Дата принятия: 10 марта 2020г.
Номер документа: 33-652/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ПЕНЗЕНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 10 марта 2020 года Дело N 33-652/2020
10 марта 2020 года судебная коллегия по гражданским делам Пензенского областного суда в составе:
председательствующего Елагиной Т.В.
и судей Лукьяновой О.В., Жуковой Е.Г.
при помощнике Тюриной А.А.
заслушала в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Седовой Н.А, к ООО "Брик" о возложении обязанности вернуть по акту приема-передачи нежилое помещение, по апелляционной жалобе представителя ООО "Брик" на решение Железнодорожного районного суда г. Пензы от 21 ноября 2019 года, которым постановлено:
Иск Седовой Н.А, - удовлетворить.
Обязать ООО "Брик" возвратить по акту приема-передачи Седовой Н.А, встроенное нежилое помещение общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенное в подвале 5-ти этажного кирпичного жилого дома: литер <данные изъяты> подвал, номера помещений на поэтажном плане: N, расположенное по адресу: <адрес>, в течение десяти дней с момента вступления решения в законную силу.
Заслушав доклад судьи Лукьяновой О.В., судебная коллегия
установила:
Седова Н.А. обратилась в суд с иском к ООО "Брик" о расторжении договора аренды встроенного нежилого помещения общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного в подвале 5-ти этажного кирпичного жилого дома: литер А, подвал, номера помещений на поэтажном плане: N N, по адресу: <адрес> N 42/2019 от 08.05.2019, заключенного между ней и ООО "Брик" в связи с нарушением ответчиком условий договора по оплате арендных платежей и не заключением договора страхования согласно п.п. 2.3.5 договора аренды.
В ходе рассмотрения дела исковые требования истцом изменены, Седова Н.А., ссылаясь не исполнение арендатором обязательств, предусмотренных п. 2.3.4 и 2.3.5 договора аренды, и расторжение договора аренды в одностороннем порядке в соответствии с п. 2.2.1 договора, п. 2 ст. 450.1 ГК РФ путем направления ответчику уведомлений о расторжении договора, просила суд обязать ООО "Брик" возвратить ей по акту приема-передачи нежилое помещение в течение десяти дней с момента вступления решения в законную силу (л.д. 74).
Железнодорожный районный суд постановилвышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе представитель ООО " Брик" просит решение отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, поскольку истцом в ходе судебного заседания изменены и предмет, и основания иска.
Суд необоснованно посчитал установленным факт расторжения договора в одностороннем порядке, поскольку из смысла п.п. 2.2.1, 5.2.2 следует, что расторжения договора производится судом.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель Седовой Н.А.- Резяпкин В.Ф., действующий на основании доверенности, с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил решение районного суда оставить без изменения, апелляционную жалобу- без удовлетворения.
Иные лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались своевременно и надлежащим образом.
В силу ст. 327 и ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителя Седовой Н.А. -Резяпкина В.Ф., исследовав материалы дела, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
В соответствии с ч.1 ст.195 ГПК РФ решение должно быть законным и обоснованным.
Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению.
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Из материалов дела следует, что 08.05.2019 года между Управлением муниципального имущества администрации г. Пензы (арендодатель) и ООО "Брик" (арендатор) в лице генерального директора Бекетова А.В. был заключен договор нежилого помещения общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенное в подвале 5-ти этажного кирпичного жилого дома: литер А, подвал, номера помещений на поэтажном плане: N, расположенное по адресу: <адрес>- N 42/2019.( л.д 8-10)
18.06.2019 года между Управлением муниципального имущества администрации г. Пензы, и ООО "Брик" и Седовой Н.А. было подписано трехстороннее дополнительное соглашение, в соответствии с которым права и обязанности арендодателя перешли к Седовой Н.А. (новый арендодатель) с 07.06.2019 года.( л.д. 12)
11.07.2019 года и 12.07.2019 года представителем Седовой Н.А. в адрес ООО " Брик" были направлены два уведомления о расторжении договора аренды по истечении 30 дней с момента получения арендатором уведомлений в связи с нарушением условий договора об оплате арендных платежей за период с 07.06.2019 года по 10.07.2019 года и в связи с не заключением арендатором договора страхования объекта аренды соответственно. ( л.д.13,15). Уведомления содержали требование освободить объект аренды до 16.08.2019 и передать его путём составления передаточного акта.
Удовлетворяя исковые требования Седовой НА., суд исходил из доказанности факта расторжения договора аренды в одностороннем порядке в связи с нарушением арендатором ООО "Брик" условий договора аренды.
Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами районного суда по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Согласно ч. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Согласно положениям п. 2.2 договора аренды, заключенного 08.05.2019 года и дополнительного соглашения к нему, арендодатель имеет право требовать досрочно расторжения настоящего договора в случаях, предусмотренных п.п. 5.2.2 настоящего договора, а также в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, путем направления арендатору извещения (заказным письмом с уведомлением о вручении) о принятом решении и требовании освободить объект. По истечении 30 дней с момента направления соответствующего извещения арендодателем настоящий договор считается расторгнутым.
Согласно условиям договора аренды, содержащимся в п. 5.2.2 по требованию арендодателя договор может быть расторгнут, в том числе, если: арендатор несвоевременно внес арендную плату или плату за пользование земельным участком, занятым объектом для его использования; если арендатор не застраховал объект в порядке, установленном п.п. 2.3.5 пункта 2.3 настоящего договора.
В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Процедура расторжения договора складывается из направления арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок; предложения расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения); требования о расторжении договора в суде - после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения названного предложения.
Из материалов дела следует, что согласно договора аренды здания( помещения) N 42/2019 от 08.05.2019 года и дополнительного соглашения к договору от 18.06.2019 года Седова Н.А. предоставила за плату ООО "Брик" во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенное в подвале 5-ти этажного кирпичного жилого дома: литер А, подвал, номера помещений на поэтажном плане: N, расположенное по адресу: <адрес>.
Согласно п. 2.3.5 арендатор обязан в течение 2-х недель с момента подписания настоящего договора заключить договор страхования объекта сроком на один год и представить его копию арендодатель. Выгодоприобретателем по договору страхования объекта определить УМИ администрации г. Пензы. Арендатор обязан застраховать объект от повреждения и порчи на все случаи рисков, а именно: а) пожар (случайное возникновение и распространение огня по предмету, внутри предмета и с предмета на предмет), поджог; б) удар молнии, взрыв газа, внутреннее возгорание электрических установок, аппаратов и приборов, в том числе электропроводки, вследствие действия электрического тока в них; в) аварии водопроводных, отопительных, противопожарных, канализационных систем, проникновение воды из помещений, принадлежащим третьим лицам; г) порча в результате противоправных действий третьих лиц. Данный пункт является существенным условием договора.
Пункт 3 договора аренды предусматривает платежи и расчеты по договору, так арендная плата за пользование объектом составляет за 11 месяцев 117517,40 руб., без учета НДС, в месяц - 10683,40 руб., без учета НДС (п. 3.1).
Арендная плата за пользование объектом в сумме не менее месячного арендного платежа вносится арендатором единовременным платежом ежемесячно авансом за текущий месяц не позднее 10 числа (п. 3.4).
При заключении договора аренды ООО "Брик" в качестве задатка оплатило в счет оплаты аренды по заключенному договору в размере 25640 рублей в управление муниципального имущества администрации г. Пензы, что подтверждается письмом N 13/4206 от 27.05.2019 года ( л.д. 53).
В дополнительном соглашении к договору аренды стороны согласовали адреса, местонахождение (для отправления корреспонденции), банковские реквизиты сторон. ( пункт 8.1)
17.06.2019 г. Седова Н.А. направила ООО "Брик" письмо с уведомлением о вручении с указанием новых платежных реквизитов для перечисления арендной платы, данное письмо было вручено арендатору 19.06.2019. (л.д. 64-65).
В связи со сменой арендодателя с 07.06.2019 года арендная плата ООО "Брик" за июль 2019 года должна была быть выплачена Седовой Н.А. до 10.07.2019 года.
18.06.2019 генеральный директор ООО "Брик" в письме на имя начальника УМИ администрации г. Пензы просил перевести оставшиеся от оплаты арендных платежей денежные средства новому арендодателю Седовой Н.А.( л.д. 39)
Аналогичная просьба изложена директором ООО "Брик" в письме от 20.06.2019 года.( л.д.55)
В материалах дела содержится сообщение ФГУП " Почта России" от 09.09.2019 года, в котором указано, что 03.07.2019 года в отделении почтовой связи Пенза 440061 был принят электронный перевод N 4491692 в сумме 21370 рублей на имя Седовой Н.А. по адресу <адрес>, отправитель Бекетов А.В.( л.д. 30,68).
Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что ответчик в установленный договором срок перечислил арендную плату в адрес нового собственника путем отправления почтового перевода по адресу, указанному в дополнительном соглашении к договору аренды.
После того как почтовый перевод не был вручен Седовой Н.А. и возвратился отправителю, денежные средства были перечислены в адрес арендодателя по реквизитам, указанным в уведомлении от 17.06.2019 года.( л.д. 35).
Арендная плата за август 2019 года была оплачена ИП Мутихиной Н.М. от ООО " Брик" 02.08.2019 года в размере 10700 рублей,( л.д. 33), за сентябрь 2019 г.- 05.09.2019 г. в размере 10700 рублей( л.д. 34), за октябрь 2019 г.- 04.10.2019 г. в размере 10700 руб. ( л.д. 57), за ноябрь 2019 г.- 06.11.2019 г. в размере 10700 рублей. ( л.д. 102).
03.07.2019 года между АО " МАКС" и ООО " Брик" заключен договор страхования имущества юридических лиц N 58/59-5004309, из которого следует, что ООО "Брик" исполнило обязательство, предусмотренное п. 2.3.5 договора аренды, предусматривающее страхование имущественных интересов выгодоприобретателя Седовой Н.А., связанных с риском повреждения, утраты, уничтожения нежилого помещения общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенное в подвале 5-ти этажного кирпичного жилого дома: литер А, подвал, номера помещений на поэтажном плане: N находящееся по адресу: <адрес>.
Условия договора страхования содержат указание на следующие страховые риски: пожар, удар молнии, взрыв, стихийные бедствия, кражи с незаконным проникновением, грабежи, разбои, противоправные действия третьих лиц, падение деревьев и иных предметов, наезд наземных транспортных средств.( л.д.26-28).
Таким образом, оснований для направления представителем по доверенности Седовой Н.А.- Резяпкиным В.Ф. уведомлений от 11 июля 2019 года и 12 июля 2019 года о расторжении договора аренды в связи с задолженностью по договору аренды и не заключением договора страхования не имелось.
Суд первой инстанции необоснованно посчитал установленным факт расторжения договора аренды, вывод суда об одностороннем расторжении договора аренды является не законным.
Случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, предусмотрены статьей 619 ГК РФ.
В соответствии с ч.3 данной статьи арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
По смыслу части третьей данной статьи досрочное расторжение договора является крайней мерой за нарушение арендатором своих обязательств и применяется в случае неисполнения арендатором обязательства в разумный срок даже после направления ему предупреждения об этом.
Истец не принял надлежащих мер, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения (вручение под расписку, направление заказным письмом или с уведомлением о вручении).
Материалы дела не содержат данных о направлении арендодателем Седовой Н.А. арендатору ООО " Брик" предупреждения с установлением срока исполнения обязательства по договору.
Вместе с тем, ООО " Брик", получив от Седовой Н.А. уведомления, письменно сообщило арендодателю об исполнении обязательств с приложением кассовых чеков о переводе денежных средств и копии договора страхования (л.д. 36-38) и на момент вынесения решения суда у ответчика отсутствовала задолженность по арендной плате.
Отсутствие оснований для расторжения договора аренды влечет незаконность истребования предмета договора у арендатора.
Указанные обстоятельства свидетельствуют о незаконности обжалуемого решения и служат основанием к его отмене.
Отменяя решение суда первой инстанции, судебная коллегия находит необходимым принять по делу новое решение, которым исковые требования Седовой Н.А. оставить без удовлетворения.
На основании изложенного, руководствуясь ст.329,330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Железнодорожного районного суда г. Пензы от 21 ноября 2019 года отменить.
Вынести новое решение которым исковые требования Седовой Н.А, к ООО "Брик" о возложении обязанности возвратить по акту приема-передачи нежилое помещение оставить без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
