Определение Судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ОРЕНБУРГСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 14 сентября 2021 года Дело N 33-6406/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе

председательствующего судьи Полшковой Н.В.

судей Наливкиной Е.А., Швецовой Н.А.

при секретаре Поповой С.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску Кисель Елены Викторовны к Жилищно-строительному кооперативу "Казачья станица", администрации муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области, администрации муниципального образования Весенний сельский совет Оренбургского района, сельскохозяйственному производственному кооперативу "Весенний" о признании права собственности,

по апелляционной жалобе СПК "Весенний" на решение Оренбургского районного суда Оренбургской области от 01 июля 2021 года.

Заслушав доклад судьи Полшковой Н.В., объяснения представителя ответчика СПК "Весенний" Кострыгиной А.Н., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, представителей истца Татаренкова А.В. и Фурсова Д.Б., просивших решение суда оставить без изменения, судебная коллегия

установила:

Истец Кисель Е.В. обратилась в суд с указанным иском, мотивируя свои требования тем, что 29.12.2014 года вступила в ЖСК "Казачья станица" с целью строительства жилого дома и получения в собственность квартиры в этом доме, о чем с ней был заключен договор N 45-3. Согласно условий договора, ЖСК в целях удовлетворения потребностей членов ЖСК в жилье, осуществляет строительство жилого дома на участке площадью 1000 кв.м., расположенного по адресу: (адрес), с/с Весенний, (адрес), кадастровый N. После полного внесения членом ЖСК паевого взноса, ЖСК обязался передать в частную собственность жилое помещение, а именно четырехкомнатную (адрес) проектной площадью 80 кв.м., этаж 1,2, расположенную в указанном жилом доме и совершить все действия, необходимые для регистрации права собственности члена ЖСК на указанное жилое помещение. Размер пая составил 2 500 000 рублей. Согласно условиям приложения N 1 к договору паевой взнос включает в себя стоимость 1/5 доли земельного участка с кадастровым номером N. Фактически жилой дом был окончен строительством в 2017 году, и истец с разрешения ЖСК вселилась в квартиру. Жилой дом подключен ко всем коммуникациям, паевой взнос истцом полностью оплачен. Однако до настоящего времени право собственности на квартиру не зарегистрировано в Управлении Росреестра по Оренбургской области. Регистрация права собственности невозможна в связи с тем, что жилой дом до настоящего времени не введен в эксплуатацию. Администрация МО Оренбургский район Оренбургской области отказывается выдать разрешение на ввод дома в эксплуатацию в связи с истечением срока действия договора аренды земельного участка, на котором расположен построенный дом. Земельный участок принадлежал ЖСК "Казачья станица" на праве аренды под строительство с последующим выкупом, который был заключен 01.11.2012 года. Последний договор аренды заключен 10.01.2018 года и действовал до 09.08.2018 года. В настоящее время между ЖСК "Казачья станица" и СПК "Весенний" имеется спор относительно размера оплаты по договорам аренды, в связи с чем договор купли-продажи, либо аренды на новый срок не заключен. На основании изложенного истец просил суд признать за собой право собственности на квартиру, расположенную по адресу: (адрес), Весенний с/с, (адрес). Квартира расположена на 1 и 2 этажах, общая площадь 77,9 кв.м., жилая площадь 54,5.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, привлечены Шинкарев Дмитрий Петрович, Кацай Дмитрий Алексеевич, Воротникова Светлана Анатольевна, Назарова Гэльфия Хакимяновна (жильцы других квартир в спорном жилом доме).

К участию в деле в качестве соответчиков привлечены Сельскохозяйственный производственный кооператив "Весенний" (собственник земельного участка, на котором расположена спорная квартира), администрация МО Весенний сельсовет Оренбургского района Оренбургской области.

Решением Оренбургского районного суда Оренбургской области от 01 июля 2021 года исковые требования Кисель Е.В. были удовлетворены. Суд признал за ней право собственности на спорную квартиру, указал, что решение суда является основанием для регистрации за ней права собственности, взыскал с нее судебные расходы за производство экспертизы.

На указанное решение суда председателем правления СПК "Весенний" подана апелляционная жалоба, в которой он просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное.

В судебное заседание не явился истец, представители администрации, третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания. Судебная коллегия определиларассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, ЖСК "Казачья Станица" на основании договоров с 2012 года по 2018 год, получили во временное пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером N в п. Весенний, для получения разрешения на строительство жилого дома блокированной застройки и строительства данного объекта после получения технических условий и выкупа земельного участка.

ООО "Стандарт" на основании заказа ЖСК "Казачья Станица", разработало проектную документацию на строительство многоквартирного дома, состоящего из пяти блок-секций, по адресу: (адрес), кадастровый номер земельного участка (адрес).

27.12.2012 года администрацией МО Оренбургский район ЖСК "Казачья станица" было выдано разрешение на строительство 2-х этажного шестиквартирного жилого дома блокированного типа в (адрес), участок N.

Постановлением администрации МО Весенний с/с N 126-п от 15.05.2013 года, утверждено заключение о результатах публичных слушаний по утверждению проекта планировки и изменению вида разрешенного использования земельных участков расположенных на территории Весеннего с/с, вид разрешенного использования земельных участков с "индивидуального жилищного строительства" изменен на "малоэтажное строительство таунхаусов".

Согласно выписки их ЕГРН от 22.06.2021 года, земельный участок с кадастровым номером N, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования- малоэтажное строительство таунхаусов.

Постановлением N 40-п от 06.04.2018 года, объектам адресации п. Весенний, в том числе земельном участку с кадастровым номером N, по (адрес), присвоен адрес: (адрес), Весенний с/с, (адрес).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Оренбургской области от 29.12.2020 года отказ администрации МО Оренбургский район в продлении сроков разрешения на строительство -2-х этажного шестиквартирного жилого дома по (адрес) в (адрес) (спорного дома), признан незаконным. На администрацию возложена обязанность в 10-дневный срок принять решение о продлении сроков разрешения на строительство.

09.08.2019 года органом местного самоуправления взамен разрешения от 27.12.2012 года, было выдано разрешение на строительство многоквартирного жилого дома, состоящего из пяти блок-секций.

Кадастровым инженером А. в результате кадастровых работ был учтен многоквартирный жилой дом - двухэтажный, год завершения строительства -2018, состоит из пяти жилых помещений (квартир), в том числе (адрес)- расположена на 1и 2 этаже, трехкомнатная, общей площадью 77,9 кв.м.

Заключением ООО "Брандмастер-аудит" от 2021 года о независимой оценке пожарного риска жилого дома, расположенного по адресу: (адрес), участок N, подтверждено, что условия соответствия требованиям пожарной безопасности жилого дома расположенного по указанному адресу выполняются.

Из заключения экспертизы N-а ООО "Оренбургская судебно-стоимостная экспертиза" от 09.02.2021 года следует, что конструктивное решение здания по адресу: (адрес), уч. N, соответствует требованиям санитарных норм и правил. Здание оборудовано санитарно-техническим, отопительным, электрическим оборудованием для эксплуатации в качестве жилого дома.

Согласно акта экспертизы N 19/21-а, от 09.02.2021 года, ООО "Оренбургская судебно-стоимостная экспертиза", общее техническое состояние несущих и ограждающих конструкций здания, расположенного по указанному выше адресу: (адрес), Весенний сельсовет, (адрес), кадастровый N, оценивается как работоспособное. Повреждений конструкций, свидетельствующих о снижении несущей способности, в результате проведенной реконструкции не выявлено. Прочность, надежность конструкций обеспечивается. Нарушений строительных норм и правил в части несущих конструкций, влияющих на их долговечность, надежность по результатам натурного обследования не выявлено. В обеспечение отвода осадков с крыши необходимо оборудовать скаты крыши организованным наружным водоотводом и рекомендуется выполнить устройство водонепроницаемой отмостки по периметру здания. Скаты крыши необходимо оборудовать снегозадерживающими устройствами по всей ширине, недостатки являются устранимыми. Жилой дом пригоден к нормальным условиям эксплуатации. Угроза обрушения, потери устойчивости отсутствует. Угроза жизни и здоровью граждан с учетом категории технического состояния здания отсутствует.

В соответствии с заключением судебной экспертизы N от 07.06.2021 года, подготовленным экспертом ООО "ГЗА" Б., многоквартирный жилой дом, распложенный по адресу: (адрес), Весенний с/с, (адрес), участок N, кадастровый N, возведен с отступом от передней межи 4,28 метра, от левой межи 7,04 метра, от тыльной межи 5,79 метра, от правой межи 5,09 метра. Выявлено нарушение градостроительных норм в части отступа от красных линий улиц и проездов. Отступ должен составлять 5 м., а по факту составляет 4,38 м.

Представители СПК "Весенний" были не согласны с указанными экспертными заключениями, однако ходатайств о назначении повторной или дополнительной судебной экспертизы не заявляли, доказательств в опровержение выводов экспертов суду не представили, в силу чего, суд обоснованно принял в качестве доказательств представленные заключения о соответствии спорного жилого дома, в котором расположена квартира истца, строительным, пожарным и санитарным нормам и правилам.

29.12.2014 года между ЖСК "Казачья станица" и Кисель Е.В. заключен договор 45-3 о вступлении в ЖСК "Казачья станица", в соответствии с п. 1.2 Договора ЖСК, в целях удовлетворения потребностей членов ЖСК в жилье, осуществляет строительство жилого дома на земельном участке площадью 1 000 кв.м., расположенном по адресу: (адрес), с/с Весенний, (адрес), кадастровый номер участка N.

По настоящему договору ЖСК обязуется после полного внесения членом ЖСК паевого взноса передать члену ЖСК в частную собственность жилое помещение, а именно четырехкомнатную двухуровневую квартиру N проектной площадью 80 кв.м., этаж 1,2, расположенную в указанном жилом доме и совершить все действия, необходимые для регистрации права собственности члена ЖСК на указанное жилое помещение (п. 1.3)

Размер пая члена ЖСК составляет 2 500 000 рублей. Размер вступительного взноса члена ЖСК составляет 20 000 рублей и вносится в момент заключения Договора. Первоначальный паевой взнос составляет 2 300 000 рублей и внесен членом ЖСК на момент подписания настоящего договора. Оставшаяся часть паевого взноса в размере 200 000 рублей вносится членом ЖСК не позднее 15.02.2015 года. (п.п. 2.1, 2.2, 2.4, 2.5).

Согласно условиям приложения N 1 к договору паевой взнос включает в себя стоимость 1/5 доли земельного участка с кадастровым номером N.

Материалами дела установлено, что Кисель Е.В. в полном объеме выполнила свои обязательства по оплате спорной квартиры. Так, 22.11.2019г. председателем правления ЖСК "Казачья станица" Вяткиным В.А. ей была выдана справка о полной выплате пая (т.1 л.д. 53). Представитель ЖСК "Казачья станица" в суде первой инстанции указанное обстоятельство подтвердил.

Также материалами дела установлено, что в настоящее время к квартире истца и дому в целом подведены все необходимые коммуникации, дом и квартира истца оборудованы системами энергоснабжения, газоснабжения и водоснабжения, ресурсоснабжающими организациями с истцом заключены соответствующие договоры, истцу предоставлены услуги, открыты лицевые счета, истец пользуется данными услугами, проживает в квартире.

Жилой дом сдан заказчику подрядчиком в эксплуатацию в 2018 году в связи с завершением строительства, и принят без нарушений, что подтверждается актом. Факт передачи застройщиком истцу спорной квартиры не оспаривается.

В судебном заседании допрошенный в качестве специалиста В., являющийся экспертом в области землеустройства и строительства, пояснил, что квартира N и жилой дом в целом соответствует строительным и санитарным правилам, угроза жизни и здоровья отсутствует, возведенные веранды (вопреки доводам представителя СПК "Весенний") не влияют на площадь квартиры, поскольку являются холодными и не учтены в качестве общей площади квартиры. Имеются нарушения санитарных норм и правил, но в пределах проектной документации.

25.11.2019 года СПК "Весенний" обратился к ЖСК с претензией о возврате земельного участка с кадастровым номером N и сносе строения.

19.12.2019 года ЖСК "Казачья Станица" в адрес СПК направил ответ на претензию (предложение), в котором предложил зачесть расходы ЖСК на приобретение и установку насосной станции в счет доплаты выкупной стоимости земельного участка, и явиться 27.12.2019 года для заключения сделки по переходу права собственности на земельный участок под спорным домом и квартирой истца.

Представители СПК "Весенний", в ответ на предложение ЖСК, не явились для регистрации перехода права собственности, в судебном заседании указали на отсутствие согласия заключить договор купли-продажи земельного участка, поскольку между сторонами имеется спор по его стоимости и оплате.

Ввиду отсутствия у ЖСК "Казачья станица" правоустанавливающих документов на земельный участок, истечением срока действия договора аренды администрацией района отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома и квартиры истца, что не оспаривалось стороной СПК "Весенний".

Таким образом, судом установлено, что в настоящее время истец лишен возможности в административном порядке зарегистрировать свое право на спорную квартиру, в силу чего, вынужден обратиться в суд.

Установив указанные выше обстоятельства, суд первой инстанции, со ссылкой на положения ст. 130, ч.4 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив, что жилой дом, в котором расположена спорная квартира, возведен на основании разрешения на строительство, на отведенном для этих целей земельном участке, без существенного нарушения градостроительных, строительных, санитарных и противопожарных норм, при том, что истцом полностью внесен паевой взнос за квартиру, однако отсутствует возможность регистрации права собственности на нее в административном порядке в связи с отказом органа местного самоуправления выдать разрешение на ввод в эксплуатацию, пришел к обоснованному выводу о возникновении у истца права собственности.

Судебная коллегия с указанными выводами суда соглашается, поскольку они основаны на правильном применении норма материального права.

Так, в соответствии с ч.4 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

В пункте 7 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2(2020) указано: как разъяснено в п. 11 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в случае полной выплаты пая членом потребительского кооператива, в порядке наследования и реорганизации юридического лица (абзацы второй и третий п. 2, п. 4 ст. 218 ГК РФ, п. 4 ст. 1152 ГК РФ).

Аналогичное разъяснение содержится и в абзаце третьем п. 3 постановления Пленума от 23.06.2015г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

При этом доводы СПК "Весенний", являющегося собственником земельного участка, на котором расположен спорный жилой дом, о наличии признаков самовольной постройки у указанного дома обоснованно не приняты судом во внимание по следующим основаниям.

Как установлено положениями ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Из материалов дела следует, что застройщику - ЖСК "Казачья станица" дважды выдавалось разрешение на строительство спорного дома - 27.12.2012 года, а затем 09.08.2019г., причем последнее разрешение на строительство было выдано взамен первого и на основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Оренбургской области от 29.12.2018г., которым был признан незаконным отказ администрации МО Оренбургский район в продлении ранее выданного ЖСК "Казачья станица" разрешения на строительство таунхауса, на администрацию возложена обязанность принять решение о продлении сроков разрешения на строительство, а также установлено, что общестроительные работы по возведению дома фактически проведены в период с 2012-2017 г.г., в связи с чем у органа местного самоуправления отсутствовали основания для отказа в продлении разрешения на строительство.

Как следует из технического плана спорного дома, он завершен строительством в 2018 году.

В тот момент между собственником земельного участка - СПК "Весенний" и арендатором - ЖСК "Казачья станица" действовал договор аренды земельного участка от 10.01.2018г. для целей строительства жилого дома блокированного типа ( таунхаус).

При этом выявленные заключением эксперта нарушения строительных правил в части несоблюдения необходимого отступа от границ арендованного земельного участка - вместо 5 м отступ составляет 4,38 м, обоснованно признаны судом несущественными, не свидетельствующими о самовольности постройки.

Так, в силу статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Как разъяснено в пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", применяя статью 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, судам необходимо учитывать следующее.

В силу статей 304 и 305 Гражданского кодекса Российской Федерации иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

В пункте 46 указанного постановления разъяснено, что при рассмотрении исков об устранении нарушений прав, не связанных с лишением владения, путем возведения ответчиком здания, строения, сооружения суд устанавливает факт соблюдения градостроительных и строительных норм и правил при строительстве соответствующего объекта.

Несоблюдение, в том числе незначительное, градостроительных и строительных норм и правил при строительстве может являться основанием для удовлетворения заявленного иска, если при этом нарушается право собственности или законное владение истца.

В силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Применительно к приведенным нормам материального и процессуального права собственник, заявляющий такое требование, основанием которого является факт нарушения действующих норм и правил, регламентирующих возведение строения на земельном участке, а также нарушение прав и охраняемых законом интересов, должен доказать нарушение его права на владение и пользование участком со стороны лица, к которому заявлены эти требования.