Определение Судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КРАСНОДАРСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 10 марта 2022 года Дело N 33-6656/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Поповой Е.И.

судей Перовой М.В., Бендюк А.К.

по докладу судьи Перовой М.В.

при секретаре-помощнике судьи Дьяченко И.Э.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Пендюховой <...> к Кирееву <...> о признании недействительными уведомления о прекращении обязательств, признании действующим договора купли-продажи будущего объекта недвижимости,

с апелляционной жалобой представителя Пендюховой Е.Е. по доверенности Сергеева Е.И. на решение Центрального районного суда г.Сочи Краснодарского края от 27 августа 2021 года.

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия

установила:

Пендюхова Е.Е. обратилась в Центральный районный суд г. Сочи с исковым заявлением к Кирееву А.А о признании недействительными уведомления о прекращении обязательств, признании действующим договора купли-продажи будущего объекта недвижимости.

В обоснование заявленных требований указал, что В обосновании исковых требований, истец указывает, что между Киреевым <...> (Продавец) и Пендюховой <...> (Покупатель) заключен Договор купли-продажи будущего объекта недвижимости от 20 мая 2020 г., согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателя объект недвижимого имущества - нежилое помещение, которое будет создано продавцом в будущем в сроки, предусмотренные настоящим Договором, а Покупатель обязуется принять объект и оплатить за него цену, предусмотренную настоящим Договором.

Под объектом понимается нежилое помещение , расположенное на 2 этаже нежилого здания (Автоматическая телефонная станция лит. А), общая площадь здания 3360,9 кв.м., кадастровый <Адрес...>, площадь помещения предварительно составит 22 кв.м.

Согласно п. 1.2. объект будет создан в результате реконструкции и разделения (перепланировки) нежилого здания (Автоматическая телефонная станция лит. А).

Собственником указанного нежилого здания является Киреев А.А.

Истец выполнила со своей стороны обязательства, оплатив ответчику цену Договора, указанную в п. 3.1 в полном объеме в размере 3 370 000 рублей.

30 декабря 2020 г. ответчиком в адрес истца было направлено Уведомление о прекращении обязательства невозможностью его исполнения.

В обоснование уведомления ответчик ссылается на отказ Администрации г. Сочи от 30.12.2020 в предоставление разрешения на реконструкцию нежилого здания (Автоматическая телефонная станция лит. А), <Адрес...>, что заявлено ответчиком как основание для прекращения обязательства невозможностью его исполнения (ст. 416 ГК РФ).

Ответчиком на расчетный счет истца возвращена сумма, уплаченная в качестве цены договора в размере 3 370 000 рублей, а также компенсация из расчета 10% годовых.

Истцом дважды направлялись претензии в адрес ответчика, на первую из которых поступил ответ от 02.02.2021, в котором ответчик утверждает о законности одностороннего расторжения им договора в связи с невозможностью его исполнения.

Истец считает, что оспариваемое уведомление не содержит доказательств невозможности исполнения ответчиком взятых на себя обязательств, что послужило основанием для обращения в суд.

Решением Центрального районного суда г.Сочи Краснодарского края от 27 августа 2021 года исковое заявление Пендюховой <...> к Кирееву <...> о признании недействительными уведомления о прекращении обязательств, признании действующим договора купли- продажи будущего объекта недвижимости - оставлено без удовлетворения.

В апелляционной жалобе, поданной в Краснодарский краевой суд, представителя Пендюховой Е.Е. по доверенности Сергеев Е.И. просит решение суда отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований. В обоснование доводов жалобы указано, что решение суда незаконно, необоснованно, вынесено с нарушением норм материального права, без полного исследования всех обстоятельств дела.

В возражениях на апелляционную жалобу Киреев А.А. просит решение суда оставить без изменения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Пендюховой Е.Е. по доверенности Сергеев Е.И. на доводах жалобы настаивал.

Представитель Киреева А.А. по доверенности Ильюченко П.В. в судебном заседании просил решение суда оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явились, об уважительности причин неявки суду апелляционной инстанции не сообщили, в связи с чем, руководствуясь статьями 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия, определила, рассмотреть дело в их отсутствие.

В силу пункта 37 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 года N 16 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции" по смыслу статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу положений ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со статьей 485 Гражданского кодекса РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

Согласно ст.ст. 309-310, 329 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства. Односторонний отказ либо изменение условий обязательства не допускается.

В соответствии со ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу положений ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как следует из материалов дела, 20 мая 2020 г. между Киреевым А.А. (продавец) и Пендюховой Е.Е. (покупатель) был заключен Договор купли-продажи будущего объекта недвижимости , согласно условиям которого, продавец обязуется передать в собственность покупателя объект недвижимого имущества - нежилое помещение, которое будет создано продавцом в будущем в сроки, предусмотренные Договором, а покупатель обязуется принять объект и оплатить за него цену, предусмотренную настоящим Договором (п. 1.1).

Согласно п. 1.1 под объектом понимается нежилое помещение , расположенное на 2 этаже нежилого здания (Автоматическая телефонная станция лит. А) , общей площадь 3360,9 кв.м., расположенного по адресу: <Адрес...>, площадь помещения предварительно составит 22 кв.м.

Из пункта 1.2. указанного договора следует, что объект будет создан продавцом в результате реконструкции и разделения (перепланировки) нежилого здания (Автоматическая телефонная станция лит. А).

Нежилое здание (Автоматическая телефонная станция лит. А) , общей площадь 3360,9 кв.м., расположенное по адресу: <Адрес...> принадлежит на праве общей долевой собственности Кирееву А.А. и Синициной М.Ю. по 1/2 доли каждому, о чем <Дата ...>

сделаны записи регистрации права и соответственно.

Указанное нежилое здание (Автоматическая телефонная станция лит. А) расположено на земельном участке площадью 1840 кв.м, расположенного по адресу: <Адрес...>, собственником которого является муниципальное образование город-курорт Сочи, о чем <Дата ...> сделана запись регистрации права

Киреев А.А. и Синицина М.Ю. владеют и пользуются указанным земельным участком на основании Соглашения сторон о передаче прав и обязанностей по договору аренды

Указанные обстоятельства подтверждаются материалами дела.

Для реализации целей, указанных в Договоре купли-продажи будущего объекта недвижимости от 20.05.2020 - создания продавцом объекта недвижимости в результате реконструкции и разделения (перепланировки) нежилого здания (Автоматическая телефонная станция лит. А) ответчик Киреев А.А. обратился в Администрацию г. Сочи для получения разрешения на реконструкцию объекта капитального строительства.

Однако Решением об отказе в выдаче разрешения на строительство, реконструкцию объекта капитального строительства Кирееву А.А. было отказано в выдаче разрешения на реконструкцию объекта: "Здание АТС, лит.А" на земельном участке <Адрес...>, в связи с нарушением статьи 51 ГрК РФ.

Истец считает, что оспариваемое уведомление не содержит доказательств невозможности исполнения ответчиком взятых на себя обязательств.

Из пункта 1.2. договора следует, что спорный объект будет создан продавцом именно в результате реконструкции и разделения (перепланировки) нежилого здания (Автоматическая телефонная станция лит. А).

При этом Администрация города Сочи отказала ответчику в предоставлении разрешения на реконструкцию нежилого здания (Автоматическая телефонная станция лит. А), кадастровый <Адрес...>, что сделало невозможным для ответчика исполнить обязательства по Договору купли-продажи будущего объекта недвижимости от 20.05.2020.

В силу п. 1 ст. 416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

В соответствии с п. 1 ст. 417 ГК РФ если в результате издания акта органа государственной власти или органа местного самоуправления исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично, обязательство прекращается полностью или в соответствующей части. Стороны, понесшие в результате этого убытки, вправе требовать их возмещения в соответствии со статьями 13 и 16 настоящего Кодекса.

Как следует из Решения об отказе в выдаче разрешения на строительство, реконструкцию объекта капитального строительства от 30.12.2020 администрацией г. Сочи были выявлены нарушения ст. 51 ГрК РФ.

Так, в соответствии с требованиями части 11.1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган местного самоуправления осуществляет проверку соответствия проектной документации требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка:

а) согласно градостроительному регламенту, установленному для территориальной зоны "Ж-4", предельная высота зданий, строений и сооружений не должна превышать 22 м (градостроительный план земельного участка с кадастровым номером от 09.06.2020 ).

Правилами землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи, утвержденными решением Городского Собрания Сочи от 29.12.2009 N 202, установлено, что высота здания, строения, сооружения - расстояние по вертикали, измеренное от проектной отметки земли до наивысшей точки плоской крыши здания или до наивысшей точки конька скатной крыши здания, до наивысшей точки строения, сооружения.

В соответствии с градостроительным законодательством планировочная отметка земли - это уровень земли на границе земли и отместки здания.

Согласно текстовой части разделов проектной документации высота проектируемого здания составляет 28.89 м.

В соответствии с графической частью раздела "Архитектурттые решения" высота проектируемого объекта от проектной отметки земли до наивысшей точки здания составляет 30,91 м;

б) согласно градостроительному регламенту, установленному для территориальной зоны "Ж-4", минимальный коэффициент озеленения земельного участка составляет 30% (552 кв.м) (градостроительный план земельного участка от 09.06.2020 ).

В соответствии с разделом "Схема планировочной организации земельного участка площадь озеленения составляет 235,5 кв.м (12,9%)

в) согласно градостроительному регламенту, установленному для территориальной зоны "Ж-4" максимальный коэффициент застройки

земельного участка составляет 40% (736 кв.м) (градостроительный план земельного участка с кадастровым номером от 09.06.2020 ).

В соответствии с представленной проектной документацией площадь застройки проектируемого здания составляет 1034,5 кв.м (56,2%)

г) согласно градостроительному регламенту, установленному для территориальной зоны "Ж-4", коэффициент использования территории составляет 1,8 (3312 кв.м) (градостроительный план земельного участка от 09.06.2020 ).

В соответствии с представленной проектной документацией надземная площадь здания составляет 4257,6 кв.м.

Таким образом, администрацией г.Сочи установлено несоответствие представленных документов требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения Разрешения на строительство градостроительного плана земельного от 09.06.2020 .

Кроме того, существующее здание автоматической телефонной станции расположено в охранной зоне ТП.

Постановлением Правительства РФ от 24.02.2009 N 160 "О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон" установлено, что в границах охранных зон без письменного решения о согласовании сетевых организаций запрещается строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос здании и сооружении.

Размещение проектируемого объекта капитального строительства не соответствует требованиям постановления Правительства РФ от 24.02.2009 N 160 "О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон".

Исходя из всех замечаний, в соответствии с ч. 13 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган местного самоуправления отказывает в выдаче разрешения на строительство при отсутствии документов, предусмотренных ч. 9 ст. 51 ГрК РФ или несоответствии представленных документов требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, а также разрешенному использованию земельного участка и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации, требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции.