Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 16 июня 2020 года №33-6515/2020

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 16 июня 2020 года Дело N 33-6515/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Александровой Н.А.
судей Аюповой Р.Н.
Железнова О.Ф.
при ведении протокола судебного
заседания помощником судьи Идельбаевым З.Р.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Абдеева Ф.Ф. к Хафизовой А.С. о расторжении договора купли-продажи и возврате имущества, встречному исковому заявлению Хафизовой А.С. к Абдееву Ф.Ф. об изменении договора купли-продажи по апелляционной жалобе представителя Хафизовой А.С. Султанова С.А. на решение Демского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от дата.
Заслушав доклад судьи Аюповой Р.Н., судебная коллегия
установила:
Абдеев Ф.Ф. обратился в суд с исковым заявлением к Хафизовой А.С. о расторжении договора купли-продажи и возврате имущества, мотивируя тем, что дата между ним и Хафизовой А.С. заключен договор купли продажи 9/32 доли в праве собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: адрес, адрес, адрес. Согласно акту приема передачи указанные 9/32 доли в праве собственности на жилой дом и 9/32 доли в праве собственности на земельный участок продаются по согласованной цене 1 050 000 рублей, из которых сумма в размере 600 000 рублей за 9/32 долей в праве собственности на земельный участок, а 450 000 рублей за 9/32 долей в праве собственности на жилой дом; ответчик передает денежную сумму в размере 600 000 рублей до подписания договора; окончательный расчет в размере 450 000 рублей производится ответчиком в срок до дата наличными денежными средствами, единовременным платежом. Хафизовой А.С. после подписания договора сумма в размере 450 000 рублей не была оплачена. Направленная ответчику дата досудебная претензия оставлена без удовлетворения. В связи с неоплатой стоимости приобретенного имущества просит расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, заключенный дата между Абдеевым Ф.Ф. и Хафизовой А.С.; обязать Хафизову А.С. возвратить Абдееву Ф.Ф. в собственность 9/32 доли в праве собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: адрес, адрес, адрес; взыскать с Хафизовой А.С. расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей, расходы по оплате юридических услуг - 40 000 рублей, почтовые расходы - 213 рублей 54 копейки.
Хафизова А.С. обратилась в суд с встречными исковыми требованиями к Абдееву Ф.Ф. об изменении договора купли-продажи, ссылаясь на то, что приобретенные у Абдеева Ф.Ф. жилой дом и земельный участок не пригодны для использования, поскольку посередине земельного участка проходит газопровод и он обременен сервитутом, в доме протекает кровля, антисанитария, сырость и плесень. Имеется спор между Абдеевым Ф.Ф. и Абдеевым Э.А., у которого в собственности большая доля земельного участка и жилого дома (23/32 доли). Абдеев Ф.Ф. продал ей непригодное для проживания жилье по завышенной цене. В досудебном порядке к изменению договора стороны не пришли, со стороны Абдеева Ф.Ф. имеется злоупотребление правом. Просит внести изменения в пункт 4 договора купли-продажи недвижимого имущества от дата, указав общую цену долей жилого дома и земельного участка в размере 600000 рублей.
Решением Демского районного суда г.Уфы Республики Башкортостан от дата постановлено:
исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи и возврате имущества удовлетворить.
Расторгнуть договор купли-продажи 9/32 долей в праве собственности на жилой дом с кадастровым номером ... и 9/32 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером ..., находящихся по адресу: РБ, адрес, адрес, заключенный дата между ФИО1 и ФИО2.
Возвратить недвижимое имущество в виде 9/32 долей в праве собственности на жилой дом с кадастровым номером 02:55:050415:48 и 9/32 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером ..., находящихся по адресу: РБ, адрес, адрес ФИО1.
Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 расходы по оплате услуг представителя в размере 9 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 13 750 рублей, почтовые расходы в размере 213, 54 рублей.
Решение суда является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан для исключения из Единого государственного реестра недвижимости сведений о праве собственности ФИО2 на объекты недвижимого имущества: 9/32 долей в праве собственности на жилой дом с кадастровым номером ... и 9/32 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером ..., находящихся по адресу: РБ, адрес, адрес с восстановлением государственной регистрации права собственности ФИО1 на указанные объекты недвижимого имущества.
В удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 к ФИО1 об изменении договора купли-продажи недвижимого имущества от дата, заключенного между ФИО1 и ФИО2 отказать.
В апелляционной жалобе представитель ответчика Хафизовой А.С. Султанов С.А. просит отменить решение суда как незаконное и необоснованное, ссылаясь на то, что по спорному договору купли-продажи недвижимого имущества покупателем оплачено более половины его стоимости в размере 600 000 рублей из 1 050 000 рублей, поэтому не имеется оснований для расторжения договора купли-продажи ввиду неоплаты стоимости недвижимого имущества. Судом не разрешен вопрос об уплаченных покупателем денежных средствах в размере 600 000 рублей.
Лица, участвующие в деле и не явившиеся на апелляционное рассмотрение дела, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Судебная коллегия, принимая во внимание отсутствие возражений, руководствуясь статьями 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрела дело без участия указанных лиц.
Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность постановленного по делу судебного постановления в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав Хафизова Р. С., представителя Хафизовой А. С. Султанова С. А. поддержавших доводы жалобы, представителей Абдеева Ф. Ф. - Абдееву Р. Л., Домрачева В. О., полагавших решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Частью 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
В силу части 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно частям 1 и 2 статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В соответствии с частью 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Положениями статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Из материалов дела следует и судом первой инстанции установлено, что дата между Абдеевым Ф.Ф. в лице его представителя ФИО6 и Хафизовой А.С. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого Абдеев Ф.Ф. обязался передать, а Хафизова А.С. принять и оплатить 9/32 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером ... общей площадью 620 кв.м, и 9/32 доли в праве собственности на жилой дом с кадастровым номером ... общей площадью 35,7 кв.м, расположенные по адресу: адрес, адрес, адрес.
В пункте 4 договора купли-продажи указано, что покупатель производит продавцу оплату стоимости указанных объектов недвижимости в размере 1 050 000 рублей в следующем порядке: денежная сумма в размере 600 000 рублей передана покупателем продавцу до подписания настоящего договора вне помещения нотариальной конторы. Окончательный расчет в размере 450 000 рублей производится покупателем в срок до дата наличными денежными средствами единовременным платежом.
Также в пункте 9 данного договора указано, что на земельный участок установлено ограничение (обременение) права: вид сервитут, установлен публичный сервитут для использования в целях обслуживания газопровода низкого, среднего и высокого давления на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование, под жилую застройку индивидуальную, общая площадь 1 кв.м, учетный номер части ..., общая площадь 1 кв.м., учетный номер части ..., общая площадь 1 кв.м., учетный номер части ..., общая площадь 1 кв.м., учетный номер части ... по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: адрес, адрес, адрес.
Согласно акту приема-передачи от дата стоимость земельного участка и дома составила 1 050 000 рублей, из которых 600 000 рублей Абдеев Ф.Ф. получил вне помещения нотариальной конторы. Окончательный расчет в размере 450 000 рублей производится покупателем в срок до дата наличными денежными средствами единовременным платежом.
дата в Управлении Росреестра по Республике Башкортостан на имя Хафизовой А.С. зарегистрировано право собственности на 9/32 доли жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: адрес, адрес, адрес
В связи с неисполнением обязательств по оплате недвижимого имущества Абдеевым Ф.Ф. на имя Хафизовой А.С. направлены досудебные требования о расторжении договора купли-продажи и возврате спорного имущества: дата по адресу: адрес; дата по адресу: адрес.
Во встречном исковом заявлении Хафизовой А.С. указано о направлении Абдееву Ф.Ф. досудебного требования об изменении договора купли-продажи, что сторонами не оспаривается и подтверждается почтовой квитанцией от дата.
В ходе рассмотрения дела стороной ответчика Хафизовой А.С. не оспаривалась оплата стоимости недвижимого имущества не в полном размере, только 600 000 рублей.
Суд первой инстанции, установив факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по оплате стоимости недвижимого имущества и отсутствие оснований для изменения данной стоимости в сторону ее уменьшения, пришел к выводу об удовлетворении исковых требований Абдеева Ф.Ф. и отказу в удовлетворении встречных исковых требований Хафизовой А.С.
При этом суд первой инстанции исходил из того, что цена объектов недвижимости является существенным условием договора купли-продажи, поэтому неоплата Хафизовой А.С. Абдееву Ф.Ф. стоимости доли дома и земельного участка влечет для него значительный ущерб и является основанием для расторжения спорного договора и для отказа в изменении его условий о цене объектов недвижимости.
Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции, но считает необходимым изменить решение суда в части определения последствий расторжения договора купли-продажи.
В соответствии с частью 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В соответствии с частью 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.
Частью 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 указанного кодекса, не применяются.
В силу части 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.
Согласно содержащимся в абзаце четвертом пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", разъяснениям, в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Исходя из вышеуказанного, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.
Согласно договору купли-продажи от дата сторонами при заключении договора купли-продажи доли дома и земельного участка согласованы все существенные условия договора, в том числе цена в размере 1050000 рублей, порядок оплаты.
Таким образом, из заключенного сторонами договора у ответчика возникла обязанность уплатить истцу за объекты недвижимости в размере 1 050 000 рублей.
Хафизовой А.Р. оплачено только 600 000 рублей из предусмотренных договором 1 050 000 рублей, что ею не оспаривалось.
Также Хафизовой А.Р. не представлено доказательств наличия существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора купли-продажи недвижимости, для изменения пункта договора о цене доли дома и земельного участка с 1 050 000 рублей до 600000 рублей в силу непредвиденных обстоятельств.
При таких обстоятельствах недоплата покупателем практически всей цены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи объектов недвижимости, что является основанием для расторжения договора и возврате спорного имущества, поэтому выводы суда об удовлетворении исковых требований Абдеева Ф.Ф. соответствуют фактическим обстоятельствам дела, сделаны при правильном применении норм материального права.
Между тем, приводя стороны в первоначальное положение до заключения спорного договора купли-продажи путем возврата Абдееву Ф.Ф. объектов недвижимости и восстановлении его зарегистрированного права в ЕГРН, судом первой инстанции не разрешен вопрос об уплаченных Хафизовой А.Р. во исполнение данного договора денежных средствах в размере 600 000 рублей.
Поскольку договор купли-продажи подлежит расторжению, то с Абдеева Ф.Ф. в пользу Хафизовой А.Р. подлежат взысканию уплаченные ею денежные средства в размере 600 000 рублей, следовательно, оспариваемое решение в указанной части подлежит изменению путем дополнения резолютивной части.
Доводы апелляционной жалобы о том, что договор купли-продажи не подлежит расторжению в связи с оплатой более половины стоимости объектов недвижимости, основан на неправильном толковании норм материального права.
Согласно части 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью (часть 2 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если договором о продаже товара в кредит предусмотрена оплата товара в рассрочку, то действуют положения статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу части 1 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.
Частью 3 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.
Согласно части 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
Таким образом, по смыслу указанных норм права, оплата товара, проданного в кредит, производится в срок, предусмотренный договором, путем однократного платежа, а проданного в рассрочку - путем нескольких платежей.
Вопреки доводам жалобы договор купли-продажи от дата не содержит условия о рассрочке платежа, сторонами договора было предусмотрено условие об отсрочке платежа, путем окончательного расчета в размере 450 000 рублей в срок до дата наличными денежными средствами единовременным платежом.
При таких обстоятельствах, заявленное требование о расторжении договора купли-продажи недвижимости, правомерно квалифицированно судом первой инстанции при отсутствии нескольких платежей как договор купли-продажи в кредит, а не в рассрочку, поэтому предусмотренных частью 3 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований для отказа в расторжении спорного договора купли-продажи не имеется.
Каких-либо иных доводов в апелляционной жалобе не содержится, дело рассмотрено в пределах доводов апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Демского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от дата изменить.
Взыскать с Абдеева Ф.Ф. в пользу Хафизовой А.С. денежные средства размере 600000 рублей.
В остальной части решение Демского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от дата оставить без изменения.
Председательствующий Александрова Н.А.
Судьи Аюпова Р.Н.
Железнов О.Ф.
Справка: Демский районный суд г.Уфы РБ, судья Киекбаева А.Г.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка