Дата принятия: 05 ноября 2020г.
Номер документа: 33-6555/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СУДА ХАНТЫ-МАНСИЙСКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 5 ноября 2020 года Дело N 33-6555/2020
Судебная коллегия по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе:
председательствующего судьи Блиновской Е.О.,
судей Башковой Ю.А., Кузнецова М.В.,
при ведении протокола помощником судьи Михайлюком А.Д.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Нефтеюганска к Ковальчуку Николаю Васильевичу о возврате арендованного имущества, встречному иску Ковальчука Николая Васильевича к Департаменту градостроительства и земельных отношений администрации города Нефтеюганска о признании незаконным отказа от исполнения договоров аренды в одностороннем порядке, признании договоров аренды земельных участков действующими,
по апелляционным жалобам Департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Нефтеюганска, Ковальчука Николая Васильевича на решение Нефтеюганского районного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 14 июля 2020 года, которым постановлено:
"иск Департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Нефтеюганска - удовлетворить частично.
Обязать Ковальчука Николая Васильевича в течение тридцати дней со дня вступления решения суда в законную силу передать Департаменту градостроительства и земельных отношений администрации города Нефтеюганска по акту приема-передачи земельный участок площадью 452 кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: (адрес).
В случае неисполнения Ковальчуком Николаем Васильевичем обязанности по передаче земельного участка в установленный срок, предоставить Департаменту градостроительства и земельных отношений администрации города Нефтеюганска право самостоятельно освободить земельный участок, площадью 452 кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: (адрес).
В остальной части первоначального иска - отказать.
В удовлетворении встречного иска Ковальчука Николая Васильевича к Департаменту градостроительства и земельных отношений администрации города Нефтеюганска о признании незаконным отказа от исполнения договоров аренды в одностороннем порядке, признании договоров аренды земельных участков действующими - отказать.
Взыскать с Ковальчука Николая Васильевича в бюджет города Нефтеюганска государственную пошлину в размере 6 000 (шесть тысяч) рублей".
Заслушав доклад судьи Башковой Ю.А., объяснения представителя Ковальчука Н.В. Сорочинской Е.В., судебная коллегия
установила:
Департамент градостроительства и земельных отношений администрации города Нефтеюганска обратился в суд с иском к Ковальчуку Н.В. о возврате арендованного имущества.
Требования мотивированы тем, что 21.10.2010 года и 03.11.2020 года между сторонами были заключены договоры аренды земельных участков N 236 и N 243, по условиям которых Ковальчуку Н.В. были предоставлены земельные участки площадью 452 кв.м. с кадастровыми номером <данные изъяты> и 491 кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенные по адресу: (адрес), под гостевую автостоянку без права капитального строительства и строительство объекта "Теплотрасса (узел учета), контрольно-пропускной пункт и благоустройство прилегающей территории", сроком действия по 29.09.2013 года и по 29.10.2013 года соответственно. В связи с отсутствием возражений со стороны арендодателя, арендатор продолжил пользоваться земельными участками после окончания срока действия договоров аренды, следовательно, договоры продлены на период до вступления в законную силу договора на новый срок. 04.09.2019 года истцом в адрес ответчика направлены уведомления об отказе в одностороннем порядке от исполнения договоров аренды спорных земельных участков, а также о необходимости по истечении трех месяцев со дня получения настоящих уведомлений передать земельные участки Департаменту по акту приема-передачи, которые оставлены без удовлетворения. В ходе проведенного истцом осмотра установлено, что по состоянию на 22.04.2020 года уведомления Департамента Ковальчуком Н.В. не исполнены, на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> расположены железобетонные блоки, плиты, металлические контейнеры, часть земельного участка используется для доступа к магазину "Арт Декор", на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> расположено одноэтажное строение, обшитое сайдингом, установлены металлические ворота, находятся железобетонные блоки, плиты, металлические контейнеры. Просит обязать ответчика в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу передать истцу по акту приема-передачи вышеуказанные земельные участки. В случае неисполнения ответчиком решения суда в установленный срок предоставить истцу право самостоятельно освободить спорные земельные участки с последующим возмещением расходов за счет ответчика.
Ковальчук Н.В. обратился в суд со встречным иском к Департаменту градостроительства и земельных отношений администрации города Нефтеюганска о признании незаконным отказа от исполнения договоров аренды в одностороннем порядке, признании договоров аренды земельных участков действующими, указав в обоснование, что обязательства по спорным договорам исполняет в полном объеме, своевременно вносит арендную плату, задолженности не имеет. Указывает, что он до настоящего времени продолжает пользоваться арендованным имуществом, фактически договорные отношения между сторонами продолжаются, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. При заключении договоров аренды арендодателю было известно о наличии у него в собственности недвижимого имущества, а именно теплотрассы, контрольно-пропускного пункта (КПП) и узла учета, которые располагаются на арендованных земельных участках. По принадлежащей арендатору теплотрассе производится подача отопления для иных собственников строений (зданий), а также других арендаторов. Со стороны Департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Нефтеюганска никаких замечаний в его адрес не поступало. Считает, что отказ ответчика от договоров в одностороннем порядке является незаконным и нарушает его права, как собственника. Кроме того, в случае изъятия у него земельных участков нарушатся права третьих лиц, которым осуществляется подача тепла. Также ссылается на несоразмерность стоимости земли и принадлежащей ему недвижимости. Просит признать незаконным отказ Департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Нефтеюганска от исполнения договоров аренды спорных земельных участков в одностороннем порядке, признать действующими договор аренды земельного участка N 243 от 03.11.2010 года, договор аренды земельного участка N 236 от 21.10.2010 года.
Представитель истца-ответчика по встречному иску Департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Нефтеюганска Кузнецова Е.В. в суде первой инстанции поддержала заявленные требования по доводам поданного заявления, в удовлетворении встречного иска просила отказать.
Ответчик-истец по встречному иску Ковальчук Н.В. в суд первой инстанции не явился, извещен надлежащим образом.
Представитель ответчика-истца по встречному иску Сорочинская Е.В. в суде первой инстанции с первоначальным иском не согласилась, встречные исковые требования поддержала.
Дело рассмотрено судом первой инстанции на основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие неявившихся лиц.
Судом постановлено вышеуказанное решение, с которым стороны выразили несогласие.
Истец-ответчик по встречному иску Департамент градостроительства и земельных отношений администрации города Нефтеюганска, в лице директора Кравченко Н.В., в апелляционной жалобе просит решение суда отменить в части отказа в удовлетворении требования об обязании Ковальчука Н.В. в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу передать истцу по акту приема-передачи земельный участок, площадью 491 кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: г. (адрес), и в случае неисполнения решения в установленный срок предоставить истцу самостоятельно освободить данный участок с последующим возмещением расходов за счет ответчика. В обоснование доводов жалобы указывает, что действующим законодательством арендодателю предоставлено право на односторонний отказ от исполнения договора аренды земельного участка, возобновленного на неопределенный срок, которое было реализовано Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации города Нефтеюганска путем направления в адрес Ковальчука Н.В. двух уведомления об отказе в одностороннем порядке от исполнения договоров аренды земельных участков и прекращении договорных отношений. Данные уведомления получены арендатором 11.09.2019 года. При этом со стороны Ковальчука Н.В. возражений относительно расторжения договоров не поступало. Утверждает, что реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от наличия либо отсутствия на земельном участке объекта недвижимости, арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора и установить бессрочный режим аренды. Такое право подлежит реализации как в отношении незастроенного земельного участка, так и участка, на котором находятся объекты недвижимости или объекты, строительство которых не завершено. Данный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в определении Верховного Суда РФ от 27.06.2017 года по делу N 305-ЭС17-2608. Не соглашается с выводом суда об ущемлении прав собственника объекта недвижимости, использующего земельный участок. Утверждает, что сделка по приобретению теплотрассы не оформлена Ковальчуком Н.В. в установленном законом порядке. Указывает, что реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают прав арендатора, имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации этой недвижимости, и не влечет обязанность освободить земельный участок.
Ответчик-истец по встречному иску Ковальчук Н.В. в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований Департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Нефтеюганска отказать полностью. Не соглашается с выводом суда о том, что он использует не по назначению предоставленный земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>. Указывает, что истец не направлял в его адрес никаких предписаний об устранении нарушений договора аренды. Следовательно, истцом нарушена процедура истребования земельного участка. Ввиду того, что в случае изъятия земельного участка нарушаются не только его права как собственника теплотрассы, узла учета, КПП, но и права третьих лиц, которым осуществляется подача тепла, а также несоразмерности стоимости земли принадлежащей ему недвижимости, снос указанных объектов невозможен и у него имеется право пользования спорными земельными участками.
В возражениях на апелляционную жалобу истец-ответчик по встречному иску Департамент градостроительства и земельных отношений администрации города Нефтеюганска просит отказать Ковальчуку Н.В. в удовлетворении апелляционной жалобы.
В возражениях на апелляционную жалобу ответчик-истец по встречному иску Ковальчук Н.В. просит в удовлетворении апелляционной жалобы Департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Нефтеюганска отказать.
Стороны в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания были извещены надлежащим образом, ходатайств, заявлений об отложении слушания дела, документов, подтверждающих уважительность причин своей неявки, в судебную коллегию не представили. На основании п. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Явившаяся в суд апелляционной инстанции представитель Ковальчука Н.В. Сорочинская Е.В. доводы апелляционной жалобы Ковальчука Н.В. и возражения на апелляционную жалобу Департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Нефтеюганска поддержала.
