Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 17 мая 2021 года Дело N 33-6443/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе

председательствующего судьи Валиуллина А.Х.,

судей Бикмухаметовой З.Ш., Федотовой И.В.,

при ведении протокола помощником судьи Ахметзяновой Г.Р.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Галиева Ильдара Ринатовича на решение Приволжского районного суда города Казани Республики Татарстан от 2 февраля 2021 года, которым удовлетворено исковое заявление Ильиной Ольги Анатольевны к Галиеву И.Р. о взыскании задолженности по договору купли-продажи нежилого помещения, процентов за пользование чужими денежными средствами. С Галиева И.Р. в пользу Ильиной О.А взысканы задолженность по договору купли-продажи нежилого помещения от 25 июля 2018 года в размере 1000000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 72158,89 рубля, расходы по оплате государственной пошлины в размере 13561 рубля.

Заслушав доклад по делу судьи Валиуллина А.Х., выслушав объяснения представителя ответчика Галиева И.Р. - Ильдеяркина А.В. в поддержку доводов жалобы, объяснения представителя истицы Ильиной О.А. - Гаврилова Ф.В., просившего оставить решение без изменения, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и письменных возражений на жалобу, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Ильина О.А. обратилась к Галиеву И.Р. с иском о взыскании задолженности по договору купли-продажи нежилого помещения, процентов за пользование чужими денежными средствами, указывая в обоснование, что 13 июля 2018 года заключила с ответчиком предварительный договор купли-продажи о заключении в будущем договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности, доля в праве 52/100 недвижимого имущества в виде нежилого помещения площадью 328,8 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>. Цена указанной доли определена ими в размере 14654000 рублей. 25 июля 2018 года между ними в нотариальной форме заключен основной договор купли-продажи доли нежилого помещения стоимостью доли 14654000 рублей. По условиям договора он может быть изменён или расторгнут по соглашению сторон с обязательным нотариальным удостоверением.

Она в полном объёме исполнила предусмотренные основным договором условия по реальному разделу нежилого помещения. Однако в нарушение согласованного порядка расчёта ответчик не доплатил по сделке 1000000 рублей. Её претензия с требованием уплаты стоимости приобретённого имущества в полном объёме оставлена без удовлетворения.

Ильина О.А. просила взыскать с Галиева И.Р. 1000000 рублей задолженности по договору купли-продажи, 72158,89 рубля процентов за пользование чужими денежными средствами и возместить расходы по уплате госпошлины.

В апелляционной жалобе Галиев И.Р. по мотиву незаконности и необоснованности просит отменить решение и направить дело на новое рассмотрение. Указывает, что между сторонами было заключено дополнительное соглашение от 25 июля 2018 года к договору купли-продажи доли нежилого помещения от 25 июля 2018 года. Однако суд необоснованно исключил данный документ из числа доказательств. Также суд не принял во внимание аналогичное условию дополнительного соглашения условие основного договора купли-продажи о рассрочке платежа в сумме 1000000 рублей, которые покупатель обязуется оплатить после исполнения продавцом обязанности по реальному разделу помещения, в состав которого входит отчуждаемая доля помещения и подключения коммуникации к помещению не позднее 25 января 2019 года. Ильина О.А. не исполнила свои обязательства в части реального раздела объекта недвижимого имущества. Суд необоснованно отклонил его ходатайство об отложении судебного заседания и вызове в суд И.А.М., который заключил с ним договор реального раздела помещения от 25 апреля 2019 года и договоры на подключение коммуникаций к своим помещениям. Суд также отказал в истребовании информации от поставщиков соответствующих ресурсов (энергоснабжения, водоснабжения, теплоснабжения) по заключенным И.А.М. договорам.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель истицы Ильиной О.А. ссылается на то, что материалами дела подтверждается факт надлежащего исполнения Ильиной О.А. обязательств по основному договору купли-продажи, в частности, касаемо реального раздела помещения. Подписанное между сторонами дополнительное соглашение к основному договору, не удостоверенное в нотариальном порядке, ничтожно и не порождает правовых последствий. Сторонами не оспаривались ни предварительный, ни основной договор. Исполнение реального раздела помещения лицом, не являющимся стороной основного договора, и нарушение сроков осуществления реального раздела не имеют правового значения, поскольку ответчиком такое исполнение добровольно принято.

Представитель ответчика Галиева И.Р. в суде апелляционной инстанции доводы жалобы поддержал.

Представитель истицы Ильиной О.А. возражал доводам апелляционной жалобы.

Проверив законность и обоснованность решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии со статьёй 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия находит его подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.

По правилам статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом и договором.

В статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии со статьёй 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определённую денежную сумму (цену).

На основании пункта 1 статьи 485 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

В пункте 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Пунктом 1 статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу требований части 3 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.

На это же указывает и часть 1 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", согласно которой сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению.

На основании пунктов 2 и 3 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечёт её ничтожность.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 13 июля 2018 года между продавцом Ильиной О.А. и покупателем Галиевым И.Р. заключен предварительный договор купли-продажи, предметом которого является договорённость сторон о заключении в будущем договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности, доля в праве 52/100 недвижимого имущества в виде нежилого помещения, общей площадью 328,8 кв.м, с кадастровым N ....:3788, расположенного по адресу: <адрес>.

В предварительном договоре предусмотрено, что цена 52/100 доли в праве общей долевой собственности составляет 14654000 рублей. Указанная цена установлена соглашением сторон договора, является окончательной и изменениям не подлежит, если иное не будет установлено дополнительным соглашением сторон (пункт 1.3). Покупатель осуществляет оплату в следующем порядке: сумма в размере 300000 рублей оплачивается при подписании договора в качестве задатка (пункт 1.4.1); сумма в размере 13354000 рублей оплачивается покупателем за счёт собственных денежных средств в день подписания основного договора купли-продажи (пункт 1.4.2); сумма в размере 1000000 рублей оплачивается покупателем за счёт собственных денежных средств в течение 3-х рабочих дней после реального раздела объекта между продавцом и покупателем (пункт 1.4.3), договор купли-продажи объекта недвижимого имущества должен быть заключен сторонами в срок по 25 июля 2018 года (пункт 1.6).

25 июля 2018 года между сторонами заключен договор купли-продажи 52/100 доли в праве собственности на нежилое помещение, площадью 328,8 кв.м, по указанному адресу. Согласно пункту 1.4 договора доля помещения оценена в 14650000 рублей.

В соответствии с разделом 2 договора купли-продажи расчёт между сторонами производится следующим образом: сумма в размере 300000 рублей уплачена покупателем продавцу до подписания настоящего договора (пункт 2.1.1); сумма в размере 13354000 рублей уплачивается покупателем продавцу в течение 5 календарных дней после государственной регистрации перехода права собственности на долю помещения к покупателю (пункт 2.1.2); сумма в размере 1000000 рублей оплачивается покупателем продавцу с рассрочкой платежа, при этом покупатель обязуется оплатить указанную сумму после исполнения обязанности продавца по реальному разделу помещения, в состав которого входит отчуждаемая доля помещения и подключения коммуникаций к помещению не позднее 25 января 2019 года, а действия, предусмотренные пунктом 2.1.3 договора, будут изложены и подписаны сторонами в дополнительном соглашении (пункт 2.1.3).

Договор купли-продажи считается заключенным и вступает в законную силу с момента нотариального удостоверения договора. Переход права собственности по договору на долю помещения к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 5.1).

Данный договор может быть изменён или расторгнут по соглашению сторон с обязательным нотариальным удостоверением. Односторонний отказ от исполнения договора не допускается (пункт 5.11).

Договор купли-продажи доли нежилого помещения от 25 июля 2018 года удостоверен нотариусом Казанского нотариального округа Республики Татарстан Ибрагимовой Г.Н., зарегистрирован в реестре.

В тот же день, 25 июля 2018 года, между сторонами подписан передаточный акт к договору купли-продажи доли нежилого помещения.

20 апреля 2019 года между Галиевым И.Р. и И.А.М. заключен договор реального раздела, в соответствии с которым нежилое помещение, расположенное по указанному адресу, общей площадью 328,8 кв.м, с кадастровым N ....:3788, принадлежит на праве общей долевой собственности И.А.М. в размере 36/100 доли в праве и в размере 12/100 доли в праве, а также Галиеву И.Р. в размере 52/100 доли в праве.

В пункте 2 договора реального раздела стороны пришли к обоюдному соглашению о прекращении общей долевой собственности и реальном разделе указанного нежилого помещения: в собственность И.А.М. переходят нежилые помещения N 1002 площадью 76,4 кв.м и N 1003 площадью 100,3 кв.м, Галиеву И.Р. - нежилое помещение N 1400 общей площадью 173,1 кв.м.

26 марта 2020 года Ильина О.А. направила в адрес ответчика претензию с требованием уплаты 1000000 рублей в счёт стоимости приобретённой доли в праве.

Удовлетворяя иск, суд первой инстанции руководствовался приведёнными нормами права, оценил собранные по делу доказательства в их совокупности и исходил из обоснованности требований истицы, перед которой у ответчика Галиева И.Р. имеются неисполненные обязательства по оплате доли недвижимого имущества, приобретённой по договору купли-продажи.

При этом районный суд отнёсся критически к дополнительному соглашению от 25 июля 2018 года к договору купли-продажи доли нежилого помещения от 25 июля 2018 года, представленному ответчиком в подтверждение достигнутого между сторонами соглашения о дополнении договора купли-продажи пунктом 2.4, поскольку данное дополнительное соглашение в нарушение договорённостей нотариально не удостоверено, что, по мнению суда, влечёт ничтожность документа, о чём было заявлено представителем истицы.

При определении взыскиваемых сумм долга и предусмотренных статьёй 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов за пользование чужими денежными средствами судом первой инстанции в основу решения положен расчёт истицы, признанный арифметически верным.

Судебная коллегия соглашается с выводами районного суда, поскольку они основаны на правильно установленных фактических обстоятельствах дела, исследованных судом доказательствах, которые нашли надлежащую оценку в решении, и при верном применении норм материального права.

Доводы апелляционной жалобы о том, что истица в нарушение предусмотренного договором купли-продажи порядка расчётов в установленный срок не выполнила условие о реальном разделе помещения, не свидетельствуют о незаконности обжалуемого судебного акта, поскольку, как видно из материалов дела, надлежащее исполнение истицей обязательств по пункту 2.1.3 основного договора подтверждается договором реального раздела от 20 апреля 2019 года, двумя выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 17 мая 2019 года в отношении нежилых помещений по адресу: <адрес>, договором теплоснабжения от 29 мая 2018 года, договором холодного водоснабжения и водоотведения от 25 июня 2018 года и договором энергоснабжения от 13 августа 2018 года.

Доводы заявителя жалобы о том, что договор реального раздела и договоры с ресурсоснабжающими организациями заключены с иным лицом, И.А.М., не являющимся стороной основной сделки, судебная коллегия не может принять во внимание, поскольку продавец Ильина О.А. в последующем данные договоры не оспорила, настоящим иском указывает на надлежащее исполнение своих обязательств по договору, что свидетельствует об одобрении ею сделок, а в соответствии с пунктами 1, 2 статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего её лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку; последующее одобрение сделки представляемым создаёт, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по сделке, совершённой неуполномоченным лицом, с момента её совершения.

Иных доказательств того, что исполнение по договору от Ильиной О.А. не получено, Галиев И.Р. не представил.

Более того, следует отметить, что ответчик заключил договор реального раздела добровольно по своему волеизъявлению, в последующем не обращался к истице с требованием о понуждении заключить этот договор, а равно не заявлял о расторжении основного договора в связи с неисполнением истицей обязательств заключить с ним договор реального раздела.

Вопреки доводам жалобы заключение договора реального раздела за пределами согласованного сторонами срока и переход к И.А.М. части доли в помещении 16 мая 2019 года, то есть уже после заключения основного договора между Галиевым И.Р. и Ильиной О.А., не отменяют обязательство Галиева И.Р. по оплате объекта недвижимости в полном объёме, поскольку исполнение по сделке им принято без замечаний и претензий.

В силу установленных обстоятельств исполнения истицей обязательств по реальному разделу помещения и неисполнения ответчиком обязательств по оплате суд апелляционной инстанции полагает, что на спорные правоотношения не влияет наличие дополнительного соглашения, которым стороны включили в договор купли-продажи доли нежилого помещения от 25 июля 2018 года пункт 2.4, предусматривающий последствия неисполнения продавцом обязательств по реальному разделу помещения.

Соответственно, ссылка ответчика в жалобе, поддержанная его представителем в суде апелляционной инстанции, на указанное дополнительное соглашение во внимание судебной коллегии принята быть не может. При этом судебная коллегия исходит из того, что нотариально удостоверенный основной договор купли-продажи доли нежилого помещения условий, позволяющих покупателю не оплачивать удерживаемую сумму, не содержит.

Выраженное в апелляционной жалобе несогласие с действиями суда по сбору и оценке доказательств, в частности, с необоснованным отклонением представленного ответчиком дополнительного соглашения, с отказом в вызове в суд И.А.М. для объяснений по факту заключения договора о реальном разделе помещения и подключения коммуникаций к помещениям, а также в истребовании информации из АО "Татэнергосбыт", МУП "Водоканал", АО "Татэнерго" по заключенным с И.А.М. договорам на поставку соответствующих ресурсов, не свидетельствует о нарушении судом норм процессуального права, достаточного для пересмотра оспариваемого судебного постановления, поскольку согласно положениям статей 59, 67, 71 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд самостоятельно определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне их надлежит доказать, принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела, оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Как видно из обжалуемого решения, выводы районного суда по существу спора основаны на оценке совокупности имеющихся в деле доказательств, результаты оценки изложены в мотивировочной части обжалуемого судебного акта в соответствии с правилами статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в объёме, достаточном для разрешения заявленного спора.

Иных доводов, ставящих под сомнение или опровергающих выводы суда первой инстанции, а также указывающих на нарушение судом норм материального либо процессуального права, апелляционная жалоба не содержит.

В силу изложенного судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда первой инстанции соответствует принципу справедливости, постановлено законно, обоснованно, с учётом всех юридически значимых по делу обстоятельств, в связи с чем оснований для пересмотра судебного акта в апелляционном порядке не усматривает.

Руководствуясь статьями 199, 327-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Приволжского районного суда города Казани Республики Татарстан от 2 февраля 2021 года по данному делу оставить без изменения, апелляционную жалобу Галиева И.Р. - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в срок, не превышающий трёх месяцев, в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (город Самара) через суд первой инстанции.

Председательствующий

Судьи


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка