Определение Судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СВЕРДЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 14 мая 2021 года Дело N 33-6455/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего Киселевой С.Н.,

судей Мехонцевой Е.М., Торжевской М.О.

при ведении протокола помощником судьи Рокало В.Е.

рассмотрела в открытом судебном заседании с использованием средств аудиозаписи гражданское дело по иску Зенкова Владислава Афанасьевича, Зенковой Любови Сергеевны к Тимофееву Сергею Рудольфовичу о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, взыскании денежных средств, поступившее по апелляционной жалобе ответчика Тимофеева Сергея Рудольфовича на решение Алапаевского городского суда Свердловской области от 03.02.2021.

Заслушав доклад судьи Мехонцевой Е.М., объяснения представителя истцов по доверенности от 31.10.2020 Будчаниной К.С., судебная коллегия

установила:

по договору купли-продажи от 24.04.2020 Тимофеев С.Р. продал Зенкову В.А. и Зенковой Л.С. жилой дом площадью 48,8 кв.м, а также земельный участок с кадастровым номером :106, расположенные по адресу: <адрес>, в совместную собственность.

28.04.2020 Управлением Росреестра по Свердловской области произведена государственная регистрация права общей совместной собственности Зенкова В.А. и Зенковой Л.С.

Согласно пунктам 2.1, 2.2 договора купли-продажи от 24.04.2020 стоимость имущества составляет 500 000 руб., в том числе земельный участок - 130 000 руб., жилой дом - 370 000 руб.

Оплата стоимости имущества производится в следующем порядке: часть стоимости договора в сумме 300 000 руб. передана покупателями продавцу наличными денежными средствами до момента заключения договора, окончательный расчет должен быть произведен до 30.11.2020 путем передачи (перечисления) денежных средств продавцу.

Ссылаясь на то, что в приобретенном истцами жилом доме и в расположенных на придомовой территории дома строениях хозяйственно-бытового назначения имеются скрытые недостатки, о наличии которых ответчик истцов в известность не поставил, а также, в связи с тем, что выявленные дефекты спорного жилого дома создают угрозу жизни и здоровью граждан, угрозу разрушения дома, выявленные дефекты являются неустранимыми, влекут необходимость несения несоразмерных расходов и затрат времени по приведению в безопасное состояние, жилой дом не может быть использован для проживания, истцы просили расторгнуть договор купли-продажи от 24.04.2020 жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, заключенный между Тимофеевым С.Р. и Зенковым В.А., Зенковой Л.С. от 24.04.2020; взыскать с Тимофеева С.Р. денежные средства в размере 300 000 руб., уплаченные по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от 24.04.2020, взыскать с Тимофеева С.Р. расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 200 руб., почтовые расходы в размере 1438 руб. 68 коп., расходы по оформлению нотариальной доверенности в размере 2 200 руб.; расходы по оплате технического заключения N 14/20 по результатам обследования технического состояния объекта недвижимости, составленного специалистом ООО "Регион оценка", в размере 50 000 руб.

В судебном заседании истцы, представители истцов Зенкова А.В. и Будачанина К.С. настаивали на удовлетворении заявленных исковых требований, дополнительно пояснив, что осмотр жилого дома проводился в вечернее время один раз. Внешне дом выглядел удовлетворительно, но после того как ответчик Тимофеев С.Р. выехал из дома и вывез всю мебель, а также изменились погодные условия недостатки были обнаружены. Договор заключили в конце апреля 2020 года, а в дом заехали в конце мая 2020 года и обнаружили, что протекает крыша - бежит вода с крыши в дом, лаги стоят на кирпичных столбиках, дом местами прогнил, имеются следы черной плесени. Данный дом покупали, для постоянного проживания, но из-за данных недостатков в доме жить невозможно, а денежных средств для проведения капитального ремонта не имеется, стоимость ремонта значительно превышает стоимость дома. Если бы знали об этих недостатках, не купили бы данный дом.

Ответчик Тимофеев С.Р. возражал против удовлетворения заявленных исковых требований. Пояснил, что когда истцы покупали жилой дом, неоднократно были у него в гостях и осматривали его, из которых 1 раз при осмотре участвовал и ответчик, а затем супруга его показывала. Все неисправности, которые зафиксированы в отчете специалиста, видны невооруженным глазом. Капитального ремонта в доме не было, дом 55 года постройки.

Оспариваемым решением Алапаевского городского суда Свердловской области от 03.02.2021 исковые требования удовлетворены.

С таким решением не согласился ответчик, в апелляционной жалобе просит отменить решение суда первой инстанции, отказать в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, нарушение норм материального и процессуального права.

В обоснование жалобы ответчик приводит фактические обстоятельства по делу. Обращает внимание на то, что истцами не были заявлены требования о прекращении регистрационной записи на недвижимое имущество, прекращении права собственности истцов на спорного имущество с моменты выплаты ответчиком денежной суммы в размере 300000 руб. Требования о прекращении регистрационной записи, по сути, направлены к Управлению Росреестра по Свердловской области, вместе с тем данное лицо привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, а не соответчика. Тимофеев С.Р. указывает на то, что данное дело было рассмотрено с нарушением норм о подсудности рассмотрения дел, поскольку заявленные истцами требования носят обязательственно-правовой характер, а не вещный. Представленное сторонами заключение специалиста ООО "Регион оценка", по мнению ответчика, стоит отнестись критически, поскольку оно составлено по заказу истцов и имеет ряд несоответствий. С момента приобретения права истцами недвижимого имущества до момента осмотра дома специалистом, ряд недостатков мог возникнуть в ходе эксплуатации дома истцами. Все имеющиеся недостатки дома были ответчиков озвучены, истцам было достоверно известно о техническом состоянии дома. Также ответчик указывает на то, что истцами не доказан факт оплаты технического заключения, в связи с чем в удовлетворении данных требований необходимо отказать.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу истцы просили решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истцов Будчанина К.С. возражала против доводов апелляционной жалобы.

Стороны, третьи лица в судебное заседание не явились, судебные извещения направлены по почте, которые были вручены ответчику, третье лицу Управлению Росреестра по Свердловской области04.05.2021 и 07.05.2021. От истцов, ответчика поступили ходатайства о рассмотрении дела без их участия, от третьего лица Окуловой Т.В. в адрес суда возращен конверт с отметкой: "Истек срок хранения". Кроме того, лица, участвующие в деле, извещены с учетом положений части 2.1 статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, сведения о движении дела, дате и времени судебного заседания заблаговременно размещены на официальном сайте Свердловского областного суда. С учетом изложенного, руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с тем, что не явившиеся лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом и в срок, достаточный для обеспечения явки и подготовки к судебному заседанию, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Заслушав объяснения представителя истцов, исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для его отмены.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что по договору купли-продажи от 24.04.2020 между Тимофеевым С.Р. и Зенковым В.А. и Зенковой Л.С. в лице Окуловой Т.В., действующей на основании нотариальной доверенности, был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>.

28.04.2020 Управлением Росреестра по Свердловской области произведена государственная регистрация права общей совместной собственности Зенкова В.А. и Зенковой Л.С.

Согласно пунктам 2.1, 2.2 договора стоимость имущества составляет 500 000 руб., в том числе земельный участок - 130 000 руб., жилой дом - 370 000 руб.

Оплата стоимости имущества производится в следующем порядке: часть стоимости договора в сумме 300 000 руб. передана покупателями продавцу наличными денежными средствами до момента заключения договора, окончательный расчет должен быть произведен до 30.11.2020 путем передачи (перечисления) денежных средств продавцу.

В пункте 3.2 договора указано: продавец передал, а покупатели приняли жилой дом и земельный участок в день заключения настоящего договора по соглашению сторон без составления передаточного акта, которым в рамках пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации служит настоящий договор, в том качественном состоянии, каком они есть.

Покупатели произвели осмотр жилого дома и земельного участка, ознакомлены со всеми документами, содержащими технические характеристики приобретаемых объектов недвижимости. Претензий к продавцу по передаваемым объектам недвижимости, относительно описания и технических характеристик объекта (изменения площади, осуществление реконструкции) не имеется (пункт 3.3 договора).

Заявляя требования о расторжении договора купли-продажи от 24.04.2020, истцы ссылались на то, что в приобретенном истцами жилом доме и расположенных на придомовой территории дома строений хозяйственно-бытового назначения имеются скрытые недостатки, о наличии которых ответчик истцов в известность не поставил, а также, в связи с тем, что выявленные дефекты спорного жилого дома создают угрозу жизни и здоровью граждан, угрозу разрушения дома, выявленные дефекты являются неустранимыми, влекут необходимость несения несоразмерных расходов и затрат времени, жилой дом не может быть использован для проживания, дефекты носят строительный характер.

Как следует из положений пунктов 1, 2, 4 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 4. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно статье 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В силу статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как следует из условий договора купли-продажи от 24.04.2020, продавец обязан предупредить покупателей обо всех недостатках жилого дома и земельного участка, а также предоставить покупателям все необходимые сведения, связанные с приобретаемыми объектами недвижимости (пункт 4.1.2).

В случае передачи продавцом покупателям жилого дома и земельного участка, не соответствующих условиям договора, если недостатки не были оговорены продавцом, покупатели, которым передан жилой дом и земельный участок ненадлежащего качества вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков в срок не более 30 календарных дней с момента обнаружения, возмещение своих расходов на устранение недостатков (пункт 4.3 договора).

В подтверждение доводов о непригодности жилого дома для круглогодичного проживания и наличии существенных недостатков, истцами было представлено заключение, проведенное специалистом Видманкиной Н.А. ООО "Регион оценка".

Данным заключением сделаны выводы о том, что по результатам обследования жилого дома (Литер А) с пристроем (литер а) и навесом (литер а1), расположенного по адресу: <адрес>, установлено, что фундаменты находятся в ограниченно-работоспособном состоянии, в связи с наличием неравномерных осадок и несоответствием принятых конструктивных решения требованиям норм, в части их заглубления (нормативная глубина заложения фундамента 1,75м), и отсутствия гидроизоляции при строительстве; стены здания находятся в аварийном состоянии в связи с полной потерей сечения нижних венцов несущих стен; перекрытия находятся в ограниченно - работоспособном состоянии в связи с имеющимися деформациями и несоответствием требованиям норм в части жесткости конструкций; кровля в полной мере не выполняет своих функций и находится в аварийном состоянии (протечки кровли); наружные ограждающие конструкции не имеют достаточной теплоизоляции не соответствуют современным требованиям норм по теплопередаче; трещины на печи и дымовой трубе.

Баня (литер Г4) с большим износом стен находится в ветхом и негодном состоянии, ремонт которых нецелесообразен.

В таблице N 9 данного заключения перечислены выявленные специалистом дефекты и повреждения, из которых к скрытым отнесены следующие недостатки: повреждение гнилью сечения венцов несущих стен сруба в зонах расположения завалинок, зафиксировано существенное повреждение гнилью нижних венцов на участках опирания на фундамент, повреждение гнилью несущих конструкций сруба и бревенчатой цокольной части пристроек с потерей сечения, повреждение гнилью деревянных конструкций пола.

Стоимость работ и материалов, необходимых для устранения выявленных скрытых дефектов и повреждений, которые существенно снижают эксплуатационную пригодность жилого дома, а также расположенных на придомовой территории дома строений хозяйственно-бытового назначения, составит 450 809 руб.

Вопреки доводам жалобы, указанные недостатки не могли быть выявлены истцами при осмотре жилого дома, более того они существовали на момент приобретения дома, что следует из заключения специалиста.

Так, ( / В.Н.Н./ ) указывает, что установленные на момент осмотра в жилом доме имеющиеся скрытые дефекты, установленные в таблице N 9, существовали и на момент покупки дома, и были скрыты от потенциального покупателя. Выявленные дефекты образовались в результате нарушения строительных норм при строительстве жилого дома, и не могли образоваться в результате эксплуатации дома покупателями.

Специалист ( / В.Н.Н./ ) в ходе судебного заседания после предупреждения об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного Кодекса Российской Федерации, подтвердила выводы, которые указаны в данном заключении.

Оснований не доверять заключению специалиста у судебной коллегией не имеется, поскольку специалист в ходе ее допроса в суде первой инстанции был предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, обладает специальными познаниями в области строительно-технических работ.

Вопреки положениям статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком своего заключения не представлено, от проведения судебной строительно-технической экспертизы Тимофеев С.Р. отказался.

Поскольку недостатки жилого дома, переданного по договору купли-продажи от 24.04.2020, являются существенными, носили скрытый характер и не были оговорены в договоре купли-продажи, стоимость ремонта значительно превышает стоимости дома по договору купли-продажи, то суд первой инстанции обосновано пришел к выводу об удовлетворении заявленных истцами исковых требований о расторжении договора купли-продажи.

С учетом положений части 3 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обосновано привел стороны в первоначальное состояние и взыскал с Тимофеева С. Р. в пользу Зенкова В. А., Зенковой Л. С. денежные средства в размере 300 000 руб., уплаченные по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от 24.04.2020, при этом истцы обязаны передать жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, Тимофееву С.Р.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на имущество, не вправе давать правовую оценку вступившему в законную силу судебному акту, в резолютивной части которого содержится вывод о принадлежности имущества определенному лицу на вещном праве, о наличии обременения или ограничения права (абзац первый пункта 5 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статья 16 АПК РФ). При рассмотрении спора о праве на имущество, зарегистрированном в государственном реестре, к участию в деле в качестве ответчика должно быть привлечено лицо, за которым зарегистрировано право на это имущество. В резолютивной части решения суда, являющегося основанием для внесения записи в государственный реестр, указывается на отсутствие или прекращение права ответчика, сведения о котором были внесены в государственный реестр.

В связи с расторжением данного договора также обосновано подлежали прекращению и реестровые записи о регистрации права, сделанные 28.04.2020 Управлением Росреестра по Свердловской области, оснований для их привлечения в качестве соответчиков у суда первой инстанции не имелось, поскольку данный орган осуществляет действия, связанные с регистрацией прав на объект недвижимости. Данное указание выполнено в соответствии с вышеуказанными разъяснениями, не привело к разрешению незаявленных требований в соответствии со статьей 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

В связи с тем, что исковые требования истцов удовлетворены, с ответчика Тимофеева С.Р. в пользу истцов подлежат взысканию расходы по оплате технического заключения N 14/20 по результатам обследования технического состояния объекта недвижимости, составленного специалистом ООО "Регион оценка", в размере 50 000 руб.

Вопреки доводам жалобы, из представленных в материалы дела платежных поручений (л.д. 24 и л.д. 24 оборотная сторона том 1) подтверждаются, заявленные расходы.

Также судебная коллегия не находит нарушений правил подсудности при рассмотрения настоящего иска, в виду следующего.

В соответствие с частью 1 статьи 30 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества.

Согласно абзацу 2 пункта 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в силу части 1 статьи 30 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации иски о правах на недвижимое имущество рассматриваются в суде по месту нахождения этого имущества (исключительная подсудность). К искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста