лиц, являющихся собственниками земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества (пункт 9 статьи 56.12 ЗК РФ).
Решением совета депутатов г. Абакана от 23.04.2019 N 73 утверждена муниципальная адресная программа "Комплексное развитие территории КУРТ-1, в границах которой предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, по инициативе органов местного самоуправления на 2019-2024 годы", в соответствии с которой 22.05.2019 администрацией города Абакана принято постановление о комплексном развитии территории КУРТ-1 по инициативе органов местного самоуправления общей площадью 0,48 га, расположенной в границах территории III жилого района города Абакана.
Приложением N 2 к постановлению от 22.05.2019 к земельным участкам и объектам недвижимости, расположенным в границах территории КУРТ-1, отнесен земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> и объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес>.
Судом установлено, что 12.02.2020 между администрацией г.Абакана и НО "МЖФ г.Абакана" заключен договор о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления N 1-КРТ, по которому застройщик НО "МЖФ г. Абакана" обязуется осуществить деятельность по комплексному и устойчивому развитию территории в границах территории КУРТ-1 в срок до 31.12.2024, а 17.06.2020 администрацией г. Абакана принято постановление N 936 об изъятии путем выкупа для муниципальных нужд земельных участков, находящихся в границах территории КУРТ-1, а также расположенных на них объектов недвижимости.
Чернышеву А.Н., являющемуся собственником земельного участка с кадастровым N, площадью ..... кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под индивидуальную и хозяйственную застройку, расположенного по адресу: <адрес>, а также обладателем ? доли в праве общей долевой собственности на многоквартирный жилой дом с кадастровым N, площадью ..... кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, администрацией г. Абакана 26.06.2020 в соответствии с требованиями статьей 56.6, 56.10, 56.12 ЗК РФ направлены проект соглашения об изъятии имущества для муниципальных нужд и отчет об оценке рыночной стоимости изымаемого имущества.
Указанные документы получены Чернышевым А.Н. 06.07.2020, что подтверждается копией почтового уведомления, однако соглашение об изъятии имущества для муниципальных нужд им подписано не было, что послужило основанием для обращения администрации г. Абакана с иском в суд в соответствии с пунктом 9 статьи 56.12 ЗК РФ.
В настоящее время акты органов местного самоуправления, послужившие основанием для направления соглашения об изъятии имущества, незаконными и не действующими судом не признаны.
Таким образом, процедура, предшествующая обращению администрации г. Абакана в суд с иском об изъятии имущества Чернышева А.Н. для муниципальных нужд, срок обращения с соответствующим иском, соблюдены.
Пунктами 1, 2 статьи 56.8 ЗК РФ установлено, что размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.
При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.
В случае, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.
При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (часть 7 статьи 32 ЖК РФ).
В подпункте "з" пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" разъяснено, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 ЖК РФ. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания части 5 статьи 32 ЖК РФ, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в части 4 статьи 32 ЖК РФ, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению.
Для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (статья 79 ГПК РФ).
Аналогичные разъяснения, касающиеся выкупа для государственных или муниципальных нужд земельного участка, содержатся в пункте 7 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2014), утвержденного Президиумом Верховного суда Российской Федерации 24.12.2014, где изложена правовая позиция, в силу которой в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.
Определяя размер возмещения за изымаемые у собственника объекты недвижимости, суд не учел, что в отчете ООО "Бизнес Центр Оценки" от 16.03.2020 N 17/4 рыночная стоимость земельного участка и ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, а также размер убытков установлены по состоянию на 10.03.2020, однако на момент рассмотрения дела судом Чернышев А.Н. не выразил согласия с суммой возмещения, указанной администрацией г. Абакана в проекте соглашения об изъятии имущества и в исковом заявлении на основании данного отчета, и рыночная стоимость имущества, а также размер причиненных убытков подлежали установлению на момент рассмотрения спора.
При таких обстоятельствах данный отчет не мог быть использован для разрешения спора.
В соответствии с определением судебной коллегии от 08.04.2021 по делу назначена и проведена экспертиза.
Из заключения эксперта Чигриной Г.В. от 29.04.2021 N 88/21 следует, что по состоянию на 26.04.2021 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым N составляет 4 554 000 рублей; ..... доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым N - 633 000 рублей; размер убытков, включая упущенную выгоду, причиненных изъятием недвижимости, составил 97 259 рублей.
Возражения представителей администрации г. Абакана и НО "МЖФ г. Абакана" о недостоверности заключения эксперта являются необоснованными.
Основные принципы и правила оценки законодатель изложил в Законе об оценочной деятельности, в части 3 статьи 11 которого указано, что отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В соответствии с пунктом 10 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. N 611 (далее - ФСО N 7), для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.
При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает, в том числе, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным; при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке (подпункты "б" и "в" пункта 22 ФСО N 7).
При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта (подпункт "д" пункта 22 ФСО N 7).
Экспертом исследован рынок недвижимости в том его сегменте, к которому относятся изымаемые объекты недвижимости.
Аналоги, использованные экспертом при применении сравнительного подхода, отобраны с учетом их близости к району расположения объектов оценки. Доказательства того, что для сравнения в данном районе г. Абакана было доступно большее количество аналогов, не представлены. Кроме того, в соответствии с пунктом 11 ФСО N 7 достаточность отбора аналогов для сравнения определяется экспертом самостоятельно и нарушений законодательства об оценочной деятельности при выборе аналогов, применению корректировок допущено не было.
В судебном заседании эксперт Чигрина Г.В. дополнительно пояснила о применении ею критериев при выборе аналогов и корректировок для их сравнения с объектами оценки.
Так, экспертом при сравнении с аналогом N 1 применялась площадь земельного участка-аналога, находящаяся в собственности продавца, в размере 1200 кв.м., сведения о чем имелись в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) и не использовались корректировки на аренду примыкающего земельного участка площадью 4500 кв.м., поскольку сведения о данном участке отсутствуют в ЕГРН, что является обоснованным.
Аналоги NN 2 и 3 по совокупности описания в объявлениях и сведений из публичной кадастровой карты не имеют строений, что подтверждено представленными материалами.
При этом, и в экспертном заключении, и в своих пояснениях экспертом подробно обоснованы выбор и применение корректировок при сравнении аналогов с объектами оценки.
Несогласие с проведенными корректировками администрации г. Абакана и НО "МЖФ г. Абакана", в том числе и в связи с тем, что объект оценки - ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, фактически представляет собой квартиру, а аналог N 2 отдельно - стоящий жилой дом, не свидетельствует о их противоречии Федеральным стандартам оценки и необоснованности.
Более того, с учетом примененных корректировок цены аналогов являются сопоставимыми, что свидетельствует о правильности отбора аналогов, а также обоснованности примененных корректировок.
Тот факт, что при корректировке на местоположение земельных участков применен коэффициент из таблицы СтатРиэлт для малых городов, также обоснован экспертом его большим соответствием условиям исследуемого сегмента рынка, а применение коэффициента для больших городов, на что указывает представитель истца, увеличивает стоимость объекта оценки без учета того, что он находится не в зоне административной застройки.
Исходя из статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке. Определение рыночной стоимости объекта недвижимого имущества в целях его эксплуатации без реализации имущества не образует объект обложения НДС и данный налог при указании итоговой рыночной стоимости объектов оценки на странице 5 экспертного заключения не выделялся.
Иные возражения сводятся к несогласию с экспертным заключением N 88/21 и не свидетельствуют о наличии существенных нарушений, влияющих на итоговый вывод эксперта.
При назначении судебной экспертизы эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 УК РФ, Чигриной Г.В. разъяснены права и обязанности, предусмотренные статьями 85,86 ГПК РФ.
Проверив экспертное заключение на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, с учетом пояснений эксперта в судебном заседании, судебная коллегия не находит оснований для признания его недопустимым доказательством.
Таким образом, решение суда об удовлетворении иска является по существу правильным, однако в части определения размера возмещения подлежит изменению.
Размер возмещения за изымаемую для муниципальных нужд города Абакана ? долю в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым N составит 633 000 рублей; за земельный участок с кадастровым N - 4 554 000 рублей; размер убытков, включая упущенную выгоду, причиненных изъятием недвижимости - 97 259 рублей, а всего - 5 284 259 рублей.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Абаканского городского суда Республики Хакасия от 29 октября 2020 года по настоящему делу изменить в части определения размера возмещения за изымаемые для муниципальных нужд города Абакана объекты недвижимости и возмещения причиненных изъятием убытков.
Определить размер возмещения за изымаемые для муниципальных нужд города Абакана объекты недвижимости: ..... долю в праве общей долевой собственности на жилой дом общей площадью ..... кв.м., кадастровый N, расположенный по адресу: <адрес> в сумме 633 000 рублей; земельный участок площадью ..... кв.м., кадастровый N по адресу: <адрес>, в сумме 4 554 000 рублей; убытков, включая упущенную выгоду, причиненных изъятием недвижимости в сумме 97 259 рублей; всего в сумме 5 284 259 (пять миллионов двести восемьдесят четыре тысячи двести пятьдесят девять) рублей.
Обязать Некоммерческую организацию "Муниципальный жилищный фонд города Абакана" произвести выплату возмещения за изымаемые для муниципальных нужд объекты недвижимости: ? долю в праве общей долевой собственности на жилой дом общей площадью ..... кв.м., кадастровый N, расположенный по адресу: <адрес>; земельный участок площадью ..... кв.м., кадастровый N по адресу: <адрес>; причиненных изъятием убытков в размере 5 284 259 рублей в пользу Чернышева Александра Никифоровича.
В остальной части это же решение оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика Чернышева Александра Никифоровича - без удовлетворения.
На апелляционное определение может быть подана кассационная жалоба (представление) через суд первой инстанции в течение трех месяцев со дня вынесения апелляционного определения в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции.
Председательствующий Л.М. Паксимади
Судьи О.В. Вениченко
Т.В. Долгополова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка