Определение Судебной коллегии по гражданским делам Липецкого областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ЛИПЕЦКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 2 марта 2022 года Дело N 33-651/2022

2 марта 2022 года судебная коллегия по гражданским делам Липецкого областного суда в составе:

председательствующего судьи Москалевой Е.В.,

судей Степановой Н.Н., Малыка В.Н.,

судей при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Подлужной Т.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Липецке апелляционную жалобу ответчика Павлова Алексея Евгеньевича на решение Липецкого районного суда липецкой области от 17 ноября 2021 года, которым постановлено:

"Взыскать с Павлова Алексея Евгеньевича в пользу Катасоновой Ларисы Алексеевны денежные средства в размере 363162,77 руб., судебные расходы в размере 52839 руб., в остальной части отказать.

В удовлетворении требований Павлова Алексея Евгеньевича к Катасоновой Ларисе Алексеевне о взыскании неосновательного обогащения за нарушение договора аренды, о признании договора недействительным - отказать.

Взыскать с Катасоновой Ларисы Алексеевны в пользу Павлова Алексея Евгеньевича судебные расходы в размере 5630,98 руб., в остальной части отказать.

В удовлетворении требований ООО "Спецтранс" к Катасоновой Ларисе Алексеевне о признании договора недействительным - отказать".

Заслушав доклад судьи Степановой Н.Н., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Катасонова Л.А. обратилась в суд с иском к Павлову А.Е. о взыскании денежных средств. В обоснование требований указала, что между ней и Павловым А.Е. был заключен договор аренды от 8 февраля 2020 года нежилых помещений, расположенных в павильоне автосервиса и автомойки, расположенных по адресу: <адрес> Согласно данному договору, а также заключенным дополнительным соглашениям от 24 мая 2020 года и 26 мая 2020 года, Павлов А.Е. обязался произвести ряд работ по восстановительному ремонту арендованного объекта, также на земельном участке, в границах которого расположен объект капитального строительства.

В соответствии с договором аренды и дополнительными соглашениями арендатор обязался заштукатурить все отверстия в стенах и покрыть краской в тон, а также зашить их профлистом белого цветав помещениях с площадью 62,9 кв.м. и 30,8 кв.м. Очистить сливные ямы в помещениях с площадью 62,9 кв.м. и 30,8 кв.м. от грязи, резиновой стружки. Во всех пяти вспомогательных помещениях отчистить стены от следов трения о них резиновых колес, покрасить стены краской в тон. Восстановить охранную сигнализацию, отключенную прежним Арендатором- ООО "Спецтранс". Произвести замену сайдинга со всех сторон здания на новый, так как при креплении Арендатором на лицевых сторонах здания рекламных вывесок на саморезы ранее, он не согласовал данное действие с Арендодателем, чем был нанесен вред внешнему виду здания. Восстановить с лицевой стороны участка демонтированный им забор и въездные ворота из своего материала, так как из демонтированных секций забора и ворот он соорудил конструкцию для рекламы колес. В теплый период времени восстановить полностью поломанные лотки водоотведения ливневых вод на новые. Откопать трубу водоотведения на 1-1,5 м. от края ее засыпки, проверить ее целостность. Установить капитальную железную дверь в прорубленном дверном проеме, с ручкой и внутренним замком. Произвести очистку канализационной трубы и санузла. Осуществлять уборкучасти земельного участка, переданного в аренду. Согласно дополнительному соглашению от 24.05.2020 арендатор обязался очистить от пыли, паутины, грязи, налета все стены, потолки. Вымыть окна и подоконники с внутренней и наружной сторон, промыть батареи, ворота, двери во всех шести частях и профлист в частях N 6, N 8 от пыли и грязи. Произвести косметический ремонт в частях N N1,2,4,5- покрасить стены краской в тон. В части N 5 (санузел) отмыть раковину и унитаз от нечистот, промыть канализационную трубу. Промести и вымыть полы во всех шести частях, а в частях N 6 и N 8 покрасить полы светло-серой краской по бетону. Очистить сливные ямы в частях N 6 и N 8 от набившейся резиновой стружки и воды, до состояния сухости. Выпрямить решетки, закрывающие эти ямы. Промыть лампы освещения и плафоны в каждой части: в части N 8 - четыре светодиодных светильника, в части N 6- шесть светодиодных светильников, в частях N 1,2,4,5 - по одному круглому плафону. Поменять сгоревшие лампы. Заштукатурить в стенах дыры, поменять испорченный профлист на новый белого цвета в частях N 6 и N 8. Заложить угол кирпичом на цементный раствор, восстановить снятый сайдинг, установить железную дверь между помещениями N 6 и N 8.

Истица указала, что данные работы ответчик не выполнил, ею за счет собственных средств и своими силами вымыты окна в помещениях N 1, 2, 3, 5 и подоконники с внутренней и наружной стороны. В помещениях N 1,2,4,5 очищены стены. В помещениях N 6,8 промыт металлический профиль. Помещение N 6 очищено от пыли и паутины. Во всех помещениях промыты двери в количестве 5 штук, промыты радиаторы в количестве 8 штук, отопительный котел и ворота в помещениях N 6, 8. Во всех помещениях промыты лампы освещения и плафоны, произведена замена сгоревших ламп. В помещениях N 6,8 выполнена промывка полов специальным оборудованием. Произведена заделка дыр методом оштукатуривания во всех стенах. Произведен ремонт дверных откосов. Выполнены восстановительные работы по ремонту силового кабеля в помещении N 8. В связи с чем она понесла материальные затраты для проведения тех работ, которые обязан был произвести ответчик. Поскольку до настоящего момента ответчик в добровольном порядке не исполнил обязанности, принятые при подписании договора аренды и дополнительных соглашений к нему, с учетом уточнения требований просила взыскать с ответчика Павлова А.Е. в свою пользу денежные средства в сумме 407267, 15 руб. в счет возмещения убытков, а также 67839 руб. в счет понесенных судебных издержек.

В судебное заседание Катасонова Л.А. не явилась, извещена надлежащим образом. Ее представитель по доверенности Холодов С.А. в судебном заседании доводы искового заявления с учетом уточнений поддержал. Дополнительно пояснил, что поскольку ответчик не исполнил обязательства, принятые по договору и дополнительным соглашениям, указанная в исковом заявлении сумма подлежит взысканию в объеме, указанном в выводах заключения судебной экспертизы от 4 августа 2021 года ИП Бархатова В.Н.

В судебное заседание Павлов А.Е. не явился, извещен надлежащим образом. Представитель Павлова А.Е. по доверенности Ли Д.А. исковые требования не признал, полагал размер исковых требований завышенным, выходящим за пределы обязанностей ответчика, установленными договором аренды и соглашениями к нему.

Павлов А.Е. обратился со встречным иском к Катасоновой Л.А. о взыскании денежных средств, признании договора аренды недействительным. В обоснование встречного иска указал, что при заключении договора аренды в п. 4 Приложения N 2 к Договору показания электросчетчика зафиксированы на значении 588,39 кв.ч. При этом Катасоновой Л.А. были предоставлены документы, подтверждающие отсутствие задолженности по оплате за электроэнергию. Однако 6 марта 2020 года арендуемые помещения были обесточены из-за имеющейся задолженности со стороны Катасоновой Л.А. перед энергосбытовой организацией. 11 марта 2020 он произвел оплату задолженности за электроэнергию в размере 48500 руб., а также 5000 руб. за отключение электроэнергии и 5000 руб. за подключение электроэнергии. Из-за введенного режима ограничения подачи электроэнергии в арендуемых помещениях с 6 по 11 марта 2020 года отсутствовала электроэнергия, в связи с чем он не мог использовать арендуемые помещения по назначению. Полагает, что имеет место переплата по арендной плате за указанный период в размере 6774 руб., которую просил взыскать вместе с процентами за пользование денежными средствами в размере 256,39 руб. Также Катасонова Л.А., самовольно ограничила доступ в помещение N 3 (комната отдыха), в связи с чем он не мог попасть в указанное помещение. Полагает, что сумма арендной платы с 29 августа по 8 сентября 2020 года в размере 11290 руб. должна быть взыскана с Катасоновой Л.А. в его пользу, а также проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 144 руб. 21 коп.

