Дата принятия: 05 апреля 2018г.
Номер документа: 33-661/2018
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ НОВГОРОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 5 апреля 2018 года Дело N 33-661/2018
Судебная коллегия по гражданским делам Новгородского областного суда в составе:
председательствующего Колокольцева Ю.А.
судей Сергейчика И.М.
Виюка А.В.
при секретаре Королевой А.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Виюка А.В. апелляционную жалобу муниципального унитарного предприятия "Валдайкоммунсервис" на решение Валдайского районного суда Новгородской области от 29 ноября 2017 г. по делу по иску Дробышевой М.В. к МУП "Валдайкоммунсервис" о расторжении договора аренды, истребовании имущества из чужого незаконного владения, взыскании убытков, судебных расходов, встречному иску МУП "Валдайкоммунсервис" к Дробышевой М.В. об устранении препятствий в пользовании нежилым помещением, взыскании материального вреда,
установила:
Дробышева М.В. обратилась в суд с иском к муниципальному унитарному предприятию "Валдайкоммунсервис" (по тексту - МУП "Валдайкоммунсервис") об истребовании из чужого незаконного владения проходной водозабора по адресу: г. Валдай, ул. <...>, взыскании платы за фактическое использование указанного помещения за период с 1 августа 2015 г. по 1 мая 2017 г. в размере 1042419 руб. и по день рассмотрения дела в суде из расчета 49639 руб. за один месяц пользования, расходы по оплате услуг представителя 2500 руб., по оценке имущества 6000 руб., по оплате госпошлины 13712 руб. по тем основаниям, что как новый собственник указанного имущества, приобретенного по договору купли-продажи от 12.05.2015 г., она предложила ответчику вносить арендную плату за пользование помещением проходной, либо освободить его, однако ответчиком её требования не были выполнены, и проходной он продолжал пользоваться.
Впоследствии Дробышева М.В. уточнила свои требования и просила расторгнуть договор аренды от 22 мая 2013 г. нежилого помещения площадью 100.4 кв.м в 1-этажном здании по адресу: Новгородская область, г. Валдай, ул. <...>, заключенный с ответчиком, обязать МУП "Валдайкоммунсервис" освободить указанное помещение в течение месяца после вступления решения в законную силу, взыскать с МУП "Валдайкоммунсервис" в её пользу причиненные убытки за фактическое использование помещения - проходной водозабора, за период с 1 августа 2015 г. по 1 ноября 2017 г. в размере 1336938 руб. 75 коп., а также расходы по оплате госпошлины в размере 15201 руб., за оказание юридической помощи в размере 12500 руб., за проведение оценки спорного имущества в сумме 6000 руб. по тем основаниям, что договор аренды от 22 мая 2013 г. пролонгирован на неопределенный срок, направив уведомление от 22 июня 2015 г. она сообщила об отказе от исполнения договора в случае несогласия с новым размером арендной платы.
МУП "Валдайкоммунсервис" обратилось со встречным иском к Дробышевой М.В. об обязании Дробышевой М.В. устранить препятствия в пользовании МУП "Валдайкоммунсервис" земельным участком по адресу: Новгородская область, г. Валдай, ул. <...>, с кадастровым номером <...>, путем сноса здания - проходной водозабора, площадью 100,4 кв.м, расположенной по адресу: Новгородская область, г. Валдай, ул. <...>, с кадастровым номером <...>.
В дальнейшем МУП "Валдайкоммунсервис" дополнило исковые требования и просило взыскать с Дробышевой М.В. в пользу МУП "Валдайкоммунсервис" материальные затраты по ремонту здания - проходной водозабора согласно актам выполненных работ в сумме 1138030 руб. 14 коп. по тем основаниям, что земельный участок, на котором расположена проходная водозабора, наряду с другими участками, передан Администрацией Валдайского муниципального района в аренду МУП "Валдайкоммунсервис" для размещения производственной базы, требования Дробышевой М.В. об обязании освободить нежилое помещение - проходную водозабора не отвечают производственным задачам предприятия водопроводно-коммунального хозяйства, для выполнения которых предоставлен земельный участок, принимая во внимание, что проходная водозабора расположена на расстоянии 73 м от артезианской скважины и насосной станции 2-го подъема с резервуарами чистой воды, следовательно, нахождение там посторонних лиц запрещено, на момент заключения Дробышевой М.В. договора купли-продажи нежилого помещения по указанному адресу, сделка оформлялась на основании старого технического паспорта, в котором не были учтены, выполненные МУП "Валдайкоммунсервис" улучшения в период с 2013 по 2014 год, а именно: проведение капитального ремонта кровли, замены полов, оконных блоков, косметического ремонта стен и потолков, с Дробышевой М.В. договор аренды помещения не заключался, арендную плату, согласно предыдущему договору аренды, заключенному с бывшим собственником - ГОУП ЖКХ "Новжилкоммунсервис", МУП "Валдайкоммунсервис" выплачивал исправно и Дробышевой М.В. были перечислены денежные средства в сумме 3275 руб. 15 коп., то есть по 122 руб. 75 коп. в месяц.
Определением Валдайского районного суда от 4 июля 2017 г. к участию в деле в качестве третьего лица на стороне ответчика была привлечена администрация Валдайского муниципального района.
В судебном заседании представитель Дробышевой М.В. - Храмова Г.В. уточненные требования поддержала, встречные исковые требования не признала.
Представители МУП "Валдайкоммунсервис" - Петров А.А., Сафронов В.А. исковые требования Дробышевой М.В. не признали, встречные исковые требования поддержали.
Дробышева М.В., представитель администрации Валдайского муниципального района в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались, представитель администрации просила рассмотреть дело в их отсутствие.
Решением Валдайского районного суда от 29 ноября 2017 г. исковые требования Дробышевой М.В. удовлетворены частично, постановлено:
Истребовать из чужого незаконного владения МУП "Валдайкоммунсервис" нежилое помещение - проходную водозабора, 1-этажное, площадью 100,4 кв.м, расположенное по адресу: Новгородская область, Валдайский район, Валдайское городское поселение, г. Валдай, ул. <...>, с кадастровым номером <...>, обязать МУП "Валдайкоммунсервис" освободить нежилое помещение - проходную водозабора, 1-этажное, площадью 100,4 кв.м, расположенное по адресу: Новгородская область, Валдайский район, Валдайское городское поселение, г. Валдай, ул. <...>, с кадастровым номером <...> в течение месяца после вступления решения в законную силу.
Взыскать с МУП "Валдайкоммунсервис" в пользу Дробышевой М.В. денежные средства за фактическое пользование помещением - проходной водозабора, 1-этажным, площадью 100,4 кв.м, расположенным по адресу: Новгородская область, Валдайский район, Валдайское городское поселение, г. Валдай, ул. <...>, с кадастровым номером <...>, за период с 1 августа 2015 г. по 1 ноября 2017 г. в размере 1336938 руб. 75 коп.
Взыскать с МУП "Валдайкоммунсервис" в пользу Дробышевой М.В. расходы по оплате госпошлины в размере 15184 руб. 69 коп., расходы на оплату услуг представителя в сумме 12500 руб., расходы по оплате отчета об оценке рыночной стоимости помещения в размере 6000 руб.
В остальной части исковые требования Дробышевой М.В., а также встречные требования МУП "Валдайкоммунсервис" оставлены без удовлетворения.
В апелляционной жалобе МУП "Валдайкоммунсервис" просит отменить решение суда и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований Дробышевой М.В. и удовлетворении требований МУП "Валдайкоммунсервис" по тем основаниям, что при вынесении решения судом не дана оценка доводам, изложенным во встречном исковом заявлении, не учтены затраты, понесенные предприятием на ремонт здания, не обоснован отказ в удовлетворении иска об освобождении земельного участка, принадлежащего предприятию, на котором расположено здание проходной, также предприятие не согласно с размером суммы, взысканной за фактическое пользование зданием и полагает, что не имеет задолженности по внесению арендной платы, так как вносило платежи по договору аренды от 22 мая 2013 г., новый договор аренды не заключался, так как соответствующее предложение не направлялось Дробышевой М.В., предложение Дробышевой М.В. об изменении арендной платы на 2015 г. не рассматривалось, так как размер арендной платы на 2015 г. уже был установлен договором аренды от 22 мая 2013 г. и не подлежал изменению, нахождение здания, принадлежащего Дробышевой М.В., на территории земельного участка, арендуемого МУП "Валдайкоммунсервис", нарушает его права, с октября 2013 г. по май 2014 г. силами МУП "Валдайкоммунсервис" проводился капитальный ремонт проходной, затраты на который составили 1138030 руб., а Дробышева М.В. приобрела проходную за 258596 руб. 64 коп., поэтому в случае передачи проходной Дробышевой М.В. в существующем состоянии затраты предприятия на ремонт подлежат возмещению.
В представленных возражениях Дробышева М.В. полагает решение суда законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.
В судебное заседание апелляционной инстанции представители МУП "Валдайкоммунсервис", администрации Валдайского муниципального района, Дробышева М.В. не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены, представитель администрации Валдайского муниципального района просил рассмотреть дело в его отсутствие.
В соответствии с положениями ч.1 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (по тексту - ГПК РФ), суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на неё, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Согласно ст.606 Гражданского кодекса Российской Федерации (по тексту - ГК РФ), по договору аренды арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу п.1 ст.610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п.2 ст.610 ГК РФ).
В соответствии с п.3 ст.614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Как следует из материалов дела, 22 мая 2013 г. между ГОУП ЖКХ "Новжилкоммунсервис" и МУП "Валдайкоммунсервис" был заключен договор аренды, по условиям которого ГОУП ЖКХ "Новжилкоммунсервис" передает во временное пользование за плату имущество, в том числе и проходную водозабора, расположеную по адресу: Новгородская область, г. Валдай, ул. <...>, а МУП "Валдайкоммунсервис" обязывался принять указанное имущество и ежемесячно производить оплату арендной платы в размере 126 руб. 31 коп.
Согласно п.3.2 договора аренды от 22 мая 2013 г., арендная плата может быть пересмотрена по требованию одной из сторон в случае изменения реально складывающихся цен, а также вследствие других факторов, оказывающих влияние на оценочную стоимость в составе, характеристике и стоимости передаваемого имущества.
В соответствии с п.4.1 договора аренды от 22 мая 2013 г., этот договор вступает в силу с момента его подписания уполномоченными представителями и действует с момента заключения до 21 апреля 2014 г. включительно.
В силу п.4.1.1. указанного договора, если ни одна из сторон за месяц до окончания срока действия настоящего договора не заявит о своем намерении расторгнуть договор, он пролонгируется на следующие 11 месяцев на тех же условиях.
Решением Арбитражного суда Новгородской области от 10 июня 2010 г. ГОУП ЖКХ "Новжилкоммунсервис" признано несостоятельным (банкротом) и в его отношении открыто конкурсное производство.
Также судом установлено, что Дробышева М.В. на основании договора купли-продажи имущества от 12 мая 2015 г. приобрела право собственности на нежилое помещение - проходную водозабора, площадью 100,4 кв.м, расположенную по адресу: Новгородская область, г. Валдай, ул. <...>, с кадастровым номером <...>.
Определением Арбитражного суда Новгородской области от 21 апреля 2016 г., оставленным без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 сентября 2016 г., торги по продаже проходной водозабора площадью 100,4 кв.м, расположенной по адресу: Новгородская область, г. Валдай, ул. <...>, с кадастровым номером <...>, признаны соответствующими требованиям закона.
В связи со сменой собственника указанного нежилого помещения, 22 июня 2015 г. Дробышева М.В. направила в адрес МУП "Валдайкоммунсервис" соответствующее уведомление, с указанием также размера увеличивающейся с 1 августа 2015 г. размера арендной платы до 50200 руб. в месяц, указала реквизиты для перечисления арендной платы, а также предложила освободить арендуемое помещение в случае несогласия с арендной платой.
Указанные предложения были оставлены без ответа, МУП "Валдайкоммунсервис" продолжало вносить на счет, указанный Дробышевой М.В., арендную плату в размере, определенном договором аренды от 22.05.2013 г. и продолжало пользоваться спорным имуществом.
