Дата принятия: 26 мая 2020г.
Номер документа: 33-661/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА КАБАРДИНО-БАЛКАРСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 мая 2020 года Дело N 33-661/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики в составе:
Председательствующего Макоева А.А.
Судей шомахова Р.Х. и Мисхожева М.Б.,
при секретаре Узденовой Ф.Р.
с участием представителя Бжахова А.Х. - Хамдохова Э.Х., представителя ООО "Жилстрой Плюс" Соттаева А.Х.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Мисхожева М.Б. гражданское дело по иску Бжахова А.Х. к ООО "Жилстрой Плюс" о защите прав потребителя,
по апелляционным жалобам представителя ООО "Жилстрой Плюс" Сотаева А.Х. и генерального директора ООО "Жилстрой Плюс" Шогеновой Ф.Р. на решение Прохладненского районного суда КБР от 26 июля 2019 года,
установила:
Бжахов А.Х. обратился в суд с иском к ООО "Жилстрой Плюс", в котором просил взыскать с ответчика 277200 руб., излишне уплаченных по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома, неустойку за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства (квартиры) в размере 383 653 руб., штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 330 426 рублей, компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб.
Также истец просил о возмещении за счет ответчика расходов на оплату услуг представителя в размере 20 000 руб..
В обоснование иска истец указал, что 21 сентября 2017 года он заключил с ООО "Жилстрой Плюс" договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома N N, по условиям которого Общество за обусловленную договором сумму обязалось передать ему в собственность квартиру площадью 179,3 кв.м. со строительным номером 54 в многоквартирном доме, расположенном по адресу: КБР, <адрес> Срок исполнения ответчиком обязательства по передаче квартиры определен не позднее 2 квартала 2018 года.
Стоимость квартиры сторонами определена в размере 3 944 600 рублей исходя из расчета 22 000 рублей за один квадратный метр квартиры.
Свои обязательства по оплате стоимости квартиры он исполнил.
Вместе с тем, обязательства по передаче ему квартиры в собственность ответчиком исполнены лишь 22 февраля 2019 года.
В этой связи истец полагал, что в связи с нарушением срока передачи квартиры за период с 1 июля 2018 года по 22 февраля 2019 года с ответчика в его пользу должна быть взыскана неустойка, которая в силу требований Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", подлежит взысканию в двойном размере, то есть в сумме 383 653 руб.
Согласно пункту 2.3 договора стороны пришли к соглашению, что площадь передаваемой квартиры может иметь отклонения, которые не должны превышать 2% от общей площади 179, 3 кв.м.
Между тем, фактическая общая площадь объекта долевого строительства, переданного ему застройщиком, составила 166, 7 кв. м., что на 12,6 кв.м. меньше проектной общей площади жилого помещения, предусмотренной в договоре участия в долевом строительстве. Таким образом, поскольку разница между проектной и фактической общей площадью объекта долевого строительства составила более 2%, в соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве его цена подлежит перерасчету, а сумма переплаты в размере 277200 руб. возврату истцу.
Направленная им претензия об исполнении обязательств по договору оставлена ответчиком без удовлетворения.
Решением Прохладненского районного суда КБР от 26 июля 2019 года постановлено о частичном удовлетворении исковых требований Бжахова А.Х. и взыскании с ответчика в его пользу 383 653 руб. неустойки, 277 200 руб., излишне уплаченных по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома, 330 426 руб. штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, 2000 руб. компенсации морального вреда, а всего 993 279 руб..
Также с Общества в пользу Бжахова А.Х. взыскано 9000 руб. в возмещение расходов на оплату услуг представителя.
В удовлетворении остальной части иска Бжахова А.Х. отказано.
Не согласившись с постановленным судебным актом генеральным директором Общества Шогеновой Ф.Р. и представителем юридического лица поданы апелляционные жалобы об отмене состоявшегося решения и принятии по делу нового об отказе в иске Бжахова А.Х.
В обоснование жалобы, ее авторами приведены аналогичные доводы, сводящиеся к тому, что заключенный между сторонами договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома не прошел государственную регистрацию, и в силу требований, содержащихся в пункте 3 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", договор считается заключенным с момента его государственной регистрации.
Таким образом, по мнению авторов жалоб, требования Бжахова А.Х. основаны на недействительной сделке, не имеющей юридической силы.
Указанным обстоятельствам судом первой инстанции не была дана правовая оценка, как и тем, что основанием возникновения права у истца на построенный объект недвижимости, является договор купли-продажи, заключенный между сторонами 22 февраля 2019 года.
Кроме того, генеральным директором Шогеновой Ф.Р. в поданной жалобе приводятся доводы о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора.
Заслушав доклад судьи Мисхожева М.Б., изучив материалы дела, обсудив апелляционные жалобы, Судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что ООО "Жилстрой Плюс" являлось застройщиком, осуществляющим деятельность, связанную с привлечением денежных средств участников долевого строительства многоквартирного жилого дома по адресу: КБР, <адрес>
Судом установлено, что 21 сентября 2017 года между Бжаховым А.Х. и ООО "Жилстрой Плюс" был заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома NN, по условиям которого застройщик принял на себя обязательство на условиях и в сроки, предусмотренные договором, обеспечить строительство и передачу Бжахову А.Х. четырехкомнатной квартиры общей площадью 179, 3 кв.м. со строительным номером 54.
Согласно пункту 5.2 названного договора стоимость подлежащей передаче квартиры определена сторонами в размере 3 944 600 рублей из расчета стоимости одного квадратного метра в размере 22000 рублей.
В соответствии с пунктами 6.2.2. и 7.1 договора застройщик обязался передать дольщику жилое помещение в срок не позднее второго квартала 2018 года.
Из дела также следует, что свои обязательства по оплате стоимости жилого помещения Бжахов А.Х. исполнил, передав 25 сентября 2017 года ответчику 3944600 руб., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру N.
Многоквартирный дом введен в эксплуатацию 12 ноября 2018 года, квартира передана истцу по акту приема-передачи 22 февраля 2019 года, подписанному сторонами после совершения сделки по купле-продаже спорного объекта недвижимости.
Согласно условиям договора купли-продажи истцу передана квартира, находящаяся в многоквартирном доме по адресу: КБР, <адрес>, общей площадью 166.7 кв.м..
В соответствии с пунктом 4 договора купли-продажи стоимость квартиры определена в размере 3944600 руб., переданных истцом ответчику до подписания настоящего договора.
Разрешая спор, суд первой инстанции, установив, что взятые на себя по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома обязательства по передаче Бжахову А.Х. объекта долевого строительства площадью 179, 3 кв.м. в срок не позднее второго квартала 2018 года, ответчиком не исполнены, пришел к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения заявленных истцом требований, а именно о взыскании с ответчика неустойки в размере, исчисленном в соответствии с требованиями Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве), а также стоимости 12.6 кв.м. из расчета 22000 руб.
Кроме того, судом первой инстанции, руководствовавшимся требованиями Закона Российской Федерации N от 7 февраля 1992 года "О защите прав потребителей", с ответчика в пользу истца взысканы штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требования потребителя в размере 50% от присужденных истцу сумм, а также компенсацию морального вреда.
Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы жалобы ответчика и его представителя о том, что договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома не прошел государственную регистрацию, а потому является незаключенным, коллегия исходит из следующего.
Согласно части 3 статьи 4 Закон об участии в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Материалами дела подтверждается, что заключенный 21 сентября 2017 года между сторонами договор не был зарегистрирован в установленном законом порядке.
Вместе с тем, в силу требований, приведенных в пунктах 1 и 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", в силу пункта 3 статьи 154 и пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (пункт 2 статьи 158, пункт 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В пункте 6 названого постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации разъяснено, что, если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 ГК РФ).
Таким образом, в силу приведенных требований материального закона и разъяснений по их применению, с учетом того обстоятельства, свидетельствующего о принятии застройщиком полного исполнения от Бжахова А.Х. обязательства по договору участия в долевом строительстве по оплате стоимости объекта долевого строительства, доводы жалоб о том, что договор является незаключенным, как противоречащие принципу добросовестности, не могут быть приняты во внимание в качестве основания для отмены постановленного судебного акта.
Отклоняя доводы жалобы о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, коллегия принимает во внимание, что Бжаховым А.Х. 25 марта 2019 года ответчику была направлена письменная претензия, содержавшая требования о выплате неустойки за просрочку исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, установленный договором, а также о выплате денежных средств, стоимости не переданных 12.6 кв.м. жилого помещения.
Также истцом в претензии были указаны банковские реквизиты, на которые следует произвести перечисление денежных средств.
Согласно отчету об отслеживании почтового отправления, сформированному на сайте ФГУП "Почта России", указанное почтовое отправление было возвращено отправителю без его вручения адресату.
Таким образом, истцом были предприняты меры для досудебного урегулирования спора. Однако, по независящим от истца обстоятельствам направленная им корреспонденция не была вручена ответчику.
Более того, согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года N "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", обязательность соблюдения досудебного претензионного порядка урегулирования спора установлена только для случаев, строго определенных законом.
Между тем, Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", не установлен обязательный досудебный порядок урегулирования для споров в сфере долевого участия в строительстве.
Более того, коллегия учитывает, что с июня 2019 года, то есть с момента обращения Бжахова А.Х. в суд с настоящим иском, ответчик не предпринял каких-либо мер по урегулированию спора.
Несостоятельны также утверждения представителя ответчика Соттаева А.Х. о том, что основанием возникновения права у Бжахова А.Х. на квартиру по адресу: КБР, <адрес>, является договор купли-продажи, по которому Бжаховым А.Х. оплачено 3944600 руб.
Как следует из протокола судебного заседания, состоявшегося 26 июля 2019 года, представителем Соттаевым А.Х. признавался тот факт, что в связи с несвоевременной передачей Бжахову А.Х. квартиры в установленный договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома срок, а также площадью, меньшей, чем это предусмотрено названным договором, его (истца) права были нарушены.
Исходя из указанных обстоятельств, Судебная коллегия, пользуясь правом, предоставленным статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, оценивать доказательства по своему внутреннему убеждению, считает, что, действия Общества, заключившего с Бжаховым А.Х. договор купли-продажи квартиры, были направлены на исполнение условий договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома.
При изложенных обстоятельствах, коллегия не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного постановления, установленных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
определила:
Решение Прохладненского районного суда КБР от 26 июля 2019 года оставить без изменения, а апелляционные жалобы представителя ООО "Жилстрой Плюс" Соттаева А.Х. и генерального директора ООО "Жилстрой Плюс" Шогеновой Ф.Р. - без удовлетворения.
Председательствующий А.А.Макоев
Судьи Р.Х.Шомахов
М.Б.Мисхожев
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
