Определение Судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ РОСТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 19 апреля 2021 года Дело N 33-6347/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:

председательствующего Михайлова Г.В.

судей Владимирова Д.А., Власовой А.С.

при секретаре Мусаелян З.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-929/2020 по иску Мазирко Веры Трофимовны к ООО "Заря" о досрочном расторжении договора аренды о досрочном расторжении договора аренды по апелляционной жалобе ООО "Заря" на решение Белокалитвинского городского суда Ростовской области от 28 августа 2020 года.

Заслушав доклад судьи Владимирова Д.А., судебная коллегия

установила:

Мазирко В.Т. обратилась в суд с иском к ООО "Заря" о расторжении договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, ссылаясь на то, что между Мазирко Верой Трофимовной (арендодатель) и ООО "Донагробизнес" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 4 от 12 августа 2010 года, зарегистрирован в УФРС по Ростовской области 27.04.2011 года N записи 61-61-10/010/2011-309.

30 июля 2014 года между ООО "ДонагроБизнес" (цедент) и ООО "Заря" (цессионарий) был заключен договор N 3 передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка. Данный договор был зарегистрирован в УФРС по Ростовской области 08.06.2015 года запись регистрации НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Согласно условиям Договора N 4 аренды земельного участка, были переданы в аренду земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного производства с кадастровыми номерами, расположенные по адресу: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 50000 кв.м.. расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 42000 кв.м., расположенный по адресу: Россия, АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

Согласно п. 4.1 Договора N 4 от 12.08.2010 года Арендатор выплачивает арендную плату за один сельскохозяйственный год в следующем размере и следующие сроки: 2 500 кг. Зерновой продукции -до 31 октября, 12 кг подсолнечного масла до 30 ноября, 2000 кг. Сена до 30 сентября.

Между П. (арендодатель) и ООО

"Донагробизнес" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 11 от 12 августа 2010 года, зарегистрирован в УФРС по Ростовской области N 61-61-10/022/2010-398 от 17.11.2010 года.

30 июля 2014 года между ООО "ДонагроБизнес" (цедент) и ООО "Заря" (цессионарий) был заключен договор N 9 передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка. Данный договор был зарегистрирован в УФРС по Ростовской области 08.06.2015 года запись регистрации НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Согласно условиям Договора N 11 аренды земельного участка, были переданы в аренду земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного производства с кадастровыми номерами, расположенные по адресу:

НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 50000 кв.м., расположенный по адресу: Россия, АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 42000 кв.м., расположенный по адресу: Россия, АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

Согласно п. 4.1 Договора N 11 от 12.08.2010 года Арендатор выплачивает арендную плату за один сельскохозяйственный год в следующем размере и следующие сроки: 2500 кг. Зерновой продукции - до 31 октября, 12 кг подсолнечного масла до 30 ноября, 2000 кг. Сена до 30 сентября.

02.12.2015 года на основании Договора дарения земельных участков сельскохозяйственного назначения П. подарил ей 2 (два) вышеуказанных земельных участка. Правообладателем данных участков является Мазирко Вера Трофимовна.

Начиная с 2017 года Арендатор не исполняет обязательства по выплате арендной платы.

Как указано в п.5.3 Договора Арендодатель имеет право требовать в судебном порядке досрочного расторжения договора аренды в случае нарушения его условий Арендатором.

В соответствии с п.7.1 Договора за нарушение условий договора Стороны несут ответственность, предусмотренную законодательством РФ.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В настоящее время в отношении ООО "Заря" Определением Арбитражного суда Ростовской области от 14.01.2020 (полный текст от 21.01.2020 г.) по делу А53-12099/2019 введена процедуре применяемая по делам о банкротстве - наблюдение.

Судом включены в реестр требования кредиторов требование АО "Россельхобанк" на сумму 173 215 781 руль, а также требование Управления ФНС по Ростовской области в сумме 448 531 недоимка по НДФЛ и задолженность по налогам в сумме 4 589 627,40 рублей.

После неоднократных обращений к Арендатору об устранении нарушений договора и выплате арендной платы мои обращения оставлены без ответа.

Так 17 июля 2019 года им в адрес ООО "Заря" было направлено требование об устранении нарушений договора аренды и выплате арендной платы - ответ отсутствует.

17 августа 2019 года в адрес ООО "Заря" было направлена претензия с предложением расторгнуть договор и передать по акту приема-передачи земельные участки, которая также осталась без ответа.

Таким образом, в настоящее время имеется совокупность оснований для досрочного расторжения договоров аренды земельных участков, которые были заключены с ООО "Заря", а именно невыплата арендной платы в установленном объеме более двух сроков подряд, а также нахождение ответчика в процедуре банкротства в связи с наличием большого объема неисполненных кредитных и иных обязательств.

Данное обстоятельство свидетельствует о существенным нарушении договора со стороны ответчика, так как его действия по невыплате арендной платы и его тяжелое материальное положение, которое фактически свидетельствует о невозможности исполнения им своих обязательств по надлежащему использованию земельных участков и своевременной выплате арендной платы, влечет для него такой ущерб, что он в значительной степени лишаюсь того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Истец просил суд досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка N 4 от 12 августа 2010 года, заключенный между Мазирко Верой Трофимовной и обществом с ограниченной ответственностью "Донагробизнес", запись государственной регистрации от 27.04.2011 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН

Погасить в ЕГРН запись о государственной регистрации 08.06.2015 года запись регистрации НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Обязать общество с ограниченной ответственностью "Заря" передать по акту приема- передачи земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного производства, с кадастровыми номерами:

НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 50000 кв.м., расположенный по адресу: Россия, АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 42000 кв.м., расположенный по адресу: РоссияАДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

Расторгнуть досрочно договор аренды земельного участка N 11 от 12 августа 2010 года, заключенный между П. и обществом с ограниченной ответственностью "Донагробизнес", запись государственнойрегистрации НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 17.11.2010 года.

Погасить в ЕГРН запись о государственной регистрации от 08.06.2015 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Обязать общество с ограниченной ответственностью "Заря" передать по акту приема- передачи земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного производства, с кадастровыми номерами:

НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 50000 кв.м., расположенный по адресу: Россия, АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 42000 кв.м., расположенный по адресу: РоссияАДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

Решением Белокалитвинского городского суда Ростовской области от 28 августа 2020 года исковые требования Мазирко В.Т. удовлетворены в полном объёме.

Не согласившись с решением суда, исполняющий обязанности конкурсного управляющего ООО "Заря" Халдина Т.В. подала апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказать.

По мнению апеллянта, подсудность настоящего спора должна была быть определена по правилам ст.30 ГПК РФ и дело подлежало рассмотрению судом по месту нахождения земельных участков.

Ссылается на то, что суд, принимая решение по делу, вышел за рамки заявленных исковых требований, прекратив обременение в виде аренды, так как истец по иску просил о погашении в ЕГРН записи о государственной регистрации.

Указывает на то, что ООО "Заря" находится в процедуре банкротства, в связи с чем, спор о расторжении договора аренды подлежит рассмотрению в деле о банкротстве ООО "Заря".

С позиции апеллянта, судом не дана оценка доводам ответчика о наличии признаков злоупотребления правом, так как в период с 30.06.2020г. по 14.07.2020г. в Белокалитвинский городской суд Ростовской области обратилось 170 физических лиц с аналогичными исковыми требованиями о расторжении договора аренды с ООО "Заря". Полагает, что в целях подтверждения волеизъявления истца на подачу настоящего иска необходимо было обеспечить его личную явку в суд, а также убедиться в его местонахождении.

Обращает внимание на то, что, заявляя о расторжении договора аренды земельного участка, истец не заявляет о взыскании арендных платежей. Кроме того, согласно переданным временному управляющему документам, у ООО "Заря" не имеется задолженности перед истцом.

В жалобе отмечается, что судом не проверено наличие права у истца на обращение с требованием о расторжении договора аренды, не установлено наличие у истца права собственности на спорный участок.

Дело по апелляционной жалобе рассмотрено апелляционной коллегией в отсутствие участвующих в деле лиц, надлежащим образом извещённых о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему выводу.

Принимая решение по делу, суд руководствовался ст.ст.309,310,614, 615, 619, 452 ГК РФ, Федеральным законом РФ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и исходил из того, что в настоящее время имеются основания для досрочного расторжения договора аренды земельного участка, который заключен с ООО "Заря", прекращения записи в ЕГРН об обременении принадлежащих истцу на праве собственности земельных участков правами аренды, об обязании ответчика передать земельные участки по акту приема-передачи собственнику, а именно невыплата арендной платы в установленном объеме более двух сроков подряд, а также нахождение ответчика в процедуре банкротства в связи с наличием большого объема неисполненных кредитных и иных обязательств.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда.

Как усматривается из материалов дела, между между Мазирко Верой Трофимовной (арендодатель) и ООО "Донагробизнес" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 4 от 12 августа 2010 года, зарегистрирован в УФРС по Ростовской области 27.04.2011 года N записи НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН

30 июля 2014 года между ООО "ДонагроБизнес" (цедент) и ООО "Заря" (цессионарий) был заключен договор N 3 передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка. Данный договор был зарегистрирован в УФРС по Ростовской области 08.06.2015 года запись регистрации НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Между П. (арендодатель) и ООО

"Донагробизнес" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 11 от 12 августа 2010 года, зарегистрирован в УФРС по Ростовской области НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 17.11.2010 года.

30 июля 2014 года между ООО "ДонагроБизнес" (цедент) и ООО "Заря" (цессионарий) был заключен договор N 9 передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка. Данный договор был зарегистрирован в УФРС по Ростовской области 08.06.2015 года запись регистрации НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

02.12.2015 года на основании Договора дарения земельных участков сельскохозяйственного назначения П. подарил Мазирко В.Т. два вышеуказанных земельных участка. Правообладателем данных участков является Мазирко Вера Трофимовна.

В настоящее время ООО "Заря является арендатором земельных участков истца.

17.07.2019 года истцом в адрес ООО "Заря" было направлено требование об устранении нарушений договора аренды и выплате арендной платы - ответа не поступило.

17.08.2019 года в адрес ООО "Заря" была направлена претензия с предложением расторгнуть договор и передать по акту приема-передачи земельные участки, которая также осталась без ответа.

Из представленных возражений ООО "Заря" следует, что с 2017г. сложилась финансовая ситуация, за 2017г. не выплачена арендная плата, помимо всего прочего с сентября 2018г. АО "Россельхозбанк" наложил аресты на расчетные счета ООО "Заря" и обратился в Арбитражный суд Ростовской области.

ООО "Заря" предпринимает меры к погашению образовавшейся задолженности и планирует после проведения уборочных работ (сбор урожая озимой пшеницы) в июле 2020г. частично погасить задолженность за 2017г., 2018г.

В отношении ООО "Заря" определением Арбитражного суда Ростовской области от 14.01.2020г. введена процедура применяемая по делам о банкротстве - наблюдение.

В силу ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как предусмотрено ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Согласно ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено указанным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (п.2 ст. 452 ГК РФ).

Поскольку факт не оплаты арендой платы подтвержден материалами дела, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о необходимости удовлетворения исковых требований.

Доводы жалобы о рассмотрении дела с нарушением подсудности, которая по мнению апеллянта, должна быть определена по правилам ст.30 ГПК РФ по месту нахождения земельного участка, приняты во внимание быть не могут.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 37 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.06.2012 N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции" нарушение судом первой инстанции норм процессуального права, устанавливающих правила подсудности, не является основанием для применения судом апелляционной инстанции пункта 1 части 4 статьи 330 ГПК РФ.

При наличии указанных нарушений суд апелляционной инстанции в соответствии со статьей 47 Конституции Российской Федерации и частью 2 статьи 33 ГПК РФ отменяет постановление суда первой инстанции по основаниям части 3 статьи 330 ГПК РФ и передает дело в суд первой инстанции, к подсудности которого законом отнесено его рассмотрение.