Определение Судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ПЕРМСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 19 июля 2021 года Дело N 33-6380/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе: председательствующего судьи Варовой Л.Н., судей Смирновой М.А., Братчиковой М.П. при секретаре Борисовой С.И. рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Перми 19 июля 2021 года дело по апелляционной жалобе Захаровой Светланы Владимировны на решение Добрянского районного суда Пермского края от 07 апреля 2021 года, которым постановлено:

Иск Токарева Виталия Васильевича удовлетворить частично.

Взыскать с Захаровой Светланы Владимировны в пользу Токарева Виталия Васильевича сумму задолженности по договору купли - продажи (жилого дома и земельного участка) от 30 марта 2018 года по состоянию на 10 июля 2020 года включительно в размере 9 607 105, 18 рублей, в том числе основной долг в размере 9 355 232,50 рублей, неустойку по 395 ГК РФ - 251 872,68 рублей на дату 10 июля 2020 года, неустойку по 395 ГК РФ по день фактического погашения задолженности, а также расходов по оплате государственной пошлины в сумме 56 235,53 рубля и 30 000 рублей судебных расходов.

Обратить взыскание на предмет залога для реализации с публичных торгов: одноэтажный кирпичный жилой дом с цокольным этажом (лит.А). общей площадью 447,3 кв.м. в том числе жилой 154,4 кв.м., со служебными строениями: двумя сараями, гаражом, забором, замощением по адресу : ****, кадастровый номер ** и земельный участок с кадастровым номером ** общей площадью 1091+/- 12 кв.м. по адресу ****, с установлением начальной продажной цены в размере 12 130 034 рубля, принадлежащий на праве собственности Захаровой Светлане Владимировне.

Заслушав доклад судьи Смирновой М.А., пояснения представителя истца Кашина С.В., представителя ответчика Леонтьева К.В., изучив материалы дела, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Токарев В.В. обратился в суд с иском к Захаровой С.В. о взыскании задолженности по договору купли - продажи в размере 9 607 105, 18 рублей, в том числе основной долг в размере 9 355 232,50 рублей и неустойка по ст. 395 ГК РФ в размере 251 872,68 рублей, взыскании неустойки по день фактического погашения задолженности, судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере 56 235,53 рубля и по оплате услуг представителя в размере 85 000 рублей; обращении взыскания на заложенное имущество - жилой дом и земельный участок, расположенных по адресу: ****.

В обоснование исковых требований указано, что 30.03.2018 года между Токаревым В.В. и Захаровой С.В. заключен договор купли - продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: ****, за 16 000 000 рублей. Сумма в размере 12 746 612,50 рублей оплачивается по графику. В соответствии с п.4.2 договора до полной оплаты цены договора недвижимость находится в залоге у продавца. По состоянию на 10.07.2020 года сумма задолженности по основному долгу составила 9 355 232,50 рублей, сумма неустойки - 251 872,68 рублей. 13.05.2020 года продавец направил ответчику требование о досрочном погашении долга, требование не исполнено.

Судом постановлено вышеприведенное решение.

В апелляционной жадобе ответчик Захарова С.В. просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, принятое с нарушениями норм материального права. Судом неправильно определен размер задолженности и сумма процентов за пользование денежными средствами. Ответчиком представлены расписки в получении истцом денежных средств на общую суму 672000 рублей, которые не учтены судом при вынесении решения. Расчет процентов произведен истцом неправильно, при частичном погашении долга размер процентов должен уменьшаться, что не следует из представленного истцом расчета. Судом нарушены процессуальные нормы права. В отсутствие ответчика суд не вправе был рассматривать дело в порядке заочного судопроизводства, что повлекло нарушение прав ответчика.

В суде апелляционной инстанции представитель ответчика на доводах апелляционной жалобы настаивает.

Представитель истца полагает решение суда законным, в удовлетворении апелляционной жалобы просил отказать.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, были извещены о месте и времени его проведения. В связи с этим на основании ст. 327, 167 ГПК РФ судебная коллегия находит возможным рассмотрение дела в отсутствие указанных лиц.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, выслушав объяснения явившихся лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.

Частью 1 статьи 549 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

По общему правилу, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (ч. 1 ст. 486 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 488 ГК РФ договор купли-продажи, предусматривающий оплату товара через определенное время после его передачи покупателю, является договором о продаже товара в кредит.

На основании п. 1 ст. 489 ГК РФ договором о продажи товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.

Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

В соответствии с п. 3 ст. 488 ГК РФ в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Из положений ст. 309 ГК РФ следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Статья 12 ГПК РФ гласит, что правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, а ст. 56 ГПК РФ - что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Из материалов дела следует, что 30.03.2018 года между Токаревым В.В. и Захаровой С.В. заключен договор купли - продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: ****.

Цена договора и порядок оплаты предусмотрен разделом 2 договора. стоимость объектов недвижимости сторонами составляет 1600000 рублей, в том числе жилой дом - 15000000 рублей и земельный участок 1000000 рублей. На момент заключения договора покупателем внесена оплата в размере 3253387,50 рублей. Оставшаяся сумма 12746612,50 рублей уплачивается по графику платежей - Приложение N 1 к настоящему договору. Оплата платежей начинает производиться ежемесячно с 10.04.2018г., с момент регистрации сделки купли-продажи.

Согласно п.2.6. договора в случае просрочки платежи продавец имеет право требовать от покупателя неустойки за каждый день просрочки согласно ст. 395 ГК РФ от просроченного обязательства.

Согласно п. 4.2. договора на основании ст. 448 ГК РФ до полной оплаты цены по договору объекты недвижимости будут находиться в залоге у продавца.

Согласно п. 3.1.1. договора обязанность по передаче объектов недвижимости считается исполненной с момента подписания настоящего договора без составления и подписания отдельного акта приема-передачи.

Переход права собственности зарегистрирован в Управлении Росреестра по Пермскому краю 06.04.2018г.

Обязательства по оплате недвижимости ответчиком исполнялись ненадлежащим образом, с нарушением суммы и сроков оплаты.

13.05.2020 г. Токаревым В.В. в адрес Захаровой С.В. направлено требование о погашении задолженности по договору купли-продажи. Требование не исполнено.

Разрешая спор, руководствуясь положениями Гражданского кодекса РФ, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд первой инстанции пришел к выводу о законности и обоснованности исковых требований о взыскании с ответчика долга по договору купли-продажи и неустойки за нарушение обязательств в заявленной истцом сумме. Также суд определилначисление неустойки производить на сумму долга в размере, предусмотренном ст. 395 ГК РФ, до момента фактического исполнения ответчиком обязательства. Суд обратил взыскание на заложенное по договору купли-продажи недвижимое имущество. При этом суд исходил из того, что доводы истца нашли свое подтверждение в ходе судебного разбирательства, ответчиком не отвергнуты, нарушение Захаровой С.В. обязательств по договору установлено.

Судебная коллегия соглашается с приведенными выводами суда первой инстанции, основанными на имеющихся в деле доказательствах, оценка которым дана судом в соответствии со ст. 67 ГПК РФ во взаимосвязи с нормами действующего законодательства.

Доводы жалобы о нарушении судом норм процессуального права судебной коллегией отклоняются, поскольку основаны на неправильном их толковании.

В силу ст. 243 ГПК РФ при отмене заочного решения суд возобновляет рассмотрение дела по существу. В случае неявки ответчика, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, принятое при новом рассмотрении дела решение суда не будет заочным.

Из материалов дела следует, что настоящее гражданское дело рассматривалось в порядке заочного производства, заочное решение постановлено судом 10.11.2020г. Определением Добрянского районного суда Пермского края от 01.12.2020 года заявление Захаровой С.В. об отмене заочного решения удовлетворено, заочное решение отменено, производство по делу возобновлено. При новом рассмотрении дела судом постановлено решение с учетом положений ст. 243 ГПК РФ.

Доводы жалобы о неправильном расчете задолженности и неустойки по договору судебная коллегия считает необоснованными.

Доводы жалобы о том, что сумма задолженности по договору купли-продажи меньше, судом не учтены платежи на общую сумму 672000 рублей, несостоятельны. Из материалов дела следует, что указанные апеллянтом в расписках от 10.11.2018г., 30.08.2018г., 01.02.2019г., 12.09.2019г. денежные суммы учтены истцом в расчете задолженности соответственно в платежах по состоянию на 10.09.2018г., 10.11.2018г., 10.02.2019г. 10.10.2019г. Иного расчета задолженности апеллянтом суду не представлено, данный расчет не оспорен.

При расчете задолженности по договору купли-продажи истец суммы, поступившие в счет оплаты за приобретенные Захаровой С.В. объекты недвижимости, направлены в счет погашения основного долга, что не противоречит положениям ст. 319 Гражданского кодекса РФ.

Расчет неустойки произведен на сумму задолженности с учетом графика погашения задолженности (ежемесячные выплаты) и уплаченных ответчиком денежных средств с применением положений ст. 395 Гражданского кодекса РФ. Расчет задолженности судом проверен, признан правильным. В нарушение ч. 1 ст. 56 ГПК РФ относимыми и допустимыми доказательствами апеллянтом данный расчет не опровергнут, контррасчет не представлен.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции для определения рыночной стоимости недвижимого имущества была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено ООО "Бизнес эксперт".

Согласно заключению эксперта ООО "Бизнес эксперт" от 01.03.2021г. N 35-Э/2021 рыночная стоимость одноэтажного кирпичного жилого дома с цокольным этажом (лит.А). общей площадью 447,3 кв.м., в том числе жилой 154,4 кв.м., со служебными строениями: двумя сараями, гаражом, забором, замощением по адресу: ****, кадастровый номер **, и земельного участка с кадастровым номером ** общей площадью 1091+/- 12 кв.м. по адресу: ****, на дату проведения составляет 12130034 рублей.

Обращая взыскание на заложенное недвижимое имущество, суд первой инстанции установил его начальную продажную цену в размере, равном рыночной стоимости, установленной заключением судебной экспертизы от 01.03.2021г. N 35-Э/2021, выполненной ООО "Бизнес эксперт".

В данной части решение суда первой инстанции не обжалуется, в то же время суд апелляционной инстанции на основании абзаца второго ч. 2 ст. 327.1 ГПК РФ счел необходимым в интересах законности проверить обжалуемое судебное постановление в полном объеме, выйдя за пределы требований, изложенных в апелляционных жалобе, и не связывая себя доводами жалобы.

Судам апелляционной инстанции необходимо исходить из того, что под интересами законности с учетом положений ст. 2 ГПК РФ следует понимать необходимость проверки правильности применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов участников гражданских, трудовых (служебных) и иных правоотношений.

Выводы суда первой инстанции в указанной части основаны на неправильном толковании и применении норм материального права.

В силу пункта 1 статьи 348 Гражданского кодекса РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Пунктом 1 статьи 349 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке.

Согласно пункту 1 статьи 56 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с названным федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных данным законом. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку этим федеральным законом не установлены иные правила.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.

Таким образом, указанная норма содержит императивные требования относительно действий суда при определении начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика. Суд должен установить ее в размере 80% от рыночной стоимости этого имущества. Данное положение закона направлено, с одной стороны, на предотвращение продажи заложенного имущество по заниженной цене, а с другой стороны, на уменьшение риска объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным с завышением начальной продажной цены заложенного имущества.

Действующее законодательство Российской Федерации, в том числе и Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", не предусматривает различий относительно установления начальной продажной цены заложенного имущества в размере 80% от рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика или в заключении экспертизы.

Проведенная ООО "Бизнес эксперт" экспертиза соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", определенная заключением этой экспертизы рыночная стоимость недвижимого имущества ни у кого из сторон сомнений не вызывает, в связи с чем в силу положений статьи 54 (пункт 2) Федерального закона об ипотеке начальная продажная цена заложенного имущества подлежит установлению в размере восьмидесяти процентов рыночной стоимости такого имущества, определенной в заключении экспертизы, - 9 704 027,20 рублей.

В связи с изложенным обжалуемое решение в указанной части подлежит изменению на основании п. 3 ч. 2 ст. 330 ГПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 199, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Добрянского районного суда Пермского края от 07 апреля 2021 года изменить в части размера начальной продажной стоимости заложенного имущества, изложив в указанной части резолютивную часть решения в следующей редакции:

"Установить начальную продажную цену заложенного имущества, принадлежащего Захаровой Светлане Владимировне, - одноэтажный жилой дом с цокольным этажом (лит.А) с кадастровым номером ** общей площадью 447,3 кв.м. со служебными строениями: двумя сараями, гаражом, забором, замощением и земельный участок с кадастровым номером ** общей площадью 1091+/- 12 кв.м., расположенных по адресу: ****. в размере 9 704 027,20 рублей."

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Председательствующий: подпись

Судьи: подписи


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка