Дата принятия: 12 февраля 2020г.
Номер документа: 33-6410/2019, 33-368/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КАЛИНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 февраля 2020 года Дело N 33-368/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:
председательствующего Шевченко С.В.,
судей Коноваленко А.Б., Ганцевича С.В.,
при секретаре Зининой Е.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам ответчиков Мелконяна В.Г., Хоба Ю.Ю. на решение Черняховского городского суда Калининградской области от 25 октября 2019 года, которым иск прокурора г. Черняховска в интересах неопределенного круга лиц к администрации МО "Черняховский городской округ", к Управлению муниципального имущества, земельных отношений и архитектуры администрации МО "Черняховский городской округ", Мелконяну К.Г., к Мелконяну В.Г., к Хоба Ю.Ю. о признании сделок купли-продажи, дарения и передачи в собственность земельного участка и здания недействительными, применении последствий недействительности сделок, признании постройки самовольной, сносе самовольной постройки, удовлетворены.
Заслушав доклад судьи Коноваленко А.Б., объяснения ответчика Мелконяна В.Г., его представителя Бикеева А.А., представителя ответчика Хоба Ю.Ю. - Поярковой Н.В., поддержавших апелляционные жалобы, представителя администрации МО "Черняховский городской округ" Гаркавой Ю.А., прокурора Кирюшкиной О.Д., возражавших против удовлетворения жалоб, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Прокурор г. Черняховска, с учетом уточнений требований, действуя в интересах неопределенного круга лиц, обратился в суд с иском к администрации МО "Черняховский городской округ", к Управлению муниципального имущества, земельных отношений и архитектуры администрации МО "Черняховский городской округ", к Мелконяну К.Г., к Мелконяну В.Г., к Хоба Ю.Ю.: о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N от ДД.ММ.ГГГГ года N N, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 8013 кв. м, заключенного между управлением муниципального имущества, земельных отношений и архитектуры администрации муниципального образования "Черняховский городской округ" и Мелконяном К.Г.; о признании недействительным договора дарения земельного участка с расположенным на нём одноэтажным нежилым зданием площадью 25,5 кв. м., расположенных по указанному адресу, заключенного ДД.ММ.ГГГГ года между Мелконяном К.Г. и Мелконяном В.Г.; о признании недействительным соглашения об отступном, заключенного ДД.ММ.ГГГГ года между Хоба Ю.Ю. и Мелконяном В.Г., по которому должник Мелконян В.Г. передал кредитору Хоба В.В. указанный земельный участок с расположенным на нем одноэтажным нежилым зданием площадью 25,5 кв. м; о применении последствий недействительности сделок и понуждении Хоба Ю.Ю. возвратить Мелконяну В.Г. данный земельный участок с расположенным на нем нежилым зданием площадью 25,5 кв. м, Мелконяна В.Г. возвратить Мелконяну К.Г. указанный земельный участок с нежилым зданием, Мелконяна К.Г. возвратить администрации муниципального образования "Черняховский городской округ" указанный земельный участок, Управление муниципального имущества, земельных отношений и архитектуры администрации муниципального образования "Черняховский городской округ" возвратить Мелконяну К.Г. денежные средства в размере 299385 руб. 71 коп.; о признании самовольной постройкой указанного одноэтажного нежилого здания и понуждении Мелконяна К.Гр. снести за свой счет указанную самовольную постройку. В обоснование иска прокурор сослался на нарушение земельного и градостроительного законодательства, в связи с незаконным изменением органом местного самоуправления вида разрешенного использования земельного участка со строительства торгового комплекса по продаже строительных материалов на "спорт", возведение без разрешения на строительство указанного одноэтажного нежилого здания указанного закона с целью приобретения в собственность без проведения торгов земельного участка и соответственно на отсутствие оснований для передачи земельного участка в собственность под это здание, что влечет признание указанных сделок недействительными, и применение последствий недействительности сделок, чем нарушены права неопределенного круга лиц на приобретение спорного земельного участка в собственность, и права муниципального образования "Черняховский городской округ" на получение денежных средств от продажи земельного участка на торгах в большем размере, чем 299 385,71 руб., уплаченных Мелконяном К.Г. по указанному договору.
Судом вынесено указанное выше решение.
В апелляционных жалобах ответчики Мелконян В.Г., Хоба Ю.Ю., не соглашаясь с выводами суда о наличии оснований для удовлетворения исковых требований прокурора, ссылаясь на то, что выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на неправильном применении норм материального права, а Хоба Ю.Ю. также и на добросовестность приобретения в собственность спорного имущества, просят решение отменить.
Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия считает решение суда подлежащим изменению с изложением резолютивной части решения иным образом, по следующим основаниям.
Статьей 45 Гражданского процессуального кодекса РФ предусмотрено, что прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.
Как установлено судом и следует из материалов дела ДД.ММ.ГГГГ г. из земель неразграниченной государственной собственности, относящихся к землям населенных пунктов, был сформирован и поставлен на кадастровый учет земельный участок площадью 8013+/-31,33 кв.м с N, с видом разрешенного использования "под строительство торгового складского комплекса", по <адрес>.
Постановлением главы Черняховского муниципального образования от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок предоставлен в аренду ООО "Мастер-плюс" для строительства торгового комплекса по продаже строительных материалов, сроком на три года. ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Черняховского муниципального образования и ООО "Мастер-плюс" заключен договор аренды земельного участка сроком до ДД.ММ.ГГГГ. В последующем срок аренды земельного участка продлевался ООО "Мастер-плюс" неоднократно, вплоть до ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ муниципальным образованием "Черняховский городской округ" ООО "Мастер-плюс" выдано разрешение на строительство торгового комплекса по продаже строительных и отделочных материалов, сроком до ДД.ММ.ГГГГ, которое продлевалось до ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ на государственный кадастровый учет постановлен объект незавершённого строительства: торгово-складское здание со степенью готовности 8 %, общей площадью застройки 2790 кв.м. Право собственности ООО "Мастер-плюс" на указанный объект незавершенного строительства зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ. По соглашению от ДД.ММ.ГГГГ об отступном, право собственности на незавершенный строительством объект перешло Гненному С.В., который ДД.ММ.ГГГГ продал его Мелконяну К.Г. по договору купли-продажи.
ДД.ММ.ГГГГ администрацией муниципального образования "Черняховский городской округ" вынесено постановление N N о предоставлении указанного земельного участка в аренду сроком до ДД.ММ.ГГГГ однократно для завершения строительства указанного неоконченного строительством объекта недвижимости.
ДД.ММ.ГГГГ между управлением муниципального имущества, земельных отношений и архитектуры администрации муниципального образования "Черняховский муниципальный район" и Мелконяном К.Г. заключен договор аренды указанного земельного участка в соответствии с п.п. 10 п. 2, п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, без проведения торгов, однократно на три года для завершения строительством объекта: торгово-строительного комплекса.
Тем не менее, как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, ответчик Мелконян К.Г. завершение строительства торгово-строительного комплекса не осуществлял.
При этом, администрацией МО "Черняховский городской округ" по обращению арендатора Мелконяна К.Г. постановлением N N от ДД.ММ.ГГГГ, без наличия на то законных оснований, изменено разрешенное использование указанного земельного участка на "спорт" и внесены изменения в договор аренды земельного участка, что правильно признано судом не соответствующим требованиям закона, поскольку продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для строительства в соответствии с п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ осуществляется на аукционах.
Такие незаконные действия администрации МО "Черняховский городской округ" по изменению вида разрешенного использования земельного участка, относящегося к землям неразграниченной государственной собственности, повлекли передачу Мелокняну К.Г. права аренды земельного участка без аукциона, который уже был ранее предоставлен однократно для иных целей - для завершения строительства объекта незавершенного строительства: торгово-складского здания, что было направлено на создание условий, при которых в обход процедуры торгов, спорный земельный участок передан в аренду без торгов.
По смыслу положений пункта 6 статьи 239.1 ГК РФ прекращение срока действия договора аренды земельного участка, предоставленного лицу без проведения торгов, в целях завершения строительства незавершенного строительством объекта, в случаях, когда его строительство не завершено в пределах срока аренды, является основанием для прекращения права собственности указанного лица в отношении такого незавершенного строительством объекта путем его изъятия у собственника и продажи с публичных торгов.
Администрация МО "Черняховский городской округ" по вопросу прекращения права собственности Мелконяна К.Г. на незавершенный строительством объект никуда не обращалась. ДД.ММ.ГГГГ года Мелконян К.Г., будучи собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером N принял единоличное решение о сносе (демонтаже) объекта, после чего фундамент был снесен.
Согласно информации, полученной из администрации муниципального образования "Черняховский городской округ" и Агентства по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области, разрешение на строительство каких-либо иных объектов на спорном земельном участке Мелконяну К.Г. не выдавалось.
Тем не менее, Мелконяном К.Г. на спорном земельном участке возведено нежилое здание площадью 25,5 кв.м. с кадастровым номером N, на которое ДД.ММ.ГГГГ за Мелконяном К.Г. в упрощенном порядке на основании декларации об объекте недвижимости зарегистрировано право собственности.
После того, как ответчиком Мелконяном К.Г. на спорном земельном участке было возведено самовольное строение с кадастровым номером N, им было направлено в администрацию МО "Черняховский городской округ" заявление о приобретении в собственность за плату спорного земельного участка.
ДД.ММ.ГГГГ администрацией МО "Черняховский городской округ" на основании ст. 39.20 ЗК РФ вынесено постановление N N о предоставлении Мелконяну К.Г. указанного земельного участка в собственность за плату без конкурсной процедуры проведения торгов, поскольку на указанном земельном участке имеется объект недвижимости, принадлежащий последнему.
ДД.ММ.ГГГГ между управлением муниципального имущества, земельных отношений и архитектуры администрации муниципального образования "Черняховский городской округ" и Мелконяном К.Г. был заключен договор N N купли-продажи спорного земельного участка за 299 385 руб. 71 коп.
Поскольку строительство спортивно-развлекательного комплекса подразумевает получение в соответствии со ст. 51 ГрК РФ разрешения на строительство, которое стороной ответчика получено не было, суд с учетом положений ст. 222 ГК РФ квалифицировал здание с кадастровым номером N как самовольное строение.
В пункте 2 статьи 15 Земельного кодекса РФ, указано, что граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.
В силу пункта 1 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случая, предусмотренного подпунктом 6 пункта 2 данной статьи. Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 названного кодекса.
В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Для возникновения у арендатора земельного участка права на его приобретение в собственность без проведения торгов обязательным условием является наличие на арендуемом земельном участке здания, сооружения, на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости право собственности арендатора участка.
Из смысла указанных выше положений закона следует, что предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования.
Необходимыми условиями для выкупа земельного участка без проведения торгов на основании ст. 39.20 ЗК РФ являются: нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка и их площадей; отнесение находящегося на участке объекта к объектам недвижимости.
В этой связи, лицо, претендующее на предоставление земельного участка в собственность, должно доказать, что на испрашиваемом участке расположен объект недвижимости, для эксплуатации которого требуется земельный участок заявленной площадью; бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить.
Поскольку строительство неоконченного строительством объекта недвижимости Мелконяном К.Г. не было завершено, данный объект недвижимости был демонтирован и право собственности Мелконяна К.Г. на него было в связи с этим прекращено, у органа местного самоуправления отсутствовали основания для изменения вида разрешенного использования по заявлению Мелконяна К.Г., и у последнего отсутствовали основания для возведения на спорном земельном участке без разрешения на строительство спорного нежилого здания площадью 25,5 кв.м. с кадастровым номером N, то суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что на момент совершения оспариваемой сделки купли-продажи спорного земельного участка отсутствовали обстоятельства, которые в силу ст. 39.20 ЗК РФ влекут передачу органом местного самоуправления в собственность Мелконяна К.Г. спорного земельного участка.
Исключительное право на приобретение земельного участка в собственность на основании ст. 39.20 ЗК РФ Мелконян К.Г. имел бы только в случае возведения им на спорном земельном участке капитального строения с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов. Однако таких оснований судом не было установлено, обратного стороной ответчика не представлено.
Позиция стороны ответчика сводится к тому, что данное спорное нежилое здание является вспомогательным и на его строительство разрешение на строительство не требуется.
В этой связи, сам по себе факт регистрации права собственности за Мелконяном К.Г. на спорное нежилое здание, расположенное на указанном земельном участке, не порождает право заявителя на приобретение земельного участка в собственность, поскольку если исходить из позиции стороны ответчика данный объект капитального строительства не имеет самостоятельного функционального значения, поскольку носит вспомогательный характер.
Более того, решение суда в части удовлетворения исковых требований прокурора является обоснованным также по мотиву явной несоразмерности спорного земельного участка площади постройки, для обслуживания которой Мелконяном К.Г. испрашивался в собственность земельный участок, поскольку не представлено доказательств необходимости предоставления земельного участка площадью 8013 кв.м для использования и эксплуатации нежилого здания площадью 25,5 кв.м.
При указанных обстоятельствах, учитывая, что передача земельного участка указанной площади в собственность Мелконяна К.Г. противоречит земельному законодательству, суд первой инстанции, с учетом установленного нарушения прав неопределенного круга лиц на получение указанного земельного участка в собственность на законных основаниях, а также нарушения права муниципального образования "Черняховский городской округ" на получение денежных средств от продажи земельного участка в значительно большем размере, исходя из положений ст. 166, ст. 168 ГК РФ, обоснованно удовлетворил заявленные прокурором г. Черняховска исковые требования, признав недействительными: договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ года N N, заключенный между управлением муниципального имущества, земельных отношений и архитектуры администрации муниципального образования "Черняховский городской округ" и Мелконяном К.Г.; договор дарения данного земельного участка, с расположенным на нем одноэтажным нежилым зданием площадью 25,5 кв. м, заключенный ДД.ММ.ГГГГ года между Мелконяном К.Г. и Мелконяном В.Г.; соглашение об отступном, заключенное ДД.ММ.ГГГГ года между Хоба Ю.Ю. и Мелконяном В.Г., по которому должник Мелконян В.Г. передал кредитору Хоба В.В. указанный земельный участок с расположенным на нем одноэтажным нежилым зданием площадью 25,5 кв.
Также, исходя из положений ст. 167 ГК РФ, является обоснованным решение суда и в части применения последствий недействительности указанных сделок.
Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с решением суда в части приведенных в нем последствий недействительности сделок, которые не направлены на исполнение решения суда в разумные сроки, в связи с чем считает необходимым их изменить.
В этой связи, учитывая положения ст. 167 ГК РФ решение суда подлежит изменению, с изложением резолютивной части решения в следующей редакции: "Иск прокурора г. Черняховска в интересах неопределенного круга лиц удовлетворить. Признать недействительными: договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ года N N, с N площадью 8013 кв. метров из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес> площадью 8013 кв. м, заключенный между управлением муниципального имущества, земельных отношений и архитектуры администрации муниципального образования "Черняховский городской округ" и Мелконяном К.Г.; договор дарения данного земельного участка, заключенный ДД.ММ.ГГГГ года между Мелконяном Карапетом Григорьевичем и Мелконяном Владиславом Григорьевичем; соглашение об отступном, заключенное ДД.ММ.ГГГГ года между Хоба Ю.Ю. и Мелконяном В.Г., по которому должник Мелконян В.Г. передал кредитору Хоба В.В. указанный выше земельный участок с расположенным на нем одноэтажным нежилым зданием площадью 25,5 кв. м. Применить последствия недействительности сделок в виде: возврата в государственную собственность в распоряжение администрации муниципального образования "Черняховский городской округ" земельного участка с кадастровым номером N, площадью 8013 кв. м, расположенного по адресу: <адрес> с возложением на Мелконяна К.Г. обязанности в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу снести за свой счет самовольную постройку - одноэтажное нежилое здание с кадастровым номером N, площадью 25,5 кв. метров, расположенное по адресу: <адрес>; возврата администрацией муниципального образования "Черняховский городской округ" в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу Мелконяну К.Г. денежных средств в размере 299385 руб. 71 коп., уплаченных по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ года N N.
При этом, данное решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении права собственности Хоба Ю.Ю. на земельный участок с N, площадью 8013 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, а также на нежилое здание с N, площадью 25,5 кв. метров, расположенное по указанному выше адресу".
Доводы жалобы ответчиков Мелконяна В.Г. и Хоба Ю.Ю. направлены на переоценку представленных в дело доказательств, которые судом проверены и надлежаще оценены, а также основаны на неверном толковании норм материального права, что само по себе отмены решения суда не влечет.
Оценивая действия ответчика Хоба Ю.Ю. с точки зрения его добросовестности как приобретателя, на что ссылается податель жалобы, судебная коллегия считает, что отсутствуют основания для признания ответчика таковым, поскольку заключая соглашение об отступном во исполнение обязательств Мелконяна В.Г. на сумму 750000 руб. и, приобретая право собственности на спорный земельный участок, кадастровая стоимость которого согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ года составляет 5 987714,25 руб., имел возможность и, следовательно, должен был знать о порочности данной сделки, совершенной по заниженной цене, поэтому правовых оснований, предусмотренных ст.302 ГК РФ для защиты его прав не имеется.
Иные доводы подателей жалоб правового значения не имеют.
Оснований для отмены решения суда и удовлетворения апелляционных жалоб не усматривается.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Черняховского городского суда Калининградской области от 25 октября 2019 года изменить, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции: "Иск прокурора г. Черняховска в интересах неопределенного круга лиц удовлетворить.
Признать недействительными: договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ года N N, с N площадью 8013 кв. метров из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 8013 кв. м, заключенный между управлением муниципального имущества, земельных отношений и архитектуры администрации муниципального образования "Черняховский городской округ" и Мелконяном Карапетом Григорьевичем; договор дарения данного земельного участка, заключенный ДД.ММ.ГГГГ года между Мелконяном Карапетом Григорьевичем и Мелконяном Владиславом Григорьевичем; соглашение об отступном, заключенное ДД.ММ.ГГГГ года между Хоба Юрием Юрьевичем и Мелконяном Владиславом Григорьевичем, по которому должник Мелконян В.Г. передал кредитору Хоба В.В. указанный выше земельный участок с расположенным на нем одноэтажным нежилым зданием площадью 25,5 кв. м.
Применить последствия недействительности сделок в виде: возврата в государственную собственность в распоряжение администрации муниципального образования "Черняховский городской округ" земельного участка с кадастровым номером N, площадью 8013 кв. м, расположенного по адресу: <адрес> с возложением на Мелконяна Карапета Григорьевича обязанности в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу снести за свой счет самовольную постройку - одноэтажное нежилое здание с кадастровым номером N, площадью 25,5 кв. метров, расположенное по адресу: <адрес>.; возврата администрацией муниципального образования "Черняховский городской округ" в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу Мелконяну Карапету Григорьевичу денежных средств в размере 299385 руб. 71 коп., уплаченных по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N.
Данное решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении права собственности Хоба Юрия Юрьевича на земельный участок с N, площадью 8013 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, а также на нежилое здание с N, площадью 25,5 кв. метров, расположенное по указанному выше адресу".
В остальной части решение суда оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
