Дата принятия: 05 февраля 2020г.
Номер документа: 33-6340/2019, 33-298/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КАЛИНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 5 февраля 2020 года Дело N 33-298/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:
Председательствующего Шевченко С.В.
судей Коноваленко А.Б., Мариной С.В.
при секретаре Журавлеве П.И.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Захарова Станислава Павловича на решение Центрального районного суда г.Калининграда от 28 августа 2019 года, которым суд постановил:
В удовлетворении иска Захарова Станислава Павловича отказать.
Встречный иск Савельева Евгения Владимировича удовлетворить.
Расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Савельевым Е.В. и Захаровым С.П., в части недвижимого имущества - земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый номер <данные изъяты>, категория земель: земли населенный пунктов - для садоводства, расположенного по адресу: <адрес>
Признать право собственности Захарова Станислава Павловича на жилое строение, общей площадью <данные изъяты> кв.м, этажность: 1, кадастровый номер <данные изъяты>, расположенное на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <адрес>, отсутствующим с 30.11.2017 года.
Решение суда является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости и регистрации перехода права собственности.
Заслушав доклад судьи Шевченко С.В., объяснения представителя Захарова С.П. Созвариева А.А., поддержавшего доводы поданной апелляционной жалобы, возражения представителей Савельева Е.В. - Даль Л.С. и Карманович Е.С., считавших решение суда законным, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Захаров С.П. обратился в суд иском к Савельеву Е.В., указав, что между ними был заключен договор купли продажи дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, объектом которого являются жилое строение, общей площадью <данные изъяты> кв.м и земельный участок общей площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый (или условный)номер: <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов - для садоводства,расположенные по адресу:<адрес>, на котором оно расположено.
Впоследствии соглашением о расторжении Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ стороны договорились, что в соответствии с п. 2 Покупатель обязуется вернуть недвижимость продавцу к моменту подписания соглашения. После подписания соглашения стороны не будут иметь претензий друг к другу в отношении объектов купли-продажи.
Продавец вернул Покупателю полученные от него денежные средства в размере 310000 рублей, полученные в качестве первоначального взноса в целях приобретения вышеуказанных Объектов за счет собственных денежных средств. Уведомлением от 01 декабря 2017 года ПАО "Сбербанк" расторг кредитный договор N от ДД.ММ.ГГГГ по заявлению Истца в связи с невозможностью наступления обязательств по залогу жилого дома. 12 декабря 2018 г. Ответчику и его Представителю было направлено Уведомление с предложением расторгнуть Договор купли-продажи и вернуть все в первоначальное положение сторон, однако, ответа в адрес Истца не последовало.
Уведомлением от 09 января 2019 года было приостановлена регистрация перехода права на объект недвижимости без одновременного государственного кадастрового учета в связи с неприложением еще одного экземпляра-подлинника соглашения о расторжении договора купли продажи от второй стороны.
Таким образом, как полагал истец, ответчик уклоняется от обратного перехода права на спорный объект недвижимости. Несмотря на заключенное соглашение о расторжении Договора купли продажи, ответчик не выразил волеизъявление на подачу соглашения о расторжении Договора купли-продажи в органы Росреестра для обратного перехода государственной регистрации.
В этой связи истец просил суд произвести государственную регистрацию права собственности на Савельева Евгения Владимировича на основании соглашения о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного между ними.
Впоследствии истец уточнил исковые требования, согласно которых просил: - обязать Савельева Евгений Владимировича на основании Соглашения о расторжении Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ произвести государственную регистрацию права собственности на жилое строение, общей площадью <данные изъяты> кв.м., этажность: 1, кадастровый (или условный) номер: <данные изъяты>; земельный участок общей площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый (или условный) номер: <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов - для садоводства, расположенные по адресу: <адрес>; - обязать Управление Росреестра по Калининградской области произвести по заявлению Захарова Станислава Павловича государственную регистрацию перехода права на указанное недвижимое имущество на Савельева Евгения Владимировича.
Савельев Е.В. обратился со встречным исковым заявлением, указав, что ДД.ММ.ГГГГ была осуществлена государственная регистрация указанного выше договора купли-продажи, о чём в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области сделана запись регистрации. Однако ДД.ММ.ГГГГ произошло возгорание спорного жилого строения, причиной возгорания явилось неправильное использование дымоходной печи, что подтверждается актом о пожаре от ДД.ММ.ГГГГ. Кредитные денежные средства в размере 930 000 рублей ответчиком переданы не были, ввиду того, что жилое строение сгорело, вследствие чего ответчик отказался от получения кредита в ПАО Сбербанк России.
Между Савельевым Е.В. и Захаровы С.П. было заключено соглашение о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, возвращены денежные средства и ДД.ММ.ГГГГ стороны обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области и регистрации перехода права собственности в отношении вышеуказанных объектов недвижимости, в чем им было отказано.
В этой связи, обращаясь с иском, Савельев Е.В. полагал, что восстановление нарушенных прав сторон не подлежит защите путём признания права собственности на жилое строение, а может быть защищено лишь путём признания права собственности Захарова С.П. отсутствующим, ввиду того, что жилого строения как такового после возгорания не существует.
На основании изложенного просил суд расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недвижимого имущества, признать отсутствующим право собственности Захарова С.П. на жилое строение.
Рассмотрев спор, суд постановилизложенное выше решение.
В апелляционной жалобе Захарова С.П. ставится вопрос об отмене решения суда как принятого в нарушение закона.
Податель жалобы считает, что оснований к удовлетворению иска Савельева Е.В. в том виде, в каком он заявлен, не имелось. Решение суда просил отменить и принять по делу новое законное решение.
В суд апелляционной инстанции явились представители Захарова С.П. и Савельева Е.В.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились. О времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, причин неявки не сообщили, об отложении дела не ходатайствовали.
В этой связи суд апелляционной инстанции в соответствии с ч. 3 ст. 167, ч. 1, 2 ст. 327 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетомдоводов, изложенных в апелляционной жалобе, изучив материалы дела, судебная коллегия находит решение суда подлежащим оставлению без изменения.
Как установлено судом и не оспаривается ни одной из сторон по делу, что ДД.ММ.ГГГГ между Савельевым Е.В. (продавец) и Захаровым С.П. (покупатель) был заключен договор купли-продажи дома и земельного участка, по условиям которого Савельев Е.В. продал, а Захаров С.П. купил жилое строение общей площадью <данные изъяты> кв.м., земельный участок общей площадью <данные изъяты> кв.м, КН <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов - для садоводства, расположенных по адресу: <адрес>.
Данный договор и переход права собственности зарегистрированы в порядке, установленном действующим законодательством.
По условиям договора оплата производится покупателем за счет собственных денежных средств и кредитных средств, предоставляемых ПАО "Сбербанк России". За счёт кредитных средств оплачивается часть стоимости имущества в размере 930000 рублей, предоставляемых по кредитному договору N от ДД.ММ.ГГГГ.
Пунктом 5 договора купли-продажи предусмотрено, что настоящий договор является одновременно актом приема-передачи имущества. Срок освобождения имущества - не более трех дней с момента поступления денежных средств на счет продавца. Продавец обязуется до передачи имущества покупателю сохранить его в том техническом состоянии, в котором оно есть на момент подписания настоящего договора.
Судом установлено и подтверждено пояснениями сторон, что ДД.ММ.ГГГГ жилое строение по адресу: <адрес> было полностью уничтожено в результате пожара.
В этой связи, учитывая, что объект договора был утрачен, стороны заключили и подписали соглашение от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.
Соглашение о расторжении договора датировано той же датой, что и сам договор купли - продажи - ДД.ММ.ГГГГ.
Что касается исполнения условий договора в части оплаты, то судом установлено и это подтверждено сторонами, что денежные средства по договору купли-продажи, полученные продавцом от покупателя, были возвращены ему в полном объеме, а кредитные денежные средства, с использованием которых планировалась оплата по договору, не перечислялись.
Таким образом, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, т.е. на дату, когда сгорел спорный домик, стороны фактически вернулись в первоначальное состояние, однако к этому моменту была произведена регистрация сделки купли-продажи, в связи с чем, в Управление Росреестра по Калининградской области было представлено соглашение о расторжении договора для регистрации обратного перехода права собственности.
11.04.2018 Управлением Росреестра по Калининградской области было отказано в государственной регистрации перехода права собственности на основании соглашения о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в обоснование которого указано, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ сторонами исполнен, право собственности Захарова С.П. на объекты недвижимости - жилое строение и земельный участок зарегистрировано в установленном порядке, в связи с чем в силу положений ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
Данные обстоятельства установлены судом и подтверждены материалами дела.
Также судом при разрешении данного дела установлено, что обращению в суд с настоящими исками предшествовали иные судебные споры.
Так, Захаров С.П. обращался в суд к Управлению Росреестра по Калининградской области с иском о расторжении договора купли-продажи земельного участка и дома.
Решением Центрального районного суда г. Калининграда от 08.08.2018 по гражданскому делу 2-3028/2018 в удовлетворении исковых требований Захарова С.П. было отказано.
Решение вступило в законную силу, не обжаловалось.
Отказывая в удовлетворении иска, суд указал, что Управление Росреестра по Калининградской области не является участником договора купли-продажи дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, требования о расторжении указанного договора, заявленные к данному ответчику, не могут быть удовлетворены.
Также установлено, что Захаров С.П. обращался в суд с иском к Савельеву Е.В. о признании договора купли-продажи земельного участка и дома недействительным.
Решением Центрального районного суда г. Калининграда от 05.12.2018 по гражданскому делу N 2-5545/2018 в удовлетворении исковых требований Захарова С.П. было отказано.
Решение вступило в законную силу, не обжаловалось.
09.01.2019 Управлением Росреестра по Калининградской области государственная регистрация перехода права собственности на основании соглашения о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ приостановлена. В обоснование указано, что если стороны решилирасторгнуть договор после регистрации нового собственника, это уже не может считаться основанием для возврата имущества или денег, потому что у предмета сделки купли-продажи новый владелец. Отменить операцию можно только путем заключения сделки купли-продажи, в которой стороны поменяются местами.
Такой договор купли-продажи сторонами не заключен. В государственной регистрации права - отказано.
Судом установлено, что Савельев Е.В. в целях урегулирования возникшей ситуации также обращался в суд с иском к Захарову С.П. в котором просил обязать ответчика заключить с ним (Савельевым Е.В.) договор купли-продажи недвижимого имущества: жилого строения и земельного участка по адресу <адрес>.
Определением Центрального районного суда г. Калининграда от 30.01.2019 указанный иск Савельева Е.В. оставлен без рассмотрения.
Разрешая вновь предъявленные иски как Захаровым С.П., который требовал обязать Савельева Е.В. на основании соглашения о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ произвести государственную регистрацию права собственности на жилое строение, а также требования Савельева Е.В., просившего суд расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недвижимого имущества и признать отсутствующим право собственности Захарова С.П. на жилое строение, в томчисле, по мотиву утраты этого имущества и отсутствия у Захарова С.П. права собственности на него, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии правовых оснований к удовлетворению требований Савельева Е.В., отклонив требования Захарова С.П.
Решение суда судебная коллегия находит правильным.
Законом предусмотрено, что заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов ( ст.3 ГПК РФ), суд возбуждает гражданское дело по заявлению лица, обратившегося за защитой своих прав, свобод и законных интересов ( ст.4 ГПК РФ).
В соответствии со ст.11 ГК РФ защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет суд, арбитражный суд или третейский суд (далее - суд) в соответствии с их компетенцией.
Установлены законом и способы защиты гражданских прав.
Статьей 12 ГК РФ предусмотрено, что защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, иными способами, среди которых указан и такой способ, как прекращение или изменение правоотношения.
Из содержания абз. 3 п. 65 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.
В случае расторжения договора купли-продажи, продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.
В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Суд установил, что в результате пожара 30.11.2017 часть приобретенного Захаровым С.П. имущества - жилое строение, которое являлось основной целью заключения договора купли-продажи, было уничтожено, при этом покупатель не смог реализовать свое право собственности на него в части пользования и распоряжения, тогда как указанное право было зарегистрировано за ним.
Таким образом, как верно указано судом, предмет договора купли-продажи - спорный домик утрачен, денежные средства продавец возвратил покупателю, после чего совершил действия, направленные на возвращение оставшегося недвижимого имущества в свою собственность - между ними было заключено соглашение о расторжении договора.
Однако, как установлено, земельный участок продолжает формально находиться в собственности Захарова С.П., что влечет для последнего бремя содержания приобретенного имущества, тогда как Савельев Е.В. в данной ситуации, фактически лишен своего имущества без возмещения его стоимости.
В ходе рассмотрения дела Захаров С.П. пояснил, что интереса к данному имуществу не имеет, поскольку не имел намерения приобретать сам по себе земельный участок, интерес для него представляло жилое строение, расположенное на участке, которое он с использованием ипотеки намерен был приобрести для постоянного проживания.
Проанализировав пояснения каждой из сторон в совокупности с фактическими обстоятельствами дела, приняв во внимание разъяснения, содержащиеся в абз. 4 п. 65 Постановления Пленума N 10/22, согласно которым в случае расторжения договора купли-продажи недвижимости продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102 и 1104 ГК РФ (обязанность возвратить неосновательное обогащение в натуре), суд правомерно счел обоснованными требования встречного иска Савельева Е.В. о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.
Доводы жалобы Захарова С.П. о том, что следовало удовлетворять его иск и учитывая, что соглашение о расторжении договора между продавцом и покупателем подписано, обязав Савельева Е.В. произвести обратную регистрацию права собственности на спорное жилое строение, а Росреестр - зарегистрировать переход права от Захарова С.П. к Савельеву Е.В., ошибочны.
Предусмотренных законом оснований к удовлетворению требований Захарова С.П. судом правомерно не усмотрено, они обоснованно отклонены со ссылками на нормы Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Более того, вопрос о государственной регистрации соглашения о расторжении договора также разрешался в административном судебном порядке и был отклонен.
В этой связи, суд удовлетворяя встречные требования Савельева Е.В., применил правильный способ защиты нарушенного права как истца, так и ответчика и, сославшись на положения п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которым в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими, обоснованно признал отсутствующим право собственности Захарова С.П. на жилое строение с 30.11.2017 года ( с того момента, когда оно сгорело), и расторг договор купли-продажи от 22.11.2017, заключенный между Савельевым Е.В. и Захаровым С.П., против чего не возражал ни одна из сторон и на что направлены были их действия.
При этом суд обоснованно указал, что данное решение суда является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости и регистрации перехода права собственности.
С учетом изложенного доводы апелляционной жалобы Захарова С.П. не могут быть признаны состоятельными.
Нормы материального закона применены судом правильно, в соответствии с возникшими правоотношениями.
Нарушений норм процессуального права, которые могли бы повлечь отмену решения, судом также не допущено.
Выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам, сделаны на основе представленных сторонами доказательств, при правильном применении норм материального и процессуального права.
В этой связи судебная коллегия находит постановленное судом решение законным и обоснованным, подлежащим оставлению без изменения, а поданную апелляционную жалобу - отклонению.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Центрального районного суда г.Калининграда от 28 августа 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
