Определение Судебной коллегии по гражданским делам Магаданского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ МАГАДАНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 20 июля 2021 года Дело N 33-636/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Магаданского областного суда в составе:

председательствующего Лобыкина С.Н.,

судей Баюры Л.Н., Кречетова А.А.,

при секретаре Андреевой В.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Салимова Э.Б. к Салманову А.Ш., Зырянову Д.В. о признании недействительным договора купли - продажи недвижимого имущества от 16 декабря 2020 года с учетом дополнительного соглашения N 1 от 17 декабря 2020 года, применении последствий недействительности сделки, признании недействительной записи о государственной регистрации прав от 25 декабря 2020 года, признании права собственности на нежилое здание

по апелляционной жалобе Салимова Э.Б., поданной его представителем - Ионовым Р.В. на решение Магаданского городского суда Магаданской области от 17 марта 2021 года, которым в удовлетворении иска отказано.

Заслушав доклад судьи Магаданского областного суда Кречетова А.А., объяснения представителя истца Ионова Р.В., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Магаданского областного суда

установила:

Салимов Э.Б. обратился в Магаданский городской суд с указанным выше исковым заявлением к Салманову А.Ш. и Зырянову Д.В.

В обоснование иска указал, что 25 апреля 2020 года между Салмановым А.Ш. (продавец) и Салимовым Э.Б. (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества - нежилого здания вахты - проходной, инв. N... лит. <.......>, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 13,6 кв.м, с кадастровым . Стоимость недвижимого имущества составила 200 000 рублей.

Стороны договора согласовали, что цена недвижимого имущества уплачивается покупателем в следующем порядке: 100 000 рублей - при подписании договора, 100 000 рублей - не ранее 31 мая 2020 года, но не позднее 30 июня 2020 года. Уплата цены имущества производится покупателем наличными денежными средствами с составлением расписки или иным не запрещенным законом способом. При личном отсутствии продавца оплата производится путем перечисления денежных средств на счет (карту) продавца - карту Сбербанка России (пункты 2.2, 2.3 договора купли-продажи).

Пунктами 3.1, 3.4, 3.5 договора предусмотрено, что продавец обязан передать покупателю владение недвижимым имуществом по акту приема-передачи, подписанному обеими сторонами. С момента передачи покупатель принимает на себя обязательства по содержанию принятой недвижимости. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество производится на основании заявления покупателя после оплаты всей суммы, предусмотренной пунктом 2.2 договора.

При подписании договора Салимов Э.Б. передал Салманову А.Ш. наличные денежные средства в сумме 100 000 рублей, о чем Салманов А.Ш. собственноручно составил расписку на договоре.

В этот же день (25 апреля 2020 года) стороны подписали акт приема - передачи недвижимого имущества.

Окончательный расчет по договору произведен Салимовым Э.Б. 30 июня 2020 года путем перечисления суммы в размере 100 000 рублей на банковский счет Салманова А.Ш.

На момент заключения договора купли-продажи на объект недвижимости были наложены обременения, в связи с чем непосредственно после окончательного расчета стороны не обратились в регистрирующий орган для регистрации перехода права собственности. Указанные обременения были сняты по прошествии некоторого времени.

С момента полной оплаты по договору Салимов Э.Б. и его отец С. неоднократно связывались с Салмановым А.Ш. с целью оформления перехода права собственности на объект недвижимости, в том числе с письменной претензией от 22 декабря 2020 года, однако Салманов А.Ш. уклонился от обращения в регистрирующий орган.

13 января 2021 года, получив выписку из Единого государственного реестра недвижимости, Салимов Э.Б. узнал, что 25 декабря 2020 года Салманов А.Ш. переоформил спорный объект недвижимое на Зырянова Д.В.

Полагал, что Салманов А.Ш. грубо нарушил условия договора купли-продажи, действуя недобросовестно, совершил противоправное деяние, выразившееся в двойном отчуждении объекта недвижимости.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, положения статей 10, 165, 167, 168, 218, 307, 309, 310, 432, 549, 551, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом уточнений иска просил признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от 16 декабря 2020 года, с учетом дополнительного соглашения N 1 от 17 декабря 2020 года, заключенный между Салмановым А.Ш. и Зыряновым Д.В., и применить последствия недействительности сделки; признать недействительной запись о государственной регистрации права N... от 25 декабря 2020 года; произвести государственную регистрацию перехода права собственности к Салимову Э.Б. на нежилое здание - вахта-проходная, инв. N..., лит. <.......>, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 13,6 кв.м, с кадастровым , на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 25 апреля 2020 года.

Решением Магаданского городского суда от 17 марта 2021 года в удовлетворении исковых требований Салимова Э.Б. отказано.

Не согласившись с решением суда, истец Салимов Э.Б. в апелляционной жалобе, поданной его представителем Ионовым Р.В., ставит вопрос о его отмене.

В обоснование жалобы указывает, что с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости Салимов Э.Б. мог обратиться только совместно с продавцом, который от данных действий уклонился.

С заявлением об установлении правопритязаний в отношении спорного объекта недвижимости истец в орган государственной регистрации не обращался в связи со сложившимися доверительными отношениями между ним и Салмановым А.Ш.

Обременения, имевшие место на момент заключения договора купли-продажи от 25 апреля 2020 года, сохранялись до ноября 2020 года. О снятии обременений Салманов А.Ш. истцу не сообщил. Не являясь участником исполнительного производства в отношении должника Салманова А.Ш., Салимов Э.Б. не имел возможности самостоятельно своевременно узнать об отмене указанных мер.

Настаивает на том, что направление истцом в адрес ответчика Салманова А.Ш. претензии 22 декабря 2020 года - после заключения оспариваемой сделки - не свидетельствует о длительном бездействии истца, поскольку о заключении данной сделки 16 декабря 2020 года истец не знал.

Полагает, что в силу положений статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи от 25 апреля 2020 года вступил в силу с момента его заключения, а положения статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежат применению к спорным правоотношениям, поскольку обязательная государственная регистрация предусмотрена только в отношении договоров купли-продажи жилых помещений и предприятий (статьи 558, 560 Гражданского кодекса Российской Федерации). В этой связи считает, что государственная регистрация перехода права собственности к Зырянову Д.В. правового значения не имеет.

Считает, что судом первой инстанции проигнорированы разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенные в пункте 86 постановления от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

Настаивает на том, что Салманов А.Ш. не передавал Зырянову Д.В. спорное имущество по договору от 16 декабря 2020 года, поскольку оно было передано Салимову Э.Б. 25 апреля 2020 года и оплачено последним в полном объеме, то есть договор купли-продажи от 25 апреля 2020 года фактически исполнен сторонами.

Обращает внимание на то, что представитель Зырянова Д.В. - Суспицын А.А., подписавший оспариваемый договор купли-продажи и акт приема-передачи, не подтвердил в суде первой инстанции факт получения имущества от Салманова А.Ш., а Зырянов Д.В. пояснил суду, что принял имущество от Салманова А.Ш. "на бумаге", осмотрев его снаружи. Ключи от здания Салманов А.Ш. Зырянову Д.В. не передавал. Кроме того ни Зырянов Д.В., ни Суспицын А.А. не знали размер площади здания, указывая иную площадь в своих устных и письменных пояснениях.

Считает, что акт приема-передачи имущества (пункт 7 договора купли-продажи от 16 декабря 2020 года) является мнимым, следовательно мнимым является договор купли-продажи от 16 декабря 2020 года, а Зырянов Д.В. - недобросовестным покупателем.

Приводит довод о том, что согласно позиции третьего лица - Управления Росреестра по Магаданской области и Чукотскому автономному округу истец избрал верный способ защиты.

Истец, ответчики и третье лицо, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд апелляционной инстанции не явились, сведений о причинах неявки не представили, ходатайств об отложении слушания дела, о рассмотрении в их отсутствие не поступало. На основании частей 3 и 4 статьи 167, статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия определиларассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителей истца, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Указанные нормы прямо предусматривают, что проверка действительности сделок должна производиться на соответствие требованиям закона в момент совершения (заключения) договора. Отсутствие правовых пороков сделки в этот момент делает невозможным признание ее недействительной вне зависимости от того, как будут исполняться впоследствии договорные и иные связанные с договором обязательства.

В пунктах 1 и 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Последствия нарушения требований закона или иного правового акта при совершении сделок определены статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Обращаясь в суд с исковыми требованиями, Салимов Э.Б. просил признать недействительным договор купли-продажи от 16 декабря 2020 года по основаниям, предусмотренным статьями 10, 168 и 170 Гражданского кодекса Российской Федерации (как мнимую сделку, совершенную лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия).

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Исходя из положений статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 86 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", следует, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение.

Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, в предмет доказывания по делам о признании недействительными мнимых сделок входит установление действительной воли сторон, направленной на достижение определенного правового результата, который они имели в виду при заключении договора.

Обращаясь с иском о признании сделки мнимой по основаниям, предусмотренным пунктом 1 стать 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец должен не только доказать, что при ее совершении стороны не намеревались ее исполнять, но и то, что оспариваемая сделка действительно была не исполнена, не породила правовых последствий.

Правовое значение для квалификации сделки в качестве мнимой имеет вопрос о действиях сторон с целью обмана определенных лиц, не участвующих в этой сделке, создав у них ложное представление о намерениях участников сделки.

В подтверждение мнимости сделки заинтересованная сторона должна представить суду доказательства, которые подтверждают отсутствие направленности подлинной воли сторон при совершении оспариваемой сделки на создание правовых последствий, присущих этому виду сделки. Обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон.

Применительно к договору купли-продажи заключение мнимой сделки исключает намерение продавца прекратить принадлежащее ему право собственности на предмет продажи и получить от покупателя денежные средства, а покупатель не имеет намерения приобрести право собственности на предмет продажи и передать продавцу денежные средства за приобретаемый товар.

На основании положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, 25 апреля 2020 года между Салмановым А.Ш. и Салимовым Э.Б. заключен договор купли-продажи нежилого здания - вахты-проходной, инв. N..., лит. <.......>, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 13,6 кв.м, с кадастровым .

Стоимость недвижимого имущества составила 200 000 рублей. Цена договора уплачивается покупателем в следующем порядке: 100 000 рублей - при подписании договора, 100000 рублей - не ранее 31 мая 2020 года, но не позднее 30 июня 2020 года (пункты 2.1, 2.2 договора).

Согласно пункту 1.4 договора покупателю известно обо всех имеющихся в отношении недвижимого имущества обременениях, наложенных судебными приставами.

В соответствии с пунктом 3.5 договора государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество производится на основании заявления покупателя, после оплаты всей суммы, предусмотренной пунктом 2.2 договора.

Как следует из договора, Салимов Э.Б. передал Салманову А.Ш. наличные денежные средства в сумме 100 000 рублей во исполнение договора, о чем Салманов А.Ш. сделал собственноручно расписку в договоре.

В день заключения договора между сторонами подписан акт приема-передачи недвижимого имущества.

Согласно платежному поручению N 813 от 30 июня 2020 года Салимов Э.Б. перечислил Салманову А.Ш. денежные средства в размере 100 000 рублей во исполнение договора купли - продажи от 25 апреля 2020 года.

С заявлением о регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости Салимов Э.Б. и Салманов А.Ш. в Управление Росреестра по Магаданской области и Чукотскому автономному округу не обращались.

16 декабря 2020 года между Салмановым А.Ш. и Зыряновым Д.В. заключен договор купли-продажи нежилого здания - вахты - проходной, инв. N..., лит. <.......>, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 13,6 кв.м, с кадастровым .

Согласно пункту 2 договора недвижимое имущество принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли - продажи от 04 июля 2014 года.

В соответствии с пунктом 3 продавец гарантирует, что до совершения настоящего договора недвижимое имущество никому другому не продано, не заложено, в споре, под арестом и запретом не состоит и свободно от любых прав третьих лиц.

Согласно пункту 4 договора недвижимое имущество продано за 250 000 рублей, оплаченных покупателем продавцу наличными денежными средствами до подписания названного договора купли - продажи.

17 декабря 2020 года стороны заключили дополнительное соглашение N 1 к договору купли - продажи недвижимого имущества, в котором пункт 1 договора изложен в следующей редакции: