Определение Судебной коллегии по гражданским делам Тульского областного суда от 21 мая 2020 года №33-642/2020

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ТУЛЬСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 21 мая 2020 года Дело N 33-642/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Тульского областного суда в составе:
председательствующего Кабанова О.Ю.,
судей Фатеевой Л.В., Гавриловой Е.В.,
при секретаре Моисеевой Ю.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-1009/2019 по апелляционной жалобе ответчика Куртеевой О.О. на решение Советского районного суда г. Тулы от 21 июня 2019 года по иску закрытого акционерного общества "Ипотечный агент АИЖК 2013-1" к Куртеевой О.О. о взыскании задолженности по договору займа и обращении взыскания на заложенное имущество.
Заслушав доклад судьи Фатеевой Л.В., судебная коллегия
установила:
ЗАО "Ипотечный агент АИЖК 2013-1" обратилось в суд с иском к Куртеевой О.О. о взыскании задолженности по договору займа и обращении взыскания на заложенное имущество. В обоснование своих требований истец ссылался на то, что ДД.ММ.ГГГГ Региональный фонд развития жилищного строительства и ипотечного кредитования и Куртеева О.О. заключили договор займа N, согласно которому займодавец предоставил заемщику денежные средства в сумме 4 000 000 руб. сроком на 240 календарных месяцев, считая с даты фактического предоставления займа, процентная ставка за пользование кредитом - 12,7 % годовых, а заемщик обязался возвратить полученные денежные средства в полном объеме и оплатить все начисленные кредитором проценты. Займ был предоставлен ответчику для целевого использования - приобретения в собственность 3-комнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 125,2 кв. м. ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи вышеуказанной квартиры. Права залогодержателя в силу закона удостоверены Закладной. Закладная оформлена надлежащим образом и содержит все необходимые данные о залогодателе. ДД.ММ.ГГГГ права на закладную перешли ЗАО "Ипотечный агент АИЖК 2013-1" на основании договора купли-продажи закладных. В связи с неисполнением ответчиком обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, ответчику было предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств, которое было оставлено последним без ответа и удовлетворения. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (включительно) задолженность по договору займа составляет 3 672 866,88 рублей, из которых: 3 412 622,72 руб. сумма займа, 235 686,48 руб. - проценты за пользование займом; 24 557,68 руб. задолженность по пени, которые истец просил суд взыскать с ответчика в его пользу, а также судебные расходы в размере 38564,33 рубля.
Определением от 17.04.2019 г. к участию в настоящем деле в качестве соответчика судом был привлечен Романов С.В., который в соответствии с договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, приобрел у ответчика Куртеевой О.О., находящееся в залоге спорное недвижимое имущество.
Решением Советского районного суда г. Тулы от 21 июня 2019 года, с учетом определения Советского районного суда г. Тулы от 19 августа 2019 года об исправлении описки, исковые требования удовлетворены. Суд решил: расторгнуть договор займа N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Региональным фондом развития жилищного строительства и ипотечного кредитования и Куртеевой О.О.
Взыскать с Куртеевой О.О. в пользу закрытого акционерного общества "Ипотечный агент АИЖК 2013-1" задолженность по договору займа N от ДД.ММ.ГГГГ в размере 3672866 рублей 88 копеек, судебные расходы в размере 38564 рубля 33 копейки, а всего 3711431 рубль 21 копейка.
Обратить взыскание на заложенное имущество - 3-х комнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 125,2 кв. м, кадастровый (условный) N, установив начальную продажную цену 7453600 рублей.
В апелляционной жалобе ответчик Куртеева О.О. просит отменить решение суда в части установления начальной продажной цены заложенного имущества, поскольку стоимость заложенного имущества занижена.
Проверив материалы дела, обсудив вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие ответчиков, извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, выслушав объяснения представителя истца ЗАО "Ипотечный агент АИЖК 2013-1" по доверенности Коновой В.Е, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Статья 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает, что суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Разрешая возникший спор, суд первой инстанции правильно установил обстоятельства, имеющие значение для дела, проверил доводы и возражения сторон по существу спора и обоснованно пришел к выводу об удовлетворении исковых требований о расторжении договора займа N от ДД.ММ.ГГГГ и взыскании задолженности по договору займа.
Этот вывод подробно мотивирован судом в постановленном по делу решении, подтвержден имеющимися в материалах дела доказательствами и не противоречит требованиям материального закона, регулирующего спорные правоотношения, сторонами не обжалуется, в связи с чем не является предметом проверки суда апелляционной инстанции.
Удовлетворяя исковые требования закрытого акционерного общества "Ипотечный агент АИЖК 2013-1" и обращая взыскание на заложенное имущество - 3-х комнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 125,2 кв. м, кадастровый (условный) N, устанавливая начальную продажную цене в размере 7453600 руб., суд первой инстанции руководствовался представленным стороной истца отчетом об оценке N от ДД.ММ.ГГГГ, положением ст. 54 Закона об ипотеке равную 80% рыночной стоимости такого имущества, поскольку оснований не доверять данному отчету об оценке у суда не имелось.
В связи с несогласием с указанным отчетом ответчиком Куртеевой О.О. подана апелляционная жалобе, к которой приложен отчет N от ДД.ММ.ГГГГ о рыночной стоимости заложенного имущества.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тульского областного суда от 20 февраля 2020 года с учетом положений ст.ст.79, 327, 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации назначена судебная оценочная экспертиза.
Согласно заключению эксперта ООО "Центр бизнес-консалтинга" N от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость принадлежащей Куртеевой О.О. 3-х комнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 125,2 кв. м, кадастровый (условный) N, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 10870000 (десять миллионов восемьсот семьдесят тысяч) рублей.
В соответствии с п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.
Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом.
Согласно пункту 1 ст. 56 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с данным Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных названным Федеральным законом.
Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество, определены статьей 54 Закона об ипотеке.
Так, подпунктом 4 пункта 2 указанной статьи предусмотрено, что, принимая решение об обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке имущество, суд должен определить и указать в нем, в том числе, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.
Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной 80 % рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Таким образом, обязанность суда при обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, указать его начальную продажную цену прямо предусмотрена действующим законодательством.
Судебная коллегия полагает необходимым принять новое, исследованное доказательство - заключение эксперта ООО "Центр бизнес-консалтинга" N от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку в соответствии с положениями ст. 67 ГПК РФ оценив указанное заключение, находит его объективным, достаточным и допустимым доказательством. Возражений сторон по данному вопросу не поступило.
С учетом приведенных выше норм материального права и заключения эксперта ООО "Центр бизнес-консалтинга" N от ДД.ММ.ГГГГ суд апелляционной инстанции полагает необходимым решение суда первой инстанции в части определения начальной продажной цены объекта недвижимости изменить, установив начальную продажную цену этого имущества равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в заключении эксперта ООО "Центр бизнес-консалтинга" N от ДД.ММ.ГГГГ, что соответствует 8696000 рублей.
Согласно части 1 статьи 438 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации исполнительное производство возобновляется судом по заявлению взыскателя, судебного пристава-исполнителя или по инициативе суда после устранения обстоятельств, вызвавших его приостановление.
Как следует из материалов дела, определением судебной коллегии по гражданским делам Тульского областного суда от 20 февраля 2020 года заявление Куртеевой О.О. приостановлении исполнительного производства удовлетворено. Приостановлены торги, назначенные на ДД.ММ.ГГГГ кв. <адрес> (лот 31) - исполнительное производство по гражданскому делу N 2-1009/2019 по иску закрытого акционерного общества "Ипотечный агент АИЖК 2013-1" к Куртеевой О.О. о взыскании задолженности по договору займа и обращении взыскания на заложенное имущество - до рассмотрения по существу апелляционной жалобы Куртеевой О.О.
Таким образом, отпали основания, послужившие основанием для приостановления исполнительного производства.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Советского районного суда г. Тулы от 21 июня 2019 года изменить в части установления начальной продажной цены, установив начальную продажную цену спорного имущества - 3-х комнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 125,2 кв. м, кадастровый (условный) N в размере 8696000 (восемь миллионов шестьсот девяносто шесть тысяч) рублей, а в остальной части решение оставить без изменения.
Возобновить исполнительное производство по гражданскому делу N 2-1009/2019 по иску закрытого акционерного общества "Ипотечный агент АИЖК 2013-1" к Куртеевой О.О. о взыскании задолженности по договору займа и обращении взыскания на заложенное имущество, исполнение по которому было приостановлено определением судебной коллегии по гражданским делам Тульского областного суда от 20 февраля 2020 года.
Председательствующий
Судьи


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка