Определение Судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 20 февраля 2023 года Дело N 33-6387/2023

20 февраля 2023 г. г. Красногорск, Московская область

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего судьи Вуколовой Т.Б.,

судей Воронко В.В., Протасова Д.В.,

при помощнике судьи Барушевой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя Даутова Марата Ноильевича на решение Коломенского городского суда Московской области от 3 октября 2022 года по делу по иску Зотова Игоря Викторовича, Зотовой Аллы Николаевны к Даутову Марату Ноильевичу о признании договора купли-продажи незаключенным,

заслушав доклад судьи Вуколовой Т.Б.,

объяснения явившихся лиц

УСТАНОВИЛА:

Зотовы И. В., А.Н. обратились в суд с исковыми требованиями к Даутову Марату Ноильевичу о признании договора купли-продажи незаключенным.

В обоснование иска указывали, что Зотову Игорю Викторовичу на основании договора передачи жилого помещения в собственность граждан (приватизации) <данные изъяты> от 12.11.2007 года принадлежало 3/5 долей квартиры, находящейся по адресу: <данные изъяты>. Зотову А. И. принадлежало 2/5 долей указанной выше квартиры. Проживающие в квартире Зотова Алла Николаевна, Зотов Д. О. и Зотова З. С. отказались от приватизации, за ними сохранялось право бессрочного пользования жилым помещением.

Зотов А. И. умер 19.10.2014 года. После его смерти в права наследства вступили отец Зотов Игорь Викторович и мать Зотова Алла Николаевна. Каждый унаследовал по 1/5 доли квартиры. Зотова З. С. умерла в ноябре 2015 года.

Зотов И.В. человек пьющий, у него бывают запои, когда он не отдает отчет своим действиям. Он неоднократно кодировался от алкогольной зависимости. До смерти сына в 2014 году он не пил около 10 лет, потом снова стал пить. Он не имел постоянной работы с 2017 года, в связи с чем накопился большой долг за квартиру - около 600 000 рублей.

Для погашения долга по ЖКХ, им получены деньги в кредит.

23 июня 2020 года он заключил договор займа с одновременной ипотекой (залогом) принадлежащих ему 3/5 долей указанной выше квартиры. Договор был удостоверен нотариусом г. Москвы Антоновой А.В. (реестровый <данные изъяты>). Ипотека устанавливалась сроком на 6 месяцев. С долгами ему рассчитаться не удалось, так как на руки реально он получил всего 150 000 рублей. В марте 2021 года он через интернет нашел предложение о выдаче кредита, где не требовалась хорошая кредитная история, и уговорил свою жену Зотову А.Н. взять кредит. В кредитном потребительском кооперативе "Основа" им предложили кредит в размере 1 450 000 рулей.

Для этого им предложили сначала до конца оформить их наследственные права на доли квартиры после смерти сына и получить свидетельства о праве на наследство. 06.04.2021 года ими были получены свидетельства о праве на наследство по закону. 26.05.2021 года они подписали все документы с КПК "Основа". 650 000 рублей взял за услуги по оформлению кредита менеджер Свидетель N 1, он также обещал оплатить все имеющиеся у Зотова И.В. задолженности. На руки им выдали только 250 000 рублей.

В КПК "Основа" в июле-июне 2021 года им предложили помочь обменять их трехкомнатную квартиру на двухкомнатную с доплатой и полученной денежной суммой погасить все имеющийся долги. Их познакомили с риелторами Анной и Б.. Они согласились обменять квартиру на меньшую с доплатой.

28.02.2022 года Анна их встретила у нотариуса Королевой Е.Ю. Зотова А.Н. подписала доверенность на имя Зотова И.В. с правом быть представителем по вопросу регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи 2/10 долей спорной квартиры. После того, как они вышли от нотариуса, в его машине Анна дала Зотовой А.Н. подписать составленные ею документы. Никакие денежные средства при подписании документов ими получены не были. Каких-либо полномочий покупателю об оплате от их имени (признании) имеющихся у них долгов они не предоставляли. В этот же день они с Анной поехали в г. Одинцово, где встретили в банке "Основа-банк" Б., там подписали документы. После этого они пошли в МФЦ г. Одинцово, где подписали еще какие-то документы. Через неделю Бондарь Б.П. стал им звонить и настаивал, чтобы они все: Зотов И.В., Зотова А.Н. и Д. Д.О. выписались из квартиры. Они выписываться отказались, так как иного жилья у них нет, и денег на покупку им никто не дал. Д. Д. О. при приватизации спорного жилого помещения отказался от приватизации, и за ним сохраняется пожизненное право пользования жилым помещением, о чем покупатель не мог не знать, так как ему предоставлялась выписка из домовой книги с указанием всех зарегистрированных в квартире на момент заключения договора. Однако в представленном им для подписания договоре купли-продажи в нарушение п.1 ст. 558 ГК РФ не указано существенное условие договора, что за Д.м Д.О. в силу закона сохраняется право пользования жилым помещением.

Кроме этого получение денежной суммы в размере 600 000 рублей, заложенных в банковскую ячейку АКБ "Абсолют Банк", напрямую было связано с предоставлением оригинала выписки из домовой книги подтверждающей, что по данному адресу никто не зарегистрирован (ппп. "г" пп.1 п. 3) Дополнительного соглашения N 1 "Об отслеживании условий доступа к сейфу..." от 28.02.2022 года) в связи с чем делало условие оплаты по договору заранее неисполнимым.

30.03.2022 года Бондарь Б.П. приехал к ним в квартиру и стал пугать приходом полиции и тем, что новый собственник выкинет их на улицу. Он также сообщил, что деньги из банковской ячейки в сумме 600 000 рублей он забрал сам, так как они из квартиры не выписались.

В настоящее время договор купли-продажи спорной квартиры не исполнен.

В соответствии с пунктом 21 договора купли-продажи от 28.02.2022 года он считается исполненным при условии выполнения следующих обязательств: оплаты покупателем продавцу цены договора в размерах и на условиях настоящего договора; передачи продавцом покупателю квартиры на условиях настоящего договора - по передаточному акту, подписанного сторонами.

Денежные средства в сумме 2 800 000 рублей ими не получены. Квартира покупателю не передана.

Таким образом, истцы считают, что договор купли - продажи принадлежащей им на праве общей долевой собственности квартиры от 28.02.2022 года в настоящее время не исполнен и является незаключенным по следующим основаниям: не содержит в соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ существенное условие о сохранении за Д.м Д.О. бессрочного права пользования жилым помещением; ни одна из сторон договора не осуществила действий по его исполнению (покупатель не оплатил денежные средства, квартира не передана покупателю); предусмотренное договором получение части денежной суммы в счет оплаты по договору через банковскую ячейку заранее является неисполнимым, так как содержит условие о предоставлении доказательств отсутствия в квартире зарегистрированных лиц.

Просят признать незаключенным договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: <данные изъяты> (кадастровый <данные изъяты>) от 28.02.2022 года между Зотовым Игорем Викторовичем, Зотовой Аллой Николаевной с одной стороны и Даутовым Маратом Ноильевичем, от имени которого действовал Бондарь Богдан Петрович, с другой стороны. Прекратить право собственности Даутова Марата Ноильевича на квартиру, находящуюся по адресу: <данные изъяты> (кадастровый <данные изъяты>). Признать за Зотовым Игорем Викторовичем право собственности на 4/5 долей квартиры, находящейся по адресу: <данные изъяты> (кадастровый <данные изъяты>). Признать за Зотовой Аллой Николаевной право собственности на 1/5 долю квартиры, находящейся по адресу: <данные изъяты> (кадастровый <данные изъяты>).

Истцы Зотов Игорь Викторович и Зотова Алла Николаевна, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились.

Представитель истцов Зотова И.В., Зотовой А.Н. по ордерам <данные изъяты> и <данные изъяты> от 02.06.2022 года (т. 1 л.д. 141, 142) адвокат Соловова Л.Н. в судебном заседании поддержала уточненные исковые требования, просила признать договор купли-продажи, заключенный между истцами и Даутовым М.Н. незаключенным, поскольку данный договор не исполнен истцы не получили деньги в размере 2 200 000 рублей.

Ответчик Даутов М.Н., надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился.

Представитель ответчика Даутова М.Н. по ордеру <данные изъяты> от 23.09.2022 года (т. 2 л.д. 53) адвокат Никифорова О.В. в судебном заседании иск не признала в полном объеме, пояснив, что в данной ситуации имеет место недобросовестность истцов. Действительно был договор купли-продажи квартиры, условия договора частично исполнены, вторая часть не исполнена не по вине ответчика. Они не согласны с точкой зрения истцов. Зотова сама лично предоставила доверенность Зотову о распоряжении данной квартирой. Он присутствовал на всех переговорах, везде ездил. Стороны на все были согласны.

Представитель ответчика Даутова М.Н. по доверенности (т.1 л.д. 184) Бондарь Б.П. в судебное заседание явился.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора Д. Д.О. в судебное заседание явился.

Представитель третьего лица, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора КПК "Основа" по доверенности (т. 1 л.д. 185) Хохлов А.А. надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился.

Решением суда исковые требования удовлетворены.

В апелляционной жалобе Даутов М.Н. просит об отмене решения суда как незаконного.

Проверив материалы дела. обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Как следует из материалов дела, Зотову Игорю Викторовичу на основании договора передачи жилого помещения в собственность граждан (приватизации) <данные изъяты> от 12.11.2007 года принадлежало 3/5 долей квартиры, находящейся по адресу: <данные изъяты>. Зотову А. И. принадлежало 2/5 долей указанной выше квартиры. Проживающие в квартире Зотова Алла Николаевна, Зотов Д. О. и Зотова З. С. отказались от приватизации, за ними сохранялось право бессрочного пользования жилым помещением.

Зотов А. И. умер 19.10.2014 года. После его смерти в права наследства вступили отец Зотов Игорь Викторович и мать Зотова Алла Николаевна. Каждый унаследовал по 1/5 доли квартиры.

28.02.2022 года между Зотовым И.В., Зотовой А.Н. и Бондарем Б.П. действующим по доверенности от имени Даутова М.Н., заключен договор купли-продажи на квартиру, общей площадью 74,6 кв.м, с кадастровым номером <данные изъяты>. расположенной по адресу: <данные изъяты>.

По условиям данного договора продавец (Зотов И.В. и Зотова А.Н.) обязались продать, а покупатель Даутов М.Н. обязался принять в собственности и оплатить спорную квартиру за 2 800 000 рублей. В соответствии с п. 5 договора купли-продажи расчет производится в следующем порядке: денежная сумма в размере 2 200 000 рублей передается продавцу в день подписания настоящего договора, для погашения договора займа с одновременной ипотекой (залогом) квартиры от 23.06.2020 года, удостоверенного 23.05.2020 года нотариусом г. Москвы Антоновой А.В., реестровый <данные изъяты>, что подтверждается распиской продавца, оставшаяся денежная сумма в размере 600 000 рублей закладывается в день подписания настоящего договора в депозитарную ячейку ПАО АКБ "Абсолют Банк". Полный и окончательный расчет подтверждается распиской продавца в получении денежных средств по настоящему договору (т. 1 л.д. 13-16).

В соответствии с пунктом 21 договора купли-продажи от 28.02.2022 года договор считается исполненным при условии выполнения сторонами следующих обязательств:

•оплаты покупателем продавцу цены договора в размерах и на условиях настоящего договора;

•передачи продавцом покупателю квартиры на условиях настоящего договора - по передаточному акту, подписанного сторонами.

Данный договор был зарегистрирован за ответчиком в ЕГРН 10.03.2022 года N государственной регистрации 50:57:0101004:189-50/125/2022-15 (т. 1 л.д. 27-27-29).

Оспаривая договор купли-продажи квартиры от 28.02.2022 года истцы просят признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <данные изъяты> (кадастровый <данные изъяты>;189) от 28.02.2022 года незаключенным, по тому основанию, что договор купли - продажи принадлежащей им на праве общей долевой собственности квартиры от 28.02.2022 года не исполнен и является незаключенным, поскольку не содержит в соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ существенное условие о сохранении за Д.м Д.О. бессрочного права пользования жилым помещением; ни одна из сторон договора не осуществила действий по его исполнению (покупатель не оплатил денежные средства, квартира не передана покупателю; предусмотренное договором получение части денежной суммы в счет оплаты по договору через банковскую ячейку заранее является неисполнимым, так как содержит условие о предоставлении доказательств отсутствия в квартире зарегистрированных лиц.

Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции, исходил из того, что фактической передачи спорной квартиры между сторонами не было, акт приема-передачи жилого помещения сторонами сделки не подписывался, денежные средства не передавались, и пришел к выводу о наличии оснований для признания спорного договора незаключенным, признания прекратившим права пользования спорным жилым помещением ответчиком. Суд апелляционной инстанции, учитывая конкретные по делу обстоятельства, согласен с выводами суда первой инстанции и их правовым обоснованием, и также пришел к выводу о том, что спорный договор купли-продажи является незаключенным, поскольку доказательств того, что договор купли-продажи квартиры исполнен не представлено.

Оснований не согласиться с обоснованностью и правомерностью выводов судов нижестоящих инстанций не имеется, поскольку разрешая спор, суды правильно определилиюридически значимые обстоятельства дела, характер спорного правоотношения, к которому применили нормы материального права, его регулирующие. Все доказательства, имеющиеся в материалах дела, получили соответствующую оценку, результаты которой приведены в обжалуемых судебных актах. Требования процессуального законодательства при оценке доказательств по делу судом соблюдены.

руководствуясь ст.ст.328 и 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Коломенского городского суда Московской области от 3 октября 2022 года оставить без изменения. апелляционную жалобу представителя Даутова Марата Ноильевича без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка