Дата принятия: 05 ноября 2020г.
Номер документа: 33-6378/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 5 ноября 2020 года Дело N 33-6378/2020
Санкт-Петербург 5 ноября 2020 г.
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
Председательствующего Озерова С.А.,
судей Герман М.В., Заплоховой И.Е.,
при секретаре Ческидове В.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Каменского ФИО10 на решение Гатчинского городского суда Ленинградской области от 26 августа 2020 г.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Озерова С.А., объяснения представителя Каменского И.Е. - Крыловой С.Н. поддержавшей доводы жалобы, возражения представителя КУИ Гатчинского муниципального района Ленинградской области - Мосунова П.Е.,
установила:
Комитет по управлению имуществом Гатчинского муниципального района Ленинградской области обратился в Гатчинский городской суд Ленинградской области с иском о взыскании с Каменского И.Е. задолженности по арендной плате за период с 2 кв. 2018 г. по 1 кв. 2020 г. в размере 88225 руб. 97 коп. и пени за период с 16.06.2018 по 14.05.2020 в размере 45060 руб. 63 коп.
В основание требований указал на то, что ответчик, на основании договора аренды от 5.04.2018 является арендатором земельного участка площадью 5930 кв.м с кадастровым N. Земельный участок находится в неразграниченной государственной собственности и расчет размера арендной платы производится в соответствии с постановлением Правительства Ленинградской области от 28.12.2015 N 520. Ответчик не исполняет обязанности по уплате арендных платежей. За просрочку перечисления арендной платы договором предусмотрена неустойка в размере 0,15% от суммы задолженности за каждый день просрочки.
Определением суда принят встречный иск Каменского И.Е. к Комитету по управлению имуществом Гатчинского муниципального района Ленинградской об учете внесенного 26.04.2018 платежа в размер 10961 руб. 28 коп. в счет задолженности за 2018-2021 гг., о признании отсутствующей задолженности по договору аренды и установлении арендной платы за 2018 г. - в размере 2813 руб. 22 коп., за 2019 г. - 3951 руб. 22 коп., за 2020 г. - 4070 руб. 44 коп.
В основание встречных требований Каменский И.Е. указал на то, земельный участок предоставлен для завершения строительства, с разрешенным использованием: для размещения нежилого здания (пилорамы). На земельном участке находится принадлежащее ему нежилое здание (пилорама) площадью застройки 465,3 кв.м. 20.12.2018 он обратился к истцу с заявлением о выдаче градостроительного плана земельного участка. Согласно полученному ответу, земельный участок находится в двух территориальных зонах: индивидуальной жилой застройки и объектов сельскохозяйственного использования 3-го класса опасности, что послужило основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство. Письмом от 20.02.2020 он потребовал от истца соразмерного уменьшения арендной платы в связи с выявленными недостатками арендованного имущества, однако в удовлетворении требований было отказано. Расчет арендной платы должен производиться исходя из площади застройки 465,3 кв.м. принадлежащего ему нежилого здания (пилорамы).
В суде представитель истца поддержал первоначальный иск и возражал против удовлетворения встречного иска.
Представитель ответчика в суде первоначальный иск не признал и поддержал встречный иск.
26 августа 2020 г. Гатчинским городским судом Ленинградской области постановлено решение, которым первоначальный иск удовлетворен частично. С Каменского И.Е. взыскана задолженности по арендной плате в размере 88225 руб. 97 коп. и пени в размере 25000 руб. В удовлетворении встречного иска отказано.
Каменский И.Е. не согласился с законностью и обоснованностью решения суда, подал на него жалобу, в которой просит решение суда отменить.
В основание жалобы указал доводы аналогичные изложенным во встречном иске, а также на то, что невозможность пользования арендованным имуществом по независящими от него обстоятельствам, освобождает его от исполнения обязанности по внесению арендной платы. Истец, действуя недобросовестно, допустил заключение договора аренды с целью использования участка для завершения строительства, без наличия правовых оснований для получения им разрешения на строительство. Установленный постановлением Правительства Ленинградской области порядок определения размера арендной платы, не может являться основанием для уклонения арендодателя от ответственности за недостатки сданного в аренду имущества.
В соответствии с частями 1, 2 статьи 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного постановления суда первой инстанции только в обжалуемой части исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно них.
Проверив дело, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Согласно ст. 606, п. 1 ст. 607 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В соответствии с п. 1 и п. 2 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
В силу п. 1 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Из материалов дела следует, что Каменский И.Е. с 25.12.2012 является собственником оставшейся части (34%) разрушенного нежилого здания (пилорамы) площадью застройки 465,3 кв.м., расположенной по адресу: Ленинградская область, Гатчинский район, Пудостьское сельское поселение, пос. Пудость.
При этом границы указанного объекта Каменским И.Е. в соответствии с требованиями градостроительного и земельного законодательства не установлены и сведения о его расположении на земельном участке в ЕГРН не внесены.
Вступившим в законную силу решением Гатчинского городского суда Ленинградской области от 25 февраля 2020 г. с Каменского И.Е. в пользу Комитета по управлению имуществом Гатчинского муниципального района Ленинградской области взыскано неосновательное обогащение за период с 17.10.2016 по 4.04.2018 в размере 68509 руб. 64 коп., полученное Каменским И.Е. за указанный период, в связи использованием без наличия на то правовых оснований земельного участка площадью 5930 кв.м. по адресу: Ленинградская область, Гатчинский район, Пудостьское сельское поселение, пос. Пудость, ул. Новая, д. 26-а.
Материалами дела подтверждается, что земельный участок площадью 5930 кв.м. был сформирован Каменский И.Е. в соответствующих границах под принадлежащим ему на праве собственности вышеуказанным разрушенным нежилым зданием (пилорамы) площадью застройки 465,3 кв.м. и 28.03.2014 поставлен на государственный кадастровый учет за N, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для размещения нежилого здания (пилорамы).
Согласно подп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ и п. 1 ст. 65 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
В силу п. 1 ст. 424 ГК РФ и ст. 39.7 ЗК РФ плата за пользование спорным публичным участком относится к категории регулируемых цен.
Согласно п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено данным кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.
Постановлением Правительства Ленинградской области от 28.12.2015 N 520 утвержден Порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ленинградской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ленинградской области, предоставленных без проведения торгов, установлено, что категория земель, вид разрешенного использования, местоположение земельного участка определяются в соответствии с выпиской из ЕГРН или правоустанавливающими документами; базовые ставки арендной платы, коэффициенты и их значения установлены в целях определения экономически обоснованной платы за аренду земельных участков; размер арендной платы за земельный участок, устанавливаемый в договоре аренды, определяется в соответствии с порядком определения арендной платы, если иное не предусмотрено федеральным законодательством и областным законодательством. Иной размер арендной платы за земельный участок может быть установлен по итогам торгов на право заключения договоров аренды земельных участков в случае, если предметом торгов является годовая величина арендной платы.
В соответствии с приведенными нормами Земельного кодекса РФ и постановлением Правительства Ленинградской области, 5.04.2018 между администрацией Гатчинского муниципального района (арендодатель) и Каменским И.Е. (арендатор) без торгов был заключен договор аренды вышеуказанного фактически занимаемого Каменским И.Е. без наличия на то правовых оснований и ранее сформированного соответствующей площадью и в соответствующих границах самим Каминским И.Е. земельного участка площадью 5930 кв.м.
Земельный участок передан Каминскому И.Е. в аренду за плату однократно на 3 года для завершения строительства. Размер арендной платы рассчитан на основании Правительства Ленинградской области от 28.12.2015 N 520, исходя из площади земельного участка - 5930 кв.м.
По заявлении Каменского И.Е. от 20.12.2018 администрацией Гатчинского муниципального района был подготовлен градостроительный план земельного участка, из которого следует, что фактически земельный участок находится в двух территориальных зонах: Ж.1 - зона индивидуальной жилой застройки и СХ.4 - зона объектов сельскохозяйственного использования III класса опасности, ранее установленных Правилами землепользования и застройки муниципального образования Пудостьского сельского поселения Гатчинского муниципального района Ленинградской области, утвержденных Решением Совета депутатов МО Пудостьское сельское поселение от 18.06.2014 N 359.
20.02.2020 Каменский И.Е. обратился в администрацию Гатчинского муниципального района с заявлением об уменьшении арендной платы по договору аренды, в связи расположением земельного участка в двух территориальных зонах, видом разрешенного использования земельного участка и невозможностью приступить к строительству и использованию земельного участка.
Письмом от 13.03.2020 администрация Гатчинского муниципального района отказала в уменьшении размера арендной платы по договору аренды, расчет которой произведен в соответствие постановлением Правительства Ленинградской области, при фактическом пользовании Каменским И.Е. соответствующим земельным участком.
Материалами дела достоверно подтверждается, что на момент оформления договором аренды от 5.04.2018 фактического владения и пользования Каменским И.Е. (не позднее с 2014 г.) спорного земельного участка, действовали Правила землепользования и застройки муниципального образования Пудостьского сельского поселения Гатчинского муниципального района Ленинградской области, утвержденные Решением Совета депутатов МО Пудостьское сельское поселение от 18.06.2014 N 359, которые должны были быть известны Каменскому И.Е. при заключении договора аренды в отношении ранее сформированного им же фактически занимаемого земельного участок площадью 5930 кв.м. в соответствующих границах под принадлежащим ему на праве собственности разрушенным нежилым зданием (пилорамы) площадью застройки 465,3 кв.м., границы и сведения о расположения которого на земельном участке в ЕГРН не внесены.
Материалами дела подтверждается, что Каменский И.Е. владел и пользовался земельным участком площадью 5930 кв.м. в соответствующих границах исключительно в результате своих же действий, а также продолжает владеть и пользоваться земельным участком на условиях договора аренды, размер арендной платы по которому истцом определен правильно и может быть изменен лишь в случае изменения Порядка определения арендной платы, утвержденного Правительством Ленинградской области.
При этом, в случае фактического неиспользования части земельного участка, данное обстоятельство не может служить основанием для невнесения арендной платы или ее уменьшения.
Земельный участок со времени его фактического занятия ответчиком до заключения договора аренды не потерял своих натуральных свойств, а какие-либо недостатки земельного участка в результате действий администрации Гатчинского муниципального района не возникли как до передачи земельного участка ответчику по договору аренды, так и после его передачи в аренду Каменскому И.Е.
Как разъяснено в пп. 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2013 г. N 13), к договору аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса РФ, п. 3 ст. 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.), по общему правилу, применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.
Таким образом, исходя из вышеуказанных фактических обстоятельств дела и норм права, основания для уменьшения арендной платы, а также для расчета арендной платы исходя из площади застройки разрушенного нежилого здания (пилорамы) 465,3 кв.м., по делу отсутствуют.
Указанный ответчиком во встречном иске платеж в размер 10961 руб. 28 коп., учтен как истцом, так и судом при расчете задолженности Каменского И.Е. по арендной плате.
В силу статьи 11 ГК РФ и статьи 3 ГПК РФ судебной защите подлежит только нарушенное право.
Исходя из совокупности доказательств по делу, правильно оценив по правилам ст. 67 ГПК РФ имеющиеся в деле доказательства и, с учетом всех фактических обстоятельств дела, при правомерности выводов о размере задолженности Каменского И.Е. по арендной плате, суд обоснованно, в соответствии с вышеуказанными требованиями закона, удовлетворил первоначальный иск администрации Гатчинского муниципального района и отказал в удовлетворении встречного иска Каменского И.Е., при недоказанности нарушения его прав.
Судебная коллегия приходит к выводу о том, что при принятии решения судом правильно установлены юридически значимые для дела обстоятельства, произведена полная и всесторонняя оценка исследованных доказательств, применены нормы материального права, подлежащие применению к спорным правоотношениям, и постановлено законное и обоснованное решение в соответствии с требованиями процессуального законодательства.
Доводы жалобы не содержат оснований к отмене или изменению решения суда, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда, а также к несогласию с оценкой судом представленных по делу доказательств, и не могут быть удовлетворены.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Гатчинского городского суда Ленинградской области от 26 августа 2020 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Каменского ФИО11 - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
Судья Дубовская Е.Г.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
