Определение Судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 28 февраля 2022 года Дело N 33-6476/2022

г. Красногорск, Московская область 28 февраля 2022 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего Ризиной А.Н.,

судей Пешковой О.В., Тюшляевой Н.В.,

при помощнике Прониной К.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску Ковычевой О. И. к Ермольевой Т. В. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, взыскании денежных средств, убытков,

по апелляционной жалобе Ковычевой О. И. на решение Павлово-Посадского городского суда Московской области от 13 октября 2021 г.

Заслушав доклад судьи Ризиной А.Н.,

объясненияпредставителя Ермольевой Т.В. - Степанова А.В., Ковычевой О.И.и её представителя Старчак А.А.

установила:

Ковычева О.И. обратилась в суд с иском к Ермолаевой Т.В., прося признать недействительным заключенный между сторонами договор купли-продажи земельного участка и жилого дома от 15.10.2020как совершенный под влиянием заблуждения;

взыскать с Ермольевой Т.В. в пользу Государственного учреждения - Отделенияпенсионного фонда Российской Федерации по г. Москве и Московской области, денежные средства в размере 466617 рублей, выплаченные по государственному сертификату на материнский капитал серия МК-10 <данные изъяты>, выданному на имя Ковычевой О.И. <данные изъяты>;

взыскать в пользу Ковычевой О.И. денежные средства в размере 2 231 282 руб. в виде остатка по кредитному договору от <данные изъяты> за <данные изъяты>, заключенному между ПАО Сбербанк и Ковычевой О.И. по состоянию на <данные изъяты>;

взыскать расходы на страхование недвижимого имущества (ипотеки) в размере 9 036,70 руб., убытки, понесенные в связи с уплатой процентов и основного долга по кредитному договору от <данные изъяты> за <данные изъяты> в размере 227 845,97 руб.

В обоснование иска указано, что <данные изъяты> стороны заключили указанный договор купли-продажи, на основании которого истцу в собственность перешли земельный участок и расположенный на нем жилой дом. Оплата цены договора была произведена истцом за счет целевых кредитных средств и средств материнского капитала.

Истец указала, что приобрела жилой дом для постоянного совместного проживания с членами своей семьи, однако во время проживания в доме в течение всего осенне-зимнего периода в доме было холодно, постоянно продувал ветер, сквозняки, также был в нерабочем состоянии газовый котел, из-за чего в доме была некомфортная для проживания температура.В связи с этим семьей истца было принято решение об утеплении пола и стен в доме.

В ходе проведения ремонтных работ выяснилось, что ранее в жилом доме был пожар, в связи с чем бревна дома сильно повреждены огнем, что делает жилой дом не пригодным для проживания.

Как указывал истец, ответчик при заключении сделки утаила от нее, что в доме был пожар, фактически скрыв информацию о наличии множества скрытых дефектов. Кроме того, в марте 2021 г. выяснилось, что изнутри дом состоит из полностью сгоревших бревен. Чтобы исправить данный недостаток, фактически нужно перестраивать весь дом, а именно возводить новые стены, утеплять, обшивать сайдингом.

В направленной в адрес ответчика претензии истец сообщила о расторжении договора купли-продажи, потребовала вернуть ей уплаченные денежные средства в счет цены договора. Данная претензия была получена ответчиком, однако оставлена без исполнения.

Ссылаясь на то, что если бы ей было известно об обозначенных недостатках, она бы не стала приобретать такое имущество, истец обратилась в суд с настоящим иском.

Решением Павлово-Посадского городского суда Московской области от 13 октября 2021 г. в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе Ковычева О.И. просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.

Частью 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

В силу пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Как разъяснено в пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статья 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным или арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрено иное (пункт 68 названного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации).

Суд апелляционной инстанции при наличии сведений о надлежащем извещении лиц, участвующих в деле, о месте и времени судебного заседания (л.д. 203-215 том 3), а также то, что стороны извещались путем заблаговременного размещения в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от 22.12.2008 N 262-ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации" информации о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы на интернет-сайте Московского областного суда провел судебное заседание в отсутствие неявившихся лиц.

Согласно ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Судебная коллегия, проверив материалы дела, заслушав объяснения представителя явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.

Установлено, что <данные изъяты> между Ермольевой Т.В.и Ковычевой О.И. заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома.

В соответствии с условиями договора продавец продает покупателю, а покупатель покупает у продавца в собственность и обязуется оплатить следующее имущество: земельный участок, площадью 671 кв.м, кадастровый <данные изъяты>, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для садоводства, по адресу: <данные изъяты> и здание общей площадью 75,0 кв.м, кадастровый <данные изъяты>, назначение - здание (жилой дом), количество этажей - 2, по адресу: <данные изъяты> при совместном упоминании - недвижимое имущество.

Указанное имущество было продано за 2 500 000 рублей, приобретено Ковычевой О.И. с использованием кредитных средств в размере 2 272 500 рублей, предоставляемых покупателю ПАО "Сбербанк России"в соответствии с кредитным договором от <данные изъяты> за <данные изъяты>, и средств материнского (семейного) капитала в размере 466 617 рублей. Расчет между сторонами произведен. Право собственности Ковычевой О.И. зарегистрировано в ЕГРН.

Также установлено, что Ковычева О.И. является владелицей государственного сертификата на материнский (семейный) капитал (серия МК-10 <данные изъяты>), выданного 14.07.2017на основании решения ГУ-Управления ПФР <данные изъяты> по г. Москве и Московской области.

<данные изъяты> владелица сертификата Ковычева О.И. подала заявление о распоряжении средствами (частью средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий со всеми необходимыми документами в территориальный орган ПФР.

В рамках межведомственного запроса территориальным органом ПФР в отношении жилого дома, расположенного по адресу: <данные изъяты> были получены следующие сведения из государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства: об отсутствии факта признания непригодным для проживания жилого дома (п. 2.4.);об отсутствии основания признания жилого дома непригодным для проживания (п.2.4.1.); об отсутствии даты и номера документа, содержащего решение о признании жилого дома непригодным для проживания (.п. 2.4.2., п. 2.4.3).

Решением от 21.01.2021<данные изъяты> ГУ-Главного управления ПФР <данные изъяты> по г. Москве и Московской области заявление Ковычевой О.И. о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий было удовлетворено и средства МСК в размере 466 617 рублей были направлены на оплату приобретаемого жилого помещения (жилого дома по адресу: <данные изъяты> по договору купли-продажи земельного участка и жилого дома от <данные изъяты>.

Платежным поручением <данные изъяты> от 27.01.2021средства материнского (семейного) капитала в размере 466 617 рублей были перечислены ТУ - Управлением ПФР N<данные изъяты> по г. Москве и Московской области на л/с счет Ермольевой Т.В. <данные изъяты>, открытый в ПАО "Сбербанк".

<данные изъяты> согласно договору купли -продажи между Ермольевой Т.В. и Шумилиной З.И. был заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, а именно Ермольева Т.В. купила земельный участок площадью 671 кв.м, кадастровый <данные изъяты>, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для садоводства, по адресу: <данные изъяты> за 300 000 рублей и дом, назначение - нежилое, площадью 22,6 кв.м, кадастровый <данные изъяты>, количество этажей - 2, по адресу: <данные изъяты> за 300 000 рублей.

Согласно решению о признании садового дома жилым домом от <данные изъяты> по обращению Ермольевой Т.В. в администрацию г.о. Павловский Посад Московской области садовый домс кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты> жилым домом (л.д.201, 241-247).

Отделом надзорной деятельности и профилактической работы по г.о. Павловский Посад и Электрогорск Управления надзорной деятельности и профилактической работы Главного управления МЧС России по М. <данные изъяты> зафиксирован факт пожара, происшедшего <данные изъяты>, в строении садового дома по адресу: <данные изъяты>. По факту пожара было вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела. Материал проверки по факту пожара в строении садового дома по адресу: <данные изъяты> истечению пяти лет оперативного хранения был уничтожен(л.д.200).

Согласно инвентаризационной карточке на жилой дом -здание общей площадью 48,7 кв.м, назначение - жилое строение (садовый дом), количество этажей - 2, по адресу: <данные изъяты> выполненной ГУП Московской области "Московское областное бюро технической инвентаризации" по состоянию на <данные изъяты> сведений о том, что дом находится в ограниченно работоспособном состоянии не имеется. По состоянию на <данные изъяты> имеются сведения о правообладателе- Шумилина З.И. на основании постановления Главы администрации Павлово-Посадского района Московской области от <данные изъяты> <данные изъяты>, постановления Главы администрации Павлово-Посадского района Московской области от <данные изъяты> <данные изъяты>, постановления Главы администрации Павлово-Посадского района Московской области от <данные изъяты> <данные изъяты>. Декларация об объекте недвижимого имущества от <данные изъяты>.

Согласно отчету <данные изъяты> об оценке рыночной стоимости жилого дома и земельного участка, выполненного оценщиком Фроловой А.С. по заказу Ковычевой О.И., по адресу: <данные изъяты> стоимость жилого дома составляет 2 400 000 рублей, земельного участка- 630 000 рублей. Оценщиком техническая экспертиза объекта оценки не производилась, при проведении оценки предполагалось отсутствие скрытых факторов.

При приобретении жилого дома с земельным участком Ковычева О.И. техническую экспертизу приобретаемого объекта не заказывала.

С целью правильного разрешения спора, судом в порядке ст. 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, по делу была назначена комплексная строительно-техническая и оценочная экспертиза.

Согласно заключению эксперта Федоровой Е.К.техническое состояние основных конструкций дома оцениваетсякак ограниченно-работоспособное (неудовлетворительное) - имеются дефекты и повреждения, приведшие к снижению несущей способности, но отсутствует опасность внезапного разрушения, и функционирование конструкций и эксплуатация здания возможны при проведении необходимых мероприятий по восстановлению (замене) или усилению конструкций и последующем мониторинге технического состояния. Несущие и ограждающие конструкции обследуемого жилого доманаходятся в ограниченно-работоспособном состоянии, что не соответствует требованиям, установленным Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции".

Несущие конструкции жилого дома имеют повреждения от пожара, снижающие их несущую способность и ухудшающие эксплуатационные свойства конструкцийили жилого дома в целом, что не соответствует требованиям. Уклон и ширина лестничногомаршей, высота ступеней и отсутствие ограждения не соответствует требованиям СП 55.13330.2016 "Дома жилые одноквартирные". Эксперт отмечает, что обследуемый дом не отвечает ряду требований,указанным в Постановлении Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу" и не пригоден для круглогодичного проживания.

Эксперт отмечает, что рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная затратным подходом, с учетом того, что дом подвергался пожару, составляет с учетом округления: 1 085 000 рублей. Рыночная стоимость земельного участка составляет 551000 рублей.

Эксперт Федоров Е.К. выявила ряд несоответствий параметров дома, указанных в заключении ГУП МОБТИ, фактическим параметрам:техническое состояние основных конструкций дома оценивается, как ограниченно работоспособное (неудовлетворительное) -имеются дефекты и повреждения, приведшие к снижению несущей способности, но отсутствует опасность внезапного разрушения, и функционирование конструкций и эксплуатация здания возможны при проведении необходимых мероприятий по восстановлению (замене) или усилению конструкций и последующем мониторинге технического состояния (БТИ отмечает, что конструктивные элементы жилого дома и здание в целом находятся в исправном состоянии - дефектов и повреждений, влекущих за собой разрушение конструкций не обнаружено); Фундамент ленточный ж/б, глубиной заложения 30 см. с кирпичным цоколем (3 ряда кирпичей на цементно-песчаном растворе - 21 см). Толщина ленты 25 см (БТИ отмечает, что фундамент бетонный монолитный глубиной 1,50, толщиной 0,50 м); Стены из бруса 150x150 мм. Снаружи стены утеплены обшиты доской, утеплены мин. ватой (толщина слоя утеплителя - 50 мм) и обшиты сайдингом по металлическому каркасу (БТИ отмечает, что стены из бруса 150x150 мм, утеплитель (толщиной 150 мм), отделка - сайдинг); Обследуемый дом не отвечает рядутребований, указанным в Постановлении Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу" и в текущем техническом состоянии не пригоден для круглогодичного проживания(БТИ отмечает, что дом является пригодным для постоянного проживания и может бытьпризнан жилым домом).

Допрошенный в ходе судебного заседания эксперт Федорова Е.К. опровергла доводы рецензии на экспертное заключение. Также указала, что сведения о наличии печного отопления в доме являются технической ошибкой. В доме установлено газовое оборудование.

Указанное заключение эксперта, с учетом данных экспертом показаний, принято судом в качестве надлежащего доказательства по делу, отвечающего требованиям ст. 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

В порядке ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судом было допрошены свидетели Громова М.Л., Вундер Л.П., Суворова Л.В., Фостийук В.В., Долгова Е.В. и Тавостина Н.Л.

Свидетель Громова М.Л. показала суду, что спорный дом действительно горел зимой, в каком году не помнит, очевидцем пожара не являлась. Указала, что хозяйка садового дома Шумилинашестьлет восстанавливала дом после пожара. Также свидетель видела в Интернете, как Ермольева Т.В. выставляла дом на продажу в сети Интернет за 2 000 000 рублей.

Свидетель Вундер Л.П. показала, что является смежной соседкой по отношению к домовладению, расположенному по адресу: <данные изъяты> Подтвердила, что знает о том, что дом подвергался пожару, после восстановления дома визуальноне было видно, что дом ранее горел. Прежний собственник Шумлиина умерла в 2016 <данные изъяты> бывала в доме у Шумилиной, запаха гари не помнит. Лично пожара не видела. С 2015 по 2020 г.г. дом не подвергался пожару.

Свидетель Суворова Л.В. показала, что спорный дом являлся сырым, внешних следов пожара в доме не было видно. Запах в доме появлялся в сырую погоду. Свидетель осуществляла уход за Шумилиной до растяжения договора содержания судом, после уход осуществляла Ермольева.

Свидетель Фостийук В.В. показал, что являлся риелтором, при продаже дома собственником Ермольевой Т.В. Шумилиной дом внешне находился в идеальном состоянии, без всяких следов пожара, об этом же свидетельствует фототаблица в отчете об оценке дома. Отопление в доме было газовое в исправном состоянии, <данные изъяты> на осмотре объектов недвижимости присутствовал муж покупателя, <данные изъяты> покупатель внесла аванс за дом.

Свидетель Долгова Е.В. показала, что в 1991 г. старый дом у председателя СНТ Шумилинойсгорел до фундамента, Шумилина дом восстановила, Ермольева Т.В. обложиладеревянный дом сайдингом, внутренние строительные работы в доме не производила. Считает, что Шумилина заново отстроила дом из новых бревен, так как была хозяйственным председателем СНТ.

Свидетель Тавостина Н.Л. показала, что с 2001 г. знала Шумилину, которая какое-то время была председателем СНТ. Бывала в доме. В зимний период времени в доме было очень жарко, про пожар знает со слов Шумилиной, которая восстанавливала дом. Также показала, что знает Ковычеву, конфликтных отношений у их нет, но к последней у нее не очень хорошее отношение.

Разрешая спор при таких обстоятельствах и отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии основанийдля признания спорного договора купли-продажи сделкой, совершенной под влиянием существенного заблуждения и недобросовестного поведения продавца по отношению к покупателю.

При этом суд первой инстанции исходил из того, что истцом в нарушение ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлены достоверные доказательства того, что при заключении договора ее воля была сформирована под влиянием заблуждения, возникшего вследствие недобросовестных действий и намерений ответчика.

Оценивая действия ответчика при заключении договора купли-продажи на предмет их добросовестности, суд первой инстанции пришел к выводу, что Ермольева Т.В. купила у прежнего собственника уже восстановленный после пожара дом, в связи с чем не могла знать о том, что дом ограниченно работоспособен и соответственноввести истца в заблуждение по этому поводу.

Также суд указал, что при заключении дорогостоящей сделки по приобретению объекта недвижимости истец могла проверить спорное домовладение на соответствие техническим параметрам, обратившись к специалисту, однако не предприняла таких действий.

Судебная коллегия с такими выводами суда первой инстанции согласиться не может, в связи с чем находит решение суда подлежащим отмене в связи с несоответствием выводов суда, изложенных в решении суда, обстоятельствамдела, неправильным применением судом норм материального права (п. п. 3, 4 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).