Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики

 
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА КАРАЧАЕВО-ЧЕРКЕССКОЙ РЕСПУБЛИКИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 21 апреля 2021 года Дело N 33-654/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Карачаево- Черкесской Республики в составе:

председательствующего Гришиной С.Г.,

судей: Болатчиевой А.А., Негрий Н.С.,

при секретаре судебного заседания Болуровой З.Л.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-1184/21 УИД 09RS0001-01-2020-007027-47 по апелляционной жалобе третьего лица Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Карачаево-Черкесской Республике на решение Черкесского городского суда КЧР от 11 февраля 2021 года по делу по исковому заявлению Суюнчевой Ф.Х. к обществу с ограниченной ответственностью Фирма "Рамзис" о признании права собственности.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда КЧР Гришиной С.Г., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Суюнчева Ф.Х. обратились в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью Фирма "Рамзис" (далее - ООО фирма "Рамзис") о признании права собственности на квартиры. В обоснование иска указала, что между ФГБОУ ВО "Северо-Кавказская государственная академия" и ООО фирма "Рамзис" 29 января 2007 года был заключен контракт на реализацию инвестиционного проекта по строительству на земельном участке, находящемся в собственности Российской Федерации и закрепленном на праве постоянного (бессрочного) пользования за Академией, ряда объектов недвижимости, в том числе и многоквартирного жилого дома по адресу: <данные изъяты> Блок М. В свою очередь между ООО фирма "Рамзис" и истцом был заключен договор о соинвестировании в строительство указанного жилого дома, а предметом договора соинвестирования являлось вложение денежных и других личных средств в строительство указанного объекта. Во исполнение инвестиционного контракта от 07.02.2008 года между ООО фирма "Рамзис" и Суюнчевой Ф.Х. был заключен договор о соинвестировании в строительство 105-квартирного восьмиэтажного жилого дома, в соответствии с которым ООО фирма "Рамзис" по окончании строительства объекта обязалось передать жилое помещение, трехкомнатную квартиру N N..., общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную в 2-ом подъезде на 7 этаже восьмиэтажного многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>. На момент заключения договора стоимость указанной квартиры составляла <данные изъяты> рублей. Актом приема-передач ООО фирма "Рамзис" в лице директора <ФИО>1 передала, а соинвестор принял вышеуказанную квартиру. Оплата была произведена полностью, условия договора выполнены, взаимных претензий друг к другу не имеют. После завершения строительства фактическая площадь квартир несколько отличается от площади указанной в договорах. Несмотря на то, что заключённый между истцом и ООО фирма "Рамзис" договор соответствует требованиям закона, обязательства по договору выполнены, квартира передана истцу, она проживает в нём, несет бремя содержания, правопритязаний иных лиц на квартиру не имеется, право собственности на объекты недвижимости по настоящее время не оформлено. Поскольку объекты были возведены на земельном участке находящимся в федеральной собственности без согласия собственника - Российской Федерации, по иску Росимущества в КЧР, решением Арбитражного суда КЧР инвестиционный контракт на реализацию проекта по строительству объектов и дополнительное соглашение к контракту от 25.05.2009 года, заключенные с КЧГА и ООО фирмой "Рамзис", признаны недействительными, в применении последствий недействительности сделки в виде сноса возведенных жилых домов судом отказано. Решением Думы МО г.Черкесска от 27.10.2016 года N 88 в генеральный план МО г.Черкесска с Правилами землепользования и застройки г.Черкесска внесены изменения: <адрес> - перевод зоны Ж-4 "Зона смешанной застройки" в зону ОЖ-1 "Зона общественно-жилого назначения". Постановлением мэрии МО г.Черкесска от 26.05.2017 года N 1130 49-квартирному жилому дому с встроенным интернет- центром и электронной библиотекой присвоен адрес: <адрес>, жилому помещению - <адрес>. Земельный участок под многоквартирными домами поставлен на кадастровый учет и присвоен кадастровый номер N.... На основании изложенного истец просила суд признать за ней право собственности на трехкомнатную квартиру N<адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенную на 7 этаже в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>.

В заседании суда первой инстанции представитель истца Мамбетова Л.М. поддержала исковые требования и просила их удовлетворить.

Третье лицо - ФГБОУ ВО "Северо-Кавказская государственная академия", своего представителя в судебное заседание не направила, в поданных суду письменных объяснениях разрешение исковых требований оставила на усмотрение суда и просила рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

Третье лицо - Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в КЧР, в судебное заседание также не направил своего представителя, в письменных возражениях на исковое заявление просил отказать в удовлетворении иска.

В судебное заседание суда первой инстанции истец Суюнчева Ф.Х., и представитель ответчика ООО фирма "Рамзис", уведомленные надлежащим образом о времени и месте проведения судебного разбирательства, не явились, о причинах своей неявки суду не сообщили.

Дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Решением Черкесского городского суда КЧР от 11 февраля 2021 года исковые требования Суюнчевой Ф.Х. удовлетворены в полном объеме.

На данное решение третьим лицо - ТУ ФАУГИ в КЧР принесена апелляционная жалоба с просьбой об отмене указанного решения и принятии нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы ответчик ссылается на то, что многоквартирный жилой дом был возведен на земельном участке, который на момент постройки и по настоящее время находится в собственности Российской Федерации, без согласия собственника в лице ТУ ФАУГИ в КЧР. Основной инвестиционный контракт, заключенный между ООО фирма "Рамзис" и ФГБОУ ВО "Северо-Кавказская государственная академия" признан недействительным решением Арбитражного суда КЧР от 25 июня 2010 года, в связи с чем все сделки, заключенные в развитие данного договора, также недействительны и для их исполнения сторонами нет законных оснований. Признание права собственности на спорное имущество за истцом приведет к выбытию земельного участка из собственности Российской Федерации.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу Суюнчева Ф.Х. просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу третьего лица ТУ ФАУГИ в КЧР - без удовлетворения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не усматривает достаточных оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции.

Как видно из материалов дела и установлено судами, академия является государственным образовательным учреждением высшего профессионального образования (высшим учебным заведением) Российской Федерации, находящимся в федеральном подчинении (пункт 1.1 Устава). Академия имеет обособленное имущество, являющееся федеральной собственностью. Учредителем академии является Правительство Российской Федерации, полномочия учредителя осуществляет Министерство образования Российской Федерации.

За академией закреплены на праве постоянного (бессрочного) пользования выделенные ей в установленном порядке, земельные участки (государственный акт N КЧ-41090200, выданный 17.11.1994 администрацией города Черкесска). В акте указано на предоставление Карачаево-Черкесскому технологическому институту (правопредшественник академии) 15.7094 гектаров земель в бессрочное пользование для учебных целей.

Право постоянного (бессрочного) пользования академии зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 22.11.2007, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права

29 января 2007 года академия (заказчик) и общество заключили контракт на реализацию инвестиционного проекта по строительству объектов по адресам: <адрес> и <адрес> (далее - контракт). Дополнительным соглашением от 25 мая 2009 года N 1 к контракту стороны внесли изменения в пункты 1.1, 1.2, 1.3, 1.4, 1.5, 2.1 (далее - дополнительное соглашение).

С учетом изменений, внесенных дополнительным соглашением, предметом контракта является реализация инвестиционного проекта нового строительства:

- два восьмиэтажных жилых дома со встроенными торговыми помещениями по <адрес> на земельном участке академии площадью <данные изъяты> кв. м рядом с корпусом N 1;

- девятиэтажный 188-квартирный жилой дом, девятиэтажный 144-квартирный жилой дом со встроенными помещениями для офисов и магазинов и студенческое кафе на 200 мест по <адрес> на земельном участке академии мерой <данные изъяты> тыс. кв. м;

- пятиэтажный дом с помещениями для офисов и магазинов по <адрес> на земельном участке академии площадью <данные изъяты> кв. м;

- надстройка второго этажа над одноэтажным зданием кафе "Студенческое" под интернет-центр и электронную библиотеку, находящимся по адресу: <адрес>, и <адрес>, с ориентировочным объемом инвестиций 27 млн рублей.

Пунктом 2.1 контракта предусмотрен раздел недвижимого имущества на инвестиционном объекте при завершении строительства.

В рамках реализации инвестиционного проекта общество (инвестор) приняло обязательства за счет собственных и (или) привлеченных средств произвести строительство перечисленных объектов.

Общество заключило инвестиционные договоры с ООО "Градстрой", ООО "Пристань", ЖСК "Витязь", а также договоры генерального подряда на капитальное строительство с ООО "Торговое коммерческое предприятие "ТОКО-Групп", ЗАО "Родник М" и ООО "ЮГ-СТРОЙинвест". Кроме того, общество заключило договоры с физическими лицами о соинвестировании в строительство жилых домов по <адрес>. Предметом договоров соинвестирования является вложение денежных и других личных средств в строительство объектов на правах инвесторов (дольщиков).

Согласно договора о соинвестировании в строительство 105- квартирного восьмиэтажного жилого дома от 07.02.2008 000 Фирма "Рамзис"(Инвестор) и Суюнчева Ф.Х.(соинвестор) заключили настоящий договор, предметом которого является деятельность Инвестора и Соинвестора по инвестированию и строительству двух восьмиэтажных жилых домов по <адрес> (п.2.1).

По окончании строительства объекта Соинвестору передается для оформления права собственности 3-комнатная квартира N<адрес> площадью <данные изъяты> кв.м. по <адрес> (п.2.2).

Общая сумма целевых взносов в строительство объекта на момент заключения договора составляет <данные изъяты> руб. и не подлежит изменению сторонами в одностороннем порядке (п.3.1).

По квитанциям к приходному ордеру от 07.02.2008 N 61; от 08.02.2008 N 63 сумма взносов соинвестора Суюнчевой Ф.Х. составила <данные изъяты> руб.

