Определение Судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 23 ноября 2022 года Дело N 33-6548/2022

Санкт-Петербург 23 ноября 2022 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

Председательствующего Озерова С.А.,

судей Нестеровой М.В., Соломатиной С.И.,

при секретаре Любивой Д.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-3266/2022 по апелляционной жалобе Дяну Н. В. на решение Гатчинского городского суда Ленинградской области от 21 июня 2022 г.,

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Озерова С.А., объяснения представителя Дяну Н.В. - Чиркиной П.А., поддержавшей доводы жалобы, возражения представителя КУИ ГМР - Прокушева Д.Э.,

установила:

Комитет по управлению имуществом Гатчинского муниципального района Ленинградской области обратился в суд с иском к Дяну Н.В. о взыскании задолженности по арендной плате в размере 586405 руб. 82 коп., пени за период с 16.03.2022 по 04.04.2022, в размере 17592 руб. 17 коп.

В основание иска указал на то, что Липатов Ю.М. являлся арендатором по договору аренды земельного участка от 07.06.2021 с кадастровым N, по адресу: <адрес>. На участке находится объект незавершенного строительства. 14.07.2021 зарегистрировано право собственности Базановой С.А. на объект незавершенного строительства, 01.02.2022 право собственности на объект перешло к Дяну Н.В., к которой также перешли права и обязанности по договору аренды земельного участка. В нарушение условий договора ответчик не исполняет обязанности по внесению арендных платежей, что повлекло образование задолженности, пени. Претензия о погашении задолженности, ответчиком оставлена без ответа.

В суде представитель истца поддержал иск.

Представитель ответчика в суде иск не признал.

21 июня 2022 г. Гатчинским городским судом Ленинградской области постановлено решение, которым иск удовлетворен частично.

С ответчика в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате за период с 01.02.2022 по 01.04.2022 в размере 586405 руб. 82 коп., пени за период с 16.03.2022 по 04.04.2022 в размере 3000 руб.

Дяну Н.В. не согласилась с законностью и обоснованностью решения суда, подала на него жалобу, в которой просит решение суда отменить.

В основание жалобы указала на то, что между истцом и Липатовым Ю.М. отсутствует соглашение об уступке прав и обязанностей арендатора. Она не приобрела право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что прежний их собственник.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного постановления суда первой инстанции только в обжалуемой части исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно них.

Судебная коллегия определиларассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания и не представивших доказательства уважительности причин неявки в суд.

Проверив дело, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

В п. 2 ст. 607 ГК РФ предусмотрено, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Пунктом 1 ст. 35 ЗК РФ предусмотрено, что при переходе права собственности на, здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Из материалов дела следует, что по результатам аукциона от 13.05.2021 между администрацией Гатчинского муниципального района Ленинградской области (в лице председателя Комитета по управлению имуществом Гатчинского муниципального района) и Липатовым Ю.М. 07.06.2021 был заключен договор аренды N 412-21/7-а земельного участка с кадастровым N, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальные жилые дома, расположенного по адресу: <адрес>

Пунктом 1.4 договора установлен срок аренды земельного участка, который составляет 20 лет.

В соответствии с п. 2.1 договора годовой размер арендной платы определен протоколом, который является неотъемлемой частью договора и составляет 3552500 рублей.

В соответствии с п. 2.3 договора арендная плата уплачивается арендатором долями ежеквартально в срок до 15 марта, до 15 июня, до 15 сентября, до 15 ноября путем перечисления денежных средств на счет арендодателя.

За нарушение срока и/или размера внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 0,15 % от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки (п. 2.10 договора).

До настоящего времени право аренды на спорный земельный участок зарегистрирована в ЕГРН за Липатовым Ю.М.

Согласно сведениям ЕГРН на спорном земельном участке находится объект незавершенного строительства - индивидуальный жилой дом с кадастровым N. Право собственности на который 24.06.2021 было зарегистрировано за Липатовым Ю.М.

На основании договора купли-продажи от 24.06.2021 Липатов Ю.М. продал, а Базанова С.А. купила указанный объект незавершенного строительства. Право собственности на объект 14.07.2021 зарегистрировано за Базановой С.А.