Также указал, что при заключении договора аренды между сторонами подписан акт приема-передачи (приложение N 2), где указано, что передаваемые в аренду помещения оборудованы энергоснабжением 80 кВт, имеется электропроводка, установлены светильники ДПО-18w 4000 K 1500 Лм в количестве 11 шт. 01.09.2021 апелляционным определением Липецкого областного суда исковые требования ООО "Спецтранс" к Катасоновой Л.А. в части взыскания неотделимых улучшений арендованного имущества оставлены без изменений. В связи с чем полагает, что в незаконном владении Катасоновой Л.А. имелось имущество, которое она сдавала ему в аренду без согласия третьего лица, а именно ООО "Спецтранс". Кроме того, им после обращения в Управление дорог и транспорта Липецкой области был получен ответ от 10 февраля 2021, из которого следует, что примыкание объекта сервиса "павильон автосервиса и автомойки" к автомобильной дороге "Липецк- Данков (км + 600 справа ) является незаконным и ухудшает условия видимости на автомобильной дороге, безопасности дорожного движения, а также условия использования и содержания автомобильной дороги и ее элементов. В связи с чем полагает, что при заключении договора аренды Катасонова Л.А. ввела его в заблуждение относительно предмета договора аренды и его соответствия назначению, указанному в п.1.4. Договора. В силу чего просил признать договор аренды недействительным.

В ходе судебного заседания представитель Катасоновой Л.А. по доверенности Холодов С.А. встречный иск не признал, указал на то, что при заключении договора аренды Павлов А.Е. произвел осмотр арендуемых помещений и земельного участка, на протяжении всего времени с момента заключения договора аренды по 8 сентября 2020 года использовал имущество в соответствии с его назначением, вел хозяйственную деятельность на территории земельного участка и в арендуемых помещениях, при этом претензий по вопросам использования имущества не заявлял. Доказательств невозможности эксплуатации ответчиком объекта либо его недопуска в арендованные помещения не имеется. Кроме того, согласно объяснениям самого Павлова А.Е. по факту передачи ключей от объекта недвижимого имущества в материалах проверки и в определения об отказе в возбуждении дела об административном правонарушении от 28 сентября 2020, в спорный период с 28 августа по 8 сентября 2020 года Павлов А.Е. имел доступ к арендуемым помещениям; согласно представленным фотоматериалам Павлов А.Е. в период с 4 по 7 сентября 2020 года производил вывоз оборудования из арендуемых помещений, в том числе из помещения N 3.

Представитель Павлова А.Е. по доверенности Ли Д.А. в судебном заседании пояснил, что между Павловым А.Е. и Катасоновой Л.А. была достигнута договоренность относительно производства работ по восстановлению арендованного объекта путем возмещения денежных средств только в размере 24741,54 руб.

ООО "Спецтранс", привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица, заявило самостоятельные требования к Катасоновой Л.А. о признании договора аренды недвижимого имущества от 8 февраля 2020 года недействительным. В обоснование требований указало, что при заключении договора аренды не было получено согласие общества на заключение указанного выше договора, поскольку ранее решением суда в пользу ООО "Спецтранс" с Катасоновой Л.А. была взыскана стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, а также истребованы светодиодные светильники в количестве 11 шт., в связи с чем полагает, что в отсутствие согласия ООО "Спецтранс" на заключение договора аренды с третьими лицами указанный договор является недействительным.

Представитель ООО "Спецтранс" в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, с заявлением о рассмотрении дела в его отсутствие не обращался.

Суд постановилрешение и дополнительное решение, резолютивные части которого приведены.

