Дата принятия: 26 февраля 2019г.
Номер документа: 33-659/2019
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ТОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 февраля 2019 года Дело N 33-659/2019
от 26 февраля 2019 года
Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе
председательствующего Руди О.В.,
судей: Фоминой Е.А., Вотиной В.И.,
с участием прокурора Прокуратуры Томской области Федько П.С.,
при секретаре Кустовой Д.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Томске апелляционную жалобу представителя муниципального образования "Город Томск" в лице администрации г. Томска Виденко Марины Александровны на решение Советского районного суда г. Томска от 27 ноября 2018 года
по гражданскому делу по иску Бондаревой Татьяны Васильевны к муниципальному образованию "Город Томск" в лице администрации Города Томска об изъятии жилого помещения путем его выкупа с прекращением права собственности,
заслушав доклад председательствующего, заключение прокурора Федько П.С., истца Бондаревой Т.В., ее представителя Попова Д.Ю., возражавших против удовлетворения апелляционной жалобы,
установила:
Бондарева Т.В. обратилась в суд с иском к муниципальному образованию "Город Томск" в лице администрации г.Томска, в котором с учетом уменьшения требований просила возложить на ответчика обязанность изъять у нее для муниципальных нужд жилое помещение, расположенное по адресу: /__/, путем выкупа с прекращением права общей долевой собственности на данное жилое помещение, установив выкупную цену в размере 3 117 675 руб.; взыскать с ответчика судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 руб., на оплату услуг представителя - 20 000 руб., по оценке - 6500 руб. (т. 1, л.д. 3-4, 198, т. 2, л.д. 93).
В обоснование требований указала, что является собственником квартиры /__/, расположенной по адресу: /__/. Постановлением администрации г. Томска от 25.02.2015 N 176 жилой дом признан аварийным и подлежащим сносу. Постановлением администрации г. Томска от 05.10.2017 N 974 объект недвижимости изъят для муниципальных нужд. В этой связи она имеет право на возмещение за изымаемое жилое помещение.
В судебном заседании истец Бондарева Т.В., ее представитель Попов Д.Ю. требования поддержали.
Представитель ответчика муниципального образования "Город Томск" в лице администрации г. Томска Виденко М.А. в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражала по основаниям, изложенным в отзыве и дополнительных пояснениях к нему (т. 1, л.д. 92-96, 201-203).
В заключении помощник прокурора Советского района г. Томска Батыгова М.И. полагала исковые требования подлежащими удовлетворению.
Обжалуемым решением на основании чч. 1, 6, 7, 9, 10 ст. 32, ч. 1 ст. 36, ч. 2 ст. 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 1110, 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 67, ч. 3 ст. 86, ч. 1 ст. 88, ст. 94, ч. 1 ст. 98, ч. 1 ст. 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", ч. 3 ст. 15 Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства", п. 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", правовых позиций, изложенных в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 12.04.2016 N 10-П, в Обзоре судебной практики за третий квартал 2012 года, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 26.12.2012, и в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции", утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2014, в Обзоре судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта", утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 10.12.2015, и в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 12.04.2016 N 10-П, исковые требования удовлетворены. На муниципальное образование "Город Томск" в лице администрации г. Томска возложена обязанность изъять у Бондаревой Т.В. для муниципальных нужд жилое помещение - квартиру /__/ по адресу: /__/, путем выкупа с прекращением ее права собственности на указанное жилое помещение, установлена выкупная цена в сумме 3 117 675 руб. С Муниципального образования "Город Томск" в лице администрации г. Томска за счет средств казны муниципального образования в пользу Бондаревой Т.В. взысканы расходы по уплате государственной пошлины - 300 руб., по составлению отчета - 6500 руб., на оплату услуг представителя - 10 000 руб., в пользу ООО "Бюро недвижимости и оценки ТОККО" в счет оплаты судебной экспертизы - 15 000 руб., в пользу Автономной некоммерческой организации "Томский центр экспертиз" в счет оплаты судебной экспертизы - 12 000 руб. (т. 2, л.д. 110-118).
В апелляционной жалобе представитель ответчика муниципального образования "Город Томск" в лице администрации г. Томска Виденко М.А. просит решение суда отменить в части включения в выкупную стоимость доли в предполагаемом праве аренды на земельный участок - 1 373 462 руб., стоимости доли в капитальном ремонта жилого дома - 1 055 000 руб.; принять новое решение об определении стоимости изымаемого имущества в размере 689 213 руб.; взыскать с ответчика в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в размере 66 руб., на изготовление отчета - 1444 руб., на оплату услуг представителя - 2222 руб., в пользу ООО "Бюро недвижимости и оценки ТОККО" - 3333 руб., в пользу Автономной некоммерческой организации "Томский центр экспертиз" - 2666 руб., взыскать с Бондаревой Т.А. в пользу ООО "Бюро недвижимости и оценки ТОККО" - 11 667 руб., в пользу Автономной некоммерческой организации "Томский центр экспертиз" - 9334 руб. (т. 2, л.д. 120-123).
В обоснование указывает, что суд первой инстанции неверно исходил из того, что при определении выкупной цены жилого помещения дополнительно учитывается стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом в качестве самостоятельного объекта прав, поскольку в силу положений ст. 36, 37 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок под многоквартирным домом является общим имуществом и право собственности на него следует судьбе права собственности на жилое помещение в этом доме.
Ссылается на отсутствие у суда оснований не доверять экспертным заключениям.
Полагает, что само по себе признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу не свидетельствует о том, что именно отсутствие капитального ремонта привело к признанию его аварийным. В нарушение положений ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации истцом не представлено доказательств тому, что непринятие мер по капитальному ремонту дому привело к его признанию аварийным.
В этой связи выкупная стоимость подлежит определению не более 689 213 руб., а судебные расходы - перераспределению.
В возражениях на апелляционную жалобу помощник прокурора Советского района г. Томска Батыгова М.И. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения (т. 2, л.д. 127-130).
В соответствии с требованиями чч. 3, 4 ст. 167, ст. 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие представителя ответчика муниципального образования "Город Томск" в лице администрации г. Томска, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда по правилам ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не нашла оснований для его отмены или изменения.
Как установлено судом и видно из дела, Бондаревой Т.В. на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 16.02.2018, реестровый номер 70/47-н/70-2018-1-582, на праве собственности принадлежит квартира /__/, расположенная по адресу: /__/, общей площадью /__/ кв.м (т. 1, л.д. 5-7).
Постановлением администрации города Томска от 25.02.2015 N 176 многоквартирный дом по адресу: /__/, признан аварийным и подлежащим сносу (т. 1, л.д. 8-9).
Постановлением администрации города Томска от 05.10.2017 N 974 принято решение об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирном доме по адресу: /__/ (т. 1, л.д. 10).
Соглашение об установлении выкупной цены между сторонами не достигнуто.
Правильность установления указанных обстоятельств не ставится под сомнение в апелляционной жалобе, поэтому в соответствии с п. 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.06.2012 N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции" судебная коллегия их проверку не осуществляет.
Принимая решение об удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что истец вправе требовать возмещение за изымаемое жилое помещение с учетом ее доли в праве на общее имущество. При этом выкупная цена имущества, изымаемого для муниципальных нужд (включая рыночную стоимость жилого помещения (636 000 руб.), стоимость доли в праве аренды на земельный участок (1 373 462 руб.), компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт с учетом доли в площади общего имущества (1 055 000 руб.), убытки, связанные с изъятием жилого помещения (53 213 руб.)), на основании заключения судебной экспертизы ООО "Бюро оценки "ТОККО" от 28.09.2018 N 656-Э/2018 (т. 1, л.д. 140-188), дополнительной судебной экспертизы АНО "Томский центр экспертиз" от 12.11.2018 N 3967-2244/18 (т. 2, л.д. 2-77), дополнения к заключению комиссии экспертов N 3967-2244/18 АНО "Томский центр экспертиз" N 5592 от 26.11.2018 составляет 3 117 675 руб. (т.2, л.д. 55-77, 94-100).
Оснований не соглашаться с выводами суда у судебной коллегии не имеется, поскольку они основаны на законе, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и исследованным в ходе судебного разбирательства доказательствам.
Решение суда в части возложения на ответчика обязанности изъятия у Бондаревой Т.В. для муниципальных нужд указанного выше жилого помещения с прекращением права собственности последней на него не обжалуется и предметом оценки суда апелляционной инстанции в силу ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не является.
Обращаясь с апелляционной жалобой, представитель муниципального образования "Город Томск" в лице администрации г. Томска выражает свое несогласие с решением суда в части включения в размер выкупной цены стоимости доли в предполагаемом праве аренды на земельный участок и стоимости непроизведенного капитального ремонта.
Однако данные доводы апелляционной жалобы не могут быть признаны обоснованными.
Так, по общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (ч. 6 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).
При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (ч. 2 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").
Поскольку положениями статей 36-38 Жилищного кодекса Российской Федерации" и статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья (Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014).
С учетом изложенного при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения подлежит учету стоимость доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая земельный участок.
В соответствии с ч. 3 ст. 26 Федерального закона от 31.12.2014 N 499-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в случае, если у собственника объектов недвижимости или лица, которому такие объекты недвижимости принадлежат на иных правах, отсутствуют предусмотренные Земельным кодексом Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) права на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости, изъятие таких объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном гражданским и земельным законодательством для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. В этом случае выявление правообладателей такого земельного участка в порядке, предусмотренном статьей 56.5 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона), не осуществляется, а размер возмещения за изымаемый земельный участок определяется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации для определения размера возмещения арендатору земельного участка, переданного в аренду на сорок девять лет, за исключением случаев, указанных в частях 5 и 6 настоящей статьи. При этом образование изымаемого земельного участка не требуется, рыночная стоимость такого земельного участка не определяется и не возмещается.
Таким образом, отсутствие у собственника помещения в многоквартирном жилом доме права на земельный участок под соответствующим объектом недвижимости не исключает возможности его (земельного участка) изъятия для государственных или муниципальных нужд, а возмещение за изымаемый земельный участок в таком случае устанавливается через определение размера возмещения арендатору земельного участка, переданного в аренду на сорок девять лет без определения и возмещения его рыночной стоимости.
Земельный участок по адресу: /__/, до настоящего времени не образован, границы такого земельного участка не определены и не учтены в соответствии с требованиями действующего законодательства, кадастровый учет не произведен.
В обоснование заявленных требований истцом представлен отчет ООО "РусОценка" от 22.02.2018 N04-02.18Н о рыночной стоимости объекта недвижимости по адресу: /__/ (т.1, л.д.13-79).
Из отчета следует, что выкупная стоимость спорного жилого помещения составляет 2 950 284 руб., в том числе:
957 723 руб.- стоимость двухкомнатной квартиры;
356 958 руб. - доля в праве аренды на земельный участок общей площадью 119,4 кв.м;
119 085 руб. - доля в праве собственности на помещения общего пользования;
41 790 руб. - размер убытков, связанных с изъятием недвижимого имущества;
1 474 728 руб. - стоимость доли в капитальном ремонте жилого дома.
В связи с возражениями ответчика по размеру определенных отчетом сумм, по ходатайству представителя ответчика по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Бюро недвижимости и оценки "ТОККО" (т. 1, л.д. 138-139).
Согласно экспертному заключению от 28.09.2018 N 656-Э/2018 ООО "Бюро недвижимости и оценки "ТОККО" рыночная стоимость жилого помещения - квартиры /__/ по адресу: /__/, по состоянию на дату проведения оценки составляет 636 000 руб., рыночная стоимость 1/3 доли в предполагаемом праве аренды на земельный участок - 2 353 000 руб., размер потенциальных убытков, связанных с изъятием недвижимого имущества, при условии права аренды на земельный участок - 93 900 руб., размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт с учетом доли в площади общего имущества многоквартирного дома, приходящейся на спорное жилое помещение - 1 055 000 руб. (т. 1, л.д. 140-188).
В связи с возражениями представителя ответчика по размеру определенных экспертным заключением сумм в части определения площади земельного участка в размере 939 кв.м, по его ходатайству по делу назначена дополнительная судебная экспертиза, проведение которой поручено АНО "Томский центр экспертиз" (т. 2, л.д. 211-212).
Согласно заключению комиссии экспертов АНО "Томский центр экспертиз" от 12.11.2018 N 3967-2244/18:
минимальная площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного жилого дома по /__/ составляет /__/ кв.м.;
рыночная стоимость доли соответствующей доле в жилом помещении -квартире /__/, в предполагаемом праве на земельный участок (в том числе в предполагаемом праве аренды на земельный участок), с минимальной площадью, необходимой для эксплуатации многоквартирного жилого дома в соответствии со ст.26 Федерального закона от 31.12.2014 N499-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ", по состоянию на дату проведения оценки, составляет 454 787 руб.;
площадь земельного участка, под многоквартирным жилым домом по /__/, с учетом технической документации (технического паспорта на многоквартирный жилой дом по /__/, экспликации по состоянию на 1987 год) составляет /__/ кв.м.;
определить площадь земельного участка под многоквартирным жилым домом по /__/ с учетом фактического использования и нахождения на земельном участке вспомогательных строений, находящихся в пользовании собственников многоквартирного жилого дома, не представляется возможным ввиду отсутствия закрепления части границ земельного участка на местности;
рыночная стоимость доли, соответствующей доле в жилом помещении -квартире /__/, в предполагаемом праве на земельный участок (в том числе в предполагаемом праве аренды на земельный участок), площадь которого определена с учетом технической документации в соответствии со ст.26 Федерального закона от 31.12.2014 N499-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ", по состоянию на дату проведения оценки составляет 2 108 858 руб.;
размер потенциальных убытков, связанных с изъятием недвижимого имущества - квартиры /__/, которые понесет собственник указанного недвижимого имущества по состоянию на дату проведения оценки составляет 53 213 руб. (т. 2, л.д. 9-77).
22.11.2018 по ходатайству представителя ответчика Виденко М.А. судом к материалам дела приобщены: ответ МБУ "Архитектурно-планировочное управление" от 03.10.2018 N 701, копии схем, что следует из протокола судебного заседания от 21.11.2018 - 27.11.2018 (т. 2, л.д. 105, л.д. 89-92).
В ответе МБУ "Архитектурно-планировочное управление" от 03.10.2018 N 701 в адрес заместителя председателя комитета судебной защиты администрации г. Томска на обращение о предоставлении выкопировки из материалов дежурного плана г. Томска - топографическая съемка в масштабе 1:500 территории, на которой расположен многоквартирный жилой дом по адресу: /__/ с показом границ земельного участка, подлежащего формированию для целей его эксплуатации, указано, что
расчетная площадь земельного участка, подлежащего формированию для целей эксплуатации многоквартирного жилого дома по адресу: /__/, выполненная по методу графического расчета, исходя из фактического использования территории, существующего кадастрового учета составляет /__/ кв.м. К ответу приложен расчет параметров земельного участка (т. 2, л.д. 89-92).
В соответствии с дополнением к заключению комиссии экспертов N 3967-2244/18 АНО "Томский центр экспертиз" от 26.11.2018 N 5592 рыночная стоимость доли, соответствующей доле в жилом помещении - квартире /__/, в предполагаемом праве на земельный участок (в том числе в предполагаемом праве аренды на земельный участок), площадью /__/ кв.м в соответствии со ст.26 Федерального закона от 31.12.2014 N499-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ", по состоянию на дату проведения оценки составляет 1 373 462 руб. (т. 2, л.д. 94-100).
Оценив приведенные доказательства, суд первой инстанции правомерно принял за основу заключение судебной экспертизы ООО "Бюро недвижимости и оценки "ТОККО" от 28.09.2018 N 656-Э/2018 в части определения рыночной стоимости жилого помещения и компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, дополнительной судебной экспертизы от 12.11.2018 N 3967-2244/18 и дополнение к ней от 26.11.2018 N 5592 АНО "Томский центр экспертиз" в части определения убытков и стоимости доли в предполагаемом праве аренды на земельный участок.
При проведении экспертиз соблюдены требования процессуального законодательства, эксперты имеют необходимое специальное образование, стаж работы, предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения (т. 1, л.д. 149 - оборотная сторона, т. 2. л.д.7), заключения соответствуют требованиям ст. 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержат подробное описание проведенного исследования, выводы и ответы на поставленные судом вопросы, указаны примененные методы.
Учитывая, что в опровержение выводов экспертов доказательств не представлено, у суда первой инстанции отсутствовали основания сомневаться в их правильности и достоверности.
В связи с тем, что земельный участок по адресу: /__/, до настоящего времени не образован, границы такого земельного участка не определены и не учтены в соответствии с требованиями действующего законодательства, государственный кадастровый учет не произведен, права, предусмотренные земельным законодательством, на земельный участок у истца отсутствует, суд обоснованно пришел к выводу о наличии оснований для включения в выкупную стоимость изымаемого имущества стоимость доли в предполагаемом праве аренды на земельный участок.
Кроме того, поскольку при рассмотрении дела позиция представителя ответчика была основана на расчете общей площади земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного жилого дома по адресу: /__/, площадью /__/ кв.м, определенной МБУ "Архитектурно-планировочное управление" в ответе от 03.10.2018 N 701, суд первой инстанции обоснованно принял во внимание рыночную стоимость доли (1373 462 руб.), соответствующей доле в жилом помещении по адресу: /__/, в предполагаемом праве аренды на земельный участок, площадь которого определена в соответствии с проектным предложением МБУ "АПУ" границ земельного участка для эксплуатации многоквартирного жилого дома (584 кв.м).
С учетом изложенного во взаимосвязи с приведенными выше положениями закона и правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации довод апелляционной жалобы о необходимости исключения из размера выкупной цены доли в предполагаемом праве аренды на земельный участок ошибочен, основан на неправильном понимании норм материального права.
Вопреки доводу апелляционной жалобы стоимость доли в предполагаемом праве аренды на земельный участок не учтена экспертом при определении рыночной стоимости жилого помещения. Напротив, из экспертного заключения ООО "Бюро недвижимости и оценки "ТОККО" от 28.09.2018 N 656-Э/2018 следует, что в рамках сравнительного подхода экспертом применен метод сравнения продаж. Учитывая наличие земельного участка под домом, эксперт указывает, что в рамках настоящего исследования стоимость прав на земельный участок определяется отдельно. В связи с чем для оценки конкретной квартиры появляется необходимость вычитания стоимости доли в праве на земельный участок из стоимости аналога, а согласно выявленной средней плотности застройки малоэтажными домами в г.Томске стоимость доли в праве на земельный участок составляет около 40% в стоимости предполагаемых к продаже единых объектов (квартир с земельным участком). Соответственно, для учета стоимости земли экспертом была сделана корректировка в размере - 40% (т. 1, л.д. 157 - оборотная сторона).
Ссылка в апелляционной жалобе на положения статей 36, 37 Жилищного кодекса Российской Федерации не опровергает выводы судебной коллегии, поскольку неразрывная связь между правом собственности на помещение в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме, включая земельный участок, не исключает определение стоимости помещения в многоквартирном доме без учета стоимости земельного участка под таким объектом недвижимости.
Проверяя довод представителя ответчика о несогласии с решением суда в части включения в размер выкупной цены стоимости непроизведенного капитального ремонта, судебная коллегия пришла к выводу о его несостоятельности.
Так, согласно Обзору судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденному Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
Статьей 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусматрено, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.
К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч. 3 ст. 15 Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" относятся, в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах, утепление и ремонт фасадов, установка коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов и узлов управления (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа), ремонт фундаментов многоквартирных домов.
Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014, невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Если обязанность по производству капитального ремонта жилого дома возникла у наймодателя и уже на момент приватизации жилого помещения дом нуждался в проведении капитального ремонта, однако обязанность по производству капитального ремонта не была выполнена, следовательно, невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.
Как указывал Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 12.04.2016 N 10-П, статья 16 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", будучи дополнительной гарантией права на приватизацию для граждан, занимающих жилые помещения в домах, требующих капитального ремонта, имеет обеспечительно-гарантийный характер и направлена на защиту имущественных и жилищных прав таких граждан.
В соответствии с п. 1 ст. 129 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте.
К объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага (ст. 128 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил настоящего Кодекса не следует иное (п. 1 ст.1110 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности (ст.1112 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Право требовать от собственника муниципального жилья производства капитального ремонта дома в силу приведенных норм является имущественным правом, в порядке универсального правопреемства перешло к наследнику умершего собственника, приватизировавшего спорное жилье, которое на момент смерти собственника не было исполнено.
В силу ст. 309, п. 1 ст. 416 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона и прекращаются невозможностью исполнения, если невозможность исполнения вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает. При этом обязательство прекращается смертью должника только в том случае, если исполнение не может быть произведено без личного участия должника либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью должника (п. 1 ст. 418 ГК РФ).
Поскольку обязательство требовать производства капитального ремонта дома допускает правопреемство, неразрывно с личностью умершего не связано, его смертью оно не прекратилось.
Из материалов дела следует, что истцу Бондаревой Т.В. на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 16.02.2018, реестровый номер /__/, принадлежит квартира /__/, расположенная по адресу: /__/ (т. 2, л.д. 5-7). Согласно пояснениям истца в суде апелляционной инстанции данная квартира принадлежала наследодателю Б. (ее супругу) в порядке наследования по закону от матери Б., которая в 2008 году приобрела право собственности на данное жилое помещение в порядке приватизации, которое в 1947 году было предоставлено родителям супруга по договору социального найма жилого помещения.
Доказательств обратному в деле нет.
Таким образом, истец вправе требовать компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
Безоснователен довод апелляционной жалобы об отсутствии доказательств тому, что непринятие мер по капитальному ремонту явилось основанием для признания многоквартирного дома аварийным.
Так, в справке, выданной МУ Бюро технической инвентаризации г. Томск от 15.09.1998 N 7767, указано, что физический износ строения по адресу: /__/, составляет 70% (т. 1, л.д. 108).
В техническом плане на жилой дом по адресу: /__/ по состоянию на 07.07.1987 значится год постройки этого дома - 1902 (т. 1, л.д. 111).
В нарушение положений ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком не представлено доказательств того, что в данном доме проводился капитальный ремонт, какие-либо конструктивные восстановительные работы, равно как и доказательств тому, что снижение уровня надежности здания произошло не в результате непроведения наймодателем капитального ремонта здания, а вследствие каких-либо иных обстоятельств.
Напротив, согласно заключению по результатам обследования технического состояния и оценки эксплуатационной пригодности строительных конструкций жилого дома по адресу: /__/ ООО "Арсенал-Проект" (2014 год) фактический срок эксплуатации без капитального ремонта превысил нормативный, что свидетельствует об утрате несущей способности фундамента, об исчерпании несущей и функциональной способности оконных и дверных заполнений. Согласно СП 13-102-2003 "Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений" фундамент, заполнение оконных и дверных заполнений находится в аварийном состоянии. Несущие и ограждающие строительные конструкции жилого дома в целом находятся в аварийном состоянии и имеют физический износ 83%. Значительный физический износ строительных конструкций и другие отклонения от норм не позволяет эксплуатировать в должной мере дом, а пребывание в нем создает угрозу жизни и здоровью граждан. Поскольку проведение капитального ремонта нецелесообразно, указанный жилой дом подлежит сносу (т. 1, л.д. 117-133).
Согласно Ведомственным строительным нормам ВСН 58-88 (р) "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения", утвержденным приказом Государственного комитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое СССР от 23.11.1988 N 312 (далее - Положение), действующими как на момент приватизации жилого помещения, так и на момент приобретения его истцом в собственность, под капитальным ремонтом понимается ремонт с целью восстановления ресурса здания с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей.
В п. 5.1 Положения указано, что капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта: улучшение планировки, увеличение количества и качества услуг, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории.
В соответствии с п. 2.3 Положения система технического обслуживания, ремонта и реконструкции должна обеспечивать нормальное функционирование зданий и объектов в течение всего периода их использования по назначению. Сроки проведения ремонта зданий, объектов или их элементов должны определяться на основе оценки их технического состояния. При планировании ремонтно-строительных работ периодичность их проведения может приниматься в соответствии с рекомендуемым Приложением 2 (для зданий и объектов) и рекомендуемым Приложением 3 (для элементов зданий и объектов). Техническое обслуживание должно проводиться постоянно в течение всего периода эксплуатации.
Согласно п. 3.2. Положения контроль за техническим состоянием зданий и объектов следует осуществлять путем проведения систематических плановых и неплановых осмотров с использованием современных средств технической диагностики.
Наймодатель должен был провести осмотр дома и в соответствии с п. 5.4 Ведомственных строительных норм ВСН 58-88, включить дом в план проведения капитального ремонта либо обосновать отсутствие необходимости в его производстве.
Поскольку законом обязанность проведения капитального ремонта была возложена на наймодателя, следовательно, и бремя доказывания состояния жилого помещения, исполнения обязанности бывшего наймодателя по проведению капитального ремонта ложится на ответчика.
В соответствии с Приложением 3 Положения минимальная продолжительность эксплуатации деревянных рубленных и брусчатых стен до проведения капитального ремонта составляет 30 лет, чердачных деревянных перекрытий - 30 лет, дощатых шпунтованных полов по перекрытиям - 30 лет, грунту - 20 лет, перегородок из сухой штукатурки по деревянному каркасу - 30 лет, деревянных лестниц - 20 лет, внутренней отделки - штукатурки по деревянным стенам и перегородкам - 40 лет, оконных деревянных переплетов - 40 лет, деревянных крылец - 10 лет.
Таким образом, учитывая год постройки дома (1902), судебная коллегия пришла к выводу о том, что срок эксплуатации жилого дома без проведения капитального ремонта превысил рекомендуемый срок, в том числе и на момент приватизации жилого помещения (2008 год).
Указанное также подтверждается п. 12 Методики определения физического износа гражданских зданий, утвержденной приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 27.10.1970 N 404, согласно которому при физическом износе от 41 до 60 % техническое состояние объекта признается неудовлетворительным, при этом эксплуатация элементов возможна лишь при условии значительного капитального ремонта.
Поскольку ответчиком в материалы не представлено доказательств тому, что на момент приватизации отсутствовала необходимость в проведении капитального ремонта жилого дома по адресу: /__/, либо части дома, систем инженерного оборудования (2008 год), либо степень износа здания была ниже чем 70%, установленная в 1998 году и отраженная в справке БТИ г. Томска, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для освобождения ответчика - бывшего наймодателя по договору социального найма жилого помещения от исполнения обязанности по компенсации за непроизведенный в доме капитальный ремонт.
В связи с этим судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о включении в размер выкупной цены компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в сумме 1 055 000 руб.
Что касается довода апелляционной жалобы о том, что бремя доказывания признания дома аварийным вследствие непринятия мер по капитальному ремонту лежит на истце, он не может быть принят во внимание.
Так, в силу положений ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. При этом доказательственная деятельность, в первую очередь, связана с поведением сторон, процессуальная активность которых по доказыванию ограничена процессуальными правилами об относимости, допустимости, достоверности и достаточности доказательств (статьи 56, 59, 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). В случае процессуального бездействия стороны в части представления в обоснование своих требований и возражений доказательств, отвечающих требованиям процессуального закона, такая сторона самостоятельно несет неблагоприятные последствия своего пассивного поведения.
В этой связи свои доказательства истец представил, а доказательства отсутствия оснований для проведения капитального ремонта в многоквартирном доме по адресу: /__/, правомерности бездействия в части ремонта жилого дома обязан представить ответчик. Однако таковые в деле отсутствуют.
Поскольку судом первой инстанции исковые требования удовлетворены в полном объеме, судебной коллегией не может быть принят во внимание довод апелляционной жалобы о взыскании судебных расходов пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований ввиду отсутствия правовых оснований (ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Иных правовых аргументов апелляционная жалоба не содержит.
При таких обстоятельствах у судебной коллегии нет оснований для отмены решения суда первой инстанции, т.к. оно основано на правильном применении норм процессуального права, соответствует обстоятельствам дела, представленным доказательствам, которым суд первой инстанции дал надлежащую оценку в соответствии с требованиями ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Решение суда является законным, обоснованным, отмене по доводам апелляционной жалобы не подлежит.
Руководствуясь п.1 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Советского районного суда г. Томска от 27 ноября 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя муниципального образования "Город Томск" в лице администрации г. Томска Виденко Марины Александровны - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