В соответствии с справкой от 15.10.2013, выданной ООО фирма "Рамзис", платеж в сумме <данные изъяты> руб. Суюнчевой Ф.Х. осуществлен полностью 10.07.2008, условия договора выполнены полностью, взаимных претензий не имеется.

По Акту приема-передачи квартиры ООО фирма "Рамзис" в лице <ФИО>1 - сдал, а Суюнчева Ф.Х. - приняла квартиру N<адрес> в 49- квартирном восьмиэтажном доме по адресу :<адрес>

Согласно справки ООО "Управляющая компания "Красный Восток" от 18.11.2020 по квартире <адрес> задолженности по содержанию и текущему ремонту общего имущества на 18.11.2020 не имеется.

Представлены суду также платежные документы об оплате коммунальных услуг за указанную квартиру.

Постановлением N 1220 от 01.08.2006 мэрия муниципального образования г.Черкесска утвердила акт выбора земельного участка для строительства 2-х 8-этажных многоквартирных жилых домов со встроенными помещениями интернет-центра с электронной библиотекой и торговыми помещениями.

Постановлением N 1130 от 26.05.2017 Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии муниципального образования г.Черкесска земельному участку с кадастровым номером N... площадью <данные изъяты>.м. присвоен адрес: <адрес>; 49-квартирному жилому дому со встроенными интернет-центром и электронной библиотекой - <адрес>.

Разрешением от 07.10.2010 N 199-рв на ввод объекта в эксплуатацию ГОУ ВПО "КЧГТА" мэрия муниципального образования г.Черкесска разрешилаввод в эксплуатацию построенного, реконструируемого, отремонтированного объекта капитального строительства 49-квартирный жилой дом со встроенными интернет-центром и электронной библиотекой по <адрес>.

Разрешением от 07.10.2010 N 198-рв на ввод объекта в эксплуатацию ГОУ ВПО "КЧГТА" мэрия муниципального образования г.Черкесска разрешилаввод в эксплуатацию построенного, реконструируемого, отремонтированного объекта капитального строительства 56 квартирный жилой дом со встроенными торговыми помещениями по <адрес>.

Согласно технического паспорта, составленного на 23.10.2020, общая площадь квартиры 44 по <адрес>, составила <данные изъяты> кв.м.

Судом установлено, что в рамках реализации контракта общество приняло обязательства за счет собственных и (или) привлеченных средств произвести строительство объектов недвижимого имущества на земельном участке, находящимся в собственности Российской Федерации и переданного академии на праве постоянного (бессрочного) пользования.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают в том числе из договоров и иных сделок, а также из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

Согласно пункту 1 статьи 9 ГК РФ, граждане осуществляют принадлежащие им гражданские права по своему усмотрению.

В силу статьи 11 ГК РФ, защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет суд.

Статьей 12 ГК РФ установлено, что защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

В силу п. 2 ст. 8.1 ГК РФ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (к недвижимым вещам согласно пункту 1 статьи 130 данного кодекса относятся и объекты незавершенного строительства).

Согласно абз. 2 и 3 ст. 1 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", инвестиции - это денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта; инвестиционная деятельность - это вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Следовательно, положения данного Федерального закона подлежат применению к правоотношениям, связанным с осуществлением предпринимательской деятельности и других видов деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

На основании пункта 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Пункт 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214- ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", связывает обязанность по уплате обусловленной договором цены объекта долевого строительства с передачей имущества дольщику и наличием разрешения на ввод в эксплуатацию данного объекта, что исполнено застройщиком.

Действие Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 14-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с указанной выше даты сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2012 года, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 10.04.2013года).

Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно ч. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии с ФЗ от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Основанием для заключения договоров послужили разрешение мэрии г. Черкесска от 19.05.2009 N 228-09, государственный акт на землю от 16.12.2004 и акт выбора земельного участка для строительства, утвержденный постановлением мэрии от 01.08.2006 N 1220.

Поскольку дома были построены и получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 07.09.2010 N 198-РВ, от 07.09.2010 N 199-РВ, общество и истец 10.10.2010 составили акт приема-передачи трехкомнатной квартиры N <адрес> площадью <данные изъяты> кв.м. в 49 квартирном жилом доме по адресу <адрес>.

Оплата предусмотренной договорами о соинвестировании суммы произведена истцом в полном объеме, что подтверждается копиями кассовых чеков и приходных кассовых ордеров. Поскольку заключенный между истцом и ответчиком ООО фирма "Рамзис" договор о привлечении денежных средств в строительство жилья соответствует требованиям действующего законодательства, недействительным не признан, истцом обязательства по договору исполнены в полном объеме, спорная квартира передана истцу по акту приема-передачи, истец несет бремя ее содержания, правопритязаний иных лиц на квартиру не имеется, - суд первой инстанции обосновано пришел к выводу о том, что требования истца подлежат удовлетворению.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения, и установленным обстоятельствам дела.