Не согласившись с указанным решениям суда, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, ссылаясь на существенные нарушения судом норм процессуального и процессуального права, полагает, что суд неправомерно положил в основу решения суда заключение судебной экспертизы как допустимое доказательство, поскольку выводы эксперта ошибочны и не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Выслушав объяснения представителя ответчика по доверенности Ли Д.А., поддержавшего доводы жалобы, возражения представителя истицы по доверенности Холодова С.А., полагавшего решение суда законным и обоснованным, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает решение суда подлежащим изменению ввиду следующего.

В силу ч. 1 ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

При этом условия обязательства в зависимости от его правовой природы определяются исходя из существа достигнутого сторонами соглашения.

Согласно статье 408 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение прекращает обязательство.

При этом бремя доказывания надлежащего исполнения обязательства возлагается на должника.

Как установлено судом, 8 февраля 2020 года между Катасоновой Л.А. и Павловым А.Е. заключен договор аренды недвижимого имущества, согласно которому арендодатель (Катасонова Л.А.) передала арендатору (Павлову А.Е.) во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 135,7 кв.м., расположенные по адресу: <адрес> а также земельный участок с кадастровым номером N в площади и размерах, необходимых для осуществления деятельности автосервиса (шиномонтажа), согласно схеме границ земельного участка.

По акту приема-передачи от 8 февраля 2020 года арендованное имущество принято арендатором без каких-либо претензий, в том числе к качественному и техническому состоянию помещений.

Судом также установлено, что договор аренды недвижимого имущества расторгнут сторонами 8 сентября 2020 года.

При заключении договора аренды стороны в пункте п.2.2.9. договора прописали, что арендатор обязался возвратить арендованное имущество в исправном состоянии с учетом нормального износа, не требующем проведения косметического, текущего, восстановительного, капитального ремонта, а именно: все отверстия в стенах заштукатурить и покрыть краской в тон, также зашить их профлистом белого цвета в помещениях с площадью 62,9 кв.м. и 30.8 кв.м., очистить сливные ямы в помещениях с площадью 62,9 кв.м. и 30,8 кв.м. от грязи, резиновой стружки; во всех пяти вспомогательных помещениях очистить стены от следов трения о них резиновых колес, покрасить стены краской в тон; восстановить охранную сигнализацию, отключенную прежним Арендатором- ООО "Спецтранс"; произвести замену сайдинга со всех сторон здания на новый, так как при креплении Арендатором на лицевых сторонах здания рекламных вывесок на саморезы ранее он не согласовал данное действие с Арендодателем, чем был нанесен вред внешнему виду здания; восстановить с лицевой стороны участка демонтированный им забор и въездные ворота из своего материала, так как из демонтированных секций забора и ворот он соорудил конструкцию для рекламы колес.

Пунктом 2.2.10. договора также предусмотрена обязанность арендатора произвести в помещениях и земельном участке восстановительный ремонт, возникший после ведения хозяйственной деятельности бывшего арендатор ООО "Спецтранс" в лице директора ФИО9 (договор аренды недвижимого имущества от 08.10.2018 года), а именно в теплый период времени восстановить все поломанные лотки водоотведения ливневых вод на новые (установить лотки на бетонную смесь, укрепить их с обеих сторон асфальтным полотном толщиной не менее 7 см); откопать трубу водоотведения на 1-1,5м от края её засыпки (как и было ранее), проверить её целостность; в прорубленном дверном проёме установить капитальную железную дверь строго по размеру проёма, с ручкой и внутренним замком; произвести очистку канализационной трубы и сан узла.

Согласно расписке, написанной Павловым А.Е., ответчик обязался: установить железную дверь с ручкой и замком; восстановить все поломанные лотки и откопать трубу в теплое время.

В последующем стороны дополнили договор аренды соглашением от 24 мая 2020 года, согласно которому стороны определили, что арендатор обязуется произвести ремонт в шести частях помещений, а именно: очистить от пыли, паутины, грязи налета все стены, потолки. Вымыть окна и подоконники с внутренней и наружной сторон, промыть батареи, ворота, двери во всех шести частях и профлист в частях N 6N8 от пыли и грязи; произвести косметический ремонт в частях N N1,2,4,5- покрасить стены краской в тон; в части N 5 (санузел) отмыть раковину и унитаз от нечистот, промыть канализационную трубу сильным давлением воды от застарелых и засохших масс кала до устранения неприятного запаха; промести и вымыть полы во всех шести частях, а в частях N 6 и N 8 покрасить полы светло-серой краской по бетону (предоставление товарного чека на краску по бетону); очистить сливные ямы в частях N 6 и N 8 от набившейся резиновой стружки и воды, до состояния сухости. Выпрямить погнутые решетки, закрывающие эти ямы; промыть лампы освещения и плафоны в каждой части: в части N 8 - четыре светодиодных светильника, в части N 6 - шесть светодиодных светильника, в частях N 1,2,4,5 - по одному круглому плафону. Поменять сгоревшие лампочки на новые; заштукатурить в стенах дыры, поменять испорченный профлист на новый белого цвета в частях N 6 и N 8; на здании заложить угол кирпичом на цементный раствор, восстановить снятый сайдинг (правый верхний угол с лицевой стороны здания от входа в ворота в часть N 8); установить в прорубленном дверном проеме между частями N 7 и N 8 железную дверь, облагородить её с двух сторон, покрасить белой краской.

Таким образом, сторонами был согласован конкретный перечень работ, которые ответчик обязался произвести в отношении арендованного имущества при его возвращении арендодателю.

В обоснование заявленных требований истица ссылаясь на то, что ответчиком предусмотренная договором аренды и дополнительным соглашением к нему обязанность по выполнению определенных работ в отношении арендованного имущества по приведению его в надлежащее состояние в соответствии с указанными условиями не выполнена.

Поскольку ответчиком оспаривались объемы и стоимость указанных истицей работ, судом по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ИП Бархатову В.Н.

Согласно заключению судебной экспертизы ИП Бархатова В.Н.:

в помещениях N 1-2 выявлены дефекты окраски труб отопления в виде повсеместного отслоения окрасочного слоя, но окраска труб не предусмотрена договором и дополнением к нему;

в помещении N 3 выявлены повреждения отделки стен в виде следов некачественного ремонта, имевших место отверстий, также согласно пояснениям истца, полки и навесные шкафы, имеющиеся на стенах, принадлежат предыдущему арендатору, следовательно, отверстия в стенах для их навески также являются повреждениями отделки. Также выявлено повреждение рамы оконного блока ПВХ в виде нескольких сквозных отверстий в нижнем углу, через которые пропущен провод, диаметр отверстий значительно превышает диаметр провода, блоки не предусмотрены договором и дополнением к нему;

помещение N 4 экспертом не осмотрено, поскольку в него не имеется доступа;

в помещении N 5 отсутствуют какие-либо повреждения;

в помещении N 6 по стене, смежной с помещениями с помещениями N N7,8, установлено наличие повреждений в виде сквозных отверстий в профлисте.

в помещении N 8 на стенах установлено наличие повреждений в виде сквозных отверстий в профлисте. Также установлено наличие отверстия в наружной стене.

в помещении N 7 установлено наличие повреждений отделки стен в виде многочисленных отверстий (глухих и сквозных), а также повреждений отделки пола в виде сколов и трещин отдельных плиток, частей анкерных креплений, торчащих из пола.

При осмотре наружной части здания экспертом на правом боковом фасаде установлено наличие повреждений металлосайдинга в виде отверстий над центральными воротами.

При исследовании ограждения земельного участка экспертом с использованием материалов, находящихся в открытом доступе (панорамных снимков улиц при помощи Яндекс-Карты и карты Googlе), установлено, что по состоянию на 2018 год по лицевой стороне имелось сплошное ограждение из профлиста с ЛКП (разноцветный/разнотонный, фрагменты различного размера, местами листы состыкованы по высоте, т.е. некондиционный либо б/у материал, при этом критических видимых повреждений не имел, выявлены незначительные деформации) на металлическом каркасе также имелись ворота шириной порядка 4 м (2 створки по 2м исходя из количества и габаритов волны профлиста), выполненные из тех же материалов. В месте расположения асфальтного покрытия (в существующем сейчас проезде), столбы забора не имеют заделки в грунт, а выполнены в виде Т-образных стоек, установленных на асфальтное покрытие. Ограждение по левой боковой и тыльной сторонам аналогично фасадному, выполнено из профлиста различных конфигураций и цветов на металлическом не окрашенном каркасе.

По состоянию на 2019 год и на момент осмотра ограждение в проезде (длиной порядка 15,5 м.) отсутствует. По состоянию на 2019 часть ограждения по главному фасаду - забор - демонтирован, и на этом месте имелась конструкция для хранения и демонстрации автомобильных шин, выполненная из квадратной металлической трубы, которая, согласно показаниям истца, была сделана из существующего забора. На момент осмотра данная конструкция отсутствует, забор восстановлен, профлист на восстановленном участке визуально отличается, на данный момент оцинкованный (без ЛКП), присутствуют дефекты в виде коррозии, многочисленных деформаций, сквозных отверстий, длина участка составляет 8,1 м. Металлический каркас забора на восстановленном участке не окрашен и выполнен из квадратной трубы 50х50мм (столбы) и трубы 40х20 (горизонтальные связки).

На элементах каркаса повсеместно присутствуют дефекты в виде наплывов металла от срезанных сварных соединений, прожогов, непроваров, разрывов и иных отверстий. Из объяснения сторон и по результатам осмотра столбы на данном участке были срезаны по уровню земли и затем приварены обратно. По результатам осмотра установлено, что соединение выполнено в стык с накладками, детали сварного соединения (две части столба) не сварены между собой, т.е. расположены с зазором, что допускается для такого вида соединения (колонна в стык с накладками), при этом накладки не обварены должным образом, расположены только на двух гранях соединения, т.к. соединение выполнено некачественно. Также эксперт высказал мнение, что такой тип соединения с зазором для данной ситуации выбран некорректно, так как оно расположено на уровне грунта, что способствует попаданию и скоплению воды и развитию коррозии.

При осмотре водосточных лотков установлено, что имеющиеся водосточные лотки имеют дефекты в виде трещин, сколов, отсутствия фрагментов, засоренности, также на них отсутствуют решетки.

При определении стоимости восстановительного ремонта экспертом представлены локальные сметные расчеты, в соответствии с которыми произведены расчеты восстановительного ремонта по каждому элементу либо определена стоимость работ: стоимость работ по замене всего сайдинга в соответствии с условиями договора определена экспертом в сумме 480210 руб., а только поврежденного наружного сайдинга в размере 138080,40 руб; стоимость работ по замене металлического профлиста в помещениях N 6, N 8 определена в размере 81084 руб. 00 коп; стоимость работ по заделке отверстий в помещениях N 7 и N 8, ремонту повреждений отделочного штукатурного и окрасочного слоя в помещениях N 3 и N 8 в размере 17431 руб. 20 коп.; стоимость работ по окраске двери, полов и порогов в помещениях N 6 и N 8 в размере 17703,97 руб.; стоимость работ по восстановлению ограждения (забора) в размере 55536,50 руб.; стоимость замены водосточных лотков в размерен 93169,69 рублей.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ИП Бархатов В.Н. поддержал доводы, изложенные им в заключении экспертизы, представил суду письменные пояснения относительно обозначенных представителем ответчика вопросов, в которых указал, что исследование производилось методом сопоставления представленных материалов и результатов визуально-инструментального обследования спорного объекта с действующими нормативными документами. Осмотр и обмерные работы производились в соответствии с требованиями свода правил СП 13-102-2003 "Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений".