Определение Судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 12 апреля 2022 года Дело N 33-663/2022

Санкт-Петербург 12 апреля 2022 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

председательствующего судьи Соломатиной С. И.,

судей Горбатовой Л. В., Тумашевич Н. С.,

при секретаре Максимчуке В. И.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-1517/2021 по апелляционной жалобе ООО "УК "Шагрово" на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 12 августа 2021 года, которым удовлетворены исковые требования ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 к ООО "УК "Шагрово" о признании договоров на право пользования объектами инфраструктуры расторгнутыми, обязании прекратить начисление платы.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Соломатиной С. И., объяснения представителя ответчика ООО "УК "Шагрово" Варзановой А. Р., поддержавшей апелляционную жалобу, представителя истцов ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 - Поздняк И. Г., возражавшей относительно доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 обратились во Всеволожский городской суд Ленинградской области с иском к ООО "УК "Шагрово" в котором просили признать расторгнутыми договоры, заключенные ООО "УК "Шагрово" со ФИО2 (N 75 от 12 марта 2016 года), ФИО4 (N 103/1 от 8 ноября 2017 года), ФИО5 (N 121 от 29 марта 2016 года); признать незаконными действия ООО "УК "Шагрово" по начислению ежемесячной платы за пользование объектами инфраструктуры и инженерными сооружениями жилого комплекса "Шагрово" в размере 2250 руб., оказание услуг по содержанию контрольно-пропускного режима ЖК "Шагрово" в размере 500 руб. и обязать ответчика прекратить начисление ежемесячной платы за пользование объектами инфраструктуры и инженерными сооружениями ЖК "Шагрово" в размере 2250 руб., оказание услуг по содержанию контрольно-пропускного режима ЖК "Шагрово" в размере 500 руб.

Требования мотивированы тем, что ФИО1 с 24 июня 2019 года является собственником жилого блока по адресу: <адрес>, кадастровый N, расположенного на земельном участке с кадастровым номером N. ФИО3 с 9 октября 2019 года является собственником жилого блока по адресу: <адрес>, кадастровый N, расположенного на земельном участке с кадастровым номером N. Договор на право пользования объектами инфраструктуры и инженерными сооружениями жилого комплекса "Шагрово" и оказания услуг по организации и осуществлению комплексного обслуживания объектов недвижимого имущества с ООО "УК "Шагрово" истцы не заключали; в договорных отношениях с управляющей компанией состояли прежние собственники недвижимого имущества. Несмотря на отсутствие договорных отношений, ответчик производит истцам начисление платы за пользование объектами инфраструктуры и инженерными сооружениями жилого комплекса "Шагрово" и оказание услуг по организации и осуществлению комплексного обслуживания объектов недвижимого имущества.

ФИО2 с 24 июня 2019 года является собственником жилого блока по адресу: <адрес>, кадастровый N, расположенного на земельном участке с кадастровым номером N. ФИО4 с 27 мая 2019 года является собственником жилого блока по адресу: <адрес>, кадастровый N, расположенного на земельном участке с кадастровым номером N. ФИО5 с 16 мая 2019 года является собственником жилого блока по адресу: <адрес>, кадастровый N, расположенного на земельном участке с кадастровым номером N. Истцы заключили с ООО "УК "Шагрово" договоры на право пользования объектами инфраструктуры и инженерными сооружениями жилого комплекса "Шагрово" и оказание услуг по организации и осуществлению комплексного обслуживания объектов недвижимого имущества N 75 от 12 марта 2016 года, N 103/1 от 8 ноября 2017 года, N 121 от 29 марта 2016 года соответственно. Несмотря на то, что истцы уведомили ответчика о расторжении указанных договоров, ООО "УК "Шагрово" продолжает производить им начисление платы за пользование объектами инфраструктуры и инженерными сооружениями жилого комплекса "Шагрово" и оказание услуг по организации и осуществлению комплексного обслуживания объектов недвижимого имущества.

В судебном заседании суда первой инстанции истцы ФИО5, ФИО3 поддержали исковые требования. Истцы ФИО1, ФИО2, ФИО4 в судебное заседание не явились.

Представители ответчика ООО "УК "Шагрово" Варзанова А. Р., Багаев И. В. просили в иске отказать.

Представитель третьего лица администрации МО "Колтушское сельское поселение" Всеволожского муниципального района Ленинградской области, третье лицо ФИО12 в судебное заседание не явились.

Решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 12 августа 2021 года исковые требования ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 удовлетворены; судом расторгнуты договоры N 75 от 12 марта 2016 года, N 103/1 от 8 ноября 2017 года, N 121 от 29 марта 2016 года, заключенные между ООО "УК "Шагрово" и соответственно ФИО2, ФИО4, ФИО5

Также суд признал незаконными действия ООО "УК "Шагрово" по начислению ежемесячной платы за пользование объектами инфраструктуры и инженерными сооружениями жилого комплекса "Шагрово" в размере 2250 руб., оказание услуг по содержанию контрольно-пропускного режима ЖК "Шагрово" в размере 500 руб.; обязал ответчика прекратить начисление в отношении ФИО2, ФИО4, ФИО5, ФИО1, ФИО3 платы за пользование объектами инфраструктуры и инженерными сооружениями жилого комплекса "Шагрово" в размере 2250 руб., платы за оказание услуг по содержанию контрольно-пропускного режима жилого комплекса "Шагрово" в размере 500 руб.

С ООО "УК "Шагрово" в бюджет МО "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области взыскана государственная пошлина в размере 600 руб.

В апелляционной жалобе ответчик ООО "УК "Шагрово" просит отменить постановленное решение суда и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. Апеллянт полагает, что суд первой инстанции неправильно определилобстоятельства, имеющие значение для дела, установленные судом обстоятельства, имеющие значение для дела, не доказаны, решение принято с нарушением норм материального права; указывает, что истцы продолжают пользоваться объектами инфраструктуры, дорогами и инженерными коммуникациями на территории жилого комплекса "Шагрово", в связи с чем их действия противоречат положениям статьи 450.1. Гражданского кодекса Российской Федерации, не отвечают требованиям добросовестности и разумности.

Проверив дело, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителей ответчика и истцов, полагая возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса в соответствии с положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции и усматривается из материалов дела, ФИО1 с 24 июня 2019 года является собственником жилого блока по адресу: <адрес>, кадастровый N, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 47:09:0114001:893.

ФИО3 с 9 октября 2019 года является собственником жилого блока по адресу: <адрес>, кадастровый N, расположенного на земельном участке с кадастровым номером N.

ФИО2 с 24 июня 2019 года является собственником жилого блока по адресу: <адрес>, кадастровый N, расположенного на земельном участке с кадастровым номером N.

ФИО4 с 27 мая 2019 года является собственником жилого блока по адресу: <адрес>, кадастровый N, расположенного на земельном участке с кадастровым номером N.

ФИО5 с 16 мая 2019 года является собственником жилого блока по адресу: <адрес>, кадастровый N, расположенного на земельном участке с кадастровым номером N.

ФИО2, ФИО4, ФИО5 заключили с ООО "УК "Шагрово" договоры на право пользования объектами инфраструктуры и инженерными сооружениями жилого комплекса "Шагрово" и оказание услуг по организации и осуществлению комплексного обслуживания объектов недвижимого имущества N 75 от 12 марта 2016 года, N 103/1 от 8 ноября 2017 года, N 121 от 29 марта 2016 года соответственно. В октябре 2019 года ФИО2, ФИО4, ФИО5 направили ответчику уведомления о расторжении указанных договоров.

Суд первой инстанции, удовлетворяя требования истцов ФИО2, ФИО4, ФИО5 пришел к выводу о том, что правоотношения сторон регулируются нормами Гражданского кодекса Российской Федерации об оказании услуг, в соответствии с положениями пункта 1 статьи 782 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 32 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору. Поэтому начисление им платы за услуги ответчиком подлежит прекращению, что также относится к отношениям управляющей компании с истцами ФИО1, ФИО3, которые в письменной форме договоры не заключали.

С такими выводами суда первой инстанции судебная коллегия по гражданским делам согласиться не может, поскольку они не основаны на нормах материального права.

Так, из материалов дела следует, что территория жилого комплекса "Шагрово" объединяет земли, находящиеся в частной собственности. Все инженерные сети возводились застройщиком ООО "ВсевИнвестСтрой". Улично-дорожная сеть, принадлежащая МО Колтушское сельское поселение, на данной территории отсутствует. Внутренняя уличная сеть жилого комплекса не имеет примыкания к муниципальной дорожной сети дер. Кальтино. Подъезд к жилому комплексу осуществляется через земельный участок с кадастровым номером N, который расположен вне границ населенного пункта, имеет категорию - земли сельскохозяйственного назначения. На въезде в жилой комплекс "Шагрово" установлен контрольно-пропускной пункт, оборудованный шлагбаумом с системой электронного пропуска для автотранспорта.

Стороны не оспаривали, что объекты недвижимости, принадлежащие истцам, находятся на огороженной (закрытой) территории, обслуживаемой ООО "УК "Шагрово" на основании договора, заключенного между УК "Шагрово" и застройщиком территории ООО "ВсевИнвестСтрой".

Согласно приложению N 1 к договорам на право пользования объектами инфраструктуры и инженерными сооружениями жилого комплекса "Шагрово" и оказание услуг по организации и осуществлению комплексного обслуживания объектов недвижимого имущества истцы вправе пользоваться объектами инфраструктуры и инженерными сооружениями жилого комплекса "Шагрово"; ООО "УК "Шагрово" осуществляет санитарное содержание территории жилого комплекса "Шагрово", состоящей из объектов, находящихся в управлении управляющей организации, в том числе осуществляет чистку дорог, вывоз ТБО, обеспечивает наличие дежурных электрика и сантехника; стоимость указанных услуг составляет 2250 руб. Плата за пользование круглосуточным контрольно-пропускным пунктом составляет 500 руб.

Материалами дела подтверждается, что ООО "УК "Шагрово" осуществляет деятельность по комплексному обслуживанию объектов недвижимого имущества жилого комплекса "Шагрово".

Указывая на право истцов в одностороннем порядке отказаться от исполнения договоров, суд первой инстанции не учел, что истцы отказавшись от исполнения договоров продолжают проживать и пользоваться общим имуществом жилого комплекса, получая услуги по обслуживанию общего имущества жилого комплекса, управляющая компания продолжает оказывать услуги по обслуживанию объектов инфраструктуры и дорог, в связи с чем не будет достигнута цель расторжения договора на право пользования объектами инфраструктуры и инженерными сооружениями жилого комплекса "Шагрово" и оказание услуг по организации и осуществлению комплексного обслуживания объектов недвижимого имущества, что противоречит требованиям статьи 453 Гражданского кодекса Гражданского кодекса Российской Федерации и предусмотренного статьями 450, 450.1. Гражданского кодекса Российской Федерации положения о том, что сторона, которой предоставлено право на одностороннее изменение, расторжение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Конституционный Суд Российской Федерации в своем Постановлении от 28 декабря 2021 года N 55-П указал на различие правовой конструкции регулирования правоотношений по обслуживанию общего имущества многоквартирного дома и жилищно-земельного комплекса.

Согласно этому Постановлению действующее законодательство, не устанавливая правового статуса комплексов индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой, не регламентирует состав и правовой режим имущества общего пользования в этих комплексах, а равно не регулирует отношения по управлению этим имуществом и его содержанию. Обычно к такого рода имуществу на практике относятся земельные участки общего пользования конкретного жилищно-земельного комплекса, а также возводимые (приобретаемые) для обслуживания домов, участков и всего комплекса объекты инфраструктуры.

Хотя имущество общего пользования в таких комплексах и может принадлежать на праве частной собственности определенному лицу (зачастую застройщику либо аффилированному с ним лицу или лицам), фактически же оно используется не только в интересах этого лица, но и в интересах собственников входящих в состав комплекса участков и домов, а также других проживающих там граждан. При этом сам по себе факт приобретения права собственности на земельный участок (с расположенным на нем жилым домом или без такового) в жилищно-земельном комплексе, безусловно, не влечет возникновения у приобретателя какой-либо доли в праве собственности на имущество общего пользования в данном комплексе, что само по себе исключает и возможность установить (в системе действующего правового регулирования - кроме как посредством гражданско-правовых договоров) в отношении указанного имущества правовой режим имущества, принадлежащего собственникам соответствующих участков и домов на праве общей долевой собственности.

Однако имущество общего пользования в комплексах индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой обладает - в сравнении с общим имуществом в многоквартирном доме - принципиально иными характеристиками, важнейшей из которых является пространственная обособленность объектов общего пользования от жилых домов (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 10 ноября 2016 года N 23-П). Данная особенность - наряду с отсутствием основанного на указании закона права общей долевой собственности на эти объекты у собственников участков и домов в такого рода комплексах - предопределилаотсутствие в законодательстве универсальной модели правового регулирования, которая полностью опиралась бы на правовой режим общего имущества в многоквартирном доме и распространяла свое действие на отношения, связанные с имуществом общего пользования в жилищно-земельных комплексах.

Вместе с тем при решении вопроса о распределении расходов на его содержание, несомненно, следует учитывать, что возложение обязанности по участию в соответствующих расходах не только на собственника имущества общего пользования, но и на лиц, являющихся собственниками земельных участков и жилых домов в такого рода комплексах, - притом том, что они имеют возможность пользоваться данным имуществом и, будучи заинтересованными в максимально комфортных условиях проживания, нуждаются в поддержании его в надлежащем санитарном и техническом состоянии - не может само по себе рассматриваться как не согласующееся с конституционными предписаниями.

В настоящем деле дома блокированного типа, принадлежащие на праве собственности истцам, располагаются на земле, приобретенной в частную собственность, территория оснащена объектами инфраструктуры, находящимися в собственности ООО "ВсевИнвестСтрой". Застройщик, инвестируя денежные средства в освоение и благоустройство данной территории, вправе не только сам создавать коммерческие организации, но и привлекать на тех или иных правовых основаниях других хозяйствующих субъектов для управления создаваемыми и (или) приобретаемыми им инфраструктурными объектами, а также для обеспечения их сохранности и поддержания в надлежащем техническом и санитарном состоянии. Обслуживание территории жилого комплекса и инфраструктуры осуществляется на основании договора, заключенного между УК "Шагрово" и застройщиком территории - ООО "ВсевИнвестСтрой".

Расположение отдельных земельных участков с домами блокированного типа, расположенных в непосредственной близости друг к другу и объединенных общей внешней границей и единой инфраструктурой, предполагает наличие у собственников этих участков и домов потребности в создании комфортных условий для совместного проживания. Приобретая индивидуальные жилые дома в такого рода комплексе с благоустроенной охраняемой территорией, дорогами общего пользования, всеми видами инженерных сетей и коммуникаций, граждане имеют достаточные основания полагать, что данная потребность будет удовлетворена.

В то же время проживание на территории такого комплекса обычно предполагает пользование не только объектами его инфраструктуры, но и услугами, оказываемыми тем или иным субъектом, по организации охраны, соблюдению контрольно-пропускного режима, обслуживанию дорог, ливневой канализации, сетей инженерно-технического обеспечения, ландшафтной инфраструктуры, по уборке территории, вывозу твердых бытовых отходов и т.д. В этом смысле при приобретении участков в жилищно-земельном комплексе реальные и потенциальные собственники, действуя с должной степенью разумности и осмотрительности, как правило, не могут не осознавать необходимость участия в той или иной правовой форме в расходах, связанных с содержанием имущества общего пользования, включая оплату услуг по управлению данным имуществом и его содержанию.

Хотя имущество общего пользования в таких комплексах и может принадлежать на праве частной собственности определенному лицу, фактически же оно используется не только в интересах этого лица, но и в интересах собственников входящих в состав комплекса участков и домов, а также других проживающих там граждан. При этом сам по себе факт приобретения права собственности на земельный участок (с расположенным на нем жилым домом или без такового) в жилищном комплексе, безусловно, не влечет возникновения у приобретателя какой-либо доли в праве собственности на имущество общего пользования в данном комплексе.

Бремя содержания имущества общего пользования в комплексах индивидуальных жилых домов лежит не только на собственнике имущества общего пользования, но и на лицах, являющихся собственниками земельных участков и жилых домов, поскольку они имеют возможность пользоваться данным имуществом и, будучи заинтересованными в максимально комфортных условиях проживания, нуждаются в поддержании его в надлежащем санитарном и техническом состоянии.

Учитывая, что существование блок-секций, принадлежащих истцам, обособленно, без использования мест общего пользования жилого комплекса "Шагрово" в виде дорог, освещения мест общего пользования, установленного контрольно-пропускного пункта обособленной территории, невозможно; данное обстоятельство для истцов являлось очевидным как на момент приобретения истцами недвижимого имущества, так и на момент рассмотрения дела; часть общего имущества жилого комплекса не может быть выделена отдельно для обслуживания одной блок-секции, поскольку объекты инфраструктуры и дороги предназначены для обслуживания всего жилого комплекса; при отказе истцов от исполнения договоров не будет достигнута цель расторжения договора на право пользования объектами инфраструктуры и инженерными сооружениями жилого комплекса "Шагрово" и оказание услуг по организации и осуществлению комплексного обслуживания объектов недвижимого имущества; плата за право пользования объектами инфраструктуры и инженерными сооружениями жилого комплекса, оказание услуг по организации и осуществлению комплексного обслуживания объектов недвижимого имущества является экономически обоснованной; требования истцов о признании расторгнутыми договоров N 75 от 12 марта 2016 года, N 103/1 от 8 ноября 2017 года, N 121 от 29 марта 2016 года, заключенных между ООО "УК "Шагрово" и соответственно ФИО2, ФИО4, ФИО5, а также признании незаконными действий ООО "УК "Шагрово" по начислению истцам ежемесячной платы за пользование объектами инфраструктуры и инженерными сооружениями ЖК "Шагрово" в размере 2250 руб., на оказание услуг по содержанию контрольно-пропускного режима ЖК "Шагрово" в размере 500 руб., обязании ответчика прекратить начисление в отношении истцов указанной платы удовлетворению не подлежали.

При таком положении решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 12 августа 2021 года подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 в удовлетворении исковых требований к ООО "УК "Шагрово" в полном объеме.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

определила:

решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 12 августа 2021 года отменить и принять по делу новое решение.

Отказать ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 в удовлетворении требований к ООО "УК "Шагрово" о признании расторгнутыми договоров N 75 от 12 марта 2016 года, N 103/1 от 8 ноября 2017 года, N 121 от 29 марта 2016 года, заключенных между ООО "УК "Шагрово" и соответственно ФИО2, ФИО4, ФИО5; признании незаконными действий ООО "УК "Шагрово" по начислению ежемесячной платы за пользование объектами инфраструктуры и инженерными сооружениями ЖК "Шагрово" в размере 2250 руб., на оказание услуг по содержанию контрольно-пропускного режима ЖК "Шагрово" в размере 500 руб.; обязании ООО "УК "Шагрово" прекратить начисление в отношении ФИО2, ФИО4, ФИО5, ФИО1, ФИО3 платы за пользование объектами инфраструктуры и инженерными сооружениями ЖК "Шагрово" в размере 2250 руб. и платы за оказание услуг по содержанию контрольно-пропускного режима ЖК "Шагрово" в размере 500 руб.

Председательствующий:

Судьи:

Судья Курбатова Э. В.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка