Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики от 18 февраля 2019 года №33-663/2019

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 18 февраля 2019 года Дело N 33-663/2019
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики в составе:
председательствующего - судьи Глуховой И.Л.,
судей: Гулящих А.В., Рогозина А.А.,
при секретаре Шибановой С.С.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Ижевске 18 февраля 2019 года гражданское дело по иску Червинского М. А. к Управлению имущественных отношений города Сарапула (далее - УИО г. Сарапула, Управление) о признании права на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов, по апелляционной жалобе истца на решение Сарапульского городского суда Удмуртской Республики от 29 октября 2018 года.
Заслушав доклад судьи Гулящих А.В., судебная коллегия
установила:
Червинский М.А. обратился в суд с иском к УИО г. Сарапула о признании права на заключение без проведения торгов договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер <1>, указывая в обоснование своих требований, что данный земельный участок ему предоставлен на основании постановления Администрации г. Сарапула N 2533 от 13 сентября 2013 года, протокола N 3 от 7 ноября 2013 года об итогах проведения аукциона и договора аренды земельного участка из государственных и муниципальных земель до разграничения государственной собственности N 59 от 21 ноября 2013 года. На данном земельном участке истцом осуществлялось строительство жилого дома. По истечении срока аренды ни одна из сторон договора не высказала намерения расторгнуть договор, в его адрес уведомление об освобождении земельного участка не поступало. В соответствии с п. 4.4.19 договора аренды он имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок на согласованных с ответчиком условиях без торгов. Истец продолжает пользоваться земельным участком и производить за него арендные платежи. Земельный участок необходим для завершения строительства дома.
Дело судом рассмотрено в отсутствие истца, извещенного о времени и месте рассмотрения дела.
В судебном заседании представитель истца Горбунов А.О. исковые требования поддержал, ссылаясь на обстоятельства, изложенные в исковом заявлении.
Представитель ответчика Султанов А.Р. исковые требования не признал, ссылаясь на отсутствие оснований для заключения с истцом договора аренды без проведения торгов.
Решением Сарапульского городского суда Удмуртской Республики от 29 октября 2018 года исковые требования Червинского М.А. оставлены без удовлетворения.
В апелляционной жалобе истец просит решение суда отменить, его исковые требования удовлетворить, указывает, что суд не учел, что он не получил уведомление ответчика от 17 декабря 2017 года о прекращении договора аренды, принятие ответчиком внесенных им арендных платежей после истечения срока действия договора аренды, а также факт возведения на земельном участке жилого дома на бетонном фундаменте и хозяйственных построек. Полагает, что в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор считается возобновленным на имеющихся условиях на неопределенный срок.
В соответствии со ст. 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) дело рассмотрено судебной коллегией в отсутствие сторон, извещенных о времени и месте рассмотрения дела, но не явившихся в судебное заседание суда апелляционной инстанции.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии с ч. 1 ст. 327-1 ГПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, на основании постановления Администрации г. Сарапула N 2533 от 13 сентября 2013 года организован аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка площадью 1207 кв. м, из земель населенных пунктов, с разрешенным использованием "земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки", расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером <1> (л.д. 67-68).
Победителем данного аукциона, состоявшегося 7 ноября 2013 года, признан Червинский М.А., с которым 21 ноября 2013 года УИО г. Сарапула заключен договор N 59 аренды земельного участка из государственных и муниципальных земель до разграничения государственной собственности (л.д. 6-10, 66).
Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в настоящее время Едином государственном реестре недвижимости) 25 декабря 2013 года (л.д. 42-45).
В соответствии с п. 2.1 договора аренды срок аренды установлен с 7 ноября 2013 года по 7 ноября 2016 года.
Пунктами 4.4 и 4.4.19 договора установлено, что арендатор обязан по истечении срока действия договора при прочих равных условиях в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды участка на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за 2 месяца до истечения срока договора в соответствии с пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).
После истечения срока действия договора аренды новый договор аренды земельного участка сторонами не заключен, земельный участок истцом ответчику не возвращен.
24 апреля 2018 года ФИО1, действующая от имени Червинского М.А. на основании доверенности от 22 января 2018 года, выданной на срок 1 год, удостоверенной нотариусом г. Сарапула Лекомцевой Г.А., обратилась в УИО г. Сарапула с заявлением о предоставлении Червинскому М.А. земельного участка с кадастровым номером <1> в аренду без проведения торгов. Заявление зарегистрировано 25 апреля 2018 года за N 01-19/366 (л.д. 53).
26 апреля 2018 года произведена оплата за пользование участком за 1 квартал 2018 года в размере 302 рублей 53 копеек, задолженность за пользование земельным участком по состоянию на 3 мая 2018 года отсутствует (справка от 3 мая 2018 года N 01-20/1531 - л.д. 11).
Письмом начальника УИО г. Сарапула Мокрушиной А.В. от 4 мая 2018 года N 01-20/1565 истцу отказано в предоставлении земельного участка со ссылкой на подачу заявления о заключении договора аренды земельного участка по истечении срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка и отсутствие оснований для предоставления земельного участка без проведения торгов, предусмотренных подпунктом 4 пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ. Указано на отсутствие на земельном участке объекта незавершенного строительства (л.д. 12).
13 сентября 2018 года начальником отдела по управлению земельными ресурсами УИО г. Сарапула Шарафеевой А.А. и главным специалистом-экспертом того же отдела УИО г. Сарапула Дорофеевой Г.Г. составлен акт обследования земельного участка с кадастровым номером <1>, согласно которому при визуальном осмотре земельного участка установлено наличие на нём каркасного сооружения в виде домика, обшитого сайдингом, на бетонном фундаменте. Покрытие крыши сооружения отсутствует, имеется только обрешетка. К источнику электроснабжения объект не подключен. На земельном участке также расположена хозяйственная постройка (дощатый сарай). Ограждение земельного участка отсутствует (л.д. 64-65).
28 декабря 2017 года по месту жительства Червинского М.А. (<адрес>), указанному в договоре аренды, направлено уведомление от 18 декабря 2017 года N 01-20/4594 о прекращении договора аренды N 59 от 21 ноября 2013 года. В данном уведомлении ответчиком указано, что договор прекращает свое действие по истечении 3 месяцев со дня получения данного уведомления (л.д. 23-25).
Данные обстоятельства объективно подтверждаются представленными в дело соответствующими письменными доказательствами и участвующими в деле лицами не оспариваются.
Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, с 1 марта 2015 года определен главой V.1 ЗК РФ.
В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ установлено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
Согласно подп. 32 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка арендатору (за исключением арендаторов земельных участков, указанных в подпункте 31 настоящего пункта (арендаторов земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства), если этот арендатор имеет право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в соответствии с пунктами 3 и 4 настоящей статьи.
Согласно пункту 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:
1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса);
2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.
Пунктами 13, 14, 20 статьи 39.12 ЗК РФ установлен порядок заключения договора аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях: если аукцион признан несостоявшимся и только один заявитель признан участником аукциона (пункт 13); если по окончании срока подачи заявок на участие в аукционе подана только одна заявка на участие в аукционе или не подано ни одной заявки на участие в аукционе, и аукцион признан несостоявшимся (пункт 14).
Как установлено судом и не оспаривается истцом, договор аренды земельного участка с истцом заключен по результатам торгов (аукциона), признанных состоявшимися, в которых приняли участие 2 претендента (Червинский М.А. и ФИО2). Земельный участок предоставлен истцу для строительства индивидуального жилого дома.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии предусмотренных пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ оснований для заключения с истцом нового договора аренды без проведения торгов.
Однако при этом суд не дал оценку доводам истца о наличии у него права на заключение договора аренды без проведения торгов на основании подпункта 10 пункта 2 и пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ и не учел, что на испрашиваемом истцом земельном участке находится возведенный им объект незаверенного строительства.
Факт существования данного объекта подтвержден актом обследования земельного участка, составленного работниками ответчика 13 сентября 2018 года (л.д. 64-65). Из акта обследования следует, что истцом на бетонном фундаменте установлен деревянный каркас в форме жилого дома, обшитый сайдингом, изготовлена обрешетка крыши.
Поскольку истцом, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента, возведенный истцом объект может быть признан недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) (пункт 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 130 ГК РФ, пункт 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"). Отсутствие кадастрового учета данного объекта и государственной регистрации права собственности истца на него не является препятствием для признания возведенного объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства).
Возведение данного объекта в период действия договора подтвердили допрошенные в судом 29 августа 2018 года свидетели ФИО3 и ФИО4 Доказательств, которые бы ставили под сомнение показания указанных свидетелей, в материалах дела не имеется. Утверждение ответчика об отсутствии на земельном участке объекта незавершенного строительства, содержащееся в письме начальника УИО г. Сарапула Мокрушиной А.В. от 4 мая 2018 года N 01-20/1565, относимыми и допустимыми доказательствами не подтверждено.
Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.
В соответствии с пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.
Ответчик в течение шести месяцев со дня истечения срока действия договора аренды земельного участка N 59 от 21 ноября 2013 года требование об изъятии объекта незавершенного строительства, принадлежащего истцу, путем продажи с публичных торгов в суд не предъявил.
Ранее земельный участок истцу для завершения его строительства данного объекта не предоставлялся.
Основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, установленные ст. 39.16 ЗК РФ, отсутствуют.
Таким образом, имеются предусмотренные пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ и подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ основания для предоставления земельного участка Червинскому М.А. в аренду без торгов.
Ссылку ответчика на невыполнение истцом условий, содержащихся в пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ в письме от 4 мая 2018 года N 01-20/1565, которым истцу отказано в предоставлении земельного участка в аренду, судебная коллегия признает необоснованной. Положения пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ к спорным отношениям применению не подлежат. Их выполнение требуется лишь при решении вопроса о возможности заключения договора аренды земельного участка по основаниям, предусмотренным пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, который спорные правоотношения также не регулирует.
При таких обстоятельствах решение суда подлежит отмене, исковые требования Червинского М.А. и его апелляционная жалоба подлежат удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Сарапульского городского суда Удмуртской Республики от 29 октября 2018 года отменить.
Исковые требования Червинского М.А. к Управлению имущественных отношений города Сарапула удовлетворить.
Признать право Червинского М.А. на заключение договора аренды земельного участка площадью 1207 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер <1>, без проведения торгов.
Апелляционную жалобу истца Червинского М.А. удовлетворить.
Председательствующий И.Л. Глухова
Судьи А.В. Гулящих
А.А. Рогозин


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка