Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КАЛМЫКИЯ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 12 августа 2021 года Дело N 33-654/2021

Судья Сангаджиев Д.Б.

Дело N 33-654/2021 Дело N 2-242/2021
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
12 августа 2021 года

г. Элиста
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия в составе:

председательствующего Коченковой Л.Д.,

судей Сидоренко Н.А. и Цакировой О.В.

при секретаре Очировой О.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации Целинного районного муниципального образования Республики Калмыкия к Гаряеву И.С. о расторжении договора аренды земельного участка по апелляционной жалобе ответчика Гаряева И.С. на решение Целинного районного суда Республики Калмыкия от 02 июня 2021 года.

Заслушав доклад судьи Цакировой О.В., возражения представителя истца Боваева В.Б. против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия

установила:

администрация Целинного районного муниципального образования Республики Калмыкия (далее - администрация ЦРМО) обратилась в суд с указанным иском, мотивируя свои требования следующим.

22 октября 2018 года между Администрацией ЦРМО и Гаряевым А.С. заключен договор аренды земельного участка N 192, согласно которому ответчику предоставлен в пользование на условиях аренды сроком на 20 лет с 22 октября 2018 года по 21 октября 2038 года земельный участок с кадастровым номером <....>, общей площадью 765 кв.м, из земель населенных пунктов, предоставленный для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <....>.Согласно условиям договора внесение арендной платы должно осуществляться ежеквартально в размере 1/4 от общего размера годовой арендной платы, определенной в договоре аренды земельного участка. Арендодатель выполнил условия договора и в установленный срок передал земельный участок по акту приема-передачи от 22 октября 2018 года. Однако в нарушение условий договора за ответчиком образовалась задолженность за период с 01 января 2020 года по 31 марта 2021 года в размере 2 413 руб. 43 коп., из них основной долг - 2 283 руб. 78 коп., пеня - 129 руб. 65 коп. Ответчику была направлена претензия о погашении задолженности по арендной плате с предложением о расторжении договора в добровольном порядке, однако по настоящее время задолженность не оплачена. Ссылаясь на статьи 614, 619 ГК РФ, истец просил суд взыскать с Гаряева И.С. в пользу Администрации ЦРМО задолженность по арендной плате за период с 01 января 2020 года по 31 марта 2021 в размере 2 413 руб. 43 коп., из них основной долг - 2 283 руб. 78 коп., пеня - 129 руб. 65 коп., а также расторгнуть договор аренды земельного участка N 192 от 22 октября 2018 года, заключенный с Гаряевым И.С.

Представитель истца Администрации ЦРМО Боваев В.Б. отказался от исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате и пени. Уточнив в судебном заседании исковые требования, просил расторгнуть договор аренды земельного участка N 192 от 22 октября 2018 года, заключенный с Гаряевым И.С.

Представитель ответчика Гаряева И.С. - адвокат Бувашева Г.Н. возражала против удовлетворения исковых требований, пояснив, что просрочка задолженности связана с тем, что с распространением новой коронавирусной инфекции COVID-19 Гаряеву И.С. не выплачивалась заработная плата. Кроме того, её доверитель никакие письма и досудебные претензии из администрации не получал, поскольку не проживает по месту жительства, так как находится на заработках в г. Москве с целью заработать денежные средства на строительство дома на этом земельном участке. О том, что данное дело находится в суде, её доверитель узнал случайно от своего брата Гаряева А.С., которому сообщили об этом работники почтовой связи.

Ответчик Гаряев И.С., надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явился. Сведениями об уважительности причин неявки суд не располагает.

В силу статьи 167 Гражданского процессуального кодекса РФ суд рассмотрел дело в отсутствие ответчика.

Определением Целинного районного суда Республики Калмыкия от 02 июня 2021 года принят отказ Администрации ЦРМО от исковых требований к Гаряеву И.С. о взыскании задолженности по арендной плате. Производство по настоящему делу в части исковых требований Администрации ЦРМО к Гаряеву И.С. о взыскании задолженности по арендной плате прекращено в связи с отказом истца от иска.

Решением Целинного районного суда Республики Калмыкия от 02 июня 2021 года исковые требования Администрации Целинного районного муниципального образования Республики Калмыкия к Гаряеву И.С. о расторжении договора аренды земельного участка удовлетворены.

Расторгнут договор аренды от 22 октября 2018 года N 192 земельного участка с кадастровым номером<....>, общей площадью 765 кв.м, из земель населенных пунктов, предоставленного для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу:<....>, на срок 20 лет (с 22 октября 2018 года по 21 октября 2038 года), находящегося в ведении Целинного районного муниципального образования Республики Калмыкия, заключенный между Администрацией Целинного районного муниципального образования Республики Калмыкия и Гаряевым И.С.

Взыскана с Гаряева И.С. в бюджет Целинного районного муниципального образования Республики Калмыкия государственная пошлина в размере 300 руб.

В апелляционной жалобе ответчик Гаряев И.С. просил решение суда отменить, принять новое решение об отказе в удовлетворении иска. Пояснил, что до рассмотрения дела им погашена задолженность по арендным платежам полностью на сумму, заявленную в иске. Сумму иска, которая не была уплачена ответчиком своевременно, не является значимой, и данное нарушение не могло повлечь для истца существенного ущерба. Уведомления истца он не получал. Считал, что не было оснований для удовлетворения иска.

В суд апелляционной инстанции Гаряев И.С., его представитель Бувашева Г.Н. направили ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца Боваев В.Б. возражал против доводов апелляционной жалобы, просил оставить решение суда без изменения.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения лица, участвующего в деле, судебная коллегия считает решение суда подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.

Разрешая спор и удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 606, 607, 610, 619, пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходил из того, что Гаряев И.С. нарушил условия договора аренды, не исполнив принятые на себя обязательства, в связи с чем образовалась задолженность. Арендатору было направлено уведомление о погашении задолженности с предложением расторгнуть договор аренды, однако данное требование не выполнено. Поскольку ответчик более двух раз подряд по истечении установленных договором сроков не внес арендную плату, что является основанием для расторжения договора, суд пришел к выводу об удовлетворении требования о расторжении договора аренды.

С указанными выводами суда первой инстанции следует согласиться, поскольку они соответствуют требованиям закона и фактическим обстоятельствам дела.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации акты земельного законодательства основываются на принципе платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (статья 65 Земельного кодекса РФ).

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с положениями статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором.

Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующая отношения по договору аренды предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как установлено судом и следует из материалов дела, договором от 22 октября 2018 года N 192 Администрацией ЦРМО Гаряеву А.C. предоставлен земельный участок с кадастровым номером <....>, общей площадью 765 кв.м, из земель населенных пунктов, предоставленный для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <....>, на срок 20 лет (с 22 октября 2018 года по 21 октября 2038 года).

Из соглашения об уступке права аренды (перенайм) от 27 декабря 2018 года следует, что Гаряев А.С. уступил Гаряеву И.С. свои права и обязанности арендатора по договору аренды от 22 октября 2018 года N 10 указанного земельного участка, договор уступки зарегистрирован в Управлении Росреестра по Республике Калмыкия, запись в ЕГРН N<....>.

Согласно части 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Как видно из дела указанное соглашение об уступке зарегистрировано в установленном законом порядке. Представитель истца Боваев В.Б. подтвердил об уведомлении ответчиком Администрации ЦРМО о переуступке права, договор об уступке был предоставлен им ответчиком.

По условиям договора арендная плата за год составляет 1103 руб. 99 коп.

В соответствии с пунктами 2.2, 2.3, 2.4, 2.5,2.8. договора аренды арендатор оплачивает арендную плату на основании расчета арендной платы, который является неотъемлемой частью договора аренды земельного участка. Внесение арендной платы осуществляется ежеквартально в размере 1/4 от общего размера годовой арендной платы. Платежи по арендной плате за использование земельных участков вносятся арендатором: за 1, 2, 3 кварталы до 20 числа месяца, следующего за истекшим кварталом, за 4 квартал до 25 декабря текущего года. Арендатор вправе внести подлежащую сумму арендной платы досрочно. В случае несвоевременного внесения арендной платы, за каждый календарный день просрочки исполнения обязательства начисляется соответствующая пеня.

Как следует из материалов дела, ответчиком обязанность по оплате арендной платы за пользование земельным участком должным образом не исполнялась, арендная плата за период с 01 января 2020 года по 31 марта 2021 года не вносилась. Данная задолженность была уплачена в период рассмотрения данного дела в суде.

В соответствии с пунктом 6.1 договора аренды, в случае неисполнения одной из сторон (нарушившая сторона) должным образом обязательства по договору (нарушение), другая сторона направляет нарушившей стороне письменное уведомление, в котором будут изложены с надлежащими подробностями факты, составляющие основу нарушения. В случае неустранения нарушения в течение 30 календарных дней с момента получения уведомления о нем соответствующая сторона имеет право обратиться в суд.

18 марта 2021 года ответчику была направлена претензия о взыскании задолженности по арендной плате и предложение о расторжении договора в добровольном порядке.

30 марта 2021 года ответчику было направлено уведомление о необходимости явки на заседание Комиссии по рассмотрению споров в связи с имеющейся задолженностью по арендной плате и для разрешения вопроса о прекращения договорных отношений по аренде земли.

Из протокола Комиссии по рассмотрению земельных споров N 3 от 02 апреля 2021 года следует, что Гаряев И.С. на заседание комиссии не явился. Решением комиссии досудебный порядок урегулирования земельного спора соблюден, требования о расторжении договора аренды направлены в суд.

Судебная коллегия считает, что нарушение ответчиком условий договора аренды земельного участка, выразившееся в неуплате более двух раз подряд по истечении установленных договором сроков платежей арендной платы, с учетом периода просрочки, правомерно признаны судом первой инстанции существенным нарушением условий договора аренды. При этом доказательств обратного суду не представлено, в соответствии со статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации суд пришел к правильному выводу о наличии оснований для досрочного расторжения договора аренды, в связи с чем удовлетворил требование в этой части.

С учетом положений вышеизложенных правовых норм при таких обстоятельствах дела, довод апелляционной жалобы о том, что сумма иска, которая не была уплачена ответчиком своевременно, не является значимой и данное нарушение не могло повлечь для истца существенного ущерба, следует признать несостоятельным, основанным на неправильном толковании закона.

В своей апелляционной жалобе ответчик утверждал, что поскольку он не получал на руки уведомлений истца, то у суда не было оснований для удовлетворения иска о расторжении договора аренды.

Суд апелляционной инстанции считает, что вывод суда первой инстанции со ссылкой на правовые нормы пункта 1 статьи 165.1 Гражданского процессуального кодекса РФ и абзацы 1 и 2 пункта 63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" о надлежащем уведомлении истцом ответчика, являются законными и обоснованными.

Из Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 21 апреля 2020 года следует, что признание распространения новой коронавирусной инфекции обстоятельством непреодолимой силы не может быть универсальным для всех категорий должников, независимо от типа их деятельности, условий ее осуществления, в том числе региона, в котором действует организация, в силу чего существование обстоятельств непреодолимой силы должно быть установлено с учетом обстоятельств конкретного дела (в том числе срока исполнения обязательства, характера неисполненного обязательства, разумности и добросовестности действий должника и т.д.).

Применительно к нормам статьи 401 Гражданского кодекса РФ обстоятельства, вызванные угрозой распространения новой коронавирусной инфекции, а также принимаемые органами государственной власти и местного самоуправления меры по ограничению ее распространения, в частности, установление обязательных правил поведения при введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, запрет на передвижение транспортных средств, ограничение передвижения физических лиц, приостановление деятельности предприятий и учреждений, отмена и перенос массовых мероприятий, введение режима самоизоляции граждан и т.п., могут быть признаны обстоятельствами непреодолимой силы, если будет установлено их соответствие названным выше критериям таких обстоятельств и причинная связь между этими обстоятельствами и неисполнением обязательства.

При этом следует иметь в виду, что отсутствие у должника необходимых денежных средств по общему правилу не является основанием для освобождения от ответственности за неисполнение обязательств. Однако если отсутствие необходимых денежных средств вызвано установленными ограничительными мерами, в частности запретом определенной деятельности, установлением режима самоизоляции и т.п., то оно может быть признано основанием для освобождения от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств на основании статьи 401 Гражданского кодекса РФ. Освобождение от ответственности допустимо в случае, если разумный и осмотрительный участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с должником деятельность, не мог бы избежать неблагоприятных финансовых последствий, вызванных ограничительными мерами (например, в случае значительного снижения размера прибыли по причине принудительного закрытия предприятия общественного питания для открытого посещения).

При рассмотрении вопроса об освобождении от ответственности вследствие обстоятельств непреодолимой силы могут приниматься во внимание соответствующие документы (заключения, свидетельства), подтверждающие наличие обстоятельств непреодолимой силы, выданные уполномоченными на то органами или организациями.

Если указанные выше обстоятельства, за которые не отвечает ни одна из сторон обязательства и (или) принятие актов органов государственной власти или местного самоуправления привели к полной или частичной объективной невозможности исполнения обязательства, имеющей постоянный (неустранимый) характер, данное обязательство прекращается полностью или в соответствующей части на основании статей 416 и 417 Гражданского кодекса РФ.

Однако, в нарушение требований статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ ответчиком не представлены доказательства наличия обстоятельств, свидетельствовавших бы о невозможности исполнения им обязательств по договору.

Иные доводы не имеют правового значения при разрешении спора в суде.