Дата принятия: 19 августа 2020г.
Номер документа: 33-6582/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ПРИМОРСКОГО КРАЕВОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 19 августа 2020 года Дело N 33-6582/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого суда в составе:
председательствующего судьи Крайниковой Т.В.
судей Шароглазовой О.Н., Кирьяновой О.В.
при ведении протокола помощником судьи Ким И.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гусевой ФИО6 к администрации Хасанского муниципального района о признании недействительным изменения в одностороннем порядке арендной платы, действий по выставлению претензии о взыскании арендной платы, расторжении договора N аренды земельного участка
по апелляционной жалобе Гусевой Т.В.
на решение Хасанского районного суда Приморского края от 1 июня 2020 года, которым в удовлетворении исковых требований отказано.
Заслушав доклад судьи Шароглазовой О.Н., судебная коллегия
установила:
Гусева Т.В. обратилась в суд с указанным иском к администрации Хасанского муниципального района, указав, что 23.05.2013 между сторонами был заключен договор N 343 аренды земельного участка, в соответствии с п. 3.1 которого, арендная плата установлена в размере 2 460,60 руб. в год, ежемесячно по 205,05 руб. В соответствии с п. 3.6 договора арендодатель принял на себя обязательство письменного уведомления арендатора об изменении арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости. Постановлением N 5-п от 14.12.2015 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края", изменена кадастровая стоимость. Однако арендодатель не уведомил её об изменении кадастровой стоимости земельного участка, и в том числе изменении арендной платы. Считала, что имеются основания для признания недействительным уведомления от 25.12.2019 N 8078 об изменении размера арендной платы по договору. Ссылаясь на то, что при неисполнении своевременного уведомления об изменении арендной платы арендодателем, дальнейшее исполнение договора аренды приведет к нарушению соотношения имущественных интересов сторон и повлечет для неё значительный ущерб, просила признать недействительным изменения в одностороннем порядке арендной платы с 01.01.2017, оформленного уведомлением от 26.12.2019 N 8078; признать незаконными действия по выставлению претензии о взыскании арендной платы от 25.12.2019 N 8042, штрафов в связи с неисполнением договора аренды; расторгнуть договор N 343 аренды земельного участка от 23.05.2013.
В судебном заседании представитель истца уточнил заявленные, просил также расторгнуть договор аренды земельного участка N 343 от 23.05.2013 с 09.09.2019, уточненные требования поддержал в полном объеме.
Представитель ответчика просил в удовлетворении требований отказать, предоставил письменные возражения на иск, в которых указал, что требования истца не основаны на нормах действующего законодательства.
Судом постановлено вышеуказанное решение, с которым не согласилась Гусева Т.В., ею подана апелляционная жалоба с просьбой об отмене решения суда, как незаконного и необоснованного.
Стороны в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. В силу ч. 3 ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, изучив материалы дела и в соответствии с требованиями ст. 327.1 ГПК РФ, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе и поступивших возражений, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
В соответствии с п. 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в силу абз. 2 п. 1 ст. 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
В соответствии с ч. 1 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.
Основные принципы отражены в постановлении Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 (ред. от 05.05.2017) "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации". К договору аренды заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок не был еще установлен.
В соответствии с п. 19 указанного Постановления арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Судом установлено, следует из материалов дела, что 22.05.2013 между администрацией Хасанского муниципального района и Гусевой Т.В. заключен договор аренды N земельного участка с кадастровым номером ФИО7, общей площадью 3 000 кв.м., местоположение которого установлено примерно в 580 м. по направлению на юго-восток от ориентира, дома, расположенного за пределами участка, почтовый адрес ориентира: <адрес> - для ведения личного подсобного хозяйства, сроком с 06.05.2013 по 06.05.2023.
Пунктом 3.1 указанного договора арендная плата за участок установлена в размере 2 460,60 руб. в год, которая вносится арендатором ежемесячно, равными долями, до первого числа месяца, следующего за расчетным (п. 3.2 Договора).
Согласно пунктам 3.6, 3.7 договора, размер арендной платы пересматривается арендодателем в одностороннем порядке при утверждении новых ставок арендной платы и/или методики расчета арендной платы, но не чаще одного раза в год. Подлежит перерасчету размер арендной платы, если изменена кадастровая стоимость земельного участка, при этом, арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В данных случаях исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется без внесения соответствующих изменений в настоящий договор и последующего подписания дополнительного соглашения к настоящему договору - на основании письменного уведомления арендатора арендодателем, с приложением расчета арендной платы на текущий год, реквизитов, по которым арендатор перечисляет арендную плату. Уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании уведомления со срока, указанного в нем. Размер арендной платы пересматривается в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенною использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.
На основании постановления Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14.12.2015 N 5-п "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края" с 01.01.2017 администрацией Хасанского муниципального района по вышеуказанному договору аренды земельного участка произведен перерасчет арендной платы.
09.09.2019 и 18.11.2019 Гусевой Т.В. в адрес администрации Хасанского муниципального района Приморского края были направлены заявления о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером ФИО8, в связи с невозможностью его использования по причине угрозы схода земляных масс (селя) на данном участке и введением чрезвычайной ситуации в августе 2019 года.
25.12.2019 администрацией Хасанского муниципального района Приморского края в адрес Гусевой Т.В. была направлена претензия N 8042 с требованием об оплате образовавшейся задолженности по арендной плате в размере 20 794,80 руб., образовавшейся по состоянию на 25.12.2019 и пени в размере 23 989,21 руб.
26.12.2019 администрацией Хасанского муниципального района Приморского края в адрес Гусевой Т.В. было направлено уведомление N 8078 об изменении размера арендной платы и образовавшейся задолженности в размере 20 794,80 руб. и пени в размере 23 989,21 руб., срок погашения задолженности был установлен в течение 30 дней с момента отправки уведомления.
Отказывая в удовлетворении исковых требований о признании незаконными действия по выставлению претензии о взыскании арендной платы, штрафов в связи с неисполнением договора аренды и признании недействительным изменения в одностороннем порядке арендной платы с 1.07.2017, суд первой инстанции верно исходил из того, что действия администрации Хасанского муниципального района не противоречат условиям договора, при этом новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного правового акта.
Судебная коллегия соглашается с данным выводом суда, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами и стороны договора аренды должны руководствоваться уже предписанным размером арендной платы, при этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Таким образом, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Неполучение (невручение) уведомления об изменении арендной платы с приложением расчета не является основанием для освобождения арендатора от обязанности своевременного внесения измененной арендной платы.
Отказывая в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды, суд первой инстанции исходил из того, что истицей не представлено доказательств, подтверждающих наличие оснований для досрочного расторжения договора, предусмотренных ст. 620 ГК РФ.
Между тем, судебная коллегия не может согласиться с данным выводом суда в силу следующего.
Согласно п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Как следует из материалов дела, при заключении между сторонами 22.05.2013 договора аренды земельного участка, арендная плата была установлена в размере 2460,6 руб. в год.
Между тем, впоследствии арендная плата была увеличена в 5 раз. Указанное свидетельствует о существенном изменении условий договора, и в силу подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ сторона вправе расторгнут договор аренды по решению суда.
Кроме того, ст. 620 ГК РФ предоставляет арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в ряде случаев, а именно, когда: переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности, при заключении договора имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Исходя из положений п. 2 и 4 ст. 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.
Материалами дела подтверждено, что в связи с введенной в Хасанском муниципальном районе Приморского края чрезвычайной ситуацией в августе 2019 года, схода земляных масс делает невозможным использование земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия полагает, что возложение на арендатора обязанности исполнять обязанности по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению, является незаконным.
Исходя из указанного, в силу ст. 328 ГПК РФ, решение суда подлежит отмене в части отказа в удовлетворении требований о расторжении договора.
По изложенному, руководствуясь ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Хасанского районного суда Приморского края от 1 июня 2020 года отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды. Принять в указанной части новое решение.
Исковые требования Гусевой ФИО9 к администрации Хасанского муниципального района о расторжении договора N 343 аренды земельного участка удовлетворить.
Расторгнуть договор аренды N 343 земельного участка от 22 мая 2013 года, заключенный между Гусевой ФИО10 и администрацией Хасанского муниципального района Приморского края.
В остальной части решение Хасанского районного суда Приморского края от 1 июня 2020 года оставить без изменения.
Председательствующий
Судьи
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
