Определение Судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ИРКУТСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 17 августа 2021 года Дело N 33-6391/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:

судьи-председательствующего Шабалиной В.О.,

судей Кулаковой С.А., Шишпор Н.Н.,

при секретаре Горячкиной К.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-457/2021 по исковому заявлению Балабушкиной Ксении Валерьевны к администрации города Иркутска о сохранении здания в реконструированном виде

по апелляционной жалобе администрации г. Иркутска

на решение Свердловского районного суда г. Иркутска от 27 апреля 2021 года

установила:

в обоснование требований истец указала, что постановлением мэра города Иркутска от 28.12.2000 N 031-06-1672/0 в связи с переходом прав собственности на строение по договору купли-продажи от 03.07.1997, заключенному между Э. и К., зарегистрированным БТИ г. Иркутска 21.01.1998 N 310, Каменеву А.А. предоставлен земельный участок площадью 114 кв.м., расположенный в Свердловском районе г. <адрес изъят>, сроком на 3 года под реконструкцию павильона ритуальных услуг. В дальнейшем право собственности на земельный участок перешло к Каменеву А.А. на основании договора купли-продажи от 30.12.2004 Номер изъят, приказа Комитета по управлению государственным имуществом Иркутской области от 30.12.2004 N 104/п. 28.10.2010 Каменев А.А. продал ей земельный участок площадью 114 кв.м. по адресу: <адрес изъят>, кадастровый номер Номер изъят в установленных границах, согласно кадастрового плана земельного участка N 74/04/-3-7 от 15.09.2004, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под реконструкцию павильона ритуальных услуг. Право собственности зарегистрировано 13.11.2010. Одновременно с передачей земельного участка Каменев А.А. передал ей технический паспорт от 20.02.1996 на строение 1979 года постройки по адресу: <адрес изъят>, инвентарный номер 3-9-12, а также технический паспорт 24.10.2007 на нежилое здание 2000 года постройки по адресу: <адрес изъят>.

Согласно данным технического паспорта от 20.02.1996 на строение 1979 года постройки строение имело следующие характеристики: отдельно стоящее каркасно-засыпное, фундамент - деревянные столбы, стены и их наружная отделка - деревянные каркасно - засыпные, перекрытия деревянные, крыша шиферная на деревянной обрешетке, полы дощатые, проемы оконные 2-х створные, дверные - простые, внутренняя отделка - окраска штукатурка, процент износа - 75%, основное помещение 98,3 кв.м., санузел 4,0 кв.м., общая площадь 102,3 кв.м. Согласно данным технического паспорта от 24.10.2007 на нежилое кирпичное здание 2000 года постройки с отметкой "Объект не введен в эксплуатацию" общая площадь здания составляет 98,8 кв.м., в том числе торгово-складочная 65 кв.м., служебная 33,8 кв.м., процент износа - 5%. Истец указывает, что в связи с окончанием работ по реконструкции нежилого здания она обратилась в ООО "Геостройсервис" за проведением кадастровых работ для подготовки технического плана здания по адресу: <адрес изъят> в связи с уточнением местоположения границ, а также общей площади объекта с кадастровым номером Номер изъят. Согласно данным технического плана по состоянию на 30.07.2020 площадь кирпичного здания 2000 года постройки по указанному адресу составляет 94,00 кв.м. Просит суд сохранить в реконструированном состоянии нежилое здание общей площадью 94 кв.м., расположенное по адресу: <адрес изъят>, на земельном участке с кадастровым номером Номер изъят.

Решением Свердловского районного суда г. Иркутска от 27 апреля 2021 года исковые требования Балабушкиной К.В. удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с решением суда, представителем администрации г. Иркутска подана апелляционная жалоба. В обоснование жалобы указано на несогласие с выводами суда об удовлетворении исковых требований, на неправильное применение судом норм материального права. Обращают внимание, что представленными доказательствами с достоверностью установлено, что спорный объект не полностью расположен в границах земельного участка, принадлежащего на праве собственности истцу, имеется наложение со смежными земельными участками (четырьмя), общая площадь наложения составляет 25, 17 кв.м. Общая площадь застройки составляет 138, 70 кв.м., что значительно больше, чем площадь земельного участка, на котором расположен данный объект. Судом не учтено, что согласно Правил землепользования и застройки максимальный процент застройки составляет 70%, тогда как фактически земельный участок, принадлежащий истцу застроен на 99, 57%, то есть объект не соответствует градостроительным нормам и правилам. Опровергаю выводы эксперта относительно соответствия реконструированного объекта требованиям пожарной безопасности, в виду того, что экспертиза проведена уже по утратившим силу СП, Гостам и Правилам. В нарушении норм процессуального права судом не были привлечены в качестве третьих лиц, собственники или пользователи смежных земельных участков, хотя реконструированный объект, о котором заявлены требования истцом, частично располагается на смежных земельных участках. В силу ч. 4 ст. 330 ГПК РФ данное обстоятельство является безусловным основанием к отмене судебного акта. Просят решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

В письменных возражениях на жалобу Балабушкина К.В. просила решение суда оставить без изменения.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель администрации г. Иркутска Седунов С.Ю. поддержал доводы апелляционной жалобы, дополнительно пояснил, что судом сделан ошибочный вывод о реконструкции здания в пределах погрешности земельного участка, принадлежащего истцу.

Иные лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте судебного заседания в установленном законом порядке, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, ходатайств об отложении не представили.

На основании ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Заслушав доклад судьи, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, в соответствии с требованиями ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Задачами гражданского судопроизводства являются правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, организаций, прав и интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, других лиц, являющихся субъектами гражданских, трудовых или иных правоотношений. Гражданское судопроизводство должно способствовать укреплению законности и правопорядка, предупреждению правонарушений, формированию уважительного отношения к закону и суду (ст. 2 ГПК РФ).

В соответствии со ст. 194 ГПК РФ решением является постановление суда первой инстанции, которым дело разрешается по существу. Решение должно быть законным и обоснованным (ч. 1 ст. 195 ГПК РФ).

Как разъяснено в п. 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (п. 3 постановления Пленума).

Указанным требованиям решение суда в полной мере не отвечает.

В соответствии с частью 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения допущены судом первой инстанции при принятии решения по данному делу.

В судебном заседании установлено, что постановлением мэра города Иркутска от 28.12.2000 N 031-06-1672/0 в связи с переходом прав собственности на строение по договору купли-продажи от 03.07.1997, заключенному между Э. и К., зарегистрированным БТИ г. Иркутска 21.01.1998 N 310, Каменеву А.А. предоставлен земельный участок площадью 114 кв.м., расположенный в Свердловском районе <адрес изъят> сроком на 3 года под реконструкцию павильона ритуальных услуг.

В дальнейшем право собственности на земельный участок перешло к Каменеву А.А. на основании договора купли-продажи от 30.12.2004 N 57/04, приказа Комитета по управлению государственным имуществом Иркутской области от 30.12.2004 N 104/п, что, также, подтверждается представленным в материалы дела свидетельством о регистрации права 38 АГ 105122 от 26.07.2005.

Согласно выписке из ЕГРН от 16.12.2020 N 99/2020/366490431, земельный участок с кадастровым номером Номер изъят, имеет площадь 114 (+-3,74 кв.м.), категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под реконструкцию павильона ритуальных услуг, принадлежит на праве собственности Руденцовой (Балабушкиной) К.В. с 13.11.2010 на основании договора купли-продажи от 28.10.2010г., что также, подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 13.11.2010.

Согласно данным технического паспорта от 20.02.1996 на строение 1979 года постройки по адресу: <адрес изъят>, инвентарный номер Номер изъят строение имело следующие характеристики: отдельно стоящее каркасно-засыпное, фундамент - деревянные столбы, стены и их наружная отделка - деревянные каркасно - засыпные, перекрытия деревянные, крыша шиферная на деревянной обрешетке, полы дощатые, проемы оконные 2-х створные, дверные - простые, внутренняя отделка - окраска штукатурка, процент износа - 75%, основное помещение 98,3 кв.м., санузел 4,0 кв.м., общая площадь 102,3 кв.м.

Согласно данным технического паспорта от 24.10.2007 на нежилое кирпичное здание 2000 года постройки по адресу: <адрес изъят> с отметкой "Объект не введен в эксплуатацию" общая площадь здания составляет 98,8 кв.м., в том числе торгово-складочная 65 кв.м., служебная 33,8 кв.м., процент износа - 5%.

В связи с окончанием работ по реконструкции нежилого здания Балабушкина (Руденцова) К.В. обратилась в ООО "Геостройсервис" за проведением кадастровых работ для подготовки технического плана здания по адресу: <адрес изъят> в связи с уточнением местоположения границ, а также общей площади объекта с кадастровым номером Номер изъят. Согласно данным технического плана по состоянию на 30.07.2020 площадь кирпичного здания 2000 года постройки по указанному адресу составляет 94,00 кв.м.

Суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 222, 260, 263 ГК РФ, положениями ст. 51 ГрК РФ, принимая во внимание заключение экспертов, пришел к выводу о том, что к возникшим правоотношениям по реконструкции нежилого помещения подлежат применению положения гражданского законодательства о самовольной постройке, и исходя, из того, что самовольная реконструкция проведена истцом на земельном участке, отведенном для этих целей и находящемся в собственности истца, с соблюдением законодательства - градостроительным, строительным, санитарным, землеустроительным нормам и правилам, требованиям пожарной безопасности, и сохранение постройки в реконструированном виде не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, удовлетворил исковые требования Балабушкиной К.В.

Выводы суда относительно применения к спорным правоотношениям положений ст. 222, 260, 263 Гражданского кодекса РФ, как и положений ст. 51 ГрК РФ являются обоснованными, однако, выводы суда о том, что нежилое здание в самовольно реконструированном виде соответствует установленным законом требованиям к постройкам такого вида, не нарушает прав и охраняемые законом интересы других лиц, являются ошибочными.

Данные выводы судебной коллегии основаны на следующих обстоятельствах.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Пунктом 3 статьи 222 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как разъяснено в пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Сохранение самовольно реконструированного объекта недвижимости и признание на него права собственности возможно в случае, если единственными признаками самовольной постройки у самовольно реконструированного объекта являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, осуществившее самовольную реконструкцию, предпринимало меры, однако уполномоченным органом в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию было неправомерно отказано, при этом сохранение объекта в реконструированном состоянии не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 26 данного постановления).

Таким образом, обязательным условием сохранения самовольно реконструированного объекта недвижимости и признания на него права собственности является наличие у лица, осуществившего самовольную реконструкцию, прав в отношении земельного участка, на котором осуществлена реконструкция.

Однако, из материалов дела установлено следующее.

Актом осмотра комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска N 553 от 25.12.2020 установлено наложение спорного строения на земельные участки с кадастровыми номерами Номер изъят.

В соответствии с техническим планом, подготовленным кадастровым инженером Ке установлено, что спорное нежилое здание расположено на земельных участках с кадастровыми номерами Номер изъят.

Как следует из заключения экспертов N 1327/03/21, объект недвижимого имущества - нежилое здание общей площадью 94 кв.м., расположенный по адресу: <адрес изъят> не полностью расположено в границах земельного участка с кадастровым номером Номер изъят.

Объект недвижимого имущества - нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес изъят> имеет частичное наложение на земельный участок с кадастровым номером Номер изъят. Площадь наложения составила 0.62 кв.м.

Объект недвижимого имущества - нежилое здание расположенный по адресу: <адрес изъят> имеет частичное наложение на земельный участок с кадастровым номером Номер изъят. Площадь наложения составила 7.65 кв.м.

Объект недвижимого имущества - нежилое здание расположенный по адресу: <адрес изъят> имеет частичное наложение на земельный участок с кадастровым номером Номер изъят. Площадь наложения составила 5.70 кв.м.

Объект недвижимого имущества - нежилое здание расположенный по адресу: <адрес изъят> имеет частичное наложение на земельный участок с кадастровым номером Номер изъят. Площадь наложения составила 11.22 кв.м.

Таким образом, материалами дела установлено, что спорное здание расположено за границами земельного участка, принадлежащего истцу, истец не имеет прав, допускающих строительство в границах земельных участков с кадастровыми номерами Номер изъят, частично занятых самовольной реконструкцией, в связи с чем, отсутствует совокупность условий, установленных в ст. 222 ГК РФ, для удовлетворения иска и сохранения здания в реконструированном виде.

Выводы судебной экспертизы сторонами оспорены не были, напротив, они подтверждены иными, исследованными доказательствами по делу, в том числе актом осмотра, техническим планом, пояснениями, участвующих по делу лиц.

Как следует из экспертного заключения фактическая площадь, занятая спорным объектом недвижимости составляет 138,70 кв.м. (л.д. 235, т.1), тогда как по сведениям из ЕГРН площадь земельного участка с кадастровым номером Номер изъят составляет 114 кв.м. с предельной допустимой погрешностью +/- 3,74 кв.м.

Отвечая на вопрос, поставленный перед экспертом (вопрос N 3), в пределах или нет предельно допустимой погрешности определения площади земельных участков с кадастровыми номерами Номер изъят находится спорное нежилое здание, имеется ли наложение спорного нежилого здания на смежные земельные участки, эксперт, с учетом площади смежных земельных участков и их допустимой погрешности, пришел к выводу о том, что спорное нежилое здание находится в пределах допустимой погрешности для каждого из смежных земельных участков, где имеется наложение спорного нежилого здания.

Соглашаясь с выводами эксперта, приводя в решении данные о площади наложения на смежные земельные участки, на данные о пределах допустимой погрешности для каждого из смежных земельных участков, суд, вместе с тем, приходит к выводу о нахождении нежилого спорного здания в пределах допустимой погрешности для земельного участка с кадастровым номером Номер изъят (участка истца), тогда как, параметры допустимой погрешности для земельного участка истца составляют +/- 3, 75 кв.м.

Оснований не согласиться с обоснованностью выводов эксперта, судебная коллегия не усматривает, и в указанной части соглашается с выводами суда первой инстанции о признании данного заключения в качестве допустимого и достоверного доказательства, но оценивая его содержание, приходит к убеждению, что экспертом С. даны ответы на поставленные перед ним вопросы, именно в том значении, как отражены в определении суда о назначении экспертизы.

Однако, судом первой инстанции, сделан ошибочный вывод о расположении спорного нежилого здания, находящегося по адресу: <адрес изъят> в пределах допустимой погрешности определения площади земельного участка с кадастровым номером Номер изъят (участок истца).

Определение допустимой погрешности смежных земельных участков, при разрешении требований о сохранении постройки в реконструированном виде на основании положений ст. 222 ГК РФ, правового значения не имеет, поскольку не подтверждает законность реконструкции нежилого здания истца в пределах земельного участка, на который Балабушкина К. В. имеет соответствующие права.

Кроме того, для сохранения нежилого здания в реконструированном виде оно должно соответствовать всем требованиям и параметрам, установленным нормами и правилами, действующими на момент обращения за защитой своего права, однако спорное нежилое помещение не соответствует предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным Правилами землепользования и застройки части территории города Иркутска, включающей территории в границах исторического поселения город Иркутск, утвержденных решением Думы города Иркутска от 28 ноября 2016 года N 006-20-260428 (в редакции решения Думы города Иркутска от 29 сентября 2020 года N 007-20-017165/0).

Судом в оспариваемом решении сделан неверный вывод о том, что согласно описанию использования земельного участка для размещения объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь, которых составляет до 5 000 кв.м., максимальный процент застройки предусмотрен - 100%.

Так, согласно Правилам землепользования и застройки максимальный процент застройки для земельных участков с видом разрешенного использования земельного участка "магазины" составляет 100 %. Максимальный процент застройки надземной части составляет 70 %. Поскольку спорный объект недвижимости имеет один надземный этаж, что следует из технического паспорта нежилого здания расположенного по адресу: <адрес изъят>, следовательно, предельный размер застройки должен составлять 70 %.

Однако, как установлено судом, процент застройки равен 99,57%, что явно превышает предельный размер застройки в 70%.

В соответствии со ст. 40 ГрК РФ правообладатели земельных участков вправе обратиться за разрешениями на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, если такое отклонение необходимо в целях однократного изменения одного или нескольких предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленных градостроительным регламентом для конкретной территориальной зоны, не более чем на десять процентов.