Дата принятия: 27 октября 2020г.
Номер документа: 33-6444/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СУДА ХАНТЫ-МАНСИЙСКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 27 октября 2020 года Дело N 33-6444/2020
Судебная коллегия по гражданским делам суда Ханты - Мансийского автономного округа - Югры в составе:
председательствующего Романовой И.Е.,
судей Воронина С.Н., Антонова Д.А.,
при секретаре Гладышевой А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации Сургутского района к Габжамиловой Гулсиме Куянбаевне об изъятии объекта незавершенного строительством, и по встречному иску Габжамиловой Гулсимы Куянбаевны к Администрации Сургутского района о признании незаконным отказа в продлении договора аренды, понуждении заключить договор аренды,
по апелляционной жалобе Габжамиловой Гулсимы Куянбаевны на решение Сургутского районного суда Ханты - Мансийского автономного округа - Югры от 15 июля 2020 года, которым постановлено:
Изъять у Габжамиловой Гулсимы Куянбаевны объект незавершенного строительства с кадастровым номером (номер), со степенью готовности 10%, по адресу: (адрес) путем продажи с публичных торгов.
В удовлетворении встречного иска Габжамиловой Гулсимы Куянбаевны - отказать.
Заслушав и обсудив доклад судьи Воронина С.Н., объяснения представителя ответчика - Аришиной С.Н., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Суда Ханты - (адрес) - Югры,
установила:
Администрация Сургутского района обратилась в суд с исковыми требованиями к Габжамиловой Гулсиме Куянбаевне об изъятии объекта незавершенного строительством, с кадастровым номером 86:03:0051515:595, со степенью готовности 10%, по адресу: (адрес), путем продажи с публичных торгов.
Требования мотивированы тем, что (дата) между администрацией сельского поселения Солнечный и ООО "Уральская строительная компания" был заключен договор аренды земельного участка (номер), категория земель "земли населенных пунктов" кадастровый (номер), общей площадью 0,0505 Га., по адресу: (адрес), для целей использования под индивидуальное жилищное строительство. Срок до (дата). Истец является правопреемником администрации сельского поселения Солнечный. Согласно договору уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N (номер) от (дата), Общество передало права и обязанности ответчику - Габжамиловой Г.К. Договор зарегистрирован (дата) На земельном участке, с кадастровым номером (номер), находится объект незавершенного строительства со степенью готовности 10%, принадлежащий ответчику на праве собственности с (дата). Учитывая, что срок договора истек, а ответчиком не введен объект в эксплуатацию, исходя из норм п.п. 3.1 п.2 ст.235, ст.239.1 ГК РФ, п.п.2 п.5 ст.39.6 ЗК РФ, истец просит изъять у ответчика объекта незавершенного строительством, путем продажи с публичных торгов.
В рамках рассматриваемого дела, ответчик - Габжамилова Г.К. предъявила встречный иск к Администрации Сургутского района о признании незаконным отказ в продлении договора аренды земельного участка, о понуждении Администрации заключить договор аренды.
Требования мотивированы тем, что ответчик пользуется земельным участком по адресу: (адрес), для целей использования под ИЖС, на основании Договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (номер), заключенного в 2016 году с ООО "Уральская строительная компания". Земельный участок имеет кадастровый (номер). На участке ответчик начал строительство жилого дома, зарегистрировав в 2019 году право собственности на объект незавершенного строительства со степенью готовности 10%. Ответчик получил в 2016 году разрешение на строительство дома в установленном законном порядке. Срок договора аренды истекал (дата), и ответчик в январе 2020 года обратился к ответчику с заявлением о продлении договора, однако, получил отказ. Построить дом до (дата) не представлялось возможным, т.к. проезд к участку отсутствовал, не было электричества. Только в 2018 истец установил опоры ЛЭП и стал возможен проезд к участку. Ответчик считает незаконным отказ истца в заключение договора аренды. Просила обязать Администрацию заключить с ответчиком договор аренды земельного участка, для завершения строительства.
Гражданское дело рассмотрено в отсутствие истца, ответчика, или их представителей, с учетом положений ст.167 ГПК РФ.
Суд постановилизложенное выше решение.
В апелляционной жалобе ответчик просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, об отказе в удовлетворении исковых требований истца, удовлетворении встречного иска. В обоснование жалобы указал, что судом неправильно применены нормы материального права. Суд неправильно толкует ст.239.1 ГК РФ, т.к. договор аренды заключен до (дата). Земельный участок ООО "Уральская строительная компания" или ответчику не предоставлялся по результатам аукциона. Суд не дал оценки условиям договора аренды земельного участка (номер) на преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды.
Стороны, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание Суда апелляционной инстанции не явились, судом приняты все меры к надлежащему извещению сторон о месте и времени проведения судебного заседания. Участвующие по делу лица извещены публично путем заблаговременного размещения информации о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы на интернет-сайте Суда ХМАО-Югры в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от 22.12.2008 N 262-ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации".
Руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с тем, что неявившиеся участники процесса извещены надлежащим образом о времени и месте заседания, не заявили ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие, не ходатайствовали об отложении судебного заседания, для проверки доводов жалобы личного участия и дачи объяснения не требуется, требуется только оценка правильности применения норм права, участие в судебном заседании является правом, а не обязанностью лица, участвующего в деле, суд не признавал обязательной их явку в судебное заседание, каждому гарантируется право на рассмотрение дела в разумные сроки, их отсутствие не препятствует рассмотрению дела, судебная коллегия определилао возможности рассмотрения дела при данной явке.
Проверив письменные материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Суда (адрес) - Югры находит основания для отмены решения суда первой инстанции.
Так, основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (ч.1 ст.330 ГПК РФ).
Из письменных материалов дела следует и установлено судом первой инстанции, что (дата) между Администрацией сельского поселения Солнечный и ООО "Уральская строительная компания" заключен договор аренды земельного участка (номер), категория земель "земли населенных пунктов", кадастровый (номер), общей площадью 0,0505 Га., по адресу: (адрес), для целей использования под индивидуальное жилищное строительство. Срок действия договора стороны определилидо (дата).
Документально подтверждено, что ответчик приобрел в пользование земельный участок по адресу: (адрес), для целей строительства индивидуального жилого дома, на основании Договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (номер), заключенного в 2016 году с ООО "Уральская строительная компания". Земельный участок имеет кадастровый номер (номер)
В 2016 году (31 октября) ответчик от Администрации Сургутского района получил разрешение на строительство индивидуального жилого дома с хозяйственными постройками N (номер), на земельном участке с кадастровым номером (номер), по адресу: (адрес)
Администрации Сургутского района определиладля Габжамиловой Г.В. срок действия разрешения на строительство индивидуального жилого дома с хозяйственными постройками N (номер) в соответствии с ч.19 ст.51 Градостроительного кодекса РФ, до (дата).
В соответствии с Постановлением Администрации с.п. Солнечный, Сургутского района, ХМАО-Югры, от (дата), при наличии обращения Габжамиловой Г.К., земельному участку (кадастровый (номер)) и объекту недвижимости на нем - индивидуального жилого дома с хозяйственными постройками, присвоен следующий адрес: (адрес)).
Указанным Постановлением на собственника объекта (ответчик) возложена обязанность изготовить и установить адресный указатель общепринятого образца.
Судом установлено, что на приобретенном земельном участке ответчик начал строительство индивидуального жилого дома, зарегистрировав в 2019 году право собственности на объект незавершенного строительства со степенью готовности 10%.
Ответчик заключил в Договор об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям индивидуального жилого дома.
Учитывая, что срок договора аренды земельного участка под ИЖС истекал (дата), ответчик в январе 2020 года обратился к истцу (Администрация) с заявлением о продлении Договора аренды, однако, получил письменный отказ от (дата) (номер), мотивированный п.п. 1, 14 ст.39.16 ЗК РФ.
Разрешая спор по существу и принимая решение об удовлетворении исковых требований Администрации, об отказе в удовлетворении встречных исковых требований Габжамиловой Г.К., суд первой инстанции, дав оценку доводам сторон, оценив в представленные доказательства, руководствуясь положениями норм п.п. 2 п.5 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из того, что срок действия Договора истек, а ответчиком объект незавершенного строительства не введен в эксплуатацию и права на него как на объект недвижимости, завершенный строительством не зарегистрированы, указал на наличие правовых оснований для изъятия у ответчика объект незавершенного строительства - индивидуальный жилой дом, с кадастровым номером 86:03:0051515:595, со степенью готовности 10%, путем продажи с публичных торгов.
В п. 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 г. N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции" разъяснено, что, по смыслу ст. 327 ГПК РФ, повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.
На основании ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).
Указанным требованиям решение суда первой инстанции, отвечает не в полной мере, выводы суда не соответствуют установленным по делу обстоятельствам, требованиям норм законодательства, в рамках разрешения спора о законности требований об изъятии объекта недвижимости у собственника.
Так, согласно п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
В соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Как следует из материалов дела, п. 4.1.2 договора аренды земельного участка (номер) от (дата) определено, что по истечении срока действия договора, при условии надлежащего выполнения обязательств по договору, арендатор земельного участка имеет право в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее чем за 2 месяца до истечения срока действия договора.
В силу п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
На основании подп. 15 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов, в том числе в случае предоставления земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.
Согласно п. 3 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:
1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса);
2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства.
В силу п. 4 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:
1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;
2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;
3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;
4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.
В соответствии с положениями п. 1, п.п. 6 п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта.
Земельный кодекс Российской Федерации и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются, в том числе на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 5 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации).
Следует отметить, что сторона ответчика указывает на отсутствие фактической возможности произвести окончание строительства в короткие сроки - до (дата), по причине отсутствия до 2019 года подъездных дорог, электрических линий, в непосредственной близости к земельным участкам.
Как следует из статьи 2 Федерального закона от 6 октября 2003 года N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" вопросами местного значения являются вопросы непосредственного обеспечения жизнедеятельности населения муниципального образования, решение которых в соответствии с Конституцией Российской Федерации и настоящим Федеральным законом осуществляется населением и (или) органами местного самоуправления самостоятельно.
Согласно пункту 4 части 1 статьи 14 Федерального закона N 131-ФЗ к вопросам местного значения поселения относится организация в границах поселения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения, водоотведения, снабжения населения топливом в пределах полномочий, установленных законодательством Российской Федерации.
Требованиями пункта 5 части 1 статьи 14 и пункта 5 части 1 статьи 15 Федерального закона от 6 октября 2003 года N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" предусмотрено, что к вопросам местного значения поселения относятся дорожная деятельность в отношении автомобильных дорог местного значения в границах населенных пунктов поселения и обеспечение безопасности дорожного движения на них, включая создание и обеспечение функционирования парковок (парковочных мест), осуществление муниципального контроля за сохранностью автомобильных дорог местного значения в границах населенных пунктов поселения, а также осуществление иных полномочий в области использования автомобильных дорог и осуществления дорожной деятельности в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Как следует из представленных документов, Администрации Сургутского района определиладля Габжамиловой Г.В. срок действия разрешения на строительство индивидуального жилого дома с хозяйственными постройками N (номер) до (дата).
Согласно п. 1, 2 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
В соответствии с п. 19 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство выдается на весь срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства, за исключением случаев, если такое разрешение выдается в соответствии с ч. 12 настоящей статьи. Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет.
При указанных обстоятельствах, учитывая, что Договор аренды земельного участка (номер) от (дата) был заключен без проведения торгов, а с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду, заключении договора аренды ответчик - Габжамилова Г.К. обратилась до истечении срока действия договора аренды (январь 2020 года), право на заключение договора на новый срок предусмотрено условиями договора, исключительного права на заключение договора иное лицо не имеет, объект незавершенного строительства возведен ответчиком с разрешения Администрации Сургутского района, судебная коллегия приходит к выводу, что Габжамилова Г.К. имеет преимущественное право на получение в аренду без проведения торгов спорного земельного участка, с целью завершения строительства объекта незавершенного строительства и его последующей эксплуатации, путем заключения с Администрацией соответствующего договора аренды.
При этом, судебная коллегия учитывает, что поскольку право собственности на не оконченный строительством жилой дом зарегистрировано за ответчиком, то завершение строительства и последующая эксплуатация строящегося объекта недвижимости, невозможно без предоставления ответчику земельного участка.
Отсутствие между сторонами договорных отношений по земельному участку, при наличии на нем объекта незавершенного строительства, находящегося в собственности ответчика и зарегистрированного в установленном законом порядке, противоречило бы принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, закрепленному подпунктом 5 п.1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации.
Учитывая установленные обстоятельства дела, судебная коллегия приходит к выводам, что исковые требования Администрации Сургутского района об изъятии у Габжамиловой Г.К. объекта незавершенного строительством нельзя признать обоснованными и подлежащими удовлетворению.
В свою очередь, отказ Администрации Сургутский район о предоставлении Габжамиловой Г.К. земельного участка в аренду для индивидуального жилищного строительства необходимо признать незаконным, с возложением на Администрацию обязанности по заключению с Габжамиловой Г.К. договора аренды земельного участка (кадастровый (номер)), с находящимся на нем объектом незавершенного строительством - индивидуальный жилой дом, по адресу: (адрес)
Суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права и вывод суда первой инстанции, изложенный в решении, не соответствует обстоятельствам дела, вследствие чего судебное решение не может быть признано законным и обоснованным, что является основанием для его отмены в апелляционном порядке.
Положениями норм ст.328 ГПК РФ установлено, что по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.
Руководствуясь ст. ст.327 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Сургутского районного суда Ханты - Мансийского автономного округа - Югры от 15 июля 2020 года отменить. Принять по делу новое решение.
В удовлетворении исковых требований Администрации Сургутского района об изъятии объекта незавершенного строительством с кадастровым номером (номер) со степенью готовности 10%, по адресу: (адрес), путем продажи с публичных торгов - отказать.
Встречные исковые требования Габжамиловой Гулсимы Куянбаевны - удовлетворить.
Признать незаконным отказ Администрации муниципального образования Сургутский район от (дата) (номер) о предоставлении Габжамиловой Гулсиме Куянбаевне земельного участка в аренду для индивидуального жилищного строительства.
Возложить на Администрацию Сургутского района обязанность заключить с Габжамиловой Гулсимой Куянбаевной договор аренды земельного участка, категория земель "земли населенных пунктов", для целей использования под индивидуальное жилищное строительство жилого дома с хозяйственными постройками, с кадастровым номером (номер), расположенного по адресу: (адрес)
Председательствующий Романова И.Е.
Судьи: Воронин С.Н.
Антонов Д.А.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
