Определение Судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 30 ноября 2022 года Дело N 33-6436/2022

Санкт-Петербург 30 ноября 2022 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

рассмотрела в открытом судебном заседании дело N 2-3233/2021 по апелляционной жалобе Степановой Зейтуни Ахатовны и Степанова Владимира Николаевича, апелляционному представления Гатчинского городского прокурора на решение Гатчинского городского суда Ленинградской области от 2 декабря 2021 года.

Заслушав доклад судьи Пучковой Л.В., объяснения Степановой З.А., представителя Степановой З.А., Степанова В.Н. - Поздняк И.Г., объяснения представителя Пунгар О.В. - Кузьминой М.Ю., объяснения представителя общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Лидер" - Попова А.В., заключение представителя Ленинградской областной прокуратуры Махмудова Э.Т., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

Пунгар О.В. обратилась в Гатчинский городской суд Ленинградской области с иском, уточненным в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, к Степановой З.А., Степанову В.Н., обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Лидер" (далее - ООО "Специализированный застройщик "Лидер") о государственной регистрации уступки прав требования по соглашению от 20 октября 2020 года по договору участия в долевом строительстве N 172-ВП-280 от 12 сентября 2019 года на однокомнатную квартиру в строящемся доме, расположенном по адресу: <адрес>, кадастровый N, на имя Пунгар О.В.; признании недействительным акта приема-передачи квартиры от 7 ноября 2020 года, заключенного между ООО "Специализированный застройщик "Лидер" и Степановой З.А., Степановым В.Н. по договору участия в долевом строительстве N 172-ВП-280 от 12 сентября 2019 года; истребовании из чужого незаконного владения Степанова В.Н., Степановой З.А. квартиры по адресу: <адрес>

В обоснование заявленных требований Пунгар О.В. указала, что 20 октября 2020 года между Пунгар О.В. и Степановой З.А., Степановым В.Н. заключено соглашение об уступке права требования по договору участия в долевом строительстве N 172-ВП-280 от 12 сентября 2019 года.

Сумма по соглашению в размере 2 263 000 рублей выплачена Пунгар О.В. Степановой З.А., Степанову В.Н. полностью посредством открытия Пунгар О.В. аккредитива N 9700910 от 20 октября 2020 года в пользу получателя Степановой З.А.

20 октября 2020 года стороны сделки совместно обратились в МФЦ с заявлением о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество N МFС-0348/2020-15637-3, предоставив три экземпляра соглашения и уплатив государственную пошлину.

Уведомлением Управления Росреестра от 16 ноября 2020 года Пунгар О.В. была проинформирована о приостановлении государственной регистрации сроком на 1 месяц в связи с получением 9 ноября 2020 года заявления о прекращении государственной регистрации от 9 ноября 2020 года по заявлению Степановой З.А. и Степанова В.Н.

7 ноября 2020 года между Степановой З.А., Степановым В.Н. и ООО "Специализированный застройщик "Лидер" подписан акт приема-передачи квартиры, являющейся предметом соглашения об уступке права требования от 20 октября 2020 года по договору участия в долевом строительстве N 172-ВП-280 от 12 сентября 2019 года.

Полагая, что действия ответчиков следует расценивать как необоснованное уклонение от государственной регистрации соглашения от 20 октября 2020 года по договору участия в долевом строительстве N 172-ВП-280 от 12 сентября 2019 года, Пунгар О.В. обратилась в суд с настоящим иском (л.д. 7-11, 111-114, том 1).

Степанова З.А. и Степанов В.Н. требования истца не признали и предъявили встречный иск о расторжении соглашения от 20 октября 2020 года по договору участия в долевом строительстве N 172-ВП-280 от 12 сентября 2019 года.

В обоснование встречного иска указали, что после заключения соглашения от 20 октября 2020 года об уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве N 172-ВП-280 от 12 сентября 2019 года начался резкий рост цен на недвижимость.

Степанова З.А. и Степанов В.Н. планировали приобрести на полученные от истца денежные средства квартиру в новом доме, который строили в ЖК "IQ Гатчина", но цены на строящееся жилье резко увеличились.

Степанова З.А. и Степанов В.Н. приняли решение отказаться от исполнения соглашения от 20 октября 2020 года, о чем уведомили Пунгар О.В., которая настаивала на исполнении договора (л.д. 134-137, том 1).

Истец Пунгар О.В. в судебное заседание суда первой инстанции не явилась, представитель истца Кузьмина М.Ю. поддержала доводы, изложенные в исковом заявлении.

Степанов В.Н. и третье лицо Управление Росреестра по Ленинградской области в судебное заседание суда первой инстанции не явились, извещены надлежащим образом.

Степанова З.А. и представитель ответчиков Поздняк И.Г. на встречном иске настаивали, в иске Пунгар О.Г. просили отказать (л.д. 56-59, 71-73, том 1).

Представитель ответчика ООО "Специализированный застройщик "Лидер" Попов А.В. просил в иске отказать, решение по встречному иску оставил на усмотрение суда.

Решением Гатчинского городского суда Ленинградской области от 2 декабря 2021 года постановлено иск Пунгар О.В. к Степановой З.А., Степанову В.Н., ООО "Специализированный застройщик "Лидер" удовлетворить.

Встречный иск Степановой З.А. и Степанова В.Н. к Пунгар О.В. оставить без удовлетворения.

Произвести государственную регистрацию уступки прав требования по соглашению от 20 октября 2020 года об уступке прав требования (цессии) по договору долевого участия в строительстве N 172-ВП-280 от 12 сентября 2019 года на однокомнатную квартиру по адресу: <адрес> между Пунгар О.В., Степановым В.Н. и Степановой З.А.

Признать недействительным акт приема-передачи квартиры от 7 ноября 2020 года между ООО "Специализированный застройщик "Лидер", Степановым В.Н. и Степановой З.А.

Истребовать из чужого незаконного владения Степанова В.Н. и Степановой З.А. квартиру по адресу: <адрес> (л.д.203-208, том 1).

В апелляционной жалобе Степанов В.Н. и Степанова З.А. просят решение Гатчинского городского суда Ленинградской области от 2 декабря 2021 года отменить, принять новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Пунгар О.В. отказать, встречные исковые требования удовлетворить.

В обоснование доводов апелляционной жалобы Степанова З.А. и Степанов В.Н. указывают, что не уклонялись от государственной регистрации соглашения от 20 октября 2020 года, решение об отказе в продаже квартиры было обусловлено повышением цен на недвижимость.

Взаиморасчет по соглашению от 20 октября 2020 года об уступке прав требования (цессии) по договору долевого участия в строительстве N 172-ВП-280 от 12 сентября 2019 года не произведен, по состоянию на 7 декабря 2021 года на имя ответчиков по первоначальному иску аккредитивов не открыто.

Податели жалобы также указывают, что квартира, построенная по договору долевого участия в строительстве N 172-ВП-280 от 12 сентября 2019 года, является единственным жильем ответчиков, также обращают внимание на тяжелое финансовое положение, состояние здоровья.

Соглашение от 20 октября 2020 года об уступке прав требования (цессии) по договору долевого участия в строительстве N 172-ВП-280 от 12 сентября 2019 года является незаключенным, поскольку в соответствии с положениями Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

16 марта 2022 года в Гатчинский городской суд Ленинградской области поступило апелляционное представление Гатчинского городского прокурора на решение Гатчинского городского суда Ленинградской области от 2 декабря 2021 года, в котором прокурор просит решение суда первой инстанции отменить по тем основаниям, что не был привлечен к участию в деле.

Определение Гатчинского городского суда Ленинградской области от 7 апреля 2022 года постановлено ходатайство Гатчинского городского прокурора о восстановлении пропущенного срока для принесения апелляционного представления на решение Гатчинского городского суда Ленинградской области от 2 декабря 2021 года по гражданскому делу N 2-3233/2021 удовлетворить.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 9 ноября 2022 года постановлено перейти к рассмотрению гражданского дела по иску Пунгар О.В. к Степановой З.А., Степанову В.Н., ООО "Специализированный застройщик "Лидер" о государственной регистрации уступки прав требования по соглашению от 20.10.2020 об уступке прав требования (цессии) по договору долевого участия в строительстве N 172-ВП-280 от 12.09.2019 на однокомнатную квартиру по адресу: <адрес>; о признании недействительным акта приема-передачи квартиры от 07.11.2020; об истребовании из чужого незаконного владения квартиры по адресу: <адрес>; по встречному иску Степановой З.А. и Степанова В.Н. к Пунгар О.В. о расторжении соглашения от 20.10.2020 об уступке права требования (цессии) по договору участия в долевом строительстве N 172-ВП-280 по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Привлечь к участию в деле прокурора.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Пунгар О.В. - Кузьмина М.Ю. поддержала исковые требования, против удовлетворения встречных исковых требований Степановой З.А., Степанова В.Н. возражала.

Степанова З.А., представитель Степановой З.А., Степанова В.Н. - Поздняк И.Г. поддержали встречные исковые требования, против удовлетворения исковых требований Пунгар О.В. возражали.

Представитель ООО "Специализированный застройщик "Лидер" - Попов А.В. возражал против удовлетворения исковых требований Пунгар О.В.

Представитель Ленинградской областной прокуратуры Махмудов Э.Т. полагал решение суда первой инстанции подлежащим отмене.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 12 сентября 2019 года между ООО "Специализированный застройщик "Лидер" (застройщик) и Степановой З.А., Степановым В.Н. (дольщик) заключен договор долевого участия в строительстве N 172-ВП-280, по условиям которого застройщик обязался построить и передать Дольщикам квартиру с условным номером 280 в многоквартирном жилом <адрес>, а ответчики обязались оплатить 2 263 000 руб.

Договор долевого участия в строительстве зарегистрирован в установленном порядке (л.д. 74-89 т. 1).

Из материалов дела также следует, что свои обязательства перед застройщиком Степанова З.А. и Степанов В.Н. выполнили в полном объеме (платежное поручение, л.д. 91-92 т. 1).

20 октября 2020 года между Степановой З.А., Степановым В.Н. (цеденты) и Пунгар О.В. (цессионарий) заключено соглашение об уступке права требования по договору участия в долевом строительстве N 172-ВП-280 от 12 сентября 2019 года, по условиям которого цеденты передают, а цессионарий принимает на себя право требования и становится кредитором по договору участия в долевом строительстве N 172-ВП-280 от 12 сентября 2019 года, заключенному между ООО "Специализированный застройщик "Лидер" (застройщик) и Степановой З.А., Степановым В.Н. (цедент).

20 октября 2020 года стороны сделки совместно обратились в МФЦ с заявлением о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество N МFС-0348/2020-15637-3, предоставив три экземпляра соглашения и уплатив государственную пошлину.

1 ноября 2020 года в Управление Росреестра по Ленинградской области поступило заявление Степановой З.А. о приостановлении государственного кадастрового учета недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество N МFС-0348/2020-29509-1 (л.д. 60-61 т. 1).

9 ноября 2020 года Степанова З.А. и Степанов В.Н. обратились в Управление Росреестра по Ленинградской области с заявлением о прекращении государственной регистрации.

Уведомлением Управления Росреестра по Ленинградской области от 16 ноября 2020 года стороны проинформированы о приостановлении государственной регистрации сроком на 1 месяц (л.д. 31-32 т. 1).

Уведомлением Управления Росреестра по Ленинградской области от 16 декабря 2020 года стороны проинформированы об отказе в государственной регистрации (л.д. 33-34 т. 1).

Из материалов дела также следует, что 7 ноября 2020 года между ООО "Специализированный застройщик "Лидер" и Степановой З.А., Степановым В.Н. подписан акт приема-передачи квартиры по договору участия в долевом строительстве N 172-ВП-280 от 12 сентября 2019 года, согласно которому застройщик передал, а дольщик принял объект долевого строительства, определенный договором (л.д. 98 т. 1).

Обращаясь с исковым заявлением, истец полагала, что действия ответчиков следует расценивать как необоснованное уклонение от государственной регистрации соглашения от 20 октября 2020 года об уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве N 172-ВП-280 от 12 сентября 2019 года, что является основанием вынесения решения о государственной регистрации уступки прав требования по соглашению от 20 октября 2020 года по договору участия в долевом строительстве N 172-ВП-280 от 12 сентября 2019 года; признании недействительным акта приема-передачи квартиры от 7 ноября 2020 года; истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Согласно положениям статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 1).

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью (часть 3).

Согласно положениям части 1 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 данной статьи.

Согласно положениям части 1 статьи 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Положениями статьи 11 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ предусмотрено, что уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (часть 1).

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. В случае, если соглашение (договор) об уступке прав требований по договору заключается в форме электронного документа, к нему применяются правила, установленные частями 3 и 3.1 статьи 4 настоящего Федерального закона (часть 2).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", по смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК РФ.

Как следует из материалов дела, на момент подписания 7 ноября 2020 года акта приема-передачи квартиры по договору участия в долевом строительстве N 172-ВП-280 от 12 сентября 2019 года между ООО "Специализированный застройщик "Лидер" и Степановой З.А., Степановым В.Н., соглашение об уступке права требования по договору участия в долевом строительстве N 172-ВП-280 от 12 сентября 2019 года, заключенное 20 октября 2020 года между Степановой З.А., Степановым В.Н. (цеденты) и Пунгар О.В. (цессионарий), не было зарегистрировано в установленном законом порядке.

Таким образом, законные основания для признания недействительным акта приема-передачи квартиры по договору участия в долевом строительстве N 172-ВП-280 от 12 сентября 2019 года, подписанного 7 ноября 2020 года между ООО "Специализированный застройщик "Лидер" и Степановой З.А., отсутствуют, поскольку в отсутствии государственной регистрации соглашение об уступке права требования по договору участия в долевом строительстве N 172-ВП-280 от 12 сентября 2019 года, заключенное 20 октября 2020 года между Степановой З.А., Степановым В.Н. (цеденты) и Пунгар О.В. (цессионарий), не повлекло юридических последствий для третьих лиц, в том числе, для ООО "Специализированный застройщик "Лидер", которое, применительно к положениям части 1 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ обязано передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

Доказательства, подтверждающие то обстоятельство, что ООО "Специализированный застройщик "Лидер" знало или должно было знать о наличии оснований для отказа в подписании акта приема-передачи квартиры по договору участия в долевом строительстве N 172-ВП-280 от 12 сентября 2019 года, в материалах дела отсутствуют.

При таких данных, законные основания для удовлетворения иска Пунгар О.В. к Степановой З.А., Степанову В.Н., ООО "Специализированный застройщик "Лидер" о государственной регистрации уступки прав требования по соглашению от 20 октября 2020 года об уступке прав требования (цессии) по договору долевого участия в строительстве N 172-ВП-280 от 12 сентября 2019 года отсутствуют, поскольку в силу положений статьи 11 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Как следует из материалов дела, 7 ноября 2020 года между ООО "Специализированный застройщик "Лидер" и Степановой З.А., Степановым В.Н. подписан акт приема-передачи квартиры по договору участия в долевом строительстве N 172-ВП-280 от 12 сентября 2019 года, согласно которому застройщик передал, а дольщик принял объект долевого строительства, определенный договором.

На момент рассмотрения спора квартира по адресу: <адрес>, находится во владении и пользовании Степановой З.А. и Степанова В.Н.