Разрешая заявленные требования, суд исходил из того, что Дробышева М.В. не является стороной договора аренды от 22 мая 2013 г., МУП "Валдайкоммунсервис" пользовалось нежилым помещением без законных оснований, Дробышевой М.В. причинен ущерб в виде упущенной выгоды, который подлежит возмещению МУП "Валдайкоммунсервис", доводы МУП "Валдайкоммунсервис" о сносе здания проходной были предметом рассмотрения Арбитражного суда Новгородской области, решение которого имеет преюдициальное значение, спорное помещение приобреталось Дробышевой М.В. с учетом выполненных ремонтных работ.
Вместе с тем, указанные выводы суда в части, касающейся разрешения требований Дробышевой М.В., основаны на неправильном толковании условий договора аренды и норм материального права, регулирующих правоотношения сторон.
Так в соответствии с п.1 ст.617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Согласно п.1 ст.452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (п.2 ст.452 ГК РФ).
В силу п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Как следует из материалов дела, до июня 2016 г. Дробышева М.В. в судебном порядке не заявляла требований об изменении размера арендной платы согласно уведомлению от 22 июня 2015 г., а также требований об освобождении проходной водозабора, не отказывалась от пролонгации договора аренды от 22 мая 2013 г. на новый срок, а также от принятия вносимой МУП "Валдайкоммунсервис" арендной платы в размерах, определенной указанным договором аренды.
Таким образом, договор аренды от 22 мая 2013 г. в отсутствие заявления одной из сторон об окончании его действия по истечении очередного срока, пролонгировал свое действие на каждые последующие 11 месяцев, а именно до 20 марта 2015 г., до 19 февраля 2016 г., до 18 января 2017 г., и окончил срок своего действия 17 декабря 2017 г., поскольку о нежелании пролонгировать договор заявила Дробышева М.В., обратившись с исковым заявлением в суд.
Поскольку соглашения об изменении арендной платы достигнуто не было и арендная плата вносилась МУП "Валдайкоммунсервис" в установленном договором аренды от 22 мая 2013 г. размере и сроки, при наличии иных условий пролонгации договор аренды не был пролонгирован на неопределенное время, Дробышева М.В. не могла расторгнуть указанный договор ни по основаниям п.2 ст.610 ГК РФ, ни по основаниям ст.619 ГК РФ.
Следовательно, вывод суда о незаконном пользовании МУП "Валдайкоммунсервис" проходной водозабора, как основание для истребования имущества из чужого незаконного владения и взыскания с указанного предприятия платы за пользование нежилым помещением в период с 1 августа 2015 г. по 1 ноября 2017 г. в размере 1336938 руб. не обоснован на установленных обстоятельствах дела.
С учетом изложенного, решение суда в части истребования из чужого незаконного владения проходной водозабора, площадью 100,4 кв.м, расположенной по адресу: Новгородская область, г. Валдай, ул. <...>, с кадастровым номером <...>, взыскании платы за пользование указанным нежилым помещением в период с 1 августа 2015 г. по 1 ноября 2017 г., а также расходов по оплате оценки рыночной стоимости помещения, понесенных для определения размеров арендной платы, подлежит отмене, с принятием в этой части нового решения об отказе в удовлетворении указанных требований Дробышевой М.В.
Вместе с тем, решение суда в части обязания МУП "Валдайкоммунсервис" освободить проходную водозабора подлежит оставлению в силе, поскольку по истечении срока договора аренды 17 декабря 2017 г. пользование ответчиком спорным помещением безосновательно и Дробышева М.В. вправе требовать его освобождения.
В связи с частичной отменой решения и отказом в иске Дробышевой М.В. об истребования имущества из чужого незаконного владения, взыскании денежных средств за фактическое пользование нежилым помещением, расходов по оплате отчета об оценке рыночной стоимости помещения, судебная коллегия полагает необходимым уменьшить размер подлежащих взысканию в пользу Дробышевой М.В. расходов на оплату услуг представителя до 7000 руб., с учетом требований разумности, а так же размер расходов по оплате государственной пошлины до 300 руб. исходя из объема удовлетворенных требований.
В соответствии со ст.304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
В соответствии со ст.305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
Согласно разъяснениям, содержащимся в абз.2 п.45 Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.
Как установлено судом, собственником земельного участка, на котором расположено здание проходной водозабора, является администрация Валдайского муниципального района.
Указанный земельный участок на основании договора аренды от 30 августа 2017 г. администрацией Валдайского муниципального района передан в пользование МУП "Валдайкоммунсервис" на срок до 11 мая 2018 г.
В соответствии с п.1 ст.271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
Как следует из определения Арбитражного суда Новгородской области от 21 апреля 2016 г. по делу N А44-355/2007 проходная водозабора находится за пределами зон санитарной охраны, не является "режимным" объектом пропуска на территорию водозабора, а используется как административно-бытовое помещение, в котором размещен персонал МУП "Валдайкоммунсервис".
Учитывая, что Дробышева М.В., как собственник объекта недвижимости - проходной водозабора, имеет право пользоваться земельным участком, на котором расположен этот объект для его эксплуатации и обслуживания, нарушений СанПин 2.1.4.1110-02 "Зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов хозяйственного бытового назначения" в отношении указанного объекта недвижимости не установлено, судебная коллегия находит правильным вывод суда об отсутствии оснований для сноса проходной водозабора.
Согласно п.2 ст.623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
В соответствии с п.2.2.6 договора аренды от 22 мая 2013 г. арендатор обязуется неотделимые улучшения арендованного имущества производить только с письменного разрешения арендодателя на основании согласованной сторонами сметы.
Как следует из материалов дела, в качестве доказательств проведения работ на проходной водозабора, МУП "Валдайкоммунсервис" представлены акты о приемке выполненных работ за октябрь - декабрь 2013 г., январь - май 2014 г., проведенных и принятых самим предприятием, указанные акты не были согласованы с арендодателем, письменное разрешение арендодателя и согласованная сторонами смета на ремонт также не представлены.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия находит правильным вывод суда об отсутствии оснований для взыскания с Дробышевой М.В. затрат по ремонту проходной водозабора.
Ввиду изложенного представляются несостоятельными доводы апелляционной жалобы МУП "Валдайкоммунсервис" в части устранения Дробышевой М.В. препятствий в пользовании имуществом и взыскания с неё затрат по ремонту проходной водозабора.
Руководствуясь ст.ст.327-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Валдайского районного суда Новгородской области от 29 ноября 2017 г. в части истребования из чужого незаконного владения МУП "Валдайкоммунсервис" нежилого помещения - проходной водозабора, 1-этажное, площадью 100,4 кв.м, расположенное по адресу: Новгородская область, Валдайский район, Валдайское городское поселение, г. Валдай, ул. <...>, с кадастровым номером <...>, взыскания с МУП "Валдайкоммунсервис" в пользу Дробышевой М.В. денежных средств за фактическое пользование нежилым помещением - в размере 1336938 руб. 75 коп., расходов по оплате отчета об оценке рыночной стоимости помещения в размере 6000 руб. - отменить, принять в этой части новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Дробышевой М.В. к МУП "Валдайкоммунсервис" об истребовании имущества из чужого незаконного владения, взыскании денежных средств за фактическое пользование нежилым помещением, расходов по оплате отчета об оценке рыночной стоимости помещения - отказать.
Решение Валдайского районного суда Новгородской области от 29 ноября 2017 г. изменить.
Изложить абзац второй резолютивной части решения в следующей редакции:
Обязать МУП "Валдайкоммунсервис" освободить нежилое помещение - проходную водозабора, 1-этажное, площадью 100,4 кв.м, расположенное по адресу: Новгородская область, Валдайский район, Валдайское городское поселение, г. Валдай, ул. <...>, с кадастровым номером <...> в течение месяца после вступления решения в законную силу.
Изложить абзац четвертый резолютивной части решения в следующей редакции:
Взыскать с МУП "Валдайкоммунсервис" в пользу Дробышевой М.В. расходы на оплату услуг представителя в размере 7000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб., а всего 7300 руб.
В остальной части решение Валдайского районного суда Новгородской области от 29 ноября 2017 г. оставить без изменения, а апелляционную жалобу МУП "Валдайкоммунсервис" - без удовлетворения.
Председательствующий Колокольцев Ю.А.
Судьи Сергейчик И.М.
Виюк А.В.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