15.07.2021 Липатов Ю.М. и Базанова С.А. заключили дополнительное соглашение к договору купли-продажи от 24.06.2021 с указанием на то, что продавцу земельный участок предоставлен по договору аренды. Продавец обращается к арендодателю за заключением соглашения о расторжении договора аренды. Покупатель заключает договор аренды с Комитетом по управлению имуществом Гатчинского муниципального района в соответствии с п. 10 ст. 39.6 ЗК РФ.

15.07.2021 Базанова С.А. заключила с Дяну Н.В. договор купли-продажи объекта незавершенного строительством площадью 36 кв.м. В п. 1.3 которого указано, что покупатель приобретает право пользования на условиях договора аренды земельным участком, занятым жилым домом и необходимым для его использования в установленном законом порядке для завершения строительства.

01.02.2022 за Дяну Н.В. зарегистрировано право собственности на незавершенный строительством объект.

30.03.2022 Дяну Н.В. обратилась в администрацию Гатчинского района с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду на основании п.п. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, то есть в аренду без проведения торгов сроком на три года для завершения строительства жилого дома.

18.04.2022 Дяну Н.В. отказано в заключении нового договора аренды земельного участка, рекомендовано заключить с предыдущим собственником объекта соглашение о переуступке прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, заключенного с Липатовым Ю.М

В пунктах 14, 15 и 18 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

При применении пунктов 5, 6, 9 ст. 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку п. 2 ст. 607 и п. 2 ст. 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в п. 9 ст. 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции правильно признал, что при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка.

Новый собственник объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, предоставленном в аренду прежнему собственнику, становится стороной по договору аренды земельного участка с тем же объемом прав и обязанностей, который был у прежнего арендатора.

Отсутствие уведомления арендодателя о произошедшей смене собственника объекта недвижимого имущества не свидетельствует о недействительности договора купли-продажи, и не является основанием для расторжения договора аренды земельного участка, а арендодатель имеет право на возмещение причиненных убытков, как и разъяснено в п. 16 приведенного постановления Пленума от 24.03.2005 N 11.

Обратное привело бы к возможности расторжения договоров аренды земельных участков, заключенных на определенных по результата аукциона условиях, против воли арендодателя, что законом не предусмотрено, а также позволяло недобросовестным арендаторам уходить от фактического исполнения обязанности по оплате арендной платы по цене, определенной результатами аукциона, претендуя путем совершения сделок с незавершенных строительством объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, на получение земельного участка в аренду на новый срок по основаниям п. 10 ч. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, то есть без проведения торгов, и по значительной меньшей стоимости аренды, определенной на основании постановления Правительства Ленинградской области от 28.12.2015 N 520, с причинением ущерба муниципальному бюджету и неправомерному игнорированию и не учету результатов торгов по аренде земельных участков.

Отсутствие у истца и ответчика соглашения с Липатовым Ю.М. об уступке прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, не освобождает истца от уплаты арендных платежей в размере, установленном договором аренды земельного участка от 07.06.2021, заключенным истцом с Липатовым Ю.М. (в лице представителя Базанова Ю.Ю.) по результатам аукциона от 13.05.2021 на право заключения договора аренды спорного земельного участка, а также не предоставляет ответчику право на заключение нового договора аренды на иных условиях, правах и обязанностях.

Исходя из совокупности доказательств по делу и с учетом всех фактических обстоятельств дела, правильно оценив по правилам ст. 67 ГПК РФ имеющиеся в деле доказательства, суд обоснованно, в соответствии с вышеуказанными требованиями закона удовлетворил иск.

Судебная коллегия приходит к выводу о том, что при принятии решения судом правильно установлены юридически значимые для дела обстоятельства, произведена полная и всесторонняя оценка исследованных доказательств, применены нормы материального права, подлежащие применению к спорным правоотношениям, и постановлено законное и обоснованное решение в соответствии с требованиями процессуального законодательства.

Доводы жалобы не содержат оснований к отмене или изменению решения суда, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда, а также к несогласию с оценкой судом представленных по делу доказательств, и не могут быть удовлетворены.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

определила:

решение Гатчинского городского суда Ленинградской области от 21 июня 2022 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Дяну Н. В. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное определение изготовлено в окончательной форме 28 ноября 2022 г.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка