Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 23 июня 2020 года №33-6482/2020

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 23 июня 2020 года Дело N 33-6482/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе
председательствующего Демяненко О.В.,
судей Валиуллина И.И.,
Идрисовой А.В.,
при секретаре Воробьева А.Я.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Ялаловой Л.Ш. на решение Уфимского районного суда Республики Башкортостан от 12 ноября 2019 г.
Заслушав доклад судьи Валиуллина И.И. судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Исянбаева Г.М. обратилась в суд с иском к Ялаловой Л.Ш. об устранении строительных недостатков.
В обоснование иска указала, что 27.08.2014 между ней и ответчиком Ялаловой Л.Ш. заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого продавец принял на себя обязательства создать и передать в собственность покупателя на земельном участке, расположенном по адресу: адрес, кадастровый N... жилой двухэтажный дом проектной площадью 118,05 кв.м., в том числе общей площадью 106,37 кв.м. Согласно п.4.1. стороны договора определили стоимость жилого дома и земельного участка 3 814 800 рублей, в том числе цену жилого дома в размере 3506800 рублей. 25.09.2014 между сторонами заключено дополнительное соглашением N 1 к предварительному договору, которым уточнена цена договора, которая составила 3 849 350 рублей, из которых стоимость жилого дома 3541350 рублей, земельного участка - 308000. 18 декабря 2014г. сторонами заключен договор купли-продажи жилого дома с ипотекой в силу закона с оформлением закладной. Жилой дом и земельный участок переданы истцу по акту приема - передачи от 18 декабря 2014 г. В процессе эксплуатации жилого дома стали выявляться технические недостатки, а именно растрескивание наружных и внутренних стен дома, внутренних перегородок, образование конденсата, замачивание стен, трещины облицовочных стен дома и т.д. В связи, с чем Исянбаева Г.М. обратилась к независимому эксперту для проведения строительной экспертизы. Согласно техническому заключению от 01.04.2019 ООО "Белит КПД" по результатам технического обследования жилого дома, расположенного по адресу: адрес, на предмет оценки качества работ и стоимости устранения недостатков установлены строительные недостатки: дефекты производства работ при устройстве конструкций фундаментов, стен и кровли жилого дома; не выдержана высота второго этажа дома; техническое состояние конструкций жилого дома квалифицируется как ограниченно работоспособное; стоимость работ по устранению недостатков составляет 463 840,40 рублей; качество работ выполненных в указанной квартире условиям договора и требованиям СНиП, СП и ГОСТ не соответствуют.
Просила суд, уточнив требования, взыскать с Ялаловой Л.Ш. расходы по устранению строительных недостатков приобретенного жилого дома в размере 463840,40 рублей, неустойку за нарушение сроков устранения допущенных недостатков размере 97406,48 рублей, компенсацию морального вреда в размере 100000 рублей, штраф.
Решением Уфимского районного суда Республики Башкортостан от 12 ноября 2019 г. исковые требования удовлетворены частично, с ответчика Ялаловой Л.Ш. взысканы расходы по устранению строительных недостатков в размере 463 840 руб. 40 коп., неустойка за нарушение сроков устранения недостатков 97 406 руб. 48 коп., компенсация морального вреда 3000 рублей, штраф 233 420 рублей. С ответчика в доход местного бюджета взыскана государственная пошлина 7 838 руб.
Не согласившись с вынесенным решением, Ялалова Л.Ш. обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить по мотивам незаконности и необоснованности, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, указывая на нарушение истцом срока предъявления требований об устранении недостатков. Считает заключение судебной экспертизы необоснованным.
Лица, участвующие в деле и не явившиеся на апелляционное рассмотрение дела, о времени и месте судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан извещены надлежащим образом, об уважительных причинах неявки не сообщили, в связи с чем, на основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия находит возможным рассмотрение дела в их отсутствие.
Проверив материалы дела, выслушав Исянбаеву Г.М., ее представителя Захарова Д.С., представителей Ялаловой Л.Ш. - Гадельшину Л.Р., Мусину Р.Т., изучив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ N 23 от 19 декабря 2003 года, решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Решение суда данным требованиям закона не соответствует.
Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договора продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Из положений ст. 469 ГК РФ следует, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
Как следует из материалов дела, 27.08.2014 между Исянбаевой ФИО16 и Ялаловой ФИО17 заключен предварительный договор купли-продажи объектов недвижимости.
В соответствии с условиями данного договора (п.1.1. 1.2.) Продавец (Ялалова Л.Ш.) обязуется создать на земельном участке, расположенном по адресу: адрес, д. Шмидтово, адрес кадастровый N... жилой дом (2 этажа) проектной площадью дома 118,05 кв.м., в том числе, общей площадью 106,37 кв.м. отвечающий характеристикам, поэтажным планам, определенным в приложениях N 1, 2, 3, 4, 5 к настоящему договору, являющихся его неотъемлемой частью и приобрести на свое имя в будущем право собственности на жилой дом.
Стороны пришли к соглашению заключить в срок до 30 декабря 2014 г. основной договор купли-продажи данного жилого дома.
Договор купли-продажи с ипотекой в силу закона, с оформлением закладной, заключен истцом ответчиком 18 декабря 2014г.
В тот же день, 18 декабря 2014 г. жилой дом и земельный участок переданы продавцом Ялаловой Л.Ш. покупателю Исянбаевой Г.М по акту приема-передачи от 18.12.2014г. При передаче дома и земельного участка претензий у покупателя к продавцу не имелось.
Из содержания договора купли - продажи следует, что Ялалова Л.Ш. на момент продажи являлась собственником объектов недвижимости.
В процессе эксплуатации жилого дома истец выявила строительные и технические недостатки, а именно растрескивание наружных и внутренних стен дома, внутренних перегородок, образование конденсата, замачивание стен, трещины облицовочных стен дома и т.д.
В материалах дела имеются обращения супруга истицы Исянбаева Р.Р. в адрес ООО "Компаньон" с требованием об устранении строительных недостатков жилого дома, в частности истцом представлены обращения от 23 мая 2017 г., 06 июля 2018 г., 31 августа 2018 г.
Ответов на указанные обращения, а также письменных доказательств выполнения ООО "Компаньон" ремонтно - строительных работ, сторонами не представлено.
Согласно техническому заключению от 01.04.2019, составленному ООО "Белит КПД" по инициативе истца, по результатам технического обследования жилого дома, расположенного по адресу: адрес, выявлены дефекты производства работ при устройстве конструкций фундаментов, стен и кровли жилого дома; не выдержана высота второго этажа дома; техническое состояние конструкций жилого дома квалифицируется как ограниченно работоспособное; стоимость работ по устранению недостатков составляет 463840,40 рублей. Качество работ выполненных в указанной квартире условиям договора и требованиям СНиП, СП и ГОСТ не соответствуют.
В целях установления факта наличия строительных недостатков, судом по делу назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ООО "Урало-Поволжское объединение судебных экспертов".
Согласно заключению эксперта ООО "Урало-Поволжское объединение судебных экспертов" подтвержден факт наличия строительных недостатков в переданном истцу жилом доме, определена стоимость их устранения 21 091 руб. 99 коп.
После допроса в судебном заседании эксперта Ибраева Ф.М., суд отклонил заключение судебной экспертизы как недопустимое доказательство. Разрешая спор, и удовлетворяя исковые требования Исянбаевой Г.М. частично, суд первой инстанции исходил из того, между сторонами сложились правоотношения, вытекающие из Закона РФ "О защите прав потребителей", факт наличия строительных недостатков жилого дома подтвержден заключением досудебной экспертизы ООО "Белит КПД", представленным истцом, в связи с чем, пришел к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца стоимости расходов по устранению строительных недостатков приобретенного жилого дома в размере 463 840,40 рублей, неустойки за нарушение сроков устранения допущенных недостатков размере 97406,48 рублей, компенсацию морального вреда в размере 3 000 рублей, штрафа на основании пункта 6 статьи 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" в сумме 233 420 рублей. В то же время, суд отклонил довод ответчика о пропуске истцом двухлетнего пресекательного срока на обнаружение недостатков, полагая, что заключенный между Исянбаевой Г.М. и Ялаловой Л.Ш. предварительный договор купли-продажи объектов недвижимости N 731 от 27.08.2014г. является смешанным договором, в данном договоре содержаться элементы, как договора купли-продажи, так и договора строительного подряда, следовательно, в данном случае истец могла заявить требования в отношении недостатков недвижимого имущества в течение пяти лет. С данными выводами суда нельзя согласиться по следующим основаниям.
В силу ст. 429 (п. 1) ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В соответствии со ст. 455 (п. 2) ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.
Как указано в п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.
Данные разъяснения не признаны утратившими силу и не вступают в противоречие с иными правовыми позициями Верховного Суда Российской Федерации.
Учитывая положения названных статей ГК РФ, а также разъяснения, содержащиеся в п. 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", возникшие между сторонами правоотношения следует квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи.
Споры, вытекающие из указанного договора, а также из заключенного сторонами 18.12.2014 основного договора купли - продажи, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи.
Судом первой инстанции неверно истолкована правовая позиция, изложенная в определении Верховного Суда Российской Федерации Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 01.10.2019 N 81-КГ19-8.
Отношения между продавцом и покупателем регулируются главой 30 Гражданского кодекса Российской Федерации и главой 2 Закона о защите прав потребителей.
Согласно ч. 1 ст. 477 ГК РФ, если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные настоящей статьей.
В силу ч. 2 ст. 477 ГК РФ, если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.
Из правового смысла приведенных норм закона следует, что покупателю установлен двухлетний срок для выявления недостатков объекта недвижимости, независимо от того, могли ли данные недостатки быть обнаружены при приемке объекта. При обнаружении недостатков в пределах указанного срока, истец вправе предъявить иск в суд в течение трех лет с момента обнаружения недостатков товара.
Установлено, что жилой дом передан истцу по акту приема - передачи 18 декабря 2014 г. Недостатки впервые выявлены в мае 2017 г., что усматривается из первой претензии, направленной в адрес ООО "Компаньон" (л.д. 150). Претензия в адрес Ялаловой Л.Ш. заявлена 03 апреля 2019 г. С иском в суд Исянабаева Г.М. обратилась только 10 апреля 2019 г.
Таким образом, недостатки обнаружены, и претензия по ним заявлена продавцу по истечении более чем двухлетнего срока с момента передачи жилого дома.
Из изложенного следует, что императивный двухлетний срок, установленный пунктом 2 статьи 477 ГК РФ, для обнаружения недостатков товара пропущен истцом.
Доводы жалобы о том, что истец неоднократно обращался к ответчику с требованиями добровольно устранить недостатки жилого дома, не могут являться основанием для удовлетворения иска, поскольку в силу пункта 1 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации на покупателя возложено бремя доказывания факта возникновения недостатков товара до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.
Доказательств того, что Ияснбаева Г.М. в период с 18 декабря 2014 года до 18 декабря 2016 года обращалась непосредственно к ответчику Ялалаловй Л.Ш. с требованиями об устранении недостатков жилого дома, и они были оставлены без удовлетворения, в материалах дела отсутствуют.
Как указывалось выше, Исянбаевой Г.М. выявлены недостатки в мае 2017 г. С претензией об устранении недостатков жилого дома истица обратилась 03 апреля 2019 г., то есть за пределами установленного законом срока.
При этом материалы дела не содержат сведений об обращении с требованием об устранении недостатков в период с 18 декабря 2014 г. по 18 декабря 2016 г. непосредственно к продавцу Ялаловой Л.Ш.
Судебная коллегия отмечает, что первая претензия в адрес продавца Ялаловой Л.Ш. направлена истцом только 03 апреля 2019 г.
Согласно ответу на запрос судебной коллегии от 22.06.2020 N 12 ООО "Компаньон" сообщило, что в правоотношениях с Ияснбаевой Г.М. не состояло.
Истцом также не представлены доказательства наличия договорных отношений с ООО "Компаньон", а также выполнения каких - либо работ по устранению строительных недостатков жилого дома.
Выводы суда о применении к спорным правоотношениям ст. ст. 744, 756 ГК РФ о пятилетнем сроке обнаружения недостатков выполненных строительных работ, являются ошибочными, поскольку данные нормы подлежат применению к договору подряда. Между тем в данном случае сторонами заключен договор купли-продажи дома с земельным участком, который регулируется нормами ст. 477 ГК РФ.
При таких обстоятельствах, требования о взыскании недостатков жилого дома не подлежали удовлетворению, как и не подлежат производные от него требования о возмещении о взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда.
Судебная коллегия находит неправильными и выводы суда первой инстанции о применении к спорным правоотношениям положений Закона РФ "О защите прав потребителей", поскольку данные выводы суда не мотивированы.
Из материалов дела, следует, что как предварительный, так и основной договор купли - продажи объектов недвижимости заключался Ялаловой Л.Ш. как физическим лицом в интересах которой действовало ООО "СК ЖК" на основании агентского договора от 13.03.2014. Агентское поручение исполнено ООО "СК ЖК" в день подписания акта приема - передачи между Исянбаевой Г.М. и Ялаловой Л.Ш.
Доказательств того, что Ялалова Л.Ш. осуществляет, как индивидуальный предприниматель, регулярную деятельность по продаже объектов недвижимости физическим лицам, материалы дела не содержат. Требований к ООО "СК ЖК" истцом не заявлено.
Учитывая изложенные обстоятельства, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения в связи с допущенными нарушениями норм материального права и неверным определением фактических обстоятельств дела, с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований о взыскании стоимости устранения строительных недостатков, штрафа, неустойки, компенсации морального вреда.
Руководствуясь статьями 327 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Уфимского районного суда Республики Башкортостан от 12 ноября 2019 г. отменить.
Принять по делу новое решение.
В удовлетворении исковых требований Исянбаевой ФИО18 к Ялаловой ФИО19 о взыскании стоимости устранения недостатков жилого дома, компенсации морального вреда - отказать.
Председательствующий
Судьи
Справка: судья Легковой В.В.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка