Дата принятия: 11 ноября 2019г.
Номер документа: 33-6388/2019
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ТЮМЕНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 11 ноября 2019 года Дело N 33-6388/2019
апелляционное определение
г. Тюмень
11 ноября 2019 года
Судебная коллегия по гражданским делам Тюменского областного суда в составе:
председательствующего
Журавлевой Г.М.,
судей
Пленкиной Е.А., Плосковой И.В.,
при секретаре
Горбуновой А.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истца Шаргина А.Н. на решение Вагайского районного суда Тюменской области от 12 августа 2019 года которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований Шаргина А.Н. к Умеровой Д.Ч., Умерову Д.Д., Умерову В.Д. о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 15.08.2018 года, аннулировании записи от 31.08.2018 года содержащейся в ЕГРН, на земельный участок N<.......> и жилой дом N <.......> Прекращении права общей долевой собственности Умеровой Д.Ч., <.......> года рождения, Умерова Д.Д., <.......> года рождения, Умерова В.Д., <.......> года рождения на жилой дом и земельный участок находящиеся по адресу: Тюменская область, Вагайский район, <.......> д.20., отказать.".
Заслушав доклад судьи Тюменского областного суда Журавлёвой Г.М., судебная коллегия
установила:
Шаргин А.Н. обратился в суд с иском к Умеровой Д.Ч., Умерову Д.Д., Умерову В.Д. о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 15.08.2018 года, аннулировании записи от 31.08.2018 года содержащейся в ЕГРН, на земельный участок N<.......> и жилой дом N <.......> прекращении права общей долевой собственности Умеровой Д.Ч., <.......> года рождения, Умерова Д.Д., <.......> года рождения, Умерова В.Д., <.......> года рождения на жилой дом и земельный участок находящиеся по адресу: Тюменская область, Вагайский район, <.......>, д.20.
Требования мотивированы тем, что 15 августа 2018 года между истцом и ответчиком, действующим за себя и своих несовершеннолетних детей, был заключен Договор купли-продажи недвижимого имущества. Истец Шаргин А.Н. продал, а ответчик Умерова Д.Ч. и ее дети приобрели в общую долевую собственность по 1/3 доли каждому, жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: Тюменская область, Вагайский район, <.......> 20. Управлением Росреестра по Тюменской области был зарегистрирован переход права собственности на данное недвижимое имущество, а также была произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона на указанное недвижимое имущество. По условиям данного договора ответчик приобрела дом и земельный участок за счет собственных и заемных средств. По условиям данного договора, принадлежавшие истцу объекты были проданы покупателю за 470 000 рублей, в том числе 453 026 рублей- за жилой дом и 16 974 рублей за земельный участок. Денежная сумма в размере 16 974 рублей должна была быть выплачена истцу покупателем до подписания договора за счет собственных средств. Оставшаяся часть средств в сумме 453 026 рублей (заемные средства, предоставленные ООО "ИКАПИТАЛ"-третьим лицом по делу) должны быть выплачены истцу покупателем не позднее 15 рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности, при условии возникновения ипотеки в силу закона на недвижимое имущества в пользу заимодавца (третьего лица по делу) и предоставления заимодавцу оригинала выписки из ЕГРН об ипотеке. Несмотря на регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю и ипотеки в силу закона в пользу заимодавца, до настоящего времени данные суммы истцу не уплачены, то есть обязанности покупателя по оплате проданного им дома и земельного участка не исполнены. ООО "ИКАПИТАЛ" перечислил ответчику деньги по сделке купли-продажи, но ответчик данную денежную сумму истцу не отдала, чем существенно нарушила условия договора. Заключая договор купли-продажи, Шаргин А.Н. был вправе рассчитывать на получение денежной суммы от проданных дома и земельного участка, неполучение которых является ущербом, причиненным Умеровой Д.Ч.
Судом по ходатайству представителя истца к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено УПФ РФ в г.Тобольске Тюменской области.
Судом постановлено указанное выше решение, с которым не согласился истец Шаргин А.Н.
В апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым исковые требования удовлетворить в полном объеме.
Отмечает, что поскольку неоплата покупателем имущества, приобретенного по договору купли-продажи, повлекла для продавца значительный ущерб, в связи с длительным неисполнением ответчиком обязательств по оплате, а также ввиду значительной суммы, данные обстоятельства являются существенными нарушениями условий настоящего договора и это обстоятельство является основанием для расторжения договора купли-продажи на основании пп.1 п.2 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Считает ошибочным вывод суда, что поскольку передача покупателю недвижимого имущества по договору купли-продажи от 15.08.2018 состоялась, переход права собственности зарегистрирован, то отсутствуют основания для удовлетворения требований истца. Истец считает, что регистрация перехода права собственности к покупателям на проданное имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Также выражает несогласие с выводом суда, что истцом выбран неверный способ защиты нарушенного права со ссылкой на п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку он основан на неправильном толковании и применении норм материального права, истец выбрал способ защиты нарушенного права, предусмотренный п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации не исключает право требовать расторжения договора в связи с нарушением покупателем обязанности по оплате.
На апелляционную жалобу поступили возражения от ответчиков в лице представителя Муратовой Э.З., в которых она полагает, что принятое судом первой инстанции решение отмене не подлежит.
Заслушав докладчика, изучив доводы апелляционной жалобы, возражения на нее, материалы дела, а также проверив решение в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Такие нарушения были допущены судом первой инстанции при рассмотрении данного дела.
Судом первой инстанции было установлено, что на основании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 15.08.2018 Шаргин А.Н. (Продавец) продал, а Умерова Д.Ч. (Покупатель) действующая за себя и своих несовершеннолетних детей Умерова Д.Д. и Умерова В.Д. купила в общую долевую собственность по 1/3 доли каждому жилой дом, общей площадью 35 кв.м., кадастровый номер <.......> расположенный по адресу: Тюменская область, Вагайский район, <.......> д. 20, земельный участок, площадью 2586 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, кадастровый номер N<.......> находящийся по адресу: Тюменская область, Вагайский район, <.......> (далее - Договор).
Согласно п.1.3 Договора стороны определилистоимость жилого дома и земельного участка в размере 470000 рублей: жилой дом - 453026 рублей, земельный участок - 16974 рубля.
Из п.2.1.1, 2.1.2 договора купли - продажи следует, что жилой дом приобретается Умеровой Д.Ч. за счет заемных денежных средств, согласно договора займа, земельный участок приобретается за Умеровой Д.Ч. за счет собственных средств.
Согласно п.2.4 Договора стороны определили, что недвижимое имущество с момента передачи его покупателю до момента полной его оплаты не будет находится в залоге у продавца.
11.12.2018 года представителем ответчика Муратовой Э.З. истцу была направлена претензия о расторжении договора купли продажи жилого дома и земельного участка и возмещении материального ущерба в связи с тем, что дом не пригоден для проживания. Шаргин А.Н. с требованием о возмещении материального вреда не согласился (л.д.24).
Вместе с тем в своем ответе от 19.12.2018 истец Шаргин А.Н. предлагает ответчикам подготовить соглашение о расторжении договора купли-продажи и направить ему проект соглашения о расторжении договора купли-продажи (предварительно получив согласие органов опеки и попечительства и охране прав детства). О принятом решении просит сообщить в течении 5 дней с момента получения настоящего ответа на претензию, в противном случае оставляет за собой право на обращение в суд с иском о расторжении договора купли-продажи. На данные требования ответ истцом не получен (л.д.25).
Согласно выписке из ЕГРН, жилой дом с кадастровым номером N<.......> и земельный участок с кадастровым номером N<.......> расположенные по адресу: Тюменская область, Вагайский район, <.......> д. 20, принадлежат на праве общей долевой собственности по 1\3 доли Умеровой Д.Ч., Умерову Д.Д., Умерову В.Д. Право собственности данных лиц на вышеуказанные объекты недвижимости зарегистрировано 31.08.2018 года. Кроме того, 31.08.2018 года также была произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона на указанное недвижимое имущество в пользу ООО "ИКАПИТАЛ".
В судебном заседании установлено, что основанием возникновения права собственности ответчиков на вышеуказанные объекты недвижимости являются договор купли - продажи земельного участка и жилого дома от 15.08.2018 года, заключенный между Шаргиным А.Н. и Умеровой Д.Ч. действующей за себя и несовершеннолетних детей Умерова Д.Д. и Умерова В.Д.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что в Гражданском кодексе Российской Федерации (статьи 549-558) отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли продажи недвижимости в связи с неуплатой покупателем покупной цены при том, что продавец передал, а покупатель принял недвижимое имущество, являющееся предметом договора. Продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации. Требовать в данном случае расторжения договора купли - продажи по правилам, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, продавец не вправе. Поскольку в данном случае передача покупателю Умеровой Д.Ч. недвижимого имущества - жилого дома и земельного участка по договору купли - продажи недвижимого имущества от 15.08.2018 состоялась, переход права собственности зарегистрирован, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требования истца о расторжении договора купли - продажи. Также судом было отказано в удовлетворении производных исковых требований.
Судебная коллегия не соглашается с данными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Выводы суда первой инстанции о том, что в Гражданском кодексе Российской Федерации (статьи 549-558) отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли продажи недвижимости в связи с неуплатой покупателем покупной цены, не соответствуют смыслу, придаваемому указанной выше нормой права понятию существенного нарушения договора, противоречат содержанию спорного договора и установленным по делу обстоятельствам.
В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 указанного кодекса, не применяются.
Суд первой инстанции исходил из того, что передача покупателю Умеровой Д.Ч. недвижимого имущества - жилого дома и земельного участка по договору купли - продажи недвижимого имущества от 15.08.2018 состоялась, переход права собственности зарегистрирован, то отсутствуют основания для удовлетворения требования истца о расторжении договора купли - продажи
Судебная коллегия считает необходимым отметить, что Шаргин А.Н. ссылался на неуплату ему ответчиком 470 000 руб., суд первой инстанции наличие у Умеровой Д.Ч. задолженности по договору в названной сумме не установил. В то время как ответчиками данное обстоятельство не отрицалось.
При таких обстоятельствах, по смыслу приведенных норм права, недоплата покупателем всей цены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка.
Между тем суд первой инстанции со ссылкой на п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации указал, что продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Такой вывод основан на неправильном толковании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно данной правовой норме, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Однако из буквального толкования этой правовой нормы не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Также судом первой инстанции при применении положений пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации не были учтены разъяснения, содержащиеся в абзаце четвертом пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которым в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.
С учетом изложенного решение суда первой инстанции нельзя признать законным и обоснованным.
Допущенные судом первой инстанции нарушения норм материального права, являясь существенными, повлияли на исход дела, и без их устранения невозможна защита охраняемых законом интересов истца.
На основании изложенного судебная коллегия полагает необходимым решение Вагайского районного суда Тюменской области от 12 августа 2019 отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований.
Руководствуясь статьями 327-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Вагайского районного суда Тюменской области от 12 августа 2019 года отменить, принять по делу новое решение.
Исковые требования Шаргина А.Н. удовлетворить.
Расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: Тюменская область, Вагайский район, <.......> 20.
Аннулировать записи от 31.08.2018 года, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости на земельный участок <.......> и жилой дом <.......>
Прекратить право общей долевой собственности Умеровой Д.Ч., <.......> года рождения, Умерова Д.Д., <.......> года рождения, Умерова В.Д., <.......> года рождения на жилой дом и земельный участок, находящиеся по адресу: Тюменская область, Вагайский район, <.......> д. 20.
Председательствующий:
Судьи коллегии:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