В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.Проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с ч.1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в части в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Департаментом имущественных и земельных отношений администрации города Нефтеюганск (Арендодатель) и Ковальчуком Н.В. (Арендатор) заключены два договора аренды:
- договор аренды N 236 от 21.10.2010 года на земельный участок (Участок N 1), предоставленный под гостевую автостоянку без права капитального строительства на срок с 29.09.2010 по 29.09.2013, площадью 452 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: (адрес). Срок действия договора 3 года с 29.09.2010 года по 29.09.2013 г.
- договор аренды N 243 от 03.11.2010 года на земельный участок (Участок N 2), предоставленный под строительство объекта "Теплотрасса (узел учета), контрольно-пропускной пункт и благоустройство прилегающей территории", площадью 491 кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: (адрес), участок 14б. сроком на 3 года с 29.10.2010 г. по 29.10.2013 г.
По истечении сроков действия договоров аренды Ковальчук Н.В., продолжал пользоваться арендованным имуществом. Возражений со стороны Департамента в пользовании Ковальчуком Н.В. спорных земельных участок не имелось.
Учитывая, что по истечении срока действия договора аренды Ковальчук Н.В. пользовался спорными участками, следовательно, в силу п.2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Абзацем 2 п.2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право стороне договора в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Воспользовавшись указанным правом на односторонний отказ от договора, 04.09.2019 года Департамент в адрес Ковальчука Н.В. направил уведомления N 01-01-46-2924-9 и N 01-01-46-2922-9 об отказе от исполнения договоров аренды земельных участков от 21.10.2010 года N 236 и от 03.11.2010 года N 243, а также о необходимости по истечении трех месяцев со дня получения настоящих уведомлений передать Департаменту в качестве не хуже первоначального по акту приема-передачи вышеуказанные спорные земельные участки.
Уведомления об одностороннем отказе от исполнения договоров аренды земельных участков Ковальчук Н.В. получил собственноручно 11.09.2019 г.
Поскольку Департамент направлял арендатору Ковальчуку Н.В. предупреждение о прекращении договора, требования абз. 2 п.2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации могут считаться соблюденными.
Согласно проведенному Департаментом натурного осмотра спорных земельных участков установлено, что на земельном Участке N 1 расположены: железобетонные плиты, плиты, металлические контейнеры, часть земельного участка используется для доступа к магазину "Арт Декор"; на земельном Участке N 2 расположено одноэтажное строение, обшитое сайдингом, установлены металлические ворота, на участке находятся железобетонные блоки, плиты, металлические контейнеры.
По состоянию на 22.04.2020 года и на день рассмотрения спора уведомления Департамента об освобождении спорных земельных участков Ковальчуком Н.В. не исполнены.
По утверждению Ковальчука Н.В., он вправе пользоваться спорными участками, поскольку на них расположено принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество: теплотрасса, контрольно-пропускной пункт и узел учета, под строительство которого был предоставлен Участок N 2. При этом, при заключении договоров Арендодатель не мог не знать о том, что на Участке N 2 уже имелась теплотрасса.
При разрешении спора судом установлен факт нахождения на Участке N 2 на момент заключения договора аренды сетей теплоснабжения и КПП, которые были приобретены Ковальчуком Н.В. у ООО "Трэйс-Авеню" на основании договоров купли-продажи N 28/06-09 от 28.06.2009 г. и N 346/06-09 от 30.06.2009 года.
Установив факт нахождения на Участке N 2 объекта недвижимости - тепловые сети, собственником которого является Ковальчук Н.В., суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии у Департамента права требования освобождения данного участка, поскольку это предопределяет снос находящихся на нем объектов недвижимости, включая эксплуатируемые сети, в связи с чем, отказал Департаменту в удовлетворении исковых требований об освобождении Участка N 2.
Разрешая исковые требования Департамента в отношении Участка N 1, суд, исходя из того, что Участок N 1 предоставлялся Ковальчуку Н.В. под гостевую автостоянку без права капитального строительства, используется последним не по назначению, удовлетворил требования Департамента и обязал Ковальчука Н.В. передать Департаменту Участок N 1, предоставив Департаменту право, в случае неисполнения Ковальчуком Н.В. обязанности по передаче земельного участка, самостоятельно освободить указанный участок.
В удовлетворении встречных исковых требований Ковальчука Н.В. о признании незаконным отказа от исполнения договоров аренды в одностороннем порядке, признании действующим договоров аренды, суд отказал.
Решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований Ковальчука Н.В. сторонами не оспаривается, в связи с чем, в указанной части оно не подлежит проверке.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда о наличии у Департамента в силу п.2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации права на отказ в одностороннем порядке от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, предупредившего в установленные сроки другую сторону.
Суд верно исходил из того, что реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не может ставиться в зависимость от каких-либо специальных ограничений, арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора. Такое право подлежит реализации, как в отношении незастроенного земельного участка, так и участка, на котором находятся объекты недвижимости или объекты, строительство которых не завершено.
Также суд верно указал, что в случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.
Между тем, суд не учел, что Участок N 2 предоставлялся Ковальчуку Н.В. под строительство объекта "Теплотрасса (узел учета), контрольно-пропускной пункт и благоустройство".
При этом каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что Ковальчук Н.В. занимался строительством теплотрассы на спорном земельном участке, обращался за получением разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию на объект - теплотрасса, материалы дела не содержат. Указанный факт не оспаривался в суде апелляционной инстанции представителем Ковальчука Н.В., пояснившего, что Ковальчук Н.В. ничего на участке не строил, за разрешением строительства в администрацию г.Нефтеюганска не обращался
Что касается договора купли-продажи N 28/06-09 от 28.06.2009 года, в соответствии с которым Ковальчук Н.В. приобрел у ООО "Трейд-Авеню" теплотрассу, то, как следует из него, приобретенная теплотрасса находится по адресу: (адрес) (том 1 л.д. 157). Вместе с тем, спорный Участок N 2 предоставлен в аренду Ковальчуку по иному адресу: (адрес)
Кроме того, суд не учел, что право собственности на объект недвижимости в силу ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации возникает не с момента заключения договора купли-продажи, а с момента государственной регистрации права собственности. Доказательств о том, что Ковальчук Н.В. является собственником теплотрассы, как объекта недвижимого имущества, материалы дела не содержат.
Напротив, согласно информации, предоставленных БУ ХМАО-Югры "Центр имущественных отношений" от 06.07.2020 г. исх. N 579, запись в реестровой книге о праве собственности на объект недвижимого имущества (сети теплоснабжения), находящегося по адресу: (адрес), от ТК-СибЭкспо до диспетчерской отсутствует.
Согласно выписке из ЕГРН, информация о наличии объекта недвижимости, находящейся в собственности Ковальчука Н.В. по адресу: (адрес), отсутствует.
Материалами дела подтверждается, что приобретенная Ковальчуком Н.В. теплотрасса на кадастровый учет недвижимого имущества не поставлена, в Едином государственном реестре недвижимости сведений об объектах недвижимости сведений по ней отсутствуют.
Имеющиеся в материалы дела копии договоров купли-продажи N 28/06-09 от 28.06.2009 года, представленные Ковальчуком Н.В., не свидетельствуют о наличии у последнего на праве собственности объекта недвижимости.
Учитывая, что в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие наличие на Участке N 2 объекта недвижимости, поскольку согласно договорам купли-продажи Ковальчук Н.В. приобрел теплотрассу по иному адресу, и его принадлежности Ковальчуку Н.В. на праве собственности, как и у прежнего владельца ООО "Трэйс-Авеню", приобретенная теплотрасса как объект недвижимости в ЕГРН не зарегистрирована, строительством теплотрассы, для целей которой и был выделен Участок N 2, Ковальчук Н.В. не занимался и за разрешением на строительство к истцу не обращался, оснований для отказа Департаменту в удовлетворении исковых требований об освобождении Участка N 2, у суда не имелось.
В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В соответствии с п.1 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Доводы Ковальчука Н.В. о том, что он добросовестно пользуется спорными земельными участками, платит арендную плату, не лишает Департамента права отказаться от договора, поскольку, как было указано ранее, данное право принадлежит арендодателю в силу закона. При этом в данном случае не имеет значение, какие обстоятельства предопределилинамерение арендодателя отказаться от договора.
При таких обстоятельствах решение суда в части отказа Департаменту градостроительства и земельных отношений администрации города Нефтеюганска в удовлетворении исковых требований об освобождении Участка N 2 отменить, принять в данной части новое решение об удовлетворении исковых требований.
Руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Нефтеюганского районного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 14 июля 2020 года отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований Департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Нефтеюганска к Ковальчуку Николаю Васильевичу. Принять в данной части новое решение.
Обязать Ковальчука Николая Васильевича в течение тридцати дней со дня вступления решения суда в законную силу передать Департаменту градостроительства и земельных отношений администрации города Нефтеюганска по акту приема-передачи земельный участок площадью 491 кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: (адрес).
В случае неисполнения Ковальчуком Николаем Васильевичем обязанности по передаче земельного участка в установленный срок, предоставить Департаменту градостроительства и земельных отношений администрации города Нефтеюганска право самостоятельно освободить земельный участок, площадью 491 кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: (адрес)
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу Ковальчука Николая Васильевича - без удовлетворения.
Председательствующий Блиновская Е.О.
Судьи коллегии: Башкова Ю.А.
Кузнецов М.В.